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1、21年物业管理师真题下载7卷21年物业管理师真题下载7卷 第1卷物业销售之前，由（）制定临时管理规约。 A:业主大会B:建设单位C:政府机关D:物业产权部门答案：B解析： 房地产转让的实质是( )。A房地产权属发生转移B土地使用权发生变化C房地产开发商地位转移D以房地产抵债正确答案：A在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过()确定的。A:口头约定B:租赁合同C:非要式合同D:单务合同答案：B解析：租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。 对于故意违规的业主，给其他业主造成损害后果，（ ）不承担物业服务合同的违约责任。A物
2、业服务企业B物业管理部门C违规业主D业主大会正确答案：A 物业管理中，早期介入的作用是( )。A优化设计B增加物业管理的成本C有利于了解物业情况D为前期物业管理作充分准备E.有助于提高工程质量正确答案：ACDE 物业管理是与现代化生产方式相配套的( )管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理。A综合性B专业性C完整性D统一性正确答案：A成本的控制可按不同的标志进行分类，其中成本控制的开端是()A:前馈性控制B:防护性控制C:事先控制D:事中控制答案：C解析：事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本
3、控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的开端。 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，体现了合同签订的( )原则。A主体平等B合同自由C权利义务公平对等D诚实信用正确答案：B21年物业管理师真题下载7卷 第2卷共用题干某物业管理企业为更好地应对市场竞争，决策层决定进行一系列改革。公司总裁认为：管理人员的辛勤劳动和创造不能成为过眼烟云，他们的劳动不可能像制造业员工那样量化计酬、也不能像
4、农民那样个体承包，要克服干好干坏都一样的弊端，就必须把他们的功绩记录在案，并增加他们决策的权力。业务档案具有权威性，可以为今后晋升、提工资、奖励提供详实客观的依据，也是企业的财富。建立业务档案后，出现了管理人员自发向上，大家比贡献的局面。根据双因素理论，员工晋升属于()。A:激励因素B:第一层次需要C:保健因素D:第二层次需要答案：A解析：动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。动机有三个要素：决定人行为的方向，即选择做出什么行为，努力的水平，即行为的努力程度，坚持的水平，即遇到阻碍时付出多大努力坚持自己的行为。赫菠伯格认为，组织中存
5、在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等，第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我实现的需要。其中，第四层次是尊重的需要，包括受人赏识、受人认同和受人尊敬的需要，还包括自尊的需要。 当室外管网的压力不能满足用水要求，且不能或不允许设置高位水箱时，多采用的给水方式为( )。A.设水泵一水箱B.设水箱C.设气压给水设备D设水泵正确答案：C编制弹性成本预算的主要方法有()。A:图形
6、法B:列表法C:公式法D:头脑风暴法E:专家咨询法答案：B,C解析：编制弹性成本（费用）预算的主要方法一般有两种：列表法，又称多水平法，是按照物业服务企业管理服务能力的利用程度的不同而编制的多种管理服务水平的预算，公式法，是利用y=a+bx的公式，计算各种管理经营活动水平下的预算成本。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业服务企业的酬金。 A.物业服务成本 B.物业服务支出C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费答案：B解析：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物北服务合同约定的支出，结余
7、或者不足均由业主享有或者承担。 本案例强调了物业装饰装修现场管理的哪一条?正确答案：强化管理，反复核查，物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用了合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。关于资产管
8、理的横向突破，下列说法正确的有()。A:物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作B:物业服务企业以传统物业管理为平台，以物业管理上下游产业链和相关产业为目标，开拓资产管理C:横向突破的形式包括战略合作和商业合作D:横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作E:资产管理的横向突破，应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致答案：A,C,D,E解析：开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加
9、强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作。横向突破的形式包括战略合作和商业合作。战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。与纵向突破强调服务的项目和内容相比，横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作。物业服务企业拓展资产管理，无论是向房地产行业上游发展，抑或是向物业服务相关需求的下游拓展，还是向与其他企业、行业合作的横向突破，均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致，进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择。 全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家（ ）统一部署。A行政
10、主管部门B住房与城乡建设部C中国物业管理协会D当地物业管理行政主管部门正确答案：B 是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要功能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。A完全维修B全面维修C设施设备中修D设施设备大修正确答案：D21年物业管理师真题下载7卷 第3卷在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。A:规划设计阶段B:物业承接查验阶段C:竣工验收阶段D:销售阶段E:建设阶段答案：A,C,D,E解析：早期介入的内容主要包括可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。在设施设备业务实行外包管理模式时，对
