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1、中海物业管理有限公司ZHONGGHAI PROPPERTYY MAANAGEEMENTT CO，LTDD编号：ZHHPMWI/SS版本：A设备管理工工作手册编制： 日期： 审核： 日日期： 批准： 日日期： 文件件受控章声明：未经经许可，不不得翻印。 责任部门门：设备管管理部 WWI/S-目录 设备备管理工作作手册 A/0 1/3 编号 标 题 页页码 版号/状态WI/S-001 设备备管理部组组织机构图图 11 A/0 WI/S-002 设备管管理部职责责 1 A/0 WI/S-003 设备管管理部经理理职责 11 A/0WI/S-004 设备管管理部专业业工程师职职责 1 AA/0WI/S
2、-005 设备保保修期管理理办法 11 A/0WI/S-006 水电过过户审批制制度 2 AA/0WI/S-007 配电电房管理制制度 1 A/0WI/S-008 发电电机房管理理制度 1 A/0WI/S-009 水泵泵房管理制制度 1 A/0WI/S-010 空调调制冷设备备房管理制制度 1 A/0WI/S-011 中中控室/消消防中心管管理制度 A/00WI/S-012 材材料管理制制度 1 AA/0WI/S-013 物物品验证制制度 1 A/0WI/S-014 计计量器具定定期检定制制度 1 AA/0WI/S-015 计量器具具的检定方方法 4 A/0WI/S-016 电电气维修规规定
3、1 AA/0WI/S-017 大大厦临时用用电管理规规定 1 AA/0WI/S-018 用用水、供水水管理规定定 1 A/0WI/S-019 供方选选择评定规规定 2 AA/0WI/S-020 工程质量量的验收规规定 1 A/0WI/S-021 设设备管理规规程 14 AA/0WI/S-022 公共设设备大的故故障维修程程序 1 AA/0WI/S-023 设备更更新、技术术改造程序序 1 A/0WI/S-024 红旗设设备检评 2 A/0WI/SHHT-0001 公共机电电设备维修修保养合同同 88 A/0QR-0001S 配电房、电电表房电能能表抄表记记录 1 A/0QR-0002S 配电房
4、房巡查记录录 1 A/0QR-0003S 发电机运运行记录 1 AA/0 WI/S-目录 设备备管理工作作手册 A/0 2/3 编号 标 题 页页码 版版号/状态态QR-0004S 水池（箱箱）加药记记录 1 A/0QR-0005S 水表抄表表记录 1 A/0QR-0006S 水泵房房巡查记录录 1 A/0QR-0007S 中央空调调冷水机组组运行记录录表 2 A/0QR-0008S 计量器器具检定台台帐 1 AA/0QR-0009S 计量器器具检定计计划 11 A/00QR-0110S 万用表表检定记录录 1 A/0QR-0111S 钳形表表检定记录录 1 A/0QR-0112S 兆欧表表检
5、定记录录 1 A/0QR-0113S 供供方初审记记录 1 AA/0QR-0114S B类供供方评价表表 1 A/0QR-0115S C类供供方评价表表 1 A/0QR-0116S 合格供供方名单 1 A/0QR-0117S 工程竣竣工验收证证明 1 AA/0QR-0118S 工程结结算协议书书 1 A/0QR-0119S 解除缺缺陷责任证证书 1 AA/0QR-0220S 机电设设备统计表表 1 A/0QR-0221S 设备(机具)购置申请请表 1 AA/0QR-0222S 设备(机具)验证单 1 A/0QR-0223S 设备(机具)外委维修修申请表 1 A/0QR-0224S 设备维维修记
6、录 1 A/0QR-0225S 设备(机具)报废单 1 A/0QR-0226S 设备保保养计划表表 1 A/0QR-0227S 、级设备保保养记录 1 A/0QR-0228S 、级设备保保养检查记记录 1 AA/0QR-0229S 级设备保保养、检查查记录 11 A/0QR-0330S 设备备完好率统统计表 11 A/0 WWI/S-目录 设备管管理工作手手册 A/0 3/3 编号 标 题 页页码 版版号/状态态QR-0331S 设备备完好率统统计汇总表表 11 A/0QR-0332S 设备故故障问题转转呈单 11 A/0QR-0333S 设备备技术状态态诊断记录录 11 A/0QR-0334
