_ST云城：云南城投拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司100%股权所涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益项目资产评估报告.PDF

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1、 本报告依据中国资产评估准则编制本报告依据中国资产评估准则编制 云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司地产开发有限公司 1 10000% %股权所涉及的成都鼎云房地产股权所涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益项目开发有限公司股东全部权益项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（中和评报字（20202121）第）第 KMV2039KMV2039 号号 （共一册，第一册）（共一册，第一册） 二二二二一年五月六日一年五月六日 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城

2、区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1 1 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 资产评估报告目录资产评估报告目录 资产评估报告声明资产评估报告声明 . 1 1 摘摘要要 . 3 3 资产评估报告资产评估报告 . 5 5 一、 委托人、被评估单位（或者产权持有人）及其他评估报告使用人 . 5 二、 评估目的 . 9 三、 评估对象和评估范围 . 9 四、 价值类型及其定义 . 11 五、 评估基准日 . 11 六、 评

3、估依据 . 11 七、 评估方法 . 15 八、 评估程序实施过程和情况 . 19 九、 评估假设 . 22 十、 评估结论 . 23 十一、 特别事项说明 . 25 十二、 评估报告使用限制说明 . 26 十三、 评估报告日 . 26 资产评估报告书附件资产评估报告书附件 . 2828 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1 1 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)

4、65547182:(010)65547182 资产评估报告声明资产评估报告声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、 行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 三、 资产评估报告仅供委托人、 资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、 行政法规规定的资产评估报告使用人使用； 除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

5、 四、 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论， 评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、 行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、 被评估单位申报并经其采用签名、 盖章或法律允许的其他方式确认； 委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事人没有现存或者预期的利益关系， 对相关当

6、事人不存在偏见。 八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 2 2 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注， 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验， 对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提

7、请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、 判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制条件，并考虑其对评估结论的影响。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 3 3 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传

8、真:(010)65547182:(010)65547182 云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司地产开发有限公司 100%100%股权所涉及的成都鼎云房地产股权所涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益项目开发有限公司股东全部权益项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（2021）第 KMV2039 号 摘要 中和资产评估有限公司(以下简称 “本资产评估机构” )接受云南城投置业股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟转让

9、所持有成都鼎云房地产开发有限公司100%股权事宜涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下： 评估目的评估目的：云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司 100%股权事宜，为此需对成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益进行评估， 以确定其在评估基准日的市场价值， 为该经济行为提供参考依据。 评估对象评估对象：成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益价值。 评估范围评估范围：成都鼎云房地产开发有限公司经审计后的全部资产及相关负债。 评估基准日评估基准日：2020 年 12 月 31 日 价值类型价值类型:市场价值 评估方

10、法评估方法：资产基础法、收益法 评估结论评估结论： 根据本项目的具体情况， 选取资产基础法结果作为本次评估结论。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 4 4 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 经资产基础法评估，成都鼎云房地产开发有限公司总资产账面价值为31,755.14 万元，评估价值为 31,769.48 万元，增值额

11、为 14.34 万元，增值率为 0.05%；总负债账面价值为 39,720.44 万元，评估价值为 39,720.44 万元。股东全部权益账面价值为-7,965.30 万元，评估后的股东权益为-7,950.96 万元，增值额为 14.34 万元。评估结果详见下列评估结果汇总表: 资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 评估基准日：2020 年 12 月 31 日 单位：人民币万元 项目项目 账面价值账面价值 评估价值评估价值 增减值增减值 增值率增值率 A B C=B-A D=C/A100 1 流动资产 617.64 617.64 - 0.00 2 非流动资产 31,137.50 31,151.

12、84 14.34 0.05 3 其中：可供出售金融资产 - - - 4 持有至到期投资 - - - 5 长期应收款 - - - 6 长期股权投资 - - - 7 投资性房地产 31,128.74 31,132.41 3.67 0.01 8 固定资产 8.76 19.43 10.67 121.74 9 在建工程 - - - 10 工程物资 - - - 11 固定资产清理 - - - 12 生产性生物资产 - - - 13 油气资产 - - - 14 无形资产 - - - 15 开发支出 - - - 16 商誉 - - - 17 长期待摊费用 - - - 18 递延所得税资产 - - - 19 其

