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1、中海物业管理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD编号：ZHPMWI/S版本：A设备管理工作手册编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 文件受控章声明：未经许可，不得翻印。 责任部门：设备管理部 WI/S-目录 设备管理工作手册 A/0 1/3 编号 标 题 页码 版号/状态WI/S-001 设备管理部组织机构图 1 A/0 WI/S-002 设备管理部职责 1 A/0 WI/S-003 设备管理部经理职责 1 A/0WI/S-004 设备管理部专业工程师职责 1 A/0WI/S-005 设备保修期管理办法 1 A/0WI/S-006 水电过户审
2、批制度 2 A/0WI/S-007 配电房管理制度 1 A/0WI/S-008 发电机房管理制度 1 A/0WI/S-009 水泵房管理制度 1 A/0WI/S-010 空调制冷设备房管理制度 1 A/0WI/S-011 中控室/消防中心管理制度 A/0WI/S-012 材料管理制度 1 A/0WI/S-013 物品验证制度 1 A/0WI/S-014 计量器具定期检定制度 1 A/0WI/S-015 计量器具的检定方法 4 A/0WI/S-016 电气维修规定 1 A/0WI/S-017 大厦临时用电管理规定 1 A/0WI/S-018 用水、供水管理规定 1 A/0WI/S-019 供方选
3、择评定规定 2 A/0WI/S-020 工程质量的验收规定 1 A/0WI/S-021 设备管理规程 14 A/0WI/S-022 公共设备大的故障维修程序 1 A/0WI/S-023 设备更新、技术改造程序 1 A/0WI/S-024 红旗设备检评 2 A/0WI/SHT-001 公共机电设备维修保养合同 8 A/0QR-001S 配电房、电表房电能表抄表记录 1 A/0QR-002S 配电房巡查记录 1 A/0QR-003S 发电机运行记录 1 A/0 WI/S-目录 设备管理工作手册 A/0 2/3 编号 标 题 页码 版号/状态QR-004S 水池（箱）加药记录 1 A/0QR-005
4、S 水表抄表记录 1 A/0QR-006S 水泵房巡查记录 1 A/0QR-007S 中央空调冷水机组运行记录表 2 A/0QR-008S 计量器具检定台帐 1 A/0QR-009S 计量器具检定计划 1 A/0QR-010S 万用表检定记录 1 A/0QR-011S 钳形表检定记录 1 A/0QR-012S 兆欧表检定记录 1 A/0QR-013S 供方初审记录 1 A/0QR-014S B类供方评价表 1 A/0QR-015S C类供方评价表 1 A/0QR-016S 合格供方名单 1 A/0QR-017S 工程竣工验收证明 1 A/0QR-018S 工程结算协议书 1 A/0QR-019
5、S 解除缺陷责任证书 1 A/0QR-020S 机电设备统计表 1 A/0QR-021S 设备(机具)购置申请表 1 A/0QR-022S 设备(机具)验证单 1 A/0QR-023S 设备(机具)外委维修申请表 1 A/0QR-024S 设备维修记录 1 A/0QR-025S 设备(机具)报废单 1 A/0QR-026S 设备保养计划表 1 A/0QR-027S 、级设备保养记录 1 A/0QR-028S 、级设备保养检查记录 1 A/0QR-029S 级设备保养、检查记录 1 A/0QR-030S 设备完好率统计表 1 A/0 WI/S-目录 设备管理工作手册 A/0 3/3 编号 标 题
6、 页码 版号/状态QR-031S 设备完好率统计汇总表 1 A/0QR-032S 设备故障问题转呈单 1 A/0QR-033S 设备技术状态诊断记录 1 A/0QR-034S 报废设备、器件清单 1 A/0QR-035S 红旗设备申报表 1 A/0QR-036S 红旗设备评分表 1 A/0QR-037S 红旗设备统计表 1 A/0QR-038S 红旗设备率统计表 1 A/0 WI/S-001ZHPM 设备管理部组织机构图 A/0 1/1设备管理部经理档案室资料员 给排水空调工程师电梯工程师机电工程师 供方公司 各管理处维修班 WI/S-002ZHPM 设备管理部职责 A/0 1/110设备管理
7、部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。20负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。30负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。40负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。50负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（1000元以上）报主管副总经理批准。60
8、负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。70负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面）。80负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。90负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。100负责本部门ISO9002和ISO14001文件的修订工作。负责强弱
9、电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。110负责电梯、计量工具的检定工作。120负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。130负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。140负责推进全公司的节能、降耗工作。 WI/S-003ZHPM 设备管理部经理职责 A/0 1/110领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。20检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。30掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批
10、。40组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。50组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。60组织安全检查。70了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。80掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。90遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。 WI/S-004ZHPM 设备管理部专业工程师职责 A/0 1/210机电工程师职责11接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。12作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。13编制
11、、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。14参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。15办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。16负责编制本专业技工考试题库。17遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。20电梯工程师职责21接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。22负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。23负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。24负
12、责编制本专业ISO9002 ISO14001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。25定期对各管理处电梯进行检查，指导。 26编制本专业技工考试题库。27遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。30给排水空调工程师职责31接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。32作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 WI/S-004ZHPM 设备管理部专业工程师职责 A/0 2/233编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。3
13、4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。35办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。36遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。40设备管理部资料员职责41接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。42参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。43负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。44负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责ISO9001 ISO14001文件复印、发放、保管。 45负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、
14、法规、标准，并剪贴、整理。46遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 WI/S-005ZHPM 设备保修期管理办法 A/0 1/110国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。20物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、
15、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。30设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。40保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司设备管理部审核盖章。保修单位不
16、履行保修义务，管理处有权拒绝签字。 WI/S-006ZHPM 水电过户审批制度 A/0 1/2 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。10用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：11各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。12工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。13不支付空置房管理费的发展商，须根据空置比率，就公共水电费对管理处进行补贴。14水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。15以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。
17、16原用电用水户结清已发生的水电费。20水电过户由公司设备管理部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司设备管理部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经设备部审核管理处不得自行办理。相关文件：水电过户、抄表到户办理流程 WI/S-006ZHPM 水电过户审批制度 A/0 2/2附件：水电过户、抄表到户办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管要求发展商办理，调整比例。管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有