7、S 报废设设备、器件件清单 11 A/0QR-0335S 红旗设设备申报表表 1 A/00QR-0336S 红旗设设备评分表表 1 A/0QR-0337S 红旗旗设备统计计表 1 A/00QR-0338S 红旗旗设备率统统计表 1 A/0 WI/SS-0011ZHPM 设备备管理部组组织机构图图 A/00 1/1设备管理部经理档案室资料员 给排水空调工程师电梯工程师机电工程师 供方公司 各管理处维修班 WI/SS-0022ZHPM 设备管理理部职责 A/0 11/110设备备管理部接接受主管副副总经理直直接领导，按按时完成交交办的各项项工作。20负责责在合约管管理部组织织下对物业业项目进行行考
8、察，拟拟制机电设设备方面的的合理化建建议。30负责责代表公司司组织机电电设备验收收组，对新新楼宇机电电设备进行行验收接管管，负责设设备技术资资料的收集集、整理、编编目、存档档。并处理理遗留问题题。40负责责按照国家家有关技术术法规、规规范、标准准，制定本本公司机电电设备验收收、维修、保保养及运行行操作规章章制度、工工作程序、技技术标准，并并及时更新新。监督管管理处、供供方执行，对对偏差进行行纠正。50负责责审批机电电设备年度度保养计划划；制定设设备中修、大大修计划，审审批中修、大大修方案、更更新改造方方案；初审审设备配件件购置申请请、维修设设备、电动动工具购置置申请（11000元元以上）报报主
9、管副总总经理批准准。60负责责设备维修修保养供方方及中修、大大修、设备备更新改造造、缺陷整整改供方的的选择、定定期评审。负负责中修、大大修、设备备更新改造造、缺陷整整改工程监监督、组织织验收。负负责合同管管理（招标标、订立-办理合同同会签手续续、履行监监督、变更更、索赔、工工程结算等等）。办理理水、电过过户会签手手续。70负责责定期对公公司所属物物业内的机机电设备进进行检查、诊诊断。负责责组织解决决技术难题题（设备方方面）。80负责责公司安委委会的日常常工作，组组织每季度度一次的安安全检查工工作。负责责调查安全全事故，做做出初步处处理意见报报主管副总总经理。90负责责对机电设设备管理绩绩效每年
10、进进行一次评评审，统计计出设备完完好率、红红旗设备率率，设备重重大事故率率。100负负责本部门门ISO99002和和ISO1140011文件的修修订工作。负负责强弱电电、电梯、空空调、管道道工、钳工工的考核及及题库的收收集工作。110负负责电梯、计计量工具的的检定工作作。120负负责代表公公司就设备备管理方面面事宜对外外联络。130负负责策划、指指导、参与与高新技术术的引入、开开发、应用用，发明创创造的开发发、应用。140负负责推进全全公司的节节能、降耗耗工作。 WI/SS-0033ZHPM 设备管理理部经理职职责 A/00 1/110领导导、安排、检检查设备管管理部员工工全面履行行各自职责责
11、及完成公公司下达的的各项任务务。20检查查总结当月月工作，制制定下月工工作计划，并并组织安排排实施。30掌握握设备管理理情况，指指导各管理理处作好机机电设备的的使用、维维修保养、节节能降耗工工作。初审审价值超过过壹仟元以以上的设备备设施的购购置、大修修、外委维维修方案，并并报主管副副总经理审审批。40组织织各专业人人员参加新新入伙楼宇宇机电设备备的验收。50组织织红旗设备备检查评比比。定期组组织设备管管理绩效评评审。60组织织安全检查查。70了解解公司内工工程技术人人员及本部部门员工思思想工作动动态，帮助助解决工作作难点，提提高管理及及业务水平平。负责解解决投诉。80掌握握国内外行行业管理动动
12、态，负责责引进国内内外先进的的设备管理理模式、经经验。90遵守守公司各项项规章制度度，勤奋工工作，洁身身自律。 WI/SS-0044ZHPM 设备备管理部专专业工程师师职责 A/00 1/210机电电工程师职职责11接受受部门经理理的领导，主主管强弱电电设备、发发电设备。12作好好本专业的的工作计划划，初审保保养计划、维维修方案、改改造方案；编制外委委维修招标标文件；定定期检查、指指导、调研研，解决技技术难题。13编制制、修订本本专业ISSO90002及ISSO140001文件件，制定公公司的规范范、标准。负负责机电设设备维修、养养护供方评评审、合同同会签。14参加加楼宇接管管验收工作作，负责
