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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第166页 共166页第三章 土地增值税重点内容：1、土地增值税的征税范围2、土地增值税应纳税额的计算3、土地增值税的减免税优惠 第一节 概述知识点一：土地增值税的概念和特点一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、土地增值税的特点（注意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。3、采用扣除法和评估法计算增
2、值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。三、土地增值税的立法原则（了解）第二节 征税范围、纳税人和税率知识点二：土地增值税的征税范围一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。注意区分：国有土地和非国有土地（集体土地）转让和出让的区别2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿
3、转让的房地产，不予征税。不征土地增值税的房地产赠与行为包括：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（二）征税范围的若干具体规定：要注意选择题，几乎每年考试选择题中都会涉及。2008年考题：下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。A、将房屋产权赠与直系亲属的B、由双方合作建房后分配自用的C、以房地产抵债而发生房地产产权转让的D、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E、以房地产作价入股投资房地产开发公司
4、的答案：CE解析：选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。2007年考题：下列业务应缴纳土地增值税的有（ ）。A、房地产评估增值的B、某商业企业以土地作价入股投资开办工厂C、将自有房产赠送给客户的D、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的E、出地、出资双方合作建房，建成后又转让的答案：CE解析：房地产评估增值，没有发生房地产权属转移，不属于土地增值税征税范围；以房地产作价入股暂免征收土地增值税；以房地产抵押贷款，在抵押期间房地产权属并没有发生转移，也不属于土地增值税征税范围。知识点三：土地增值税的纳税人和税率二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着
5、物产权并取得收入的单位和个人。三、税率第三节 转让房地产增值额的确定知识点四：转让房地产的收入与扣除项目金额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的余额。一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，不允许从中减除任何成本费用。一般地，对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入； 例如：销售一栋房屋，取得货币收入1000万元，同时取得水泥2万吨，市场价300元/吨，计算时土地增值税时共计取得收入额是100030021600（万元）。所取得的收入为外国货币的，应当以
6、取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。如果是分期收款取得外币收入的，也是按实际收款日或收款当月1日的市场汇率折合成人民币。二、扣除项目及其金额（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中“取得土地使用权所支付的金额”又包括三种形式：a以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；b以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；c以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）主要包括土地征用及拆迁补偿费、
7、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。2005年考题：下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。A、土地出让金B、耕地占用税C、公共配套设施费D、借款利息费用答案：BC解析：土地出让金属于第一项取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于第三项房地产开发费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1、如果能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的例如：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷
8、款证明）；其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定其他房地产开发费用为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用（400100）（10006000）5%650（万元）2、如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%例如：接上例，假设公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，则：应扣除的房地产开发费用（10006000）10%700（万元）。（四）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的相关税金一般包括：营业税、印花税、城市维
9、护建设税，教育费附加等。注意：1、印花税：房地产开发企业以外的其他纳税人，允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）；房地产开发企业已列入管理费用，印花税不再单独扣除。2、个人购入房地产再转让的，其购入环节缴纳的契税，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除。例如：某外资工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。扣除项目金额10003000
10、（10003000）10%60005%+60000.54703（万元）例如：某市工业企业2008年转让一块土地使用权，取得收入2000万元。年初取得该土地使用权时支付金额800万元，转让时发生税金以外的相关费用15万元。提示：转让购置的土地使用权，是以转让收入减去购买时的价款的差额计算缴纳营业税的。营业税：（2000800）5%60（万元）城建税：607%4.2（万元）教育费附加：603%1.8（万元）扣除项目金额80015604.21.8881（万元）（五）财政部规定的其他扣除项目1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。对取得土地
11、使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。例如：上面的例题：某外资工业企业，如果该外资企业是房地产开发企业，则扣除项目金额中还要加上（10003000）20%800（万元），总共就是5503万元了。2、县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房