11、在评估承包方时应注意的问题叙述正确的是( )。A:同等条件下后承包方优先B:以价格为唯一选择标准C:评估参与人与承包方有特殊关系时可以不回避D:选取多家单位进行综合价格比较答案：D解析：物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应履行的义务有()。A:采取应急措施，避免扩大损失B:及时向有关行政管理部门报告事故C:主动追查事故原因D:协助做好救助工作E:追究相关责任人的责任答案：A,B,D解析：物业管理条例第四十七条第一款规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从以上规定中，我
12、们可以看出，物业服务企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。 我国当前仍处于( )阶段，物业管理工作需要政府发挥应有的作用。A计划经济B市场经济C计划经济向市场经济转型D以上说法都不对正确答案：C物业管理条例在立法过程中，应遵循的基本原则包括()A:物业管理权利和财产权利相对应的原则B:维护全体业主合法权益的原则C:现实性与前瞻性有机结合的原则D:从实际出发，实事求是的原则E:尊重和维护业主的财产权利的原则答案：A,B,C,D解析：物业管理条例的立法原则包括：(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；(2)维护全体业主合法权
13、益的原则；(3)现实性与前瞻性有机结合的原则：（4）从实际出发.实事求是的原则。我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()A:物业管理条例B:全国优秀管理住宅小区标准C:城市新建住宅小区管理办法D:物业服务企业资质管理试行办法答案：C解析：1994年3月23日，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。物业管理计划的表现形式包括()A:年度计划、季度计划和长期计划B:
14、年度计划、中短期计划和长期计划C:年度计划、中期计划和长期计划D:年度计划、短期计划和长期计划答案：B解析：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期为限，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。 业主对物业的专有部分享有（ ）、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。A转让B占有C出售D拍卖正确答案：B21年物业管理师真题下载7卷 第4卷共用题干某物业管理项目经理工作一段时间后发现所管物业项目
15、主要存在以下问题：基层员工工作不安心、流动性大，影响服务计划的实施。不少业主对物业服务不理解，认为收费多、服务少，且经常投诉称员工不够热心、技能差。小区中业主关心集体事物不够，邻里之间缺乏往来，共同议决小区重要事项困难。项目经理根据发现的问题，采取了以下措施：改善基层员工的薪资待遇，而且重视内在激励，经常对他们予以精神鼓励，及时提供成长、发展、晋升的机会，对积极关心企业，发挥主动创造性尽力做好本职工作的员工，马上给予奖励，建立工作绩效与奖励的客观联系。通过小区宣传栏、员工口头宣传、用心做好投诉接待等多种方法宣传专业化物业管理的必要性、优势与便利等，增进业主对专业物业管理的理解。针对员工不够热心
16、、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。联系当地街道办、居委会、志愿者组织等共同在社区开展活动，鼓励大家平等发表意见、建议，增强小区居民民主议事协商能力，提高小区公共事务决策效率。项目经理采取的措施属于()范畴。A:公共管理B:社区治理C:企业管理D:行政管理答案：B解析：双因素理论，也叫激励保健理论。该理论认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等；第二
17、类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。强化理论所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。公共关系是一个组织运用有效的传播手段，使自身适应公众的需要，并使公众适应组织发展需要的一种思想、政策和管理职能。管理的基本职能包括决策、计划、组织、指挥、协调和控制六项基本职能。针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。计划职能同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进
18、行。控制职能社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，依据正式的法律、法规以及非正式的社区规范、公约、约定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理，有效供给社区公共物品，优化社区秩序的过程与机制。社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。以经济学的基本假设和基本原理来分析民众的公共选择行为以及两者关系的理论是()。A:博克斯的公共选择理论B:博克斯的公民治理理论C:布坎南的公共选择理论D:布坎南的公民治理理论答案：C解析：公共选择理论是20世纪60年代以来在西方经济学界逐渐
19、形成的一个新的研究领域，其最重要的创始人之一和主要的传播者是美国的诺贝尔经济学奖得主詹姆靳布坎南。公共选择理论以经济学的基本假设（即所有个人都追求自身利益的极大化）为前提，依据（自由的市场交换能使交易双方都获利的）经济学原理，分析民众的公共选择行为以及两者的关系。物业管理成本构成中，()是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。A:营业成本B:期间费用C:日常管理费用D:经营管理费用答案：A解析：营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。火灾爆发时的剧院中，人们不顾一切地相互践踏冲向出口，这属于()集合行为。A:恐慌B:大众歇斯底里C:
20、灾后行为D:集体行动答案：A解析：恐慌是一种广为人知的大众行为。它是面临迫近的危险时为获得安全而进行的逃逸。恐慌通常出现在这样的情况下：虽然有逃离的路径，但数量有限或是即将消失，因此看起来只有些人，而不是所有的人能够逃离。典型的例子是火灾爆发时的剧院、餐厅和夜总会中，人们不顾一切地相互践踏着冲向出口。 房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的（ ）。A相对价格B相对数C绝对价格D绝对数正确答案：B 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。A能够保值和增值B受通货膨胀的影响C贷款利率较低D经营成本较低正确答案：A影响能力发展最显著的因素有()。A:性格B:先天素质
21、C:教育D:社会实践E:个性因素答案：B,C,D,E解析：能力是与人们完成某种活动有关的必备的个性心理特征，表现在人们拿握知识和技能的难易、快慢、深浅、巩固程度以及应用知识解决实际问题等方面。影响能力的因素有很多，其中以先天素质、环境与教育、社会实践和个性因素对能力的影响最显著。新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。 A.业主 B.建设单位C.施工单位 D.监理单位答案：B解析：承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材