13、他非流动资产 - - - 20 资产总计资产总计 31,755.14 31,769.48 14.34 0.05 21 流动负债 30,281.92 30,281.92 - - 22 非流动负债 9,438.53 9,438.53 - - 23 负债合计负债合计 39,720.44 39,720.44 - - 24 净资产（股东权益）净资产（股东权益） -7,965.30 -7,950.96 14.34 评估结论的使用有效期： 自评估基准日2020年12月31日起一年有效。 以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和正

14、确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 5 5 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司地产开发有限公司 100%100%股权所涉及

15、的成都鼎云房地产股权所涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益项目开发有限公司股东全部权益项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（2021）第 KMV2039 号 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司： 中和资产评估有限公司(以下简称 “本资产评估机构” )接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司 100%股权事宜涉及的成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日 2020 年 12 月 31日的市场价值进行了评估。

16、现将资产评估情况报告如下： 一、一、 委托人、被评估单位及其他评估报告使用人委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 委托人：云南城投置业股份有限公司 被评估单位：成都鼎云房地产开发有限公司 （一） 委托人简介 名称：云南城投置业股份有限公司 统一社会信用代码：915300002179235351 住所：云南省昆明市民航路 869 号融城金阶 A 座 法定代表人：李家龙 注册资本： 160,568.691 万元 类型：股份有限公司(上市) A 股代码：600239 成立日期： 1997-04-21 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区

17、朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 6 6 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 运营期限： 1997-04-21 至长期 经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 。 （二） 被评估单位简介 1、企业注册情况 名称：成都鼎云房地产开发有限公司 统一社会信用代码：915101055589836599 企业类型：有限

18、责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 注册资本：壹亿元整 法定代表人：邹敏 公司地址：成都市青羊区顺城大街 316 号 成立日期：2010 年 08 月 16 日 营业期限：2010 年 08 月 16 日至长期 经营范围： 房地产开发与经营； 社会经济咨询。 (依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。 2、企业基本情况 （1）历史沿革 成都鼎云房地产开发有限公司是由云南丰汇投资发展有限公司、云南鼎云投资有限公司 （后更名为云南鼎云投资集团有限公司） 共同投资组建的有限公司。成都鼎云房地产开发有限公司公司成立于 2010 年 08 月 16 日，注册资本 1 亿元，云南丰汇

19、投资发展有限公司出资 8000 万元，股权比例为80%；云南鼎云投资有限公司出资 2000 万元，股权比例为 20%。 2011 年 3 月 23 日云南丰汇投资发展有限公司将持有 80%转让给云南鼎云投资集团有限公司，股权转让后云南鼎云投资集团有限公司持有成都 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 7 7 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010

20、)65547182 鼎云房地产开发有限公司 100%股权。 2011 年 4 月 7 日，云南城投置业股份有限公司收购成都鼎云房地产开发有限公司 51%股权，股权比例变更为云南城投置业股份有限公司 51%，云南鼎云投资集团有限公司 49%股权。 2013 年 12 月 11 日，云南城投置业股份有限公司收购成都鼎云房地产开发有限公司 49%股权，股权收购后云南城投置业股份有限公司持有成都鼎云房地产开发有限公司 100%股权。 截至评估基准日 2020 年 12 月 31 日，成都鼎云房地产开发有限公司股权结构如下表： 公司名称 持股比例 实际出资额（万元） 云南城投置业股份有限公司 100%

21、10,000.00 3、公司组织结构、公司组织结构 4、公司经营现状公司经营现状 成都鼎云房地产开发有限公司开发的融城云熙项目位于成都市顺城大街 316 号，紧临春熙路、盐市口、骡马市、文殊院四大商圈，处于成都市传统 CBD 中心区域。 项目定位为城市综合体（精装住宅、精品写字楼、精品商业） ，总建筑面积约 75000 。项目开工时间为 2011 年 9 月 9 日，竣工验收时间为 2013 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 8 8 邮政编码邮政编码:100027

22、 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 年 3 月 22 日，竣工验收备案时间为 2013 年 5 月 23 日。经改造后，该项目实际总占地面积 6102.41 平米，总建筑面积 75067.89 平米，总可售面积为74334.23 平米。 项目涵盖写字楼、住宅、商业裙楼，分为 A、B、C 三栋，A 栋（7-29层）和 B 栋（7-25 层）为住宅，C 栋（7-15 层）为精品写字楼，1-6 层为裙楼商业。其中：A 栋和 B 栋已全部销售，C 栋部分 1 楼商业及 6 楼出售给中国农

