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1、21年房地产估价师考试题目下载6篇21年房地产估价师考试题目下载6篇 第1篇 物业服务企业在确定写字楼租金时,需认真考虑的主要因素有( )A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划正确答案:ABCE 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的,应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续,并向原受理其注册的注册管理初审机构申请办理撤销注册手续。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是( )。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化正确答案:BC答案 BC建筑物功能折旧的原因除
2、B、C项外,还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。 具有相同市场价值的房地产,其投资价值因人而异。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:征收集体土地的补偿费归()所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇)人民政府C土地使用者D农村集体经济组织答案:D解析:对于征收集体土地的,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。有关路线价法估价的操作步骤,下列描述正确的
3、有()。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案:A,C,D,E解析:本题考查的是土地成本。选项B错误,每一农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍;选项D错误,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290291。下列会计等式中,正确的是( )。A.资产=负债所有者权益 B.资产=负债所有者权益收入C.资产=负债(所有者权益-成本)D.收入-费用=利润E.资产=成本利润答案:A,D解析:(一)资产、负债与所有者权益的数量关系资产=权益=债权人权益所有者权益资产=负债所
4、有者权益所有者权益=资产负债(二)收入、费用与利润的数量关系收入费用=利润 可行性研究的依据有( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补偿办法及安置标准正确答案:ABCD答案 ABCD 除了选项A、B、C、D外,可行性研究的依据还有:(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;(2)国家所规定的经济参数和指标;(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条
5、件是()。A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案答案:B解析:本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P54。21年房地产估价师考试题目下载6篇 第2篇 研究房地产项目融资方案,首先应该明确融资主体,由于融资主体进行融资活动,并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式( )。A既有法人融资B新设法人融资C企业法人融资D自然法人融资正确答案:AB在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有()。A.项目用地 B.市场的供给和需求量 C.价格 D.竞争能力 E.外围基础
6、设施答案:B,C,D解析:本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成 随着房地产市场体系的不断完善,人们关心的三大问题是:房价、质量、售后服务。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:住房公积金采取“低存低贷”的原则。()答案:对解析:住房公积金制度实行“低存低贷”原则,分为存贷款利率和沉淀资金利率。 土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括( )。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费
7、C续建开发成本D销售费用E销售税金正确答案:ABCD损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润,以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案:对解析:损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润,以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。 一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括( )。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价报告E估价项目来源和接洽情况正确答案:ABDE在可能的情况下,归档的估价资料应尽量全面,一般包括:向委托人出具的估价报告(包括附件);与委托人签订的估价委托
8、合同;实地查勘记录;估价项目来源和接洽情况记录;估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录;估价报告审核记录;估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 某房地产占地面积2580 m2,建筑面积9440 m2,每层建筑面积2360 m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为l2666元m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%,二层三层差价5%,三层四层差价2%),判断出二层价格为l2309元m2,三层价格为ll694元m2,四层价格为
9、ll460元m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为: (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?正确答案:不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。21年房地产估价师考试题目下载6篇 第3篇 总体必然为同质性总体。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括()。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全答案:A,C,E解析:本题考查的是项目
10、核准和备案。选项B没有质量规定;选项D,不要求必须有有利影响,只要没有不利影响就行。根据建设工程工程量清单计价规范的规定,索赔的程序中,发包人在收到索赔报告后()天内,应作出回应,表示批准或不批准并附具体意见。A.7 B.14 C.28 D.56答案:C解析: 本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据建设工程工程量清单计价规范的规定,索赔的程序中,发包人在收到索赔报告后28天内,应作出回应,表示批准或不批准并附具体意见。运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。()答案:对解析:考点:假设开发法总结。运用假设开发法估
11、价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。 丙经过考虑,决定购买,若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2,则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款( )元。A 10000B8000C6000D14000正确答案:C押题考前联网自动更新,暂无试题答案:B解析:按套内建筑面积计价的房屋,办理房屋权属登记时,房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )答案:对解析: 只要是房地产市场发达的地区,运用市场比较法就是有效的。( )正确答案:市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产的交易,因而即使在总体上房地产市场比较发达的
12、地区,在某些情况下市场法也可能不适用。如,可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证,有关情况应在估价报告中说明。()答案:对解析:本题考查的是实地查勘的实施和记录。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证,有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。21年房地产估价师考试题目下载6篇 第4篇在评估投资价值时,折现率是()。A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低
13、收益率答案:D解析: 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率(即典型的投资者所要求的收益率),而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定投资者所要求的最低收益率,可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。混凝土的和易性是一项综合性能,下列不属于和易性指标的是()。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案:B解析:本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能,包括流动性、黏聚性和保水性。采用成本法评估某新建商品房