22、料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。21年物业管理师真题下载7卷 第5卷 楼板层的设计要求主要有( )。A满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求B满足建筑经济的要求C满足隔声、防火、热工等方面的要求D楼板具有足够的承载力和刚度E墙体承载力及稳定性要求正确答案：BCD 物业管理招标投标的( )原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。A公平B合理C.诚实信用D.客观正确答案：B物业成本管理中，按照现行财务制度规定,下列支出不得列入成本的有()A:购置和建造固定资
23、产、无形资产和其他资产的支出B:对外投资支出C:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出D:公司为筹资和办理各种业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费E:国家法律、法规规定之外的各种付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出答案：A,B,C,E解析：物业成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 对普
24、通住宅的物业服务收费，开始采取较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取( )管理方式。A市场定价B政府指导价C市场调节价D政府定价正确答案：D 运用物业估价市场法，首先应( )。A拥有大量的交易实例B选取可比实例C建立价格可比基础D交易状况修正正确答案：A城市规划管理中颁发的证书不包括（ ）。A:建设项目选址意见书B:房屋权属证书C:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证答案：B解析：物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，其中定位在现场操作层面的管理是()A:物业管理和设施管理B:资产管理和组合投资管理C:物业管理和资
25、产管理D:设施管理和组合投资管理答案：A解析：物业管理和设施管理是定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括()A:管理水平、使用的材料和施工质量B:管理水平、使用的材料和物业质量C:设计水平、使用的材料和施工质量D:建筑设计、施工质量和管理水平答案：C解析：物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期维修成本的因素包括设计水平、使用的材料和施工质量。21年物业管理师真题下载7卷 第6卷 下列不是签订前期物业服务合同注意事项的是( )。A物业的承接验收B物业服务的费用C物业的经营
26、与管理D前期物业服务合同的解除或终止正确答案：C 判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业( )。A目前是否正在直接产生经济收益B目前产生经济收益的大小C能获得收益期限的长短D在本质上是否具有直接产生经济收益的能力正确答案：D我国电网的标准频率为( )Hz。A:40B:50C:60D:70答案：B解析：物业的供电种类按供电回路数目的情况分为( )。A:高压供电B:低压供电C:单回路供电D:多回路供电E:临时供电答案：C,D解析： 下列有关行政管理的说法，不正确的是( )。A指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会活动B指国家政治目标的执行C指国家行政机关及其官员在管理
27、国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、协调和控制等各项管理活动D指一切具备计划、组织、指挥、协调和控制等行政功能的组织正确答案：D业主大会筹备组筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。A:10B:15C:29D:30答案：B解析：业主大会筹备组筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支不包括( )。A员工医疗险B失业险C员工医疗险和失业险D不能确定正确答案：B 甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。正确答案：不成立，理由是业主欠缴物业服务费
28、用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。21年物业管理师真题下载7卷 第7卷合同签订应遵循的基本原则有( )。A:合情合理B:诚实信用C:守法和维护社会公益D:合同自由E:主体平等答案：B,C,D,E解析：对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，物业管理的工作包括()。A:物业的日常管理B:执行资产管理所确定的战略方针C:资产管理和资产组合投资管理D:政府行政管理E:公共关系管理答案：A,B解析：对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针
29、，以满足组合投资管理的目标。下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是（）状况指标。A:财务效益B:资产营运C:偿债能力D:经营发展答案：D解析： 是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。A物业管理文件B物业管理档案C物业管理资料D物业管理记录正确答案：B 物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同，其特征包括( )。A一般不以自己的名义来从事管理和服务活动B物业服务合同已经具有特定的财产管理内容C作为物业服务合同的委托人，具有独立的法人资格D以自己的名义来从事管理和服务活动E物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成正确答案：BCDE 通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等，这体现了物业查验方式中的( )。A观感查验B使用查验C检测查验D试验查验正确答案：B 住宅质量保证书应当包括的内容有( )。A工程质量监督部门核验的质量等级B地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修C正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期D用户报修的单位，答复和处理的时限E其他正确答案：ABCD 设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命( )设备的经济寿命。A等于B长于C短于D以上均错正确答案：B