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1、21年房地产经纪人考试试题题库8辑21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第1辑张某预购一套建筑面积为100m2的商品房，交付时实测建筑面积为106m2，合同对面积误差处理无约定，张某可能被法院支持的请求有（ ）。A.退房并要求房地产开发企业支付双倍房价款利息B.不退房，只支付100m2的房价款C.退房并要求房地产开发企业支付房价款利息D.退房并要求房地产开发企业双倍返还房价款E.不退房，只支付103m2的房价款答案：C,E解析：面积误差的处理方式；商品房销售管理办法规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退
2、还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。面积误差比（产权登记面积合同约定面积）合同约定面积100%。本题中，面积误差（106100）100100%6%。下列关于城市规划控制指标的表述中，正确的有（）。A、建筑限高是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制B、绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率C、建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离D、日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值E、建筑后退红线距离
3、是指建筑控制线与用地红线的距离答案：A,B,C,D解析：E项，建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。#下列关于我国房地产经纪服务收费管理的表述中，错误的是（ ）。(2022年真题)A.依照合同约定收取服务费B.房地产中介服务收费必须实行明码标价制度C.收取服务费必须开具发票D.交易成功后可获取佣金以外的其他收益答案：D解析：房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的
4、非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，在房地产经纪活动中，禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。住房公积金管理委员会是()。A:住房公积金管理的决策机构B:住房公积金运作的执行机构C:住房公积金运作管理部门D:运作管理住房公积金的主体答案：A解析：用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为（）。A、环境B、景观C、形象D、生态答案：B解析：景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。21年
5、房地产经纪人考试试题题库8辑 第2辑房地产经纪公司常用的宣传方式是（ ）。A.报纸广告B.电话拜访C.门店接待D.互联网答案：C解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。存量房买卖的房地产登记需要出示原件及复印件的是( )。A:房地产登记申请书B:房地产权证C:房地产买卖合同D:当事人身份证明答案：D解析：申请人申请存量房地产买卖转移登记一般应当想登记机构提交下列文件：房地产登记申请书(原件);当事人身份证明(原件及复印件);房地产权证(原件);房地产买卖合同(原件);地籍图
6、(原件二份);房屋平面图(原件二份);契税完税证明(原件)。共用题干房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才
7、是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有( )。A:田某向赵某收取。700元作为奖励费是合理的B:应由甲机构向赵某收取700元奖励费C:田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少奖励D:田某不应收取700元奖励费答案：D解析：房源的( )是指物业自身及其周边环境的物理状态。A:法律属性B:物理属性C:心理属性D:经济属性答案：B解析：城市中常见的眩光污染有（）。A、夜间汽车灯光B、电焊弧光C、强光线的路灯D、建筑物玻璃幕墙反光E、车站、机场闪动的信号灯答案：A,B,E解析：眩光污染包括：电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害
8、；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第3辑某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积40万m2，住宅建筑面积30万m2，其中多层建筑4幢，高层建筑2幢，预计总投资8000万元。按照规定，城市居住区规划布局应符合（）要求。A、新建小区的绿地率不应低于30B、居住区内地面停车率不应少于10C、居民停车场的服务半径不宜大于150mD、面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向居住
9、区（级）道路答案：A,C解析：A项，新区建设的绿地率不应低于30；B项，居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10；C项，居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；D项，住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路。某房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共11层。居民王女士购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有公用建筑面积l5m2。按建筑
10、结构的主要材料划分，该商住两用楼的结构形式最可能为（）。A、砖混结构B、钢结构C、砖木结构D、钢筋混凝土结构答案：D解析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性较强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。当抵押房地产再次抵押时，其贷款价值比应为贷款金额占该房地产价值（）的比率。A、扣除其房价首付款B、扣降其已担保债权后余额C、扣除质押债权D、扣除质押债权和已担保债权余额答案：B解析：贷款价值比，又称为贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定，如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70。抵押房地产价值通常采
