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1、房地产估价师考试真题精选及答案9章房地产估价师考试真题精选及答案9章 第1章新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。风险估计与评价常用方法有( )。A、 专家个人判断法B、 解析法C、 蒙特卡洛法D、 智暴法E 德尔菲法答案：B,C解析：解析 风险分析的一般过程和方法某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济
2、寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为（）万元。A.3752 B.3806 C.4128 D.4830答案：A解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y1-1/（1+Y）n/（1+Y）t，A350万元，n50年5年45年，t2.5年，V（350/7%）11/（17%）45/（110%）2.53752.33（万元）。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以三次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期
3、开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。参见教材P94。 下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率正确答案：ADE 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。A市场法B收益法C成本法D折现法E长期趋势法正确答案：ABE答案 ABE预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的
4、是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况
5、估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其他内容略）2.房屋权属估价对象为
6、大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点2022 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估
7、算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，
8、故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）估价技术报告、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对
9、象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数1.选取可比实例（1）可比实例A的确定G公寓式酒店十一层，2022年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2022年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2022年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础（过程略
10、）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2022年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2022年10月至2022年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、2866
11、1 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略）6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（288412866126690）328064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。1.计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生
12、的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2（依据略）计算，即：年保险费35003586.1822
13、5103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金年经营收入17.5%2675335417.5%4681837 （元）3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A年经营收入年总费用267533541244891214304442（元）4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根
14、据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）-n1430444212%11/（1Y）30.7115651209（元）评估单价1156512093586.1832249（元/）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价280640.5322490.5 30157（元/m2）估价对象总价301573586.18 10815（万元）（取整到万元
15、）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）答案：解析：1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提
16、示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。14.应说明确定的年净收益是保守估计值。15.未说明确定的年净收益是预测值。16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。17.两种方法计算出的价格接近
17、不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10%B1127%C1418%D2255%正确答案：D 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题精选及答案9章 第2章计日工由建设单位和
18、施工企业按施工过程中的签证计价。（）答案：对解析：本题考查的是工程量清单计价法。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。 获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BC附加一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，加成则不一定。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）答案
19、：对解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。利息备付率通常按（）计算。A.月 B.日 C.季 D.年答案：D解析：本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照（）的预征率预缴增值税。A.3% B.5% C.11% D.14%答案：A解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地
20、一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位答案：C解析：考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺
21、陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。房地产估价师考试真题精选及答案9章 第3章 下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。A产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小BEsO时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线C时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素D同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同正确答案：C影响供给价格弹性的因素主要包括两方面：厂商供应能力和产品生产周期、厂商生产产品的成本，其中时期长短是主要的决定因素；Es=O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条垂直于横轴的直线；同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。当房地产价格的变动
22、过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )答案：错解析：知识点 平均增减量法 知识点 移动平均法广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法 B.销售百分比法 C.竞争对等法 D.目标任务法 E.随行就市法答案：A,B,C,D解析：本题考查的是制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、4.42%B、8.11%C、8.13%D、
23、9.54%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。人口密度高，房价一定会高。（）答案：错解析：本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不
24、确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 开发项目房地产市场分析应该注意（ ）方面。A需求分析B供给分析C竞争分析D市场占有率分析正确答案：ABCD这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。答案：对解析：以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲
25、企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。下列关于实地查勘的说法中，不正确的有( )。A、 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B、 实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C、 实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D、 在实地查勘记录上应
26、注明实地查勘日期E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实答案：A,C解析：知识点 城镇基准地价房地产估价师考试真题精选及答案9章 第4章 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：王某购买二套改善住房，建筑面积为100m2。单价为13000元/m2。王某应缴纳契税（ ）元。A.13000B.15600C.19500D.26000答案：D解析：本题考查的是契税的优惠政策。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%
27、的税率征收契税。100130002%26000（元）。P260。 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法正确答案：B(2022真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿答案：A,D解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 设订房地产抵押办理房屋
28、他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C 某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。 （ ）正确答案：没有考虑资金的时间价值。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。A、各层功能分布图B、以实测现状为参考的结构图C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案：C,D,E解析：考点:确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计
29、方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。 在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，
30、房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。2022 年6 月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权（）。A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记答案：B解析：房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。甲房地产开发企业首先应办理的是初始登记，然后再由刘某办理房屋转移登记。房地产估价师考试真题精选及答案9章 第5章下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资
31、本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）答案：对解析：本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。参见教材P135。住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（）答案：错解析：住房公积金增值收益除了提取贷款
32、风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。房地产投资的风险主要体现在( )。A、 投入资金的安全性B、 期望收益的可靠性C、 投资项目的变现性D、 资产评估E 投资项目的质量问题答案：A,B,C解析：根据房地产投资风险的有关内容。 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D3500正确答案：D2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)
33、资本金比例由20%提高到35%。 王某于2022年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2022年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2022年10月18日的再次抵押价值。正确答案： 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(202
34、2真题) 房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。房地产估价师考试真题精选及答案9章 第6章出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合
35、同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。A.城镇体系规划 B.土地利用总体规划 C.修建性详细规划 D.控制性详细规划答案：D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。答案：错解析：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城
36、市基础设施超负荷运行。为保证住宅专项维修资金的稳定增值，可以委托中国银行进行理财业务。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用划线更正法。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计账簿。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用红字更正法。P377。关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C.国家无
37、偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准答案：C,E解析：(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国
38、家的统一定额编制出来的。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：8.该办公楼的收益年限为（）年。A.30B.
39、34C.36D.40答案：B解析：土地6年前取得，使用年限为40年，价值时点时土地使用权剩余年限为34年。建筑物于4年前建成，建筑物使用年限晚于土地使用权到期，按照土地使用权剩余年限计算该办公楼的收益年限。房地产测绘产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。开标由（）主持，邀请所有投标人参加。A.公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。房地产估价师考试真题精选及答案9章 第7章
40、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有
41、资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全
42、部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。答案：解析：借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1的年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还（4
43、）第5年初（第4年末）还款情况第5年初需偿还本息5000（1+10%）=5500（万元）由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划（1）第540年年末租金收入估算：3000500090%=1350（万元）（2）第540年年末运营成本估算：135020%=270（万元）全部投资现金流量表由于NPV大于零，所以必须增大i当i2=16%时自有资金现金流量表自有资金财务现金流 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式（ ）。正确答案：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 某国的现金流通量为
44、4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（ ）亿元。A4000B5000C7000D7500正确答案：A当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少A.土地成本 B.建造成本 C.资金筹措 D.施工周期 E.市场营销答案：B,D解析：本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D
45、.投资计划与资金筹措表答案：B解析：本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格
46、为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（802）133.330.585（万元/m2），实际交易价格0.58550%0.58550%/（16%）0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约走。经实测房屋建筑面积为105m2,买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101C.103D.105答案：
47、C解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：C减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。房地产估价师考试真题精选及答案9章 第8章 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A抵押价值B处分抵押物时的