14、的价值,测算出的建筑物重置单价为3200元/m2,土地重新取得单价为2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/m2。A3700B4040C4250D5300答案:C解析:容积率=总建筑面积占地面积,2=总建筑面积占地面积,总建筑面积=2占地面积,该商品房的单价=(3200总建筑面积2100占地面积)总建筑面积=(32002占地面积2100占地面积)2占地面积=4250(元/m2)。 下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的是( )。A不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上,房地
15、产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反,则导致房地产价格下降正确答案:AE(2022年真题) 下列房地产开发项目的许可证书或文件中,明确用地性质、位置和界限的是()。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同答案:C解析:本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。本题无用地规证选项,则选出让合同。某夫妻有一套成本价购买的房改房,现因离婚进行财产分割的需要对
16、该套住宅进行转让,委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价,经估价师调研发现,该套住宅的土地是划拨用地,现该房屋已经出租,到2022年年底到期。对该房改房进行估价时,表述不正确的是()。A、利用成本法估价时,应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B、利用成本法估价时,应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C、利用比较法估价时,先估算估价对象的市场价值,再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D、该房地产估价时,需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题答案:B解析: 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似,不同的一
17、点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时,先估算估价对象的市场价值,再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时,应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。房地产估价报告中,估价结果报告是非常重要的一项内容。房地产抵押估价结果报告中,需要披露三个价值,其中不包括()。A.抵押价值 B.法定优先受偿款 C.市场价值 D.投资价值答案:D解析:本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。国有土地上房屋征收主体是( )。A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.房屋征收部门答案:C解析:房屋征收
18、主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 关于房地产项目融资的说法错误的是( )。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B通过为房地产投资项目融资,投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发提高投资效益 的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应正确答案:D与其他融资活动一样,房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面,没有资金筹措,资金供应就成了无源之水、无本之木。21年房地产估价师考试题目下载6篇 第5篇 地价本质上是“劳动价值
19、”的货币体现,是地租的资本化。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为5%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于525%。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:房地产开发的一般程序包括()。A、租售阶段B、策划阶段C、前期准备阶段D、建设阶段E、投资机会选择与决策分析阶段答案:A,D,E解析:考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是()。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地
20、铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南答案:B解析:本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述中对位置的描述,主要说明以下方面:坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项A说明楼层;选项C是与相关场所的距离;选项D说明方位。这些都是对于位置的描述。选项B,属于区位状况描述中对交通的描述。参见教材P7980。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。采
21、用现金流量折现法进行估价时,正确的是()。A.对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体评估,将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体评估,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案:C解析:现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各年的净收益,利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。房地产价格评估遵循的原则不包括()。A.公正 B.公平 C.公开 D.诚实信用答案:D解析: 本题考查的是房地产交易的基
22、本制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则。税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征,加成对所有纳税人加征。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 投资项目可行性研究的根本目的包括( )。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据正确答案:ABC 完成任何一个房地产估价项目,都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:21年房地产估价师考试题目下载6篇 第6篇 当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方
23、法。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。()答案:对解析:本题考查的是我国会计法规体系。目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。在房地产交易实例搜集工作中,要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。()答案:对解析:搜集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容,一般包括:交易对象基本状况;交易双方基本情况,如卖方和买方的名称及之间的关系等;交易方式;成交日期;成交价格,包括总价、单价及计价方式、付款方式和交易税费负担等;交易目的,如卖方为何而
24、卖,买方为何而买,以及是否有急卖和急买等特殊交易情况。无机非金属材料包括()。A.大理石 B.玻璃 C.建筑陶瓷 D.木材 E.建筑塑料答案:A,B,C解析: 本题考查的是装饰材料。非金属材料包括无机非金属材料(如大理石、玻璃、建筑陶瓷等)和有机非金属材料(如木材、建筑塑料等)。某房地产开发项目的占地面积2000m2,土地总价3000万元,如果房屋开发成本为4500元/m2,预测销售价格为12000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2答案:D解析:本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本,容积率平衡点=3000(12000-45
25、00)0.2=2。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入 B.租金收入 C.转让收入 D.利息收入答案:B解析:本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。()就是从系统的观点出发,横观项目所涉及的各个方面,纵观项目建设的发展过程,将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案:C解析:考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发,横观项目所涉及的各个方面,纵观项目建设的发展过程,将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。下列影响消费者行为的因素中,属于个人因素的是()。A、学习B、经济状况C、对渠道的信赖度D、购买动机答案:B解析:考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素,选项B属于个人因素,选项D属于心理因素。价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。( )答案:对解析:知识点 房地产价格的形成条件