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1、房地产估价师考试真题精选及答案7章房地产估价师考试真题精选及答案7章 第1章获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。A、 资机会选择B、 建设阶段C、 前期工作D、 租售阶段答案：C解析：此题属于掌握范畴。根据教材中房地产开发的程序方面的内容即可。某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（）。A公债券B抵押债券C私募债券D记名债券E公司债券答案：B,C,D,E解析：A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发
2、行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系 B.财产关系 C.人身关系 D.社会关系 E.经济关系答案：B,C解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体
3、的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，现金流通量属于第（）个层次。A.一 B.二 C.三 D.四答案：A解析：本题考查的是货币供给层次。根据货币的流动性及在流通中所起的作用将货币供应量分为三个层次：第一层次M0=现金流通量；第二层次M1=M0+单位和个人的活期存款；第三层次M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。(2022真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家
4、庭。 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD房地产估价师考试真题精选及答案7章 第2章以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样答案：B解析： 本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法
5、规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。(2022真题) 转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。A.城乡规划主管部门B.工程建设主管部门C.房地产开发主管部门D.不动产登记机构答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置
6、率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。 在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项日C未分配利润项目D存货项目正确答案：D 测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题精选及答案7章 第3章 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE建设工程监理是监理单位代表政
7、府实施监督的一种行为答案：错解析：建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意
8、审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产定价方法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。P98。 在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）正确答案： 关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是（
9、 ）。A一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D-级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职、注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师正确答案：ABC二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。房地产估价师考试真题精选及答案7章 第4章购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。
10、A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D468正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元2=x
11、（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元（9%+8%）=334万元 城市房屋拆迁估价计价货币是以人民币为计价的货币，精确到元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。资产证券化的理论基础中，最核心的原理是（ ）。A.基础资产的现金流分析原理B.资产重组原理C.破产隔离原理D.信用增级原理答案：A解析：本
12、题考查的是资产证券化的原理。资产证券化以基础资产的现金流分析原理、资产重组原理、破产隔离原理、信用增级原理为其理论基础。其中，基础资产的现金流分析是最核心的原理。P301。(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。房地产估价师考试真题精选及答案7章 第5章 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修
13、建的用地。申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A人力资源和社会保障部B住房和城乡建设部C所在地省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门答案：D解析：房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为12500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过
14、申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为30万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A、1833.23B、1817.94C、1243.57D、1342.86答案：B解析：考点:复利计算。总房价12500100125（万元），贷款总额12570%87.5（万元），P=30万元，n=1220=240，i=4%/12，A=3000004%/121-1/(1+4%/12)240=1817.94元。(2022真题) 在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是（）。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分
15、区分压供水系统答案：A解析：本题考查的是建筑给水设备。消火栓系统是最基本的消防给水系统。 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，（ ）。A通过委托评估确定B依照合同办理C遵循惯例处理D不予支付正确答案：A在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订方案不包括（）。A.农用地转用方案 B.补充耕地方案 C.征收土地方案 D.供地方案答案：D解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。房地产估
16、价师考试真题精选及答案7章 第6章本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由
17、此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地
18、査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。(二)估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行
19、估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。答案：解析：错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保
20、持一致。 单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）正确答案：单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。该宗房地产的再次抵押价值为（）。A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款
21、成数D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数答案：D解析：下列关于宏观经济政策中财政政策的表述中，正确的有（）。A.财政政策是国家干预经济的主要政策之一 B.财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买.举办公共工程与转移支付）和税收 C.政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入 D.政府税收对国民收入是一种扩张性的力量，减少税收可以减少总需求，减少国民收入 E.财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出.税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策答案：A,B,C,E解析：本题考查的是宏观经济政策。选项D错误，政府税收对国民收入是一
22、种收缩性的力量，增加税收可以减少总需求，减少国民收入；减少税收可以扩大总需求，增加国民收入。张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%答案：A解析：名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，
23、临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：考点:制作价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/m2）。房地产估价师考试真题精选及答案7章 第7章 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定正确答案
24、：B市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。参见教材P111112。某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A.一般假定 B.不相一致假定 C.依据不足假定 D.未定事项假设答案：C解析： 本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假
25、定。在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。为评估某商品住宅2022年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表225。(2)交易情况的分析判断结果，见表226，表中交易情况的分析判断是以正常
26、市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。(3)该类住宅2022年2月至8月的价格指数，见表111。表中的价格指数为定基价格指数。(4)房地产状况的比较判断结果，见表228。(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3=4239.39元/m2答案：解析：土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。