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1、西南财锺大学S O U T H W E S T E I L NU N I V E R S I T Y0 FF I N A N C EA N DE C O N o M I C S硕士学位论文M A S T E R7SD I S S E R T A T I O N房地产融资方式比较与选择一一以重庆地区为例T h ec o m p a r ea n dc h o i c eo f r e a le s t a t ef i n a n c i n gm e t h o d s_ f o re x a m p l eo fC h o n g Q i n g学位申请人魏赛指导教师奎夔鲎虽9 麴撞学科专业
2、全融堂中文摘要中文摘要房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，使得房地产企业的资金链面l 临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量的大型企业开始上市融资，信托和企业债券也开始利用起来但是，对于房地产企业来说，尤其是对于中小房地产企业，所能利用的融资方式还是较少，除了银行贷款以外的融资量也实在太少于是基釜：房地产投
3、资信托基金(R E I T s)以及其他金融创新应运而生。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险本文旨在对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的主要融资方式进行比较与研究，为不同类型与规模的房地产企业提供融资选择，同时对改善国内房地产企业的融资环境提出了一些建议与措施，主要研究内容如下：本文第一部分论述了房地产行业融资现状。具体论述了房地产行业在国民经济发展中的重要性，资金是制约房地产企业发展的关键生产要素，而银行贷款是耳
4、前我国房地产企业融资的主要方式等内容。文章首先描述了当前房地产业的四个特征，说明在我国房地产业融资困难的情况下，开辟多元化的融资渠道是当务之急。为了解决这个问题，作者首先研究了影响房地产融资的外部因素和内部因素，并且说明了外部因素对房地产行业的影响力更大，进而分析了最近宏观面给房地产行业带来的影响，最后提出我国房地产企业房地产融资方式比较与选择以重庆地区为例对银行的依赖度过高。指出了房地产行业融资模式单一容易产生的后果。为此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险。文章的核心部分由两块内容组成：一是对银行贷款以外的几种融资模式进行比较分析，其中重点论述了上市、房地产信托、R
5、 E I T s、企业债券等融资方式，集中介绍了几种重点融资方式目前面临的市场情况，各自的优势及存在的问题，并指出各种融资方式可用于哪种房地产开发企业。二是以重庆房地产市场实际情况为例，从不同的开发项目，不同的企业规模来举例说明各种融资方式在实际中的运用，并建议在实际中应采用融资组合的方式来满足资金的需求。最后根据现在房地产市场面临的实际情况，从政府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面对改善我国房地产企业的融资环境提出一些建议与对策。论文的主要结论及建议如下：i、融资方式的运用与房地产企业开发项目、企业规模有着密切关系。不同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式，一般来说，房
6、地产项目中的中高档商品房及商业地产类项目可以采用的融资方式较多；对于不同规模的房地产企业，则应采取不同的融资策略，选取适合自己的融资方式，企业的规模越大，所能采用的融资方式也就越多。2、房地产融资中最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2 亿元时，信托是很好的选择；当融资规模超过2 亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过R E I T S 上市、吸引海内外私募基金以及租赁融资的条件。地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债
7、的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。但总的来说，房地产企业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来满足资金需求。根据对各种融资方式的分析比较，作者认为在我国市场，“银行贷款+信托+R E I T s”是将来房地产市场的主流融资组合。中文摘要3、针对目前我国房地产企业融资方式较少，融资渠道单的问题，从政府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面提出建议。1)在政府层面，提出政府应在条件允许的情况下，为房地产企业上市制定专门的准则或者
8、标准；建立健全二板、三板以及产权交易市场，为不同规模不同类型的房地产企业上市提供评台；对于实力较强的房地产企业，鼓励它们通过买壳方式进入证券市场，以提升不良壳公司的价值；对于企业债券市场，政府应大力发展我国的企业债市场，逐渐放开审批制；对于目前我国信托市场上法律不允许单一信托超过2 0 0 份的限制，作者提倡放开该限制，为房地产信托上市流通创造条件，同时加强信托产品的披露要求；应该尽早出台房地产投资信托基金法等相关法律法规，鼓励民间资本与外资合理流向房地产等利润率较高的行业；应对投资者投资房地产信托、投资信托基金等行为进行鼓励并出台相应的税收优惠政策；政府虚夸 导与规范相关的中介机构，培育一批
9、符合要求的专业人才2)在资本市场与金融机构层面，应充分发挥鲁身的专业特长，进行各种创新尝试来解决房地产企业的融资问题。金融机i 构应该通过资产证券化、信托等多种创新方式拓展房地产企业的融资渠道；应尽量帮助房地产企业解决长期的资金瓶颈问题；在设计产品与融资的同时帮助房地产企业规范运作、防范风险、保证投资者的利益3)从企业层面来说，应尽可能多的采用多种融资方式，降低融资方式过分单一的风险房地产企业应根据自身的发展目标制定长期的融资战略；积极尝试拓展不同的融资渠道，避免融资渠道过分单一的风险；同时应该规范经营，提高资金的使用效率，尽快提高自身的经营业绩，通过丰厚的回报来回馈或者吸引投资者，促进房地产
10、融资市场的良性发展。创新之处在于：1、在选题上，虽然房地产融资方式这是一个老生常谈的话题，但作者通过其对重庆市房地产市场的了解，以实际情况来说明各种融资方式所适用的项目和企业，更具有实际意义说明了最理想的情况仍然是拿到国内五大银行(工，农、中、建、交)的大额授信额度。当融资规模不大的情况下，信托是很好的选择；而对于R E I T s 等在国外发展等相当好的融资方式，由于我国目前还缺乏相应的条件，未能有效的开展起来而且总的来说，房地产企房地产融资方式比较与选择一以重庆地区为例业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来满足资金
