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1、2022房地产估价师每日一练5节2022房地产估价师每日一练5节 第1节高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。高某的住房在估价时所采用的方法不包括（ ）。A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法答案：D解析：影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A、金融业的发展 B、生产和工作方式的转变 C、人文环境的变化 D、社会环境的变化 E、政治制度的变迁答案：A,B,C,E解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的
2、改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是( )。A.条形基础 B.桩基础C.箱形基础 D.整体式筏式基础答案：D解析：整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑。运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A、市场状况 B、交易情况 C、区位状况 D、使用期限 E、开发程度答案：A,C,D,E解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法计算估
3、价对象宗地价格或价值时，宗地价值或价格=适用的基准地价土地市场状况调整系数区位调整系数用途调整系数土地使用期限调整系数容积率调整系数土地开发程度调整系数其他因素调整系数。基准地价，已经是正常交易情况。参见教材P378。 会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师每日一练5节 第2节房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。A、 利润为零B、 最高运营费用比率C、 最大费用D、 允许的最低经济效益指标答案：D解析：不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因的是（）。A.使用
4、者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。参
5、见教材P40。某宗房地产买卖合同约定，买卖中涉及的税费均由卖家负担，买方向卖方支付的金额为5500元/m2，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。（ ）答案：错解析：本题考查的是统一税费负担。站在被转嫁一方，卖方视角，X为正常负担下的价格，X5500/（13%）5340（元/m2）。P187。 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日
6、期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：D(2022年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。2022房地产估价师每日一练5节 第3节(2022真题) 宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有权。宅基地和自留地、自
7、留山属于集体所有。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比表明在所有投资中资本金所占的比例。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。P216。 2022年10月12日原建设部发布了注册房地产估价师管理办法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）正确答案：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。 （ ）是指以收取佣金为
8、目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。A房地产经纪B房地产咨询C房地产评估D房地产开发正确答案：A2022房地产估价师每日一练5节 第4节 估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2022年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2022年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2022年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：实例交易价格（元/ m2）交易情况交易日期房地状况A2200正常2022年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2022
9、年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2022年5月30日比估价对象优5%从2022年11月至2022年10月地价逐月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.5
10、1地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则
11、需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2022年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）正确答案：解（1）土地重新购建价格1）市场法比准价格A=2200100/100（1+0.5%）6100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050100/100（1+0.5%）9100/92=2330
12、.56（元/ m2）比准价格C=2380100/103（1+0.5%）4100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）V=2304.161000230.416（万元）2）成本法最末级 土地的重置价格（57.3210000/666.67+120.00）1-1/（1+5%）45+150.001-1/（1+5%）45/1-1/（1+5%）50=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为：1016.792=2033.58（元/ m2）3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+20
13、33.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.871000=216.89（万元）（2）建筑物价格1）建筑物重置价格为18004500=810.00（万元）2）建筑物折旧A门窗损坏折旧=10.00（万元）B装修折旧=1402/5=56（万元）C设备折旧=1002/10=20（万元）D长寿命物质折旧=810.00-10.00-140.00-100.00 2/47=23.83（万元）E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（4045001285%-3845001280%）（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧：19.44/7%1-1/（1/7%）45=264.49（万元）F功能过剩
14、折旧：1/7%1-1/（1+7%）45=13.61（万元）G经济折旧为20万元H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2022年9月30日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元） 政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在两年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率正确答案：BCE假设开发法中关于后续开发经营期的说法
15、中，正确的有（ ）。A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合E.一般而言，建造期短于建设期答案：A,B,E解析：本题考核的是后续开发经营期。选项C错误，后续建设期从价值时点开始计算的；选项D错误，出租经营模式必须到竣工验收后才能开始，一般不可能和建设期存在重合。P347。房地产开发企业销售商品房时不得一房二卖，属于民事义务中的积极义务。（）答案：错解析：以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义
16、务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。2022房地产估价师每日一练5节 第5节对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（）。A、批评教育 B、强行扣款 C、加收滞纳金 D、罚款 E、行政处罚答案：A,B,C,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）。A有效性B经济性C参与性D广泛性答案：A解析：对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：方法科学；调查具有创造性；调查方法多样；模型和数据相互依赖；合理的信息价值和成本比率；正常的怀疑态度；市场调查过程遵守职业道德。工程勘察专业资质只设甲、乙级。（）答案：错解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C