12、地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。（六）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格房地产评估机构评定的重置成本价成新折扣率例如：一幢房屋已使用20年，建造时的造价为2000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费5000万元，该房屋五成新，则该房的评估价格为：500050%2500（万元）。在这种情况下，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。2008年考题：出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，
13、其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新折扣率D、重置成本价乘以成新折扣率答案：D三、评估价格及有关规定评估价格：是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。注意：是由房地产评估机构评定的，而不是由税务机关评定。1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。市场比较法确定房地产评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正3、提供扣除项目金额不实的房产的扣除项目金额：由评估机构按
14、照评估出的房屋重置成本价，乘以成新度折扣率确定；土地的扣除项目金额：用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。1、3项：是评估确定扣除项目金额；2、4项：是评估确定房地产转让收入。第四节 应纳税额的计算知识点五：计算土地增值税的简便方法1、增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额增值额30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额增值额40%扣除项目金额速算扣除系数5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过
15、200%的，土地增值税税额增值额50%扣除项目金额速算扣除系数15%4、增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额增值额60%扣除项目金额速算扣除系数35%知识点六：转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法：1、计算增值额。增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率。增值率增值额扣除项目金额100%3、确定适用税率。4、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材172页例题。2007年考题：某市一内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入40
16、00万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：1、该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（）万元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30【答案】D【解析】该房地产开发公司2006年应缴
17、纳印花税40000.56000.52.30（万元）注意：两项印花税，容易漏掉一项，包括购买合同和销售合同。2、该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（）万元。A.220B.222.65C.225D.230.6【答案】A【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加40005%（17%3%）220（万元）注意：前面计算的印花税不能扣除，因为是房地产开发公司。3、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（）万元。A.2301B.2303.65C.2483D.2685【答案】C【解析】准予扣除土地使用费60050650（万
18、元）准予扣除房地产开发成本2001007501506201260（万元）准予扣除房地产开发费用（6501260）10%191（万元）准予扣除“其他扣除项目金额”（6501260）20%382（万元）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计65012601913822483（万元）注意：房地产开发费用不能直接相加，而应计算扣除。4、该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（）万元。A.389.1B.394.5C.678.54D.679.6【答案】A【解析】收入总额4000万元准予扣除项目合计22024832703（万元）增值额4000-270
19、31297（万元）增值率增值额扣除项目金额100%12972703100%47.98%，适用税率30%。应纳土地增值税129730%389.1（万元）知识点七：出售旧房应纳税额的计算方法二、出售旧房应纳税额的计算方法：1、计算评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2、汇集扣除项目金额。3、计算增值率。增值率增值额扣除项目金额100%4、依据增值率确定适用税率。5、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材173页例题。知识点八：特殊售房方式应纳税额的计算方法三、特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可
20、按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，如果按照此办法难以计算或者明显不合理，也可以按建筑面积计算分摊或按税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）例题：某房地产开发公司开发一小区，于2006年1月签订房地产开发合同，并于2006年12月投入“三通一平”资金共100万元，第一幢房屋于2008年8月建成并于9月全部销售，取得售房款2000万元，2009年1月31日销售第二幢房屋取得售房款6000万元，2010年11月将最后一幢房屋销售出去取得售房款3000万元。已知企业取得土地使用权支付的费用为1000万元，三幢房屋
21、的开发成本分别为800万元、3000万元、1000万元；三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万、330万和165万，三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米。该公司利息支出不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。计算2008年、2009年和2010年各应缴纳的土地增值税：三幢房屋土地使用权及“三通一平”费用10010001100（万元）第一幢房屋应分摊110020000/（200005000030000）220（万元）第二幢房屋应分摊110050000/（200005000030000）550（万元）第三幢房屋应分