11、需求。2、作者收集了大量重庆市房地产市场的资料，通过和一些项目负责人以及一些房地产企业管理人员的谈话，了解到整个重庆市房地产市场融资的现有情况及困境。其现实情况是在重庆市房地产中，资金来源的比例如下：银行贷款占了6 0 以上，而且还有很大一部分来自于房屋预售款，海外基金只占了5 不到的份额，自筹资金的比例大约有2 0 0,6，从中可以看出整个市场的资金风险还是相当大的。通过和一些中小房地产企业财务人员的谈话，我深深地体会到了民间资金对这些中小企业的重要性，但与此同时，民间资金缺乏相应的监督和约束，也是这个市场混乱的原因。我国应加强对这些民间资金的管理，既要让这些民间资金有相应的投资渠道，又要有
12、相关的法律法规来对其进行约束。3、由点及面，通过对重庆市房地产市场融资方式的分析比较，作者针对目前我国房地产市场融资渠道单一的情况，金融风险过大的问题，提出相应的政策及建议，希望对整个房地产市场有一定的借鉴作用。主题词：房地产融资方式信托债券基金房地产投资信托基金A b s w o aA b s t r a c tA sn a t i o n a le c o n o m y Sc o r n e r s t o n e,t h er e a le s t a t ei n d u s t r ys u f f i c i e n ti n f l u e n c e sn a t i o n
13、 a le c o n o m y sd e v e l o p m e n LT h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sat y p i c a lc a p i t a l-i n t e n s i v ei n d u s t r y,S Os u f f i c i e n tf i n a n c i a ls u p p o r ti st h em o s ti m p o r t a n tp a r to ft h i si n d u s t r y A l o n gw i t ht h ec h a n g i n gi nf
14、i n a n c i n gs y s t e ma n dg o v e r n m e n tm a c r oc o n t r o lo nC h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y,t h er e a le s t a t ec o m p a n i e sf a c i n g1 1 1 0 r ea n d m o r es e r i o u sf i n a n c i a ls u p p o r t H o wt or e s o l v et h i sp r o b l e mi st h em o s ti m p
15、 o r t a n tq u e s t i o ni ne v e r y r e a le s t a t ec o m p a n i e s A tp r e s e n t,r e a le s t a t ec o m p a n i e si nC h i n am a i n l yd e p e n dO nb a n kl o a n 甜f i n a n c i a ln e e d s o n l yaf e wb i gc o m p a n i e sh a v ej u s ts t a r t e a,u s i n gp u b l i co 位趟孙l s
16、ta n dc o r p o r a t eb o n d H o w e v e r,f o rt h er e a le s t a 坦c o m p a n i e s，e s p e c i a l l yt ot h es m a l l-a n d-m i dc o m p a n i e s，t h e r e r eo n l yaf e wf i n a n c i n gw a y sC a nb eu s e da n dt h ea m o u n tc a nb ef i n a n c e di st o os m a l lc o m p a r et ob a
17、 n kl o a n T h e r e f o r eF u n d,R e a lE s t a t eT r u s ta n do t h e rf i n a n c i a li n n o v a t i o n se m e r g ea st h et i m e sr e q u i r e A c c o r d i n gt oo t h e rc o u n t r i e s a d v a n c e df m a n c i n gm e m o d,u s i n gm u l t i-f m a n c i n gm e t h o d sC a ng u
18、 a r a n t e er e a le s t a t ec o m p a n i e s r e l i a b l ef i n a n c i a ls u p p o r t；m o r er e a s o n a b l ea l l o c a t e“想o u r c e s I t si nf a v o ro fr e a le s t a t ec a p i t a lm a r k e t Sf o r m a t i o n；i n c r e a s en u m b e ro fi n v e s t m e n to p t i o n s；d e c
19、 r e a s eb a n kr i s LT h i st h e s i si sa i mt oc o m p a r ea n da n a l y s i sm a i nf i n a n c i n gm e t h o d s(e x c e p tb a n kl o a n)c a nb eu s e db yr e a le s t a t ec o m p a n i e si nC h i n a,a n dt h e nc h o o s e st h es u i h a b l ef i n a n c i n gm e t h o df o rd i f
20、f e r e n tt y p e so fc o m p a n i e sa n db r i n g sf o r w a r d9 咖es u g g e s t i o n st oi m p r o v eC h i n a sr e a le s t a t e 向m c i n ge n v i r o n m e n t,t h ed e t a i ln 器e 龇_ c h 鼯黜b e l o v c A t 丘斌t h i st h e s i sd i s c u s s e dt h er e a le s t a t ei n d u s U yf i n a n
