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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第三章 土土地增值税税重点内容：1、土地地增值税的的征税范围围2、土地地增值税应应纳税额的的计算3、土地增值值税的减免免税优惠 第一节 概概述知识点一：土地增值值税的概念念和特点一一、土地增增值税的概概念土地增增值税是对对有偿转让让国有土地地使用权及及地上建筑筑物和其他他附着物产产权并取得得增值性收收入的单位位和个人所所征收的一一种税。二二、土地增增值税的特特点（注意意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经
2、济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。三、土地增值税的立法原则（了解）第二节 征征税范围、纳税人和和税率知识点二：土地增值值税的征税税范围一、征税范围围土地增值值税的课税税对象是有有偿转让国国有土地使使用权及地地上建筑物物和其他附附着物产权权所取得的的增值额。（一）征征税范围的的一般规定定1、土地地增值税只只对转让国国有土地使使用权的行行为课税，转转让非国有有土地和出出让国有土土地的行为为均不征税税。注意区区分：国有有土地和非非
3、国有土地地（集体土土地）转让让和出让的的区别2、土地增值值税既对转转让土地使使用权课税税，也对转转让地上建建筑物和其其他附着物物的产权征征税。3、土地增值值税只对有有偿转让的的房地产征征税，对以以继承、赠赠与等方式式无偿转让让的房地产产，不予征征税。不征征土地增值值税的房地地产赠与行行为包括：（1）房房产所有人人、土地使使用权所有有人将房屋屋产权、土土地使用权权赠与直系系亲属或承承担直接赡赡养义务人人的行为；（2）房房产所有人人、土地使使用权所有有人通过中中国境内非非营利的社社会团体、国家机关关将房屋产产权、土地地使用权赠赠与教育、民政和其其他社会福福利、公益益事业的行行为。（二二）征税范范围
4、的若干干具体规定定：要注意意选择题，几几乎每年考考试选择题题中都会涉涉及。20008年考考题：下列列行为中，应应当征收土土地增值税税的有（ ）。A、将房屋产产权赠与直直系亲属的的B、由双双方合作建建房后分配配自用的CC、以房地地产抵债而而发生房地地产产权转转让的D、被兼并企企业将房地地产转让到到兼并企业业的E、以以房地产作作价入股投投资房地产产开发公司司的答案：CE解析析：选项AA，不属于于征税范围围；选项BB、D，暂暂免征收土土地增值税税。20007年考题题：下列业业务应缴纳纳土地增值值税的有（ ）。A、房地产评评估增值的的B、某商商业企业以以土地作价价入股投资资开办工厂厂C、将自自有房产赠
5、赠送给客户户的D、以以房地产抵抵押贷款而而房地产尚尚在抵押期期间的E、出地、出出资双方合合作建房，建建成后又转转让的答案案：CE解解析：房地地产评估增增值，没有有发生房地地产权属转转移，不属属于土地增增值税征税税范围；以以房地产作作价入股暂暂免征收土土地增值税税；以房地地产抵押贷贷款，在抵抵押期间房房地产权属属并没有发发生转移，也也不属于土土地增值税税征税范围围。知识点点三：土地地增值税的的纳税人和和税率二、纳税人土土地增值税税的纳税人人是转让国国有土地使使用权、地地上的建筑筑物及其附附着物产权权并取得收收入的单位位和个人。三、税率率第三节 转转让房地产产增值额的的确定知识点四：转让房地地产的
6、收入入与扣除项项目金额的的确定土地地增值税的的计税依据据是纳税人人转让房地地产所取得得的增值额额。转让房房地产的增增值额，是是纳税人转转让房地产产的收入减减除税法规规定的扣除除项目后的的余额。一一、收入额额的确定纳纳税人转让让房地产所所取得的收收入，是指指转让房地地产所取得得的各种收收入，不允允许从中减减除任何成成本费用。一般地，对对取得的实实物收入，要要按收入时时的市场价价格折算成成货币收入入； 例如：销售一栋栋房屋，取取得货币收收入10000万元，同同时取得水水泥2万吨吨，市场价价300元元/吨，计计算时土地地增值税时时共计取得得收入额是是100003000211600（万万元）。所所取得
7、的收收入为外国国货币的，应应当以取得得收入当天天或当月11日国家公公布的市场场汇价折合合成人民币币，据以计计算应纳土土地增值税税税额。如如果是分期期收款取得得外币收入入的，也是是按实际收收款日或收收款当月11日的市场场汇率折合合成人民币币。二、扣除项目目及其金额额（一）取取得土地使使用权所支支付的金额额是指纳税税人为取得得土地使用用权所支付付的地价款款和按国家家统一规定定缴纳的有有关费用之之和。其中中“取得土土地使用权权所支付的的金额”又又包括三种种形式：aa以出让让方式取得得土地使用用权，为支支付的土地地出让金；b以行行政划拨方方式取得土土地使用权权的，为转转让土地使使用权时按按规定补缴缴的
8、出让金金；c以转转让方式取取得土地使使用权的，为为支付的地地价款。（二）开开发土地和和新建房及及配套设施施的成本（简简称房地产产开发成本本）主要包包括土地征征用及拆迁迁补偿费、前期工程程费、建筑筑安装工程程费、基础础设施费、公共配套套设施费、开发间接接费用等。20055年考题：下列项目目中，属于于房地产开开发成本的的有（ ）。A、土地地出让金BB、耕地占占用税C、公共配套套设施费DD、借款利利息费用答答案：BCC解析：土土地出让金金属于第一一项取得土土地使用权权支付的金金额；借款款利息费用用属于第三三项房地产产开发费用用。（三）开开发土地和和新建房及及配套设施施的费用（简简称房地产产开发费用用
9、）是指与与房地产开开发项目有有关的销售售费用、管管理费用、财务费用用。1、如如果能按转转让房地产产项目计算算分摊利息息并提供金金融机构证证明的例如如：企业开开发房地产产取得土地地使用权所所支付的金金额10000万元，房房地产开发发成本60000万元元，向金融融机构借入入资金利息息支出4000万元（能能提供贷款款证明）；其中超过过国家规定定上浮幅度度的金额为为100万万元；该省省规定其他他房地产开开发费用为为5%；该该企业允许许扣除的房房地产开发发费用（44001100）（1000060000）5%6650（万万元）2、如果不能能按转让房房地产项目目计算分摊摊利息支出出或不能提提供金融机机构证明