23、业银行蓉城支行，面积约 4000 平方米。自持部分面积 29,817.37 平方米，其中商业 3-5 层是国内即将上市的知名品牌温莎 KTV 成都旗舰店，面积约 10000 平方米；7-15 层租给全季酒店，目前商业仅剩一、二楼部分商业，其中一楼层高 5.3 米，二楼层高 4.3 米。规划业态为美容 SPA、咖啡厅、舞蹈健身、建材装饰、教育培训等。 5、 评估基准日及前三年财务报表审计情况评估基准日及前三年财务报表审计情况 成都鼎云房地产开发有限公司 2018 年-2020 年资产、财务状况表如下所示： 单位：人民币万元 项目项目 2018 年年 12 月月 31 日日 2019 年年 12

24、月月 31 日日 2020 年年 12 月月 31 日日 资产总额 35,708.01 31,664.90 31,755.14 负债总额 36,345.41 37,950.90 39,720.44 净资产 -637.4 -6,286.01 -7,965.30 项目项目 2018 年度年度 2019 年度年度 2020 年度年度 销售收入 27,995.06 1,428.37 1,096.02 利润总额 -2,639.71 -1,288.87 -1,371.09 净利润 -1,980.95 -5,677.99 -1,679.29 2018 年度的财务报表已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，

25、出具了无保留意见的审计报告（大华审字（2019）005603 号） ； 2019 年度的财务报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了无保留意见的审计报告（XYZH/2020CDA103） ； 2020 年度的财务报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 9 9 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)6554718

26、2:(010)65547182 计，出具了无保留意见的审计报告（XYZH/2021CDAA10108） 。 （三）委托人与被评估单位关系 委托人云南城投置业股份有限公司持有被评估单位成都鼎云房地产开发有限公司 100%股权。 （四）其他评估报告使用人 本评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的及与评估目的相关的其他评估报告使用人使用。 二、二、 评估目的评估目的 云南城投置业股份有限公司拟转让所持有成都鼎云房地产开发有限公司 100%股权事宜，为此需对成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益进行评估， 以确定其在评估基准日的市场价值， 为该经济行为提供参考依据。 本次经济行为已经云南城投置业股份

27、有限公司第九届董事会二十二次会议决议通过。 三、三、 评估对象和评估范围评估对象和评估范围 根据本次评估目的，评估对象是成都鼎云房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围是成都鼎云房地产开发有限公司的全部资产及相关负债。 本次评估的资产总额 317,551,435.94 元，其中：流动资产 6,176,408.91元。非流动资 311,375,027.03 元，包括投资性房地产 311,287,400.00 元，固定资产 87,627.03 元，负债总额 397,204,433.22 元，包括流动负债302,819,165.69 元和非流动负债 94,385,267.53 元，股东权益-79

28、,652,997.28元。详细见下表： 2020 年 12 月 31 日资产负债表 金额单位：人民币元 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1010 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 资产资产 金额金额 负债及股东权益负债及股东权益 金额金额 流动资产：流动资产： 流动负债：流动负债： 货币资金 1,792,779.36

29、 短期借款 - 交易性金融资产 - 交易性金融负债 - 应收票据 - 应付票据 - 应收账款 2,147,197.89 应付账款 21,738.46 预付款项 预收账款 2,376,942.07 应收利息 应付职工薪酬 138,942.33 应收股利 - 应交税费 241,211.18 其他应收款 10,596.35 应付利息 - 存货 应付股利 - 一年内到期的非流动资产 - 其他应付款 296,580,842.62 其他流动资产 2,225,835.31 一年内到期的非流动负债 3,459,489.03 其他流动负债 流动资产合计流动资产合计 6,176,408.91 流动负债合计流动负债

30、合计 302,819,165.69 非流动资产：非流动资产： 非流动负债：非流动负债： 可供出售金融资产 - 长期借款 81,523,610.97 持有至到期投资 - 应付债券 - 长期应收款 - 长期应付款 - 长期股权投资 - 专项应付款 - 投资性房地产 311,287,400.00 预计负债 - 固定资产 87,627.03 递延所得税负债 12,861,656.56 在建工程 - 其他非流动负债 - 工程物资 - 非流动负债合计非流动负债合计 - 固定资产清理 - 负债合计负债合计 397,204,433.22 生产性生物资产 - 股东权益股东权益 油气资产 - 实收资本（或股本）

