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1、济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统 V2.0培训教材济宁市房产管理局编印二一年十一月目 录前言1系统简介4定义表述9备案要求及所需材料10操作详解16常见问题处理方法312010年5月系统升级后33附录1、城市商品房预售管理办法672、山东省商品房销售条例753、关于实行商品房预（销）售合同网上备案制度的通知884、关于济宁市商品房预（销）售备案合同网上备案系统升级及相关问题的通知905、市房管局局长冯元栋在市商品房预(销)售合同网上备案及系统升级培训会上的动员讲话946、关于举办第二期商品房预（销）售合同网上备案岗位人员和系统升级培训班的通知997、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住
2、房预售制度有关问题的通知1018、表样108济宁市商品房合同网上备案系统培训教程编撰委员会名誉主编：冯元栋主 编：李士俭副 主 编：张微生编委委员：李士俭 张微生 孙树东胡俊波 陈 凯 李 娴 二九年十月二十九日改编编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第131页 共134页前 言 一、建设背景及依据由于我国在房地产开发及交易市场管理方面的法律法规存在着不足和瓶颈效应，致使许多不法分子用捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等非法手段，扰乱房地产交易秩序，给人民群众的财产带来巨大的损失，同时也为社会增添了许多不安定因素。济宁市房产管理局为了更有效的管理房地产交易活动
3、，以及为群众提供更高质量的服务，按照城市商品房预售管理办法、山东省商品房销售条例要求，济宁市房产管理局以济宁住宅与房地产信息网为依托，开发建设了济宁商品房预（销）售合同网上备案系统。根据济宁房产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上备案制度的通知（济房2006第22号）要求，该系统已于2006年9月1日正式开通运行。针对其使用中遇到的问题和不足济宁市房产管理局于2008年3月起着手对济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统进行改版升级。升级后系统预定于2008年7月1日正式投入使用，同时原系统停止使用。省政府办公厅于2006年9月20日下发了关于贯彻国办发200637号文件调整住房结构稳定住房价
4、格的通知（鲁政办发200680号文），明确要求“各设区城市要加快房地产市场信息系统建设”。2009年4月17日全省房地产市场信息系统建设工作会议在泰安市召开，省建设厅再次部署了全省房地产市场信息系统建设工作，明确了房地产市场信息系统建设的任务和目标。我省房地产市场信息系统建设的工作目标是全省17个设区城市信息系统必须于今年6月底前开通，力争年底实现全省联网，这也是郭兆信副省长在全省保障性安居工程工作会议上对信息系统建设工作提出的要求。我市系统联网建设的基本目标是：结合我市房地产市场信息系统建设现状，在现有各信息系统的基础上，建立全市统一、规范的数据管理平台，将分散在各县、市房管部门的房屋预售、
5、产权登记、抵押登记等各管理环节的数据进行有机整合，形成能全面反映我市房地产市场基本情况的数据库，达到及时、准确、全面地采集全市房地产市场有关数据的目的。根据省住建厅显示联网想过关文件要求，我市商品房预（销）售合同网上备案系统于2009年12月进行再次升级扩容。升级扩容后系统数据将覆盖县市区，所有县市区统一使用此版系统进行商品房预（销）售合同网上备案活动。二、适用范围凡在济宁市城市规划区及各县市区规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其配套附属设施的预售、销售纳入本系统的管理。三、使用前的准备工作1、主体资格备案使用济宁市商品房预销（售）合同网上备案前，开发企
6、业必须进行主体资格备案。主体资格备案需提供以下材料：营业执照副本原件和复印件一份；资质证书原件和复印件一份（复印件要求包括编号、年检等信息）；机构代码证原件和复印件一份。2、设备及软件环境处理器：P4 3.0或更高；内存：2G或更高；硬盘：250G或更多可用空间；操作系统；windows XP SP3；文字处理系统：Office 2003或更高版本Office；图像处理：Acdsee 5.0或者更高版本Acdsee； 网络：可连接Internet的1M或更高带宽宽带连接。将济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统IP地址添加至信任站点，并允许其ActiveX控件运行。具体设置将在操作说明一章加以
7、详细说明。3、人员配备能熟练操作电脑，并能熟练使用必备软件的人员。系 统 简 介一、系统总揽开发企业管理：面向开发商，包括数据维护、楼盘管理、项目维护、合同管理等子模块。每个开发企业用户通过房管局分配的权限进行不同的操作。 本教程为开发商教材，主要针对开发商客户端进行详细介绍。二、开发商客户端操作流程简介开发商主体资格备案完成后，房管局将给开发商分配开发商管理权限，并分配用户密钥。三、开发商客户端模块简介开发商客户端包括资料管理、项目管理、业务管理、查询统计等企业客户端的相关模块。（一）资料管理用户资料：修改可以修改用户的密码和资料。如图：（二）基本资料修改：对企业信息的修改,包括基本信息、企