22、摊110030000/（200005000030000）330（万元）2006年销售第一幢房屋：扣除项目金额220800110（220800）10%（220800）20%1436（万元）增值额20001436564（万元）增值率5641436100%39.28%50%应纳土地增值税56430%169.2（万元）2007年销售第二幢房屋：扣除项目金额5503000330（5503000）10%（5503000）20%4945（万元）增值额600049451055增值率10554945100%21.33%50%应纳土地增值税105530%316.5（万元）2008年销售第三幢房屋：扣除项目金额33
23、01000165（3301000）10%（3301000）20%1894（万元）增值额300018941106增值率11061894100%58.39%50%应纳土地增值税110640%18945%347.7（万元）总结：需要注意的问题：（1）房地产开发企业印花税不能单独扣除。（2）外商投资企业不交纳城建税和教育费附加。（3）已知的销售费用和管理费用等数据是没有用的，房地产开发费用是根据前两项的一定比例来计算的；（4）房地产开发企业还可以加计扣除20%。（5）如果是转让购买的土地使用权或者房屋的，计算营业税时可以根据收入减去原购买价款后的差额来计算。（6）转让旧房时，减去的是评估价格而不是当时
24、的造价。第五节 减免税优惠知识点九：土地增值税的减免税优惠一、一般减免税规定1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2008年考题：计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（ ）。A、建筑容积率在1.0以上B、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下C、建筑覆盖率在1.0以上D、增值额未超过扣除项目金额之和的20%E、单套建筑面积在120平方米以下答案：ABDE解析：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1
25、.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。对纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用该免税规定。2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也可以免征土地增值税。3、自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住：满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5
26、年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税，不能享受减免。2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（新增）例题：某房地产开发公司，2008年发生以下业务：（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金4000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字
27、楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入8000万元；将写字楼出售取得价款15000万元。计算该房地产公司应缴纳的土地增值税。（假定不考虑除营业税之外的其他税费）解析：（1）普通标准住宅和写字楼可扣除的土地出让金及相关税费分别为：（4000240）1/22120（万元）（2）住宅楼开发成本3000万元住宅楼开发费用（30040）（21203000）5%516（万元）写字楼开发成本4000万元写字楼开发费用（21204000）10%612（万元）（3）该房地产公司销售住宅楼的营业税80005%400（万元）销售写字楼的营
28、业税150005%750（万元）（4）住宅楼加计扣除20%部分：（21203000）20%1024（万元）写字楼加计扣除20%部分：（21204000）20%1224（万元）（5）住宅楼扣除项目金额合计2120300051640010247060（万元）写字楼扣除项目金额合计2120400061275012248706（万元）（6）住宅楼增值额80007060940（万元）住宅楼增值率940706013.31%20%，由于是普通标准住宅楼，所以免税。写字楼增值额1500087066294（万元）写字楼增值率6294870672.29%写字楼应纳土地增值税629440%87065%2082.3（
29、万元）二、特殊减免税规定 （了解）对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。这里要满足三个条件：（1）是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。（2）是否属于该房地产开发建成后的首次转让。（3）是否在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。2007年考题：某房地产开发公司1993年12月份签订了一份房地产开发合同，但由于各种原因，直到2005年1月才首次转让。依据现行税法规定，其土地增值税应当（ ）。
30、A、免征B、全额征收C、减半征收D、由地方税务酌情减免答案：B解析：题目中转让期限已经超过5年，不予免税，应全额征税。第六节 申报和缴纳知识点十：土地增值税的申报和缴纳一、申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7 日内，到房地产所在地主管税务机关备案： a、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。b因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的。c转让原自用住房的。二、纳税时间和缴纳方法三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征
31、收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。四、相关责任与义务五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解）知识点十一：房地产开发企业土地增值税的清算管理六、房地产开发企业土地增值税的清算管理（一）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，还有对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税
32、务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。2008年CPA考题：下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。 A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 答案：ABC 解析：取得销售（
33、预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（
34、四）土地增值税的扣除项目1、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。这项是需要核定扣除的。3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成
35、后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（五）土地增值税清算应报送的资料（六）土地增值税清算项目的审核鉴证（七）土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其
36、开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（八）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费