21、 c i n gs t a t u sa tp r e s e n t I nt i f f sp a r a g r a p hr e a le s t a t ei n d u s t r y sf o u rc h a r a c t e r i s t i c sw e r ei n t r o d u c e d,w h i c ha p p l i e dt h em u l t i-f i n a n c i n gm e t h o di sv e r yu r g e n tt ob eu s e di nt h i ss e r i o u sf i n a n c i n
22、 gs i t u a t i o n T os o l v et h i sp r o b l e m,t h ea u t h o rf i s ta n a l y z e dt h ei m p a c tt Or e a le s t a t C sf i n a n c i n gf r o mi n t e ra n do u t e r 自c t o 鹉a n dt h e ne x p l a i n e dw h yo u t e rT h ec o m p a r ea n dc h o i c eo f r c a le n 刚bf m 血c l n g 立劬o d，f
23、 b re x a m p l eo f C h o n g Q i n gf a c t o r sh a dm o r ei m p a c t i o n A t，t h el a s to ft h i sp a r a g r a p h,t h ea u t h o ra n a l y z e di m p a c tt or e a le s t a t ei n d u s t r yf r o mr e c e n tm a c r of a c t o r s，a n dt h e nc o n c l u d e dt h a tr e a le s t a t ec
24、o m p a n i e si nC h i n ad e p e n do nb a n kl o a nt o om u c h,t h i si st h er e a s o no fr e a le s t a t ei n d u s t r y sf i n a n c i n gs i n g u l a r i t y,t h e r e f o r e,t of o u n dm u l t i-f i n a n c i n gm e t h o da s5 0 0 1 1a sp o s s i b l ei st h ew a yt od i v e r s er
25、e a le s t a t ei n d u s t r y sf m a n c i a lr i s k 1 h i st h e s i s st o mp a r ti n c l u d e dt w op a r t s：F i r s t,c o m p a r a t i v ea n a l y z e ds e v e r a lf i n a n c i n gm e t h o d se x c e p tb a n kl o a n,w h i c hf o c u s e do np u b l i co f f e r i n g，t r u s t,R E I
26、 T s,c o r p o r a t eb o n d，C t e I ti sf o c u s e do ns e v e r a lk e yf i n a n c i n gm e t h o d s，e a c ho t h e r Sa d v a n t a g e sa n dp r o b l e m s，a n da l s op o i n t e do u tw h i c hf i n a n c i n gm e t h o d sc a nb eu s e df o rw h i c hc o m p a n i e s S e c o n d,a c c o
27、 r d i n gt ot h er e a le s t a t em a r k e tc o n d i t i o n si nC h o n gQ i n g,f r o md i f f e r e n td e v e l o p m e n tp r o j c c t s，d i f f e r e n ts c a l et oi l l u s t r a t et h eu s eo fv a r i o u sf i n a n c i n gm e t h o d s 逾p r a c t i c e,m o r e o v e rs u g g e s t e
28、dt ol 雠ac o m b i n a t i o no f f i n a n c i n gm e t h o d sf o rt h e i；m n c i a ln d s F i n a l l y,a c c o r d i n gt ot h ea c t u a ls i t u a t i o nf a c e db yt h er e a le s t a t em a r k e t,m a d es o m es u g g e s t i o n sa n dc o u n t e r m e a s u r e sf r o m t h d ,o v e r i
29、 m a e n t,f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n dc a p i t a lm a r k e t st Oi m p r o v et h ef i n a n c i n i e n v i r o n m e n to ft h er e a le s t a t eb u s i n e s s，I h e s i s sm a i nc o n c l u s i o n sa r ea sf o l l o w s：l、1 1 址u s e so f r i m m i n gm e t h o d sa r ec l
30、o s e l yr e l a t e dt or e a le s t a t ec o m p a n i e s p r o j e c t sa n ds i z e D i f f e r e n tt y p e so f p r o j e c t sh a v ed i f f e r e n tc h a r a c t e r i s t i c sa n dt h eb e a tw a yo ff i n a n c i n g,i ng e n e r a l,t h e r ea r em o r et r n a n c i n gm e t h o d sC