10、的的允许扣除除的房地产产开发费用用（取得得土地使用用权所支付付的金额房地产开开发成本）10%例如如：接上例例，假设公公司没有按按房地产项项目计算分分摊银行借借款利息，该该项目所在在省政府规规定计征土土地增值税税时房地产产开发费用用扣除比例例按10%计算，则则：应扣除除的房地产产开发费用用（1000066000）10%700（万万元）。（四四）与转让让房地产有有关的税金金转让房地地产时缴纳纳的相关税税金一般包包括：营业业税、印花花税、城市市维护建设设税，教育育费附加等等。注意：1、印花税税：房地产产开发企业业以外的其其他纳税人人，允许扣扣除（按产产权转移书书据所载金金额的0.5贴花花）；房地地产
11、开发企企业已列入入管理费用用，印花税税不再单独独扣除。22、个人购购入房地产产再转让的的，其购入入环节缴纳纳的契税，不作作为与转让让房地产有有关的税金金予以扣除除。例如：某外资工工业企业22008年年转让一幢幢新建办公公楼取得收收入60000万元，已已知该单位位为取得土土地使用权权而支付的的地价款和和有关费用用为10000万元，投投入的房地地产建造成成本30000万元，其其利息支出出不能取得得金融机构构的合法证证明，其转转让办公楼楼相关的税税金已经全全部付清，已已知该企业业所在地政政府规定的的其他房地地产开发费费用的计算算扣除比例例为10%。扣除项项目金额1000030000（11000300
12、00）100%6000055%+6000000.547033（万元）例如：某市工业企业2008年转让一块土地使用权，取得收入2000万元。年初取得该土地使用权时支付金额800万元，转让时发生税金以外的相关费用15万元。提示：转让购置的土地使用权，是以转让收入减去购买时的价款的差额计算缴纳营业税的。营业税：（2000800）5%60（万元）城建税：607%4.2（万元）教育费附加：603%1.8（万元）扣除项目金额80015604.21.8881（万元）（五）财政部规定的其他扣除项目1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。对取得土地使
13、用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。例如：上面的例题：某外资工业企业，如果该外资企业是房地产开发企业，则扣除项目金额中还要加上（10003000）20%800（万元），总共就是5503万元了。2、县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地
14、产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。（六）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格房地产评估机构评定的重置成本价成新折扣率例如：一幢房屋已使用20年，建造时的造价为2000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费5000万元，该房屋五成新，则该房的评估价格为：500050%2500（万元）。在这种情况下，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。2008年考题：出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其
15、扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新折扣率D、重置成本价乘以成新折扣率答案：D三、评估价格及有关规定评估价格：是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。注意：是由房地产评估机构评定的，而不是由税务机关评定。1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。市场比较法确定房地产评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正3、提供扣除项目金额不实的房产的扣除项目金额：由评估机构按照
16、评估出的房屋重置成本价，乘以成新度折扣率确定；土地的扣除项目金额：用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。1、3项：是评估确定扣除项目金额；2、4项：是评估确定房地产转让收入。第四节 应应纳税额的的计算知识点五：计算土地地增值税的的简便方法法1、增值值额未超过过扣除项目目金额500%的，土土地增值税税税额增增值额330%；22、增值额额超过扣除除项目金额额50%，未未超过1000%的，土土地增值税税税额增增值额440%扣扣除项目金金额速算算扣除
17、系数数5%3、增值额超超过扣除项项目金额1100%，未未超过2000%的，土土地增值税税税额增增值额550%扣扣除项目金金额速算算扣除系数数15%44、增值额额超过扣除除项目金额额200%的，土地地增值税税税额增值值额600%扣除除项目金额额速算扣扣除系数335%知识识点六：转转让土地使使用权和出出售新建房房及配套设设施应纳税税额的计算算方法一、转让土地地使用权和和出售新建建房及配套套设施应纳纳税额的计计算方法：1、计算算增值额。增值额收入额扣除项目目金额2、计算增值值率。增值值率增值值额扣除除项目金额额1000%3、确确定适用税税率。4、计算应纳纳税额。应应纳税额增值额适用税率率扣除项项目金
18、额速算扣除除系数教材材172页页例题。22007年年考题：某某市一内资资房地产开开发公司22006年年开发一个个项目，有有关经营情情况如下：（1）该该项目商品品房全部销销售，取得得销售收入入40000万元，并并签订了销销售合同。（2）签签订土地购购买合同，支支付与该项项目相关的的土地使用用权价款6600万元元，相关税税费50万万元。（33）发生土土地拆迁补补偿费2000万元，前前期工程费费100万万元，支付付工程价款款750万万元，基础础设施及公公共配套设设施费1550万元，开开发间接费费用60万万元。（44）发生销销售费用1100万元元，财务费费用60万万元，管理理费用800万元。（55）该