31、100,000,000.00 无形资产 资本公积 - 开发支出 减：库存股 - 商誉 其他综合收益 19,854,489.10 长期待摊费用 盈余公积 - 递延所得税资产 - 一般风险准备 - 其他非流动资产 - 未分配利润 -199,507,486.38 非流动资产合计非流动资产合计 311,375,027.03 股东权益合计股东权益合计 -79,652,997.28 资产总计资产总计 317,551,435.94 负债和股东权益总计负债和股东权益总计 317,551,435.94 （一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，其账面金额已经信永中和会计师事务所（特殊普

32、通合伙）审计，出具了无保留意见的审计报告。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1111 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 （二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量； 本次评估过程中，评估人员已提示企业对其拥有的全部资产进行清查、申报， 企业承诺除上述资产外不存在其他拥有的、 账面未记录的其他资产。 （三） 引用其他机

33、构出具的报告结论所涉及的资产类型、 数量和账面金额（或者评估值） 本次评估未引用其他机构出具的报告结论。 四、四、 价值类型及其定义价值类型及其定义 根据评估目的和评估对象的特点，确定本次评估结论的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、五、 评估基准日评估基准日 （一）本评估报告的评估基准日是 2020 年 12 月 31 日。 （二） 评估基准日由委托人确定。 评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。 （三）本评估报告的评估基准日与资产评估委托合同约定的

34、评估基准日一致。 六、六、 评估依据评估依据 经济经济行为依据：行为依据： 云南城投置业股份有限公司第九届董事会二十二次会议决议 ； 法律法律法规依据：法规依据： （一） 中华人民共和国资产评估法 （2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过） 。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1212 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)

35、65547182:(010)65547182 （二） 中华人民共和国企业国有资产法 （2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过） ； （三） 中华人民共和国公司法 （2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过） ； （四） 中华人民共和国证券法 （2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订） ； （五） 中华人民共和国物权法 （2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） ； （六） 中华人民共和国土地管理法 （2019 年 8 月 26 日，

36、十三届全国人大常委会第十二次会议修订通过） ； （七） 中华人民共和国城市房地产管理法 （2019 年 8 月 26 日，十三届全国人大常委会第十二次会议修订通过） ； （八） 国务院 91 号令国有资产评估管理办法 （1991 年） ； （九） 原国家国有资产管理局发布的国资办发199236 号国有资产评估管理办法施行细则 ； （十） 国务院国资委、 财政部令第 32 号 企业国有资产交易监督管理办法 ； （十一） 国务院国资委第12号令 企业国有资产评估管理暂行办法 ； （十二） 财政部令第 14 号国有资产评估管理若干问题的规定 ； （十三） 资产评估行业财政监督管理办法 2017 年

37、4 月 21 日财政部令第 86 号公布，根据 2019 年 1 月 2 日财政部关于修改等 2 部部门规章的决定修改； （十四） 企业国有资产评估项目备案工作指引 国资发产权201364号； （十五） 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1313 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)655

38、47182 资委产权2006274 号； （十六） 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知 国资产权 2009941 号； （十七） 关于下发施行云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法的通知 （云国资产权2018147 号） ； （十八） 关于下发施行云南省省属企业国有资产评估项目备案工作指引的通知 （云国资产权2018149 号） ； （十九） 与本次评估有关的其他法律法规。 准则依据：准则依据： （一） 资产评估基本准则 （财资201743 号） ； （二） 资产评估职业道德准则 （中评协201730 号） ； （三） 资产评估执业准则资产评估程序 （中评协201836号） ； （

39、四） 资产评估执业准则资产评估报告 （中评协201835号） ； （五） 资产评估执业准则资产评估委托合同 （中评协201733 号） ； （六） 资产评估执业准则资产评估档案 （中评协201837号） ； （七） 资产评估执业准则资产评估方法 （中评协201935号） ； （八） 资产评估执业准则企业价值 （中评协201838 号） ； （九） 资产评估执业准则不动产 （中评协201738 号） ； （十） 资产评估执业准则机器设备 （中评协201739 号） ； （十一） 企业国有资产评估报告指南 （中评协201742 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东

40、城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1414 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 号） ； （十二） 资产评估机构业务质量控制指南 （中评协201746号） ； （十三） 资产评估价值类型指导意见 （中评协201747号） ； （十四） 资产评估对象法律权属指导意见 （中评协201748号） 。 权权属属依据：依据： （一） 成都鼎云房地产开发有限公司中华人民共和国国有土地使用证 ； （二）