8、业资质信息等。如图：（三）操作日志：可以查看到某一个用户，在某一时间，某个地方，进行了哪些操作，可以方便的跟踪用户操作。如图：（四）用户分配：开发商企业通过房管部门分配的管理员用户给自己分配其他用户，其中包括用户名、密码、真实姓名等内容。如图：（五）用户权限分配：添完开发企业、经纪机构的用户后，为用户分配权限以决定此用户能进行哪些操作。如图：（六）用户删除：选择要删除的用户。如图：（七）项目管理项目管理：对项目的上传、删除、编辑、具体信息等进行操作。如图：1、项目管理 2、项目录入信息(基本信息、项目简介、周边环境)预销售许可证管理：可以添加预销售许可证，包括ID、预售单位、面积等信息。如图：
9、（八）业务管理合同管理：房管局可以用此模块按预售项目统计审批通过的合同数量、建筑面积、房屋价值，当前待审批的合同有多少，当前审批未通过的有多少；也可以按合同号等查询条件查询签约合同。如图：（九）投诉处理：可以查看用户的投诉信息，并督促开发商企业进行解决，并且直接关系到开发企业的信誉等级。如图：（十）备案补录管理：对合同、许可证进行备案操作，其中包括合同补录和许可证补录。如图：（十一）查询统计合同查询统计：对具体合同的查询，包括项目名称，编号，企业名称等信息。如图： 定 义 表 述在本系统中所引用的名词、术语在本章节进行解释，以免操作人员在进行录入等操作时出现误解、错解所产生的错误。1、幢号：有
10、资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，测绘报告上对楼宇的编号、命名。2、幢名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案的项目中楼宇的唯一的楼宇名称。3、房号：有资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，测绘报告上对房屋的编号、命名。4、房名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案的项目中楼宇的唯一的楼宇名称。5、主体资格备案：本教程中所指的主体资格备案是指开发企业向济宁市房产管理局提出申请，将开发企业相关信息录入济宁市商品房预（销
11、）售合同备案系统中的行为。6、合同草签：本系统中的合同草签是指房屋出卖人与房屋买受人在正式签订合同前对本系统中制式合同进行预览、协商所打印不具有法律效力合同样本草稿的行为。备案要求及所需材料一、主体资格备案流程要求及所需材料开发企业在进行合同备案前需要按照下列要求进行主体资格备案。1、新备案开发企业备案需到房产服务大厅进行主体资格备案申请。2、开发企业提交相关材料，由房产服务大厅人员进行主体资格初审，报信息中心核实后进行主体资格备案。需要提交的材料：有效期内的企业法人营业执照正副本原件、复印件；有效期内的组织机构代码证原件、复印件；有效期内的开发企业资质证书原件、复印件；系统生成打印的济宁市商
12、品房预（销）售合同网上备案系统开发企业主体资格备案申请表；房管局认为需要的其他材料。3、信息中心核对相关证件，经网上核对确认无误后，通知开发企业提出网上备案操作人员申请，填报济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统操作人员培训申请表，由信息中心安排进行培训。4、开发企业人员培训学习至少一周时间，经考核合格后，持有效身分证件到信息中心申请购买密钥和软件登记,填报开发企业备案软件与密钥需求申请表,经研究予以分配相应用户名、权限和密钥。二、新开发项目备案流程及所需材料开发企业经过主体资格备案合格，且开发企业从业人员经过培训考试合格后，按下列要求进行新开发项目、楼盘备案。1、按照备案合同数据要求将相关项
13、目、幢、户等信息在系统中进行录入。2、提交相关材料到房产服务大厅进行审批。所需材料：商品房预售许可证或竣工验收合格证（二者提供其中一项）原件、复印件；国有土地使用证权原件、复印件；建设用地规划许可证原件、复印件；建设工程规划许可证原件、复印件；建筑工程施工许可证原件、复印件；提供（预）测绘成果（Jpg或Gif格式）电子版数据；房管局认为需要的其他材料。3、网上信息审核。相关材料录入完毕并经审批后，同意网上销售，提交到系统内库由信息中心对项目进行网上信息审核，确认无淫秽色情、反动、不良言论、不良链接等内容后给予发布在济宁市商品房预（销）售合同备案系统发布页面，并链接到济宁住宅与房地产信息网站。三
14、、济宁市商品房预（销）售合同网上备案流程及所需材料开发企业完成主体资格备案、人员培训合格和项目备案后，可继续进行日常合同备案，系统支持24小时网上操作，房管局服务大厅仅在工作日受理合同备案材料。1、培训合格的开发企业操作人员有资格携相关材料到房产服务大厅进行合同备案。房管局有义务对从业人员身份进行资格审查，未备案的从业人员交报的材料不予受理。济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统购房人预订单原件；济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统开发商确认预定单；系统生成打印并经过买卖双方签署的济宁市商品房预（销）售合同；房管局认为需要的其他材料。2、房产服务大厅管理人员核对相关材料，用合同号调出系统内库