11、用抵押房地产的评估价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定。商业地产项目的功能一般有（ ）。A.娱乐功能B.休闲功能C.购物功能D.管理功能E.服务功能答案：A,B,C,E解析：不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般主要有：购物功能；休闲功能；娱乐功能；服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了房地产认购协议书，与年龄为25岁的刘
12、某签订了商品房买卖合同。甲企业通过与王某签订房地产认购协议书来确定王某（）。A、对所认购住房的所有权B、所认购住房的成交价格C、签订商品房买卖合同的具体时间D、与甲企业纠纷的解决途径答案：B,C解析：购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订房地产认购协议书的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式商品房买卖合同的时间等事项。通过房地产认购协议书来保证购房者与开发企业的合法权利。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第4辑由于房地产市场和房地产经纪活动纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是
13、（）。A、整体的B、统一的C、大量的D、系统的E、连续的答案：C,D,E解析：由于房地产市场和房地产经纪活动的纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是大量的、系统的、连续的，涉及房地产经纪活动的方方面面。因此，要重视房地产经纪信息的系统性与城市的区域范围有关的概念主要有（）。A、城市行政区B、城市文化区C、城市建成区D、城市规划区E、郊区答案：A,C,D,E解析：与城市的区域范围有关的概念，主要有城市行政区、市区、郊区、城区、建成区、规划区等。根据我国城市房地产管理法，设立房地产经纪机构，应当向当地（）行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。A、工商B、税收C、建设
14、D、房地产答案：A解析：设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（）。A.经纪人B.物业管理者C.户主D.业主答案：D解析：房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。房地产经纪机构所提供的服务项目中其他服务的主要内容有（）。A、预约看房B、房地产抵押贷款代办C、代拟房地产交
15、易合同D、提供房地产信息E、房地产登记手续代办答案：B,E解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：提供房地产信息；实地看房；代拟房地产交易合同。其他服务的内容包括：房地产抵押贷款代办；房地产登记手续代办。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第5辑住宅可分为普通住宅、公寓及（）。A、别墅B、办公楼C、商铺D、市场答案：A解析：住宅可分为普通住宅、公寓及别墅。需注意住宅产品应靠近学校、公园、市场；公寓若面临交通要道则可兼办公室，其出租效益较高。一般来说，企业选择目标市场策略应考虑( )因素。A:企业资源B:人口数量C:生命周期D:竞争状
16、况E:市场特点答案：A,C,D,E解析：我国现行房地产经纪行业管理中，通过（）的建设，可以提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力。A、 房地产经纪人员职业资格管理体系B、 房地产经纪纠纷规避及投诉受理体系C、 房地产经纪收费管理体系D、 房地产经纪行业诚信体系答案：D解析：为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为负面形象记入信用系统，对于有不良信用
17、的企业相应规定一些从业的限制，通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销具有（）的特征。A.受区域影响大B.花费时间较长C.受消费者预测影响大D.受法规政策影响大答案：D解析：房地产市场营销的基本特征包括：受到区域环境影响；消耗时间较长；具有动态性；受消费者心理预期影响较大；受政策法律影响大。其中，受政策法律影响大主要表现为：房地产产权的流动过程和对流动行为的监控需要法律的保障。不同形态的产权转移，不
18、同产权关系的变更，涉及的法律条款不同。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也会应随着市场政策环境的变化而变化。本题中，房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销受政策法律影响大。房地产法律调整对象包括（ ）关系。A.物业管理B.房地产开发C.施工管理D.房地产交易E.房地产行政管理答案：A,B,D,E解析：房地产法律的调整对象；房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系，具体地说，
19、房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系、房地产行政管理关系及住房保障法律关系等。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第6辑房地产经纪机构的业务类型包括( )。A:存量房经纪业务为主的房地产经纪机构B:新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构C:策划、顾问业务为主的房地产经纪机构D:综合性房地产经纪机构E:专业性房地产经纪机构答案：A,B,C,D解析：本题考核的是不同业务类型的房地产经纪机构的内容。主要包括：(1)存量房经纪业务为主的房地产经纪机构;(2)新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构;(3)策划、顾问业务为主的房地产经纪机构;(4)综合性房地产经纪机构;(5