41、 成都鼎云房地产开发有限公司中华人民共和国房屋产权证 ； （三） 成都鼎云房地产开发有限公司中华人民共和国机动车行驶证 ； （四） 其他有关产权证明。 取价依据：取价依据： （一） 成都鼎云房地产开发有限公司的房屋租赁合同； （二） 评估人员对评估对象进行勘查核实的记录； （三） 重点设备询价资料; （四） 国务院2000第 294 号中华人民共和国车辆购置税暂行条例 ； （五） 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号机动车强制报废标准规定 ； （六） 中和资产评估有限公司评估资讯网 ； （七） 成都鼎云房地产开发有限公司提供的资产负债表、损益表、成本费用表等财务报表；

42、 （八） 成都鼎云房地产开发有限公司提供的未来收益预测表； 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1515 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 （九） 评估人员收集的成都市房地产市场资料； （十） Wind 资讯； （十一） 与此次整体资产评估有关的其它资料。 其他依据：其他依据： （一） 被评估单位评估基准日专项审计报告；

43、 （二） 资产评估委托合同。 七、七、 评估方法评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。 资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 由于搜集不到适量的、与被评估对象可比的交易实例，以及将其与评估对象对比分析所需要的相关资料，不具备采用市场法进行评估的操作条件，本次评估不适合采用市场法。 由于能够收集到分析被评估对象历史状况、预测其未

44、来收益及风险所需的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件，本次评估可以采用收益法。 由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以选择资产基础法。 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1616 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)

45、65547182:(010)65547182 根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，选择资产基础法和收益法进行评估。 各评估方法及使用情况具体介绍如下：各评估方法及使用情况具体介绍如下： 资产基础法资产基础法 （一） 流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法分别进行评估： 1. 货币类流动资产：全部为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等进行核查，人民币货币资产以核实后的价值确定评估值； 2. 应收预付类流动资产：包括应收账款、其他应收款等；对应收类流动资产，主要是在清查核实其账面余额的基础上，根据每笔款项可能回收的数额确定评估值； 3. 其他流动资产：其他

46、流动资产主要为被评估单位预交的企业所得税和营业税等，本次评估根据核实后的账面金额作为最终的评估值。 （二） 非流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法分别进行评估： 1. 投资性房地产 评估方法根据被评估房屋建筑物的用途及特点加以确定。可以通过市场价值确定的房屋建筑采用市场比较法进行评估；可以通过投资收益的房屋建筑物采用收益法进行评估。 1) 市场比较法 市场比较法是将被评估房地产与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估算被评估房地产客观合理价值的评估方法。 被评估房地产评估价值=可比交易实例房地产的价格交易情况修正系数交

47、易日期修正系数不动产状况修正系数 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1717 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 被评估房地产评估值不包括根据 中华人民共和国增值税暂行条例 允许抵扣的增值税进项税。 2) 收益法 收益法又称收益资本化法、 收益还原法， 是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换

48、为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 收益法是基于预期原理， 把未来若干年期内的纯收益按照一定的资本化率折（贴）现到估价时点，以此得出估价对象的市场价格。评估公式为： =+=ntttrAV5.0)1( 其中： V=房地产评估值 A=年净收益=年客观租金总收入-年客观总费用 n=总使用（收益）年限 r=报酬率 2. 设备 根据评估目的和被评估设备的特点，对可以搜集二手市场交易信息的车辆采用市场法评估。 市场价值=参照物的客观售价交易地点修正系数上牌时间修正系数交易期日修正系数行驶里程修正系数实体状态修正系数 购置时间较长的电子设备且可以搜集到

49、二手交易信息的采用二手市场价进行评估。 （三） 负债：根据被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 收益法：收益法： 收益法， 是指将预期收益资本化或者折现， 确定评估对象价值的评估方 成都鼎云房地产开发有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1818 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 法。 根据评估目的， 此次评估被评估单位的全部

50、股东权益选择现金流量折现法。根据被评估单位未来经营模式、 资本结构、 资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，本次现金流量折现法采用企业自由现金流折现模型。 股东全部权益价值被评估单位整体价值有息负债 被评估单位整体价值营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值 有息负债是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。 1. 营业性资产价值的计算公式为： 其中：P评估基准日的被评估单位营业性资产价值 Ri被评估单位未来第 i 年预期自由净现金流 r 折现率 i 收益预测年份 n收益预测期 式中 Ri，按以下公式计算： 第 i 年预