31、a l lb eu s e df o rl u x u r yr e a le s t a t ep r o j e c t st h a nc o m m e r c i a lp r o j e c t s；t h er e a le s t a t ec o m p a n i e so f d i f f e r e n ts j 晤翳s h o u l du s ed i f f e r e n tf i n a n c i n gs t r a 姆e st os u i tt h e i ro w n l e e d s 2、n ei d e a ls i t u a t i o
32、nf o rr e a le s t a t ef i n a n c i n gi s 幻g e th i g hc r e d i tl i m i t sf r o mt h el a r g e s tf i v ed o m e s t i cb a n k si nC h i n aO C B C，A g r i c u l t u r a lB a n ko fC h i n a,B a n ko fC h i n a,C h i n aC o n s t r u c t i o nB a n ka n d B a n ko fC o m m u n i c a t i o n
33、s)I nt h ee a s eo fi n a d e q u a t er e s o u r c e so fb a n kl o a n s，i ft h ef i n a n c i n gs c a l ei sb e t w nR M B1 0m i l l i o na n d2 0 0m i H i o n,T r u s ti sav e r yg o o dc h o i c e；w h e nt h ef i n a n c i n gs c a l ei sm o r et h a nR M B2 0 0m i l l i o nw i t hm a t u r e
34、c o m m e r c i a lp r o p e r t i e s，i ta c h i e v e dt h er e q u i r e m e n tf o rR E I T S，g ol i s t e d,a sw e l la st oa t t r a c td o m e s t i ca n df o r e i g np r i v a t ef u n dl e a s e F o rr e a le s t a t ep r o j e c t sw i t hg o o dl o c a t i o n,e v e ni nt h ee a r l yd e
35、 v e l o p m e n tw i t h o u tm a t u r i t y,P r i v a t eF u n d si n t e r e s ta l mG a l lb ea t t r a c t e d 2A b s t r a e tM o r e o v e rt h em e t h o do fa s s u r i n gc o r p o r a t eb o n d sf o rl i s t i n gc o m p a n i e sa th o m ea n da b r o a d,d u et oc o m p l i c a t e dp
36、 r o c e d u r e s，p o l i c yc o n s t r a i n t s，l o n gt i m et or a i s ef u n d sa n do t h e rr e a s o n s，a r en o ta p。propfiatef o rd e v e l o p e r ss h o r tf i n a n c i n gG e n e r a l l ys r 鼎a k m g,r e a le s t a t ec o m p a n i e ss h o u l dn o tl i m i tt oo n l yo n ef i n a
37、 n c i n gm e t h o d，i ts h o u l ds e l e c tm u l t i-f i n a n c i n gm e t h o d sa c c o r d i n gt oc o m p a n i e s s i z ea n dp r o j e c t s t y p e sf o rf i n a n c i a ln e e d s B a s e d0 1 1t h ea n a l y s i sa n dc o m p a r i s o no fv a r i o u sf l n 强c i n gm e t h o d s，t h
38、ea n t h o rb e l i e v e dt h a tt h ep o r t f o l i oo f“T r u s tb a n k+l o a n s+P E l T s”i st h em a i n s t r e a mo f f u t u r eC h i n e s er e a le s t a t em a r k e t 3、A i mt op r o b l e mo ff e w e rr e a le s t a t ef m a n c i n gm e t h o d si nC h i n a,s e v e r a ls u g g e s
39、 t i o n sw a sb r o u g h tf o r w a r df r o mt h e,v i e wo fg o v e r n m e n t&c a p i t a lm a r k e t s f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n dr e a le s t a t ec o m p a n i e s：1)A tt h eg o v e r n m e n t Sl e v e lt h eg o v e r n m e n ts h o u l de s t a b l i s hc r i t e r i aa
40、 n ds t a n d a r d sf o rr e a le s t a t el i s t i n g；e s t a b l i s ha n di m p r o v es e c o n db o a r d,t h l c eb o a r d sa n dp r o p e r t yr i 曲t st r a d i n gm a r k e t s，s u p p l yp l a t f o r m f o rd i f f e r e n ts i z e sa n dt y p e s c o m p a n i e st og e tl i s t e d；F