20、)其他房地产经纪机构。在我国，大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”的朝代是从（）开始的。A.宋代B.元代C.明代D.清代答案：B解析：元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。元代房地产经纪的地位得到提高，对房地产经纪的管理也进一步加强，通制条格卷十八关市记载：“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅，牙行依前存设，验价取要牙钱，每十两不过二钱，其余各色牙人，并行革去”。经预测，某宗房地产未来4年的年净收益均为80万元，假定4年后的价格比现在上涨10%，该类房地产的报酬率为8.6%，则该房地产现在的价格是（ ）万元。(2022年真题)A.773.58B.930.17C
21、.961.99D.1249.86答案：D解析：预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，At，第t年末的价格为Vt，如果净收益每年不变为A，其现在的价格为：=1249.86（万元）下列房地产中，适用收益法估价的有（）。A、公园B、行政办公楼C、旅馆D、图书楼答案：C解析：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（）。A.5%10%B.15%20%C.30%45%D.70%80%答案：D解析：商圈有
22、以下三个层次构成：核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%80%，顾客的集中度高，消费额也高；次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%20%，顾客比较分散；边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%10%，顾客非常分散。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第7辑商业地产项目消费者特征分析的对象不包括（ ）。A.心理特征B.人口特征C.环境特征D.社会特征答案：C解析：商业地产项目的消费者特征具体情况如表8-8所示。表8-8商业地产项目的消费者特征分析层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它（）室内净高。A、大于B、小于C、等于D、不确定答案：A解析：室内净高是指楼面或地面
23、至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，因此层高大于室内净高。（七）2022年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2022年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，20
24、22年9月，C公司开始预售该商品住宅。2022年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。公司预售商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供（）。A、建设工程规划许可证B、投入建设资金达到工程建设总投资25以上的证明C、商品房预售方案D、银行的同意出售的书面证明答案：A,B,D解析：城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商
25、品房预售许可证。C项，商品房预售方案是在申请商品房预售许可时，提交的材料。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案例中，C公司用在建工程设立了抵押权，该工程建成后预售，除具备商品房预售的条件外，还应该征得其贷款银行的同意。下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有（ ）。(2022年真题)A.居住区主干道旁B.居住区的十字路口C.居住小区门口D.高速公路出口E.火车站广场答案：A,B,C解析：存量房经纪门店在选址的过程中要遵循以下原则：保证充足的客源和房源；保证良好的展示性；保证顺畅的交通和可达性；保证经营的可持续性。DE两项，虽然人流量
26、大，但客户需求程度、关注程度较低，不适宜开设门店。从长远来看，市场是公平的，只有（ ）的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。A.遵纪守法B.诚实守信C.尽职尽责D.规范执业答案：D解析：房地产经纪人员应充分认识行业或企业的各种规范，保证行业或企业的服务品质，从而保持、提升房地产经纪行业或企业的社会形象，自觉、自愿地遵守、维护这些规范是每一个行业从业人员安身立命的根本。当然，在现实工作中，每一个房地产经纪人员可能都会遇到其他同事或同行违反规范而未受到惩罚的情况，容易产生“老实人吃亏”的错觉。但是，从长远来看，市场是公平的，只有规范执业的房地产经纪人员，才
27、能长期获得客户的认可和回报。21年房地产经纪人考试试题题库8辑 第8辑房地产经纪人从事经纪业务时要接待众多客户，主要靠语言与客户沟通交流，因此房地产经纪人要有较好的（）。A:表达能力B:观察能力C:交际能力D:谈判能力答案：A解析：房地产转让合同签订后90日内，当事人应向房地产所在地的（ ）管理部门申报成交价格。A.工商B.规划C.物价D.房地产答案：D解析：房地产转让的程序；城市房地产转让管理规定（建设部令第96号）规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产管理部门核
28、实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为( )万元。A.60B.80C.100D.110答案：B解析：税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。抵押合同的一般终止情况包括（）。A.抵押所担保的债务已经履行B.抵押合同被解除C.债权人免除债务D.债务人不能履行债务E.法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形答案：
29、A,B,C,E解析：抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被解除；债权人免除债务；法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。共用题干某房地产开发公司计划在某城市进行房地产开发，通过市场调查显示：该城市经济发展不很活跃，公民中高收入人群较少，多为中等收入阶层;目前该市平均每户居民的居住面积为75，商业物业和写字楼的平均月租金额分别为20元/月和35元/月。该开发公司对城市某地块有开发意向，该地块离城市中心商务区较远，配套设施不很完善，但周边环境优美，交通便利。于是该房地产开发公司委托该市某房地产经纪公司对该项目进行项目定位。根据上述描述，请分析回答下列问题：该项目在定价时，应重点考虑的定价策略有()。A:高开低走定价策略B:低开高走定价策略C:撇脂定价策略D:折扣定价策略答案：B,D解析：