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1、2022房地产估价师真题下载8辑2022房地产估价师真题下载8辑 第1辑根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程，是指( )。A.会计确认 B.会计计量C.会计记录 D.会计报告答案：B解析：会计计量是根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程。 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。A091B092C109D110正确答案：B在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税答案：B,C解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为
2、。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、不动产登记暂行条例等属于行政法规。（）答案：错解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（）。A、估价对象B、估价师对估价方法的熟悉程度C、委托人的要求D、估价机
3、构资料库中可用资料情况E、当地房地产市场状况答案：A,D,E解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。2022房地产估价师真题下载8辑 第2辑下列有关生产者均衡的表述，错误的是（ ）。A.厂商成本支出一定时，产量最大B.厂商产量规模一定时，成本支出最低C.厂商产量规模最大时，成本支出最低D.花费单位货币购买的生产要素得到
4、的边际产量相等答案：C解析：本题考查的是生产者均衡。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。P198。下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：C解析：AD两项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价；C项，评估受贿
5、房地产的价值，价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A、选择专业化B、产品专业化C、全面覆盖D、市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归施工单位。（）答案：错解析：本题考
6、查的是工程量清单计价法。暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归建设单位。 下列关于保险合同主体的叙述正确的是（ ）。A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人正确答案：ABE2022房地产估价师真
7、题下载8辑 第3辑影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A、金融业的发展B、生产和工作方式的转变C、人文环境的变化D、社会环境的变化E、政治制度的变迁答案：A,B,C,E解析：考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。2022 年7 月31 日，王某转让购买不足5 年住房，按其销售收入减去购房价款的差额征收营业税。（）答案：错解析：自2022 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售
8、收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。某市2022年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A、1年B、2年C、1个月D、2个月答案：B解析：考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期1/吸纳率。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（）答案：对解析：本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包
9、含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。建设用地使用权划拨由市级以上人民政府依法批准。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。2022房地产估价师真题下载8辑 第4辑房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均
10、衡。关于工程建设项目招标的说法，正确的有（ ）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密答案：A,C,D解析：工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据建设工程工程量清单计价规范规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清
11、单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市详细规划分为（）。A.远期性详细规划 B.原则性详细规划 C.策略性战略规划 D.控制性详细规划 E.修建性详细规划答案：D,E解析：本题考查的是城乡规划概述。城市详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房
12、地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。2022房地产估价师真题下载8辑 第5辑关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水
13、平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。P392。(2022真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。答案：对解析：本题考查的是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。 依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。A联合代理B买方代理C独家代理D卖方代理E双重代理正确答案：BDEBDE依代
14、理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A.65.6B.67.6C.70.6D.77.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）门窗等损坏的修复费用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额6005003/518（万元）；（3）设备的折旧额605/1
15、030（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）10/5017.6（万元）；该建筑物的物质折旧额2183017.667.6（万元）。P322。需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，（）作出反应的程度。A.消费者 B.需求量 C.商品价格 D.供给关系答案：B解析： 本题考查的是需求弹性。需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。2022房地产估价师真题下载8辑 第6辑 宅基地栅自留地属于农民集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。 ( )答案：错解析：微观经济学的研究对
16、象是单个经济主体的经济行为。 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC 为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不统一适用房产税暂行条例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。A.不动产物权生效时间为登记发生制B.不动产登记薄由专人管理、永久保存C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形
17、：一是法定生效，二是基于法律行为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。2022房地产估价师真题下载8辑 第7辑成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A土地补偿费和安置补助费B地上附着物和青苗的补偿费C征地管理费D安排被征地农民的社会保障费E场地平整费答案：A,B,D解析：征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。甲房地产估价机构接受乙公
18、司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00答案：A解析：该酒楼归属于房地产的年经营收入=5320（18%10%）=4362.40（万元）。房地产因土地面积
19、不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（）。答案：错解析：本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房
20、预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照商品房销售管理办法规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。A、 竣工之日B、 竣工验收之日C、 竣工验收合格之日D、 交付之日答案：D解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度开发项目成本费用中财务费用是指
21、企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。2022房地产估价师真题下载8辑 第8辑建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）答案：对解析：本题考查的是成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的
22、矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。A地形、地势B土地开发程度C土地用途、容积率D朝向、楼层E外部配套设施答案：A,B,C解析：房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A、 市场案例B、 交易实例C、 交易预期值D、 市场预期值答案：B解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C