13、强强弱电设备备、发电设设备及资料料检验。15办理理用电过户户会签手续续，用电分分摊。负责责落实抄表表到户、供供电设备向向供电局移移交工作，用用电设备节节能及成本本费用测算算。16负责责编制本专专业技工考考试题库。17遵守守公司规章章制度，勤勤奋工作，努努力提高业业务水平，完完成本职工工作，有所所创新。20电梯梯工程师职职责21接受受部门经理理领导与工工作安排，主主管电梯设设备。22负责责电梯设备备的接管验验收并收集集整理电梯梯接管验收收资料。23负责责电梯设备备维修、保保养计划的的审批，制制定电梯年年审计划并并实施。负负责电梯检检定及节能能工作。24负责责编制本专专业ISOO90022 ISO
14、O140001文件，电电梯维修、养养护供方评评审，合同同会签。25定期期对各管理理处电梯进进行检查，指指导。 26编制制本专业技技工考试题题库。27遵守守公司规章章制度，勤勤奋工作，努努力提高业业务水平，完完成本职工工作，有所所创新。30给排排水空调工工程师职责责31接受受部门经理理的领导与与工作安排排。主管给给排水管网网及设备、中中央空调设设备。32作好好本专业的的工作计划划，初审保保养计划、维维修方案、改改造方案；编制外委委招标文件件；定期检检查、指导导、调研，解解决技术难难题。 WI/SS-0044ZHPM 设备备管理部专专业工程师师职责 A/0 2/233编制制、修订本本专业ISSO9
15、0002及ISSO140001文件件，制定规规范、标准准。负责本本专业分包包商评审。34参加加楼宇接管管验收工作作，负责给给排水管网网及设备、中中央空调及及资料检验验。35办理理水过户会会签手续，用用水分摊。负负责组织水水量平衡测测试，中央央空调节能能及成本费费用测算。36遵守守公司规章章制度，勤勤奋工作，努努力提高业业务水平，完完成本职工工作，有所所创新。40设备备管理部资资料员职责责41接受受部门经理理的领导与与工作安排排，努力完完成任务。42参加加楼宇交接接验收，负负责办理资资料交接手手续。收集集、分类、整整理各管理理处的竣工工资料，并并归档妥善善保存。43负责责工程资料料、书籍的的借阅
16、，质质量记录表表格的发放放。44负责责日常文件件打印、收收发、传阅阅、整理、归归档保存。负负责ISOO90011 ISSO140001文件件复印、发发放、保管管。 45负责责搜集报纸纸、杂志上上有关物业业管理方面面的法律、法法规、标准准，并剪贴贴、整理。46遵守守公司规章章制度，勤勤奋工作，努努力提高业业务水平，完完成本职工工作，有所所创新。 WI/SS-0055ZHPM 设备保修修期管理办办法 A/0 1/1110国务务院建设设工程质量量管理条例例规定建建设工程的的最低保修修期限为：3、供热热与供冷系系统，为22个采暖期期、供冷期期；4、电电气管线、给给排水管道道、设备安安装，为22年；其他
17、他项目的保保修期限自自竣工验收收合之日起起计算。保修期的计计算应以上上述条款及及发展商与与安装单位位、设备供供货单位的的合同保修修期限为准准。工程竣竣工日若距距物业接管管日过长，导导致接管验验收时保修修期已满者者，应建议议发展商适适当延长保保修期。20物业业设备接管管时，管理理处、发展展商、保修修单位三方方应就设备备保修期（特特别是电梯梯）保修的的内容、范范围、期限限，管理处处维护的内内容、范围围，保修款款支付，做做出界定，达达成共识，形形成书面协协议。 保保修期，保保修单位提提供的服务务单一，难难以达到中中海标准、适适应考评的的需要，保保修工作之之外的保养养内容需管管理处自己己或委托专专业公