19、房地地产开发公公司不能按按转让项目目计算分摊摊利息，当当地政府规规定的开发发费用扣除除比例为110%。根根据上述资资料和税法法相关规定定，回答下下列问题：1、该房房地产开发发公司20006年应应缴纳印花花税（）万万元。A.1.388B.1.550C.2.118D.22.30【答答案】D【解解析】该房房地产开发发公司20006年应应缴纳印花花税4000000.56000.52.330（万元元）注意：两项印花花税，容易易漏掉一项项，包括购购买合同和和销售合同同。2、该该房地产开开发公司计计算土地增增值额时准准予扣除的的税金和附附加为（）万元。A.2220B.2222.65CC.2255D.2330
20、.6【答答案】A【解解析】该房房地产开发发公司计算算土地增值值税时准予予扣除的税税金及附加加400005%（17%33%）2220（万万元）注意意：前面计计算的印花花税不能扣扣除，因为为是房地产产开发公司司。3、该该房地产开开发公司计计算土地增增值税时准准予扣除土土地使用费费、开发成成本、开发发费用、其其他扣除项项目金额（）万元。A.23301B.23033.65CC.24883D.22685【答答案】C【解解析】准予予扣除土地地使用费600506650（万万元）准予予扣除房地地产开发成成本2000100075501550622012260（万万元）准予予扣除房地地产开发费费用（6650112
21、60）10%191（万万元）准予予扣除“其其他扣除项项目金额”（655012260）20%382（万万元）该房房地产开发发公司计算算土地增值值税时准予予扣除土地地使用费、开发成本本、开发费费用、其他他扣除项目目金额合计计6500126601991388224483（万万元）注意意：房地产产开发费用用不能直接接相加，而而应计算扣扣除。4、该房地产产开发公司司20066年应缴纳纳土地增值值税（）万万元。A.389.1B.3944.5C.6788.54DD.6799.6【答答案】A【解解析】收入入总额44000万万元准予扣扣除项目合合计22202448322703（万万元）增值值额40000-227
22、0312977（万元）增值率增值额扣除项目金额100%12972703100%47.98%，适用税率30%。应纳土地增值税129730%389.1（万元）知识点七：出售旧房应纳税额的计算方法二、出售旧房应纳税额的计算方法：1、计算评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2、汇集扣除项目金额。3、计算增值率。增值率增值额扣除项目金额100%4、依据增值率确定适用税率。5、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材173页例题。知识点八：特殊售房方式应纳税额的计算方法三、特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定
23、，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，如果按照此办法难以计算或者明显不合理，也可以按建筑面积计算分摊或按税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）例题：某房地产开发公司开发一小区，于2006年1月签订房地产开发合同，并于2006年12月投入“三通一平”资金共100万元，第一幢房屋于2008年8月建成并于9月全部销售，取得售房款2000万元，2009年1月31日销售第二幢房屋取得售房款6000万元，2010年11月将最后一幢房屋销售出去取得售房款3000万元。已知企业取得土地使用权支付的费用为1000万元，三幢
24、房屋的开发成本分别为800万元、3000万元、1000万元；三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万、330万和165万，三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米。该公司利息支出不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。计算2008年、2009年和2010年各应缴纳的土地增值税：三幢房屋土地使用权及“三通一平”费用10010001100（万元）第一幢房屋应分摊110020000/（200005000030000）220（万元）第二幢房屋应分摊110050000/（200005000030000）550（万元）第三幢房屋
25、应分摊110030000/（200005000030000）330（万元）2006年销售第一幢房屋：扣除项目金额220800110（220800）10%（220800）20%1436（万元）增值额20001436564（万元）增值率5641436100%39.28%50%应纳土地增值税56430%169.2（万元）2007年销售第二幢房屋：扣除项目金额5503000330（5503000）10%（5503000）20%4945（万元）增值额600049451055增值率10554945100%21.33%50%应纳土地增值税105530%316.5（万元）2008年销售第三幢房屋：扣除项目金额
26、3301000165（3301000）10%（3301000）20%1894（万元）增值额300018941106增值率11061894100%58.39%50%应纳土地增值税110640%18945%347.7（万元）总结：需要注意的问题：（1）房地产开发企业印花税不能单独扣除。（2）外商投资企业不交纳城建税和教育费附加。（3）已知的销售费用和管理费用等数据是没有用的，房地产开发费用是根据前两项的一定比例来计算的；（4）房地产开发企业还可以加计扣除20%。（5）如果是转让购买的土地使用权或者房屋的，计算营业税时可以根据收入减去原购买价款后的差额来计算。（6）转让旧房时，减去的是评估价格而不是