41、 o rl a r g er，e a le s t a t ec o m p 吗急e n c o u r a g et h e mt or e v e r s em e r g ei n t ot h em a r k e tt of u r t h e re n h a n c et h ev a l u eo，、f，。b。a ds h e l lc o m p a n i e s；f o rt h eb o n dm a r k e t,t h eg o v e r n m e n ts h o u l dv i g o r o u s l yd e v e l o pt h ed e b
42、 tm a r k e t,g r a d u a U yo p e n u pt h ea p p r o v a ls y s t e m C h i n a W sI r u s tl a wd o e sn o ta l l o wm o l et h a n2 0 0t r u s tc e r t i f i c a t ef o rO n ep r o j e c t,t h ea u t h o rs u g g e s t e dt oa b o l i s ht h i sr e s t r i c t i o n sf o rb e t t e rc i r c u l
43、a t i o no fl i s t i n gr e a le s t a t et r u s t,a n da l s os t r e n g t h e n i n gd i s c l o s u r er c q u i r e m e n t sf o rt r u s tp r o d u c t s,e s t a b l i s hr e a le s，t a t em v e s t m e n tt r u s tl a w s，o t h e rr e l a t e dl a w sa n dr e g u l a t i o n sa ss o o n 罄p
44、o s s i b l e，e n c o u r a g et h ep r i v a t ea n df o r e i g nc a p i t a l sr e a s o n a b l yf l o wi nr e a le s t a t ei n d u s t r i e sa n do t h e rh i【g hp r o f i tm a g i ni n d u s t r i e sw i t ha t t r a c t i v et a xp o l i c i e s T h eg o v e r n m e n ts h o n l dg u i d ea
45、 n ds t a n d a r d i z et h er e l e v a n ta g e n c i e sa n dn u r t u r e dan u m b e ro fp r o f e s s i o n a l st om e e ti t sr e q u i r e m e n t s 2)I nt h ec a p i t a lm a r k e t f i n a n c i a li n s t i t u t i o n s l e v e lp r o f e s s i o n a ls k i l l ss h o n l db ef u l l
46、yb a n gi n t op l a y,i n n o v a t i v ei d e a ls b o u l db ea t t e m p t e dt os o l v et h ep m b l e mo fr e a le s t a t ef i n a n c i n g F i n a n c i a li n s t i t u t i o n ss h o n l de x p a n d e df i n a n c i n gm e t h o d st h r o u g ha s s e ts e c u r i t i z a t i o n r e a
47、 le s t a t et r u s t sa n do t h e ri n n o v a t i v ew a y s；h e l pr e a le s t a t ec o m p a n i e st os o l v et h el o n g-t e r mf u n d i n gb o t t l e n e c k s；i nt h ed e s i g no fp r o d u c t sa n dr e a le s t a t ef i n a n c i n ga lt h es a m et i m eh e l l,s t a n d a r d i z
48、 et h eo p e r a t i o no f e n t e r p r i s e sa n dp r e v e n tr i s k s,a n dt h ei n t e r e s t so f i n v e s t o r s 3T h ec o m p a r ea n dc h o i c eo f r e a le s；c a t ef i n a n c i n gm d 由o d，F o re x a m p l eo f C h o n g Q i n g3)F r o mc o m p a n i e s l e v e l i ts h o u l dl
49、 l s em u l t i f i n a n c i n gm e t h o d sa sm o r ea sp o s s i b l et or e d u c et h er i s ko fas i n g l ef i n a n c i n gm o d e A c c o r d i n gt oc o m p a n i e s o w nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t,c o m p a n i e ss h o u l de s t a b l i s hal o n g t e r mg o a lo ff i n
50、a n c i n gs t r a t e g i e s；a c t i v e l yt r y i n gt oe x p a n dt h e i rf i n a n c i n gw a y st 0a v o i dt h er i s ko fs i n g u l a rf i n a n c i n gm e t h o d C o m p a n i e sa l s os h o u l ds t a n d a r d i z et h e i ro p e r a t i o n s,i m p r o v ee f f i c i e n c yi nt h e