37、用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积2007年CPA考题：对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。A、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B、房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C、房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D、房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%答案：A解析：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部
38、门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。契 税重点内容：征税范围，计税依据及应纳税额的计算 第一节 概述知识点1：契税的概念和特点一、概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、特点1、契税属于财产转移税；2、契税由财产承受人缴纳。第二节 征税范围、纳税人和税率知识点2：契税的征税范围一、征税范围契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体包括：1、国有土地使用权出让。2、土地使用权转让，包括出售
39、、赠与和交换。不包括农村集体土地承包经营权的转让。3、房屋买卖。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋。（2）以房产作投资或作股权转让。注意：以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。（3）买房拆料或翻建新房，应征收契税。4、房屋赠与。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应征收契税。5、房屋交换。双方交换价值相等的，免纳契税；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。例如：甲企业将自有价值300万元的库房与乙企业价值450万元的办公楼互换，由甲企业向乙企业支付差价150万元（适用契税税率4%）。则上述经济事项应由甲企业缴纳契税1504%6（万元）
40、。6、企业改革中的契税政策7、房屋附属设施有关契税政策（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（2）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（3）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。例如：李某2007年初购买80平方米的商品房一处，价款100万元，并以10万元购买单独计价的汽车库，均采用分期付款方式，分20年支付，假
41、定2007年支付12万元，根据当地规定，商品房的契税税率为4%，汽车库的契税税率为3%。李某应缴纳的契税1004%103%4.3（万元）（4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。例如：某国有企业2008年承受国有土地使用权，国家给予照顾，减按应支付土地出让金的60%缴纳出让金，该企业实际支付90万元，当地规定的契税税率为3%，则该企业应缴纳契税：9060%3%4.5（万元）。新增：（5）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
42、（6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否办理了权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。2008年考题：某企业经批准改制成全体职工持股的有限责任公司，承受原企业价值600万元的房产所有权；以债权人身份接受某破产企业价值200万元的房产抵偿债务，随后将此房产投资于另一企业。该有限责任公司上述业务应缴纳契税（ ）万元。（适用税率3%）A、0B、6C、18D、24答案：A2008年考题（多选）
43、：依据契税的有关规定，下列项目中可以免征或不征收契税的有（ ）。A、在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的B、公司制改革中，不改变投资主体和出资比例改制成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的C、企业合并中新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的D、企业破产清算期间，对债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的E、对国有、集体企业改制成全体职工持股的有限责任公司承受原企业土地、房屋权属的答案：BCDE解析：在增资扩股中，以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。2007年考题：依据契税相关规定，下列行为不属于契税征税范围的是（
44、）。A、房屋出租B、国有土地使用权转让C、房屋买卖D、房屋赠与答案：A知识点3：契税的纳税人和税率二、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。提示：（1）是承受人纳税；（2）包括外商投资企业和外国企业以及外国人；（3）包括国有经济单位；（4）包括农村的居民。三、税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。新增：个人首次购买90平方米以下住房，从2008年11月1日起按1%税率征收契税。第三节 计税依据及应纳税额的计算知识点4：契税的计税依据一、计税依据2008年考题：关于契税的计税依据，下列表述正确的有（ ）。A、以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土
45、地出让金作为计税依据B、房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据C、买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用D、土地使用权出售的，以评估价格为计税依据E、土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据答案：BCE解析：选项A，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格；选项D，土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2006年考题：关于契税的计税依据，下列说法正确的是（ ）。A、以协议方式出让土地使用权的，以成交价格作为计税依据B、土地使用权相交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据C、以竞价方式出让土地使用权的，以不包括各种补偿费用的竞价成交价格为计税依据D、已购公有住房经补缴土地出让金拥有完全产权的，以补缴的土地出让金为计税依据答案：A解析：B项，以其价格差额为计税依据；C项，各种补偿费用应包括在内；D项，免征契税。知识点5：契税应纳税额的计算二、契税应纳税额的计算应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。2007年考题：某银行2006年以债权人身份承受甲破产企业房屋所有权，总价600万元，又以债权人身份承