27、当时的造价。第五节 减减免税优惠惠知识点九：土地增值值税的减免免税优惠一一、一般减减免税规定定1、建造造普通标准准住宅出售售，增值额额未超过扣扣除项目金金额之和220%的，予予以免税；超过200%的，应应就其全部部增值额按按规定计税税。20008年考题题：计算缴缴纳土地增增值税时，判判定普通住住宅的标准准有（ ）。A、建筑筑容积率在在1.0以以上B、实实际成交价价低于同级级别土地上上住房平均均交易价11.2倍以以下C、建建筑覆盖率率在1.00以上D、增值额未未超过扣除除项目金额额之和的220%E、单套建筑筑面积在1120平方方米以下答案：ABDEE解析：普普通标准住住宅标准必必须同时满满足：住
28、宅宅小区建筑筑容积率在在1.0以以上、单套套建筑面积积在1200平方米以以下；实际际成交价格格低于同级级别土地上上住房平均均交易价格格1.2倍倍以下；允允许单套建建筑面积和和价格标准准适当浮动动，但向上上浮动的比比例不得超超过上述标标准的200。对纳纳税人既建建造普通标标准住宅，又又搞其他房房地产开发发的，应分分别核算增增值额。不不分别核算算增值额或或不能准确确核算增值值额的，其其建造的普普通标准住住宅不能适适用该免税税规定。22、因国家家建设需要要而被政府府征用、收收回的房地地产，免税税。因城市市实施规划划、国家建建设的需要要而搬迁，由由纳税人自自行转让原原房地产的的，也可以以免征土地地增值
29、税。3、自19999年88月1日起起，对居民民个人拥有有的普通住住宅，在其其转让时暂暂免征土地地增值税。个人因工工作调动或或改善居住住条件而转转让原自有有住房（非非普通住宅宅），经向向税务机关关申报核准准，凡居住住：满5年年或5年以以上的，免征土地增增值税；居居住满3年年未满5年年的，减半征收土土地增值税税；居住未满33年的，按规定定计征土地地增值税，不不能享受减减免。20008年111月1日日起，对居居民个人转转让住房一一律免征土土地增值税税。4、企企事业单位位、社会团团体以及其其他组织转转让旧房作作为廉租住住房、经济济适用住房房房源且增值额未未超过扣除除项目金额额20%的的，免征土土地增值
30、税税。（新增增）例题：某房地产开发公司，2008年发生以下业务：（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金4000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入8000万元；将写字楼出售取得价款15000万元。计算该房地产公司应缴纳的土地增值税。（假定不考虑除营业税之外的其他税费）解析：（1）普通标准
31、住宅和写字楼可扣除的土地出让金及相关税费分别为：（4000240）1/22120（万元）（2）住宅楼开发成本3000万元住宅楼开发费用（30040）（21203000）5%516（万元）写字楼开发成本4000万元写字楼开发费用（21204000）10%612（万元）（3）该房地产公司销售住宅楼的营业税80005%400（万元）销售写字楼的营业税150005%750（万元）（4）住宅楼加计扣除20%部分：（21203000）20%1024（万元）写字楼加计扣除20%部分：（21204000）20%1224（万元）（5）住宅楼扣除项目金额合计2120300051640010247060（万元）写字
32、楼扣除项目金额合计2120400061275012248706（万元）（6）住宅楼增值额80007060940（万元）住宅楼增值率940706013.31%20%，由于是普通标准住宅楼，所以免税。写字楼增值额1500087066294（万元）写字楼增值率6294870672.29%写字楼应纳土地增值税629440%87065%2082.3（万元）二、特殊减免税规定 （了解）对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免
33、征土地增值税。这里要满足三个条件：（1）是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。（2）是否属于该房地产开发建成后的首次转让。（3）是否在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。2007年考题：某房地产开发公司1993年12月份签订了一份房地产开发合同，但由于各种原因，直到2005年1月才首次转让。依据现行税法规定，其土地增值税应当（ ）。A、免征B、全额征收C、减半征收D、由地方税务酌情减免答案：B解析：题目中转让期限已经超过5年，不予免税，应全额征税。第六节 申报和缴纳知识点十：土地增值税的申报和缴纳一、申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理
34、纳税申报。纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7 日内，到房地产所在地主管税务机关备案： a、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。b因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的。c转让原自用住房的。二、纳税时间和缴纳方法三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。四、相关责任与义务五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解）知识点十一：房地产开发企业土地增值税的清算管理六、房地产开发企业土地增值税的清算管理（一）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进
35、行清算，还有对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税