18、司做做，书面协协议有助于于解决矛盾盾、纠纷。30设备备保修期时时间内，管管理处宜委委托专业公公司对设备备进行维护护，机电设设备可委托托其做日常常维护、一一级保养、二二级保养，电电梯可按标标准责任合合约形式委委托，工作作应以清洁洁、防腐、润润滑、调整整、紧固，不不宜触及核核心软、硬硬件部分。机机电设备、电电梯故障维维修，管理理处应督促促保修单位位解决。40保修修期结束，保保修单位结结算保修金金时，管理理处须在结结算申请书书上如实填填写使用方方意见，并并报公司设设备管理部部审核盖章章。保修单单位不履行行保修义务务，管理处处有权拒绝绝签字。 WI/SS-0066ZHPM 水电过户户审批制度度 A/0
19、0 1/2 用电电、用水过过户更名/抄表到户户直接关系系到物业管管理运营成成本，各单单位须严格格遵守审批批制度。10用电电、用水由由发展商过过户到管理理处必须满满足以下条条件：11各项项政府验收收通过，物物业接管验验收房屋设设备验收合合格、计量量装置符合合要求。12工程程施工收尾尾工作均结结束，无施施工临时用用电、用水水发生。13不支支付空置房房管理费的的发展商，须须根据空置置比率，就就公共水电电费对管理理处进行补补贴。14水电电居民、商商业比例发发展商已调调整到合理理的数值。未未调整到合合理值者，就就发展商对对多支出的的水电费进进行补贴事事宜已达成成协议。15以住住宅为主的的小区/大大厦，发
20、展展商已申请请办理抄表表到户。16原用用电用水户户结清已发发生的水电电费。20水电电过户由公公司设备管管理部负责责审核并办办理合同会会签手续。管管理处须向向发展商索索要原供供用电合同同、供供水合同、供供水合同执执行单及及近期电费费、水费单单提交公司司设备管理理部，审核核通过后，由由管理处具具体办理过过户、抄表表到户事宜宜，未经设设备部审核核管理处不不得自行办办理。相关文件：水电过过户、抄表表到户办理理流程 WI/SS-0066ZHPM 水电过户户审批制度度 A/00 2/2附件：水电电过户、抄抄表到户办办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我
21、司已接管要求发展商办理，调整比例。管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。公共部分代收水电费合同书在公司设备部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司设备管理部办理合同会签
22、手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。设备部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。 WII/S-0007ZHPM 配电房管管理制度 A/0 1/11 为贯贯彻安全第第一的方针针，确保大大厦供电系系统安全正正常运行及及服务质量量，特制定定配电房管管理制度。10负责责供电系统统操作、巡巡查、维修修、养护的的人员必须须持证上岗岗，必须熟熟悉电气设设备情况和和有关安全全措施。20、配配送电建立立小时时运行值班班制度，对对变配电装装置及高压压室每2小小时巡查一一次，做好好巡查记录录；发现问问题及时处处理，并在在值班记录录及巡查记记录中注明明；不能解解决的问题题及时上报报管理
23、处、并并通知分包包方。30配电电设备由专专职人员负负责管理和和值班，配配电设备的的停送电由由值班电工工操作，非非值班电工工禁止操作作。复杂的的倒闸操作作，必须执执行操作票票制度、监监护制度，高高压环进、环环出柜严禁禁操作。操操作及检修修时必须按按规定使用用电工绝缘缘工具、绝绝缘鞋、绝绝缘手套等等。高低压压柜开关状状态须作好好警示、标标识。值班班员必须做做好值班记记录，认真真作好交接接班。40配电电房、电表表房计量电电能表须每每月定时抄抄表。 50变压压器严禁超超负荷或极极低负荷运运行，应有有计划的向向供电局报报停或启用用。冬季可可报停部分分变压器，夏夏季供电高高峰时，按按负荷的需需求，恢复复使
24、用。严严禁变压器器空载运行行。60须有有专人对巡巡查记录、抄抄表记录进进行统计、制制图、分析析，监视系系统运行状状态，诊断断系统故障障，制定节节能措施。70停电电时，应提提前向用户户发出通知知；恢复送送电时，在在确认供电电线路正常常、电气设设备完好后后方可送电电。80配电电房内设备备及线路变变更，要经经公司设备备管理部同同意；重大大变更，要要上报公司司领导批准准。90配电电房室温不不可超过摄摄氏40度度。消防设设施须定期期检查，保保持完好、有有效，并有有手持式气气体灭火器器。注意防防止小动物物进入；无无关人员须须经管理处处办公室许许可方可进进入。100加加强日常清清洁、维护护、检修，确确保供配