18、问题。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。公共部分代收水电费合同书在公司设备部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司设备管理部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。设备部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。 WI
19、/S-007ZHPM 配电房管理制度 A/0 1/1 为贯彻安全第一的方针，确保大厦供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。10负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。20、配送电建立小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。30配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电
20、工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。40配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。 50变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。60须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。70停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。80配电房内设备及线路变更，要经公司设备管理部同意；重大变更，要上报公司领导批准。90配电房室温不可超过摄氏4
21、0度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。100加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。 WI/S-008ZHPM 发电机房管理制度 A/0 1/110非公司领导或维修班人员须经管理处办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。20机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。30发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。40配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。50每月起动机组
22、运转检查半小时，确保机组正常自动投入。60发电机油箱内储备小时满负荷用油量。70发电机实行定人定机操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。80机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。90机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。100发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 WI/S-009ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住户生活、大厦消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱
23、、消防水系统、设备等，由维修班负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。20水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。30消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。40生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。50消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。60泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。70水
24、池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。80水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。90各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备部作好水量平衡测试。100严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。 WI/S-010ZHPM 空调制冷设备房管理制度 A/0 1/1空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：10空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。20无关人员必须经管理处办
25、公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 30室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。40做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 50须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。60定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。70定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。80空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，制冷冷水机组每月清洁一次。 WI/S-012ZHPM 材 料 管 理 制 度 A/0 1/110维修班下个月的材料
26、计划，应在本月25日前报管理处采购主管，由采购主管送交管理处主任审批，确定下月需购买材料。20一般材料由采购主管与所需物资部门协同购买；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或报告书。30采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供应商。40材料购回后应由维修班长进行验证。发票数量应与货相同，物品及数量应与采购记录表上所述相同。50材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购主管也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把入库单其中的一联附在发票后作为报销凭据。60应急材料可以先口头报告同意购买，再补填采购计划审批表或补写正式报告。70材料出
27、库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料人需在出库单上签名。80维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人需在出库单上注明所领用材料的品种、规格、数量、用途，并在出库单上签名；维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。90维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。100禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。110库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。120发放材料要坚持凭派工单发料。130材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。140材料库房
28、每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。电梯公司（专业公司）在半年工作总结中，要具体分析材料使用情况，做到降低成本、节约开支、杜绝浪费，造福业主。 WI/S-013ZHPM 物 品 验 证 制 度 A/0 1/110为了确保向服务对象提供合格的物品，所有用于大厦内影响服务质量的进货物品（含维修材料、清洁用品、保安用品等物品）都必须经过验证。20所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认真填写物品验证单，以确认物品之质量状态，采购主管还应在物品验证单上签名。30所需物品部门在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知采购主管，并会同管理处主管主任对不合格品进行确认
29、。40对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购主管、管理处主管主任，三方应共同商讨对不合格品的处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。不合格品处理单由所需物品部门主管负责填写，由主管主任确认。50所需物品部门主管应对所有物品之质量状态进行标识。60物品的数量及规格应和采购计划审批表所提供的相符。 WI/S-014ZHPM 计量器具定期检定制度 A/0 1/110凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一年检定一次。20各管理处维修班按检定计划表所规定时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立计量器具检定台帐，然后将结果下发给各管理处。基准
30、器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。30凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。40管理处新购买的计量器具，须上报公司设备部建帐，并纳入检定计划。50凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送设备部重新进行检定。60计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。70凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。 WI/S-015ZHPM 计量器具的检定方法 A/0 1/410目的：对计量器具进行定期检定，确保计量器具测量的有效性。20范围：公司所有测量器具。30职责：各管理处维修班按检定计划表时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专
31、人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立计量器具检定台帐，然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。40内容：41计量器具自检环境要求：温度：205；湿度：655。42万用表的检定（每年检定一次）。4.2.1 检视外表是否完好，附件是否齐全。4.2.2 DCV 档，用DF130直流稳压电源作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法对3.000V、24.00V、36.00V检定误差，并作记录。4.2.3 ACV值，交流可调调压器作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法对110.0V、220.0V、380.0V各点电压检定误差，并作记录。4.2.4 DCA值，用DF130直流电源发生器带不同的电阻负载作为电流源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法分别对3.000