36、人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。2008年CPA考题：下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。 A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 答案：ABC 解析：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应
37、视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目1、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开
38、发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。这项是需要核定扣除的。3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产
39、开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（五）土地增值税清算应报送的资料（六）土地增值税清算项目的审核鉴证（七）土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难
40、以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（八）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积2007年CPA考题：对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。A、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B、房地产开发企业提供的开发间接费用资
41、料不实的，不得扣除C、房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D、房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%答案：A解析：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。契 税重点内容：征税范围，计税依据及应纳税额的计算 第一节 概述知识点1：契税
42、的概念和特点一、概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、特点1、契税属于财产转移税；2、契税由财产承受人缴纳。第二节 征税范围、纳税人和税率知识点2：契税的征税范围一、征税范围契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体包括：1、国有土地使用权出让。2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。不包括农村集体土地承包经营权的转让。3、房屋买卖。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋。（2）以房产作投资或作股权转让。注意：以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。（3）买房拆料或翻建新房，应征收契税。4、房屋赠与
43、。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应征收契税。5、房屋交换。双方交换价值相等的，免纳契税；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。例如：甲企业将自有价值300万元的库房与乙企业价值450万元的办公楼互换，由甲企业向乙企业支付差价150万元（适用契税税率4%）。则上述经济事项应由甲企业缴纳契税1504%6（万元）。6、企业改革中的契税政策7、房屋附属设施有关契税政策（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（
44、2）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（3）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。例如：李某2007年初购买80平方米的商品房一处，价款100万元，并以10万元购买单独计价的汽车库，均采用分期付款方式，分20年支付，假定2007年支付12万元，根据当地规定，商品房的契税税率为4%，汽车库的契税税率为3%。李某应缴纳的契税1004%103%4.3（万元）（4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。例如：某国有企业2008年承受国有土
45、地使用权，国家给予照顾，减按应支付土地出让金的60%缴纳出让金，该企业实际支付90万元，当地规定的契税税率为3%，则该企业应缴纳契税：9060%3%4.5（万元）。新增：（5）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否办理了权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。2008年考题：某企业经批准改制成全体职工持股的有限责任公司，承受原企业价值600万元的房产所有权；以债权人身份接受某破产企业价值200万元的房产抵偿债务，随后将此房产投资于另一企业。该有限责任公司上述业务应缴纳契税（ ）万元。（适用税率3%）A、0B、6C、18D、24答案：A2008年考题（多选）：依据契税的有关规定，下列项目中可以免征或不征收契税的有（ ）。A、在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的B、公司制改革中，