25、电电系统正常常，配套设设施、设备备、装置完完好。 WI/SS-0088ZHPM 发电机房房管理制度度 A/00 1/110非公公司领导或或维修班人人员须经管管理处办公公室同意后后，在值班班员的陪同同下方可进进入发电机机房，其它它人员不得得随意进入入。平时机机房门应加加锁。20机房房内禁止存存放易燃、易易爆物品，严严禁吸烟。30发电电机平时置置于自动待待发状态，蓄蓄电池置于于浮充电状状态，须定定期进行充充放电。40配电电房值班员员必须熟悉悉机组开停停操作及机机组正常运运行参数，发发电机运行行时，应派派专人值班班。50每月月起动机组组运转检查查半小时，确确保机组正正常自动投投入。60发电电机油箱内
26、内储备小小时满负荷荷用油量。70发电电机实行定定人定机操操作、保养养和每月周周期运行检检查。非值值班或维修修人员不得得操作。80机房房及机组的的清洁卫生生由发电机机责任人打打扫。90机房房及油库内内消防须定定期检查，确确保设施完完好、有效效。100发发电机检查查时须将主主令开关掷掷于停止档档，以避免免市电意外外停电，导导致发电机机运行，发发生意外伤伤害。 WI/SS-0099ZHPM 水泵房房管理制度度 AA/0 1/1 水水泵房是提提供住户生生活、大厦厦消防用水水的关键部部位，水泵泵房能否正正常工作是是直接影响响到住户人人身财产安安全。为及及时向住户户提供合格格生活用水水和大厦消消防用水，管
27、管理好水泵泵房，特制制定如下制制度：10水泵泵房、地下下水池、屋屋面水箱、消消防水系统统、设备等等，由维修修班负责使使用管理，并并指定专人人负责（以以下称“水管员”）。作好好日常运行行的巡查、点点检、抄表表及状态监监控，并做做记录。20水泵泵房内机电电设备由维维修班值班班人员负责责操作，无无关人员不不得进入水水泵房。停停水须经管管理处批准准。30消防防泵、生活活泵、稳压压泵、污水水泵在正常常运转下，选选择开关应应放在自动动位置，所所有操作标标志简单明明确。40生活活水泵每周周至少轮换换使用一次次，接触器器主开关每每月检查一一次。50消防防泵每月进进行一次“自动、手手动”切换操作作检查。无无条件
28、启动动的消防水水泵（有过过压危险或或开喷系统统），须对对其进行盘盘车，每季季度对电动动机进行一一次绝缘摇摇测。60泵房房每周打扫扫一次，泵泵及管道每每月检查、清清洁一次，并并进行润滑滑、紧固、调调整。70水池池人孔需有有盖密封并并加锁，透透气孔需用用不锈钢窗窗纱布包扎扎上。钥匙匙由水管员员保管。80水管管员按规定定定期取水水送市防疫疫站进行水水质检查化化验，化验验结果交办办公室存档档。90各级级水表须每每月定时抄抄表，水管管员须对抄抄表记录进进行统计分分析，确定定给水系统统是否正常常，并协助助设备部作作好水量平平衡测试。100严严禁非火灾灾情况使用用市政消防防水。消防防演习用水水须向用水水主管
29、部门门办理申请请手续。 WII/S-0010ZHPM 空调制制冷设备房房管理制度度 A/00 1/1空调设备房房是楼宇中中央空调系系统的控制制中心，为为确保空调调设备的安安全、高效效运行，特特作如下规规定：10空调调制冷机房房的全部设设备，必须须由指定的的专职空调调操作人员员管理操作作，非本职职人员禁止止操作。20无关关人员必须须经管理处处办公室书书面许可，方方能进入制制冷机设备备房。 330室内内保持良好好的清洁卫卫生、照明明、通风并并严禁烟火火。40做好好设备运行行记录，分分析机组各各种压力表表、温度计计、流量计计的读数是是否正常准准确，发现现异常应及及时处理并并上报。 50须每每三天对中中央空调系系统抄一次次电能表，并并做分析。根根据空调负负荷的变化化调节机组组，确保机机组运行在在节能状态态，费用不不超标。60定期期保养检查查，及时更更换磨损的的零件，并并作好记录录。70定期期对冷冻水水系统、冷冷却水系统统进行清理理、水处理理。80