15、备案信息，并对报送的商品房每套备案合同数据与系统内库备案信息核对无误后，在备案系统中进行确认，发放济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统备案确认书。四、济宁市商品房预（销）售合同撤消备案流程及所需材料开发商和购房人在网上签订合同且到管局服务大厅进行文本合同备案后，原则上不予撤消合同备案。实有购房困难、迁住外地、合同被司法仲裁等特殊情况的，需买卖双方共同提出书面申请，报房管局查实审批后方可撤销。撤销备案合同需提交以下材料：济宁市商品房预（销）售合同网上备案撤销审批表；购房人、配偶身份证件及户口登记簿原件、复印件；购房人预订单、开发商确认单、备案确认书、网上生成济宁市商品房买卖合同；相关部门出具的
16、证明，如：法院判决书、仲裁机构决议书、银行不予贷款的证明、公安部门户籍迁出证明、重大疾病住院证明等；房管局认为需要的其它材料。五、商品房网上预（销）售合同网上备案锁定后解除锁定所需材料开发商和购房人在网上签订合同后，1个月内应到房管局服务大厅进行文本合同备案，否则，系统自动予以锁定，解除琐定应提交以下材料。1、开发商填写济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统解锁申请表；开发商或购房人要在申请解除锁定申请表上说明原因，必要时应提供证明，并由当事人签字确认。2、房管局认为需要的其他材料。六、商品房预（销）售合同网上备案流程及银行贷款关系购房人购买商品房需要办理银行信贷手续的，应该先到银行征求资信证
17、明，然后再和开发商在网上签订合同，到房管局房产服务大厅进行文本备案后，开发商或购房人凭济宁市商品房预（销）售合同网上备案确认书和网上签订的合同到银行办理信贷手续。七、关于在商品房发放预售许可证书前实施房屋预测绘，建立楼盘表工作的情况。指济宁城区，有条件的县、市参照执行。实施地点：市政府审批服务中心开发办窗口工作要求：凡开发企业要求办理商品房发放预售许可证前，先委托市房产测绘中心进行在建工程实地勘测，依据规划图纸进行预测绘，确定房屋的丘号和预测面积。指导开发企业建立楼盘表，在此基础上发放商品房预售许可证书。八、关于境外人员购买自用、自住的商品房网上备案的要求。应执行国家建设部等六部委联合发布关于
18、规范房地产市场外资准入和管理的意见第十一条规定：符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。开发商在与购买人签订网上合同时，应要求境外人员提供我政府有关部门出具的有效文件，证明属合法身份及其来境内工作、学习的证明。房管局房产服务大厅窗口工作人员，应审查相关证件且查询无其它住房后予以备案。九、关于购房人
19、实名制的要求按照国家有关规定，仅对具备公安部门颁发的有效身份证的人员进行备案管理，其它证件不予备案。十、关于开发商销售人员备案上岗管理工作要求。为保证商品房备案工作质量，提高备案工作效率，开发商合同备案人员一律经过考试合格后才能上岗。培训考试委托指定机构进行，报名参加培训人员要服从管理。备案从业人员也可自行学习，但必须参加考试。考试不合格者，成绩经过复核后，给于三天时间学习并安排补考，补考成绩满70分才算合格，补考仍不合格的，建议开发商另行安排人员。房管局将对备案上人员采取指纹采集、密钥捆绑等措施予以监督管理。操 作 详 解项目备案报审流程：1、经过主体资格备案，并经过操作人员培训的开发企业根
20、据项目情况以及测绘部门提供的预测报告，将项目、幢、户等相关信息在济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统（以下简称系统）中进行数据录入。2、进行项目录入的开发企业将携带相关材料向预售许可证颁发部门进行申请。3、预售许可证颁发部门对项目信息进行审批，负责核对开发企业所提供的相关证件信息、项目信息、幢信息、户信息与在系统中的数据信息进行核对。核对无误后，方可在系统中生成预售许可证。4、预售许可证颁发部门将从系统中生成的固定格式的预售许可证进行打印，发放。5、开发企业领取预售许可证后，在规定期限内携带相关材料向房管部门提出项目备案申请。6、房管部门负责审批开发企业在系统中录入的内容是否符合数据规范，符
21、合规范的予以在系统中发布。 一、使用前的必要设置1、安全设置，首先将济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统的站点页面设为可信站点。打开IE选择“工具”“安全”“可信站点”并点击“站点”按钮进行添加。2、对可信任站点进行安全设置选择“可信任站点”点击“自定义级别”。除“使用弹出窗口阻止程序”外所有的项目设定为“启用”。3、设定打印区域底纹与颜色设置打开IE选择“工具”“高级”“正在打印”钩选“打印背景颜色和图像”选项，确定选择。二、开发商项目、楼盘、户录入部分打开济宁市商品房预（销）售合同管理系统开发商管理端界面，用房管局分配的用户名、密码进行登录。下载并安装密钥插件。 1、项目录入 项目管理模
22、块选择“项目管理”点击“项目录入”按钮对项目进行录入。2、证件录入与申请。完成项目录入后，将所需录入幢所对应的证件进行录入，分别进入项目管理模块“规划许可证”、“施工许可证”进行录入“商品房预售许可证”、“工程规划许可证”、“工程施工许可证”等证件。证件录入项目、幢、户录入完毕之后可以提交预售许可证选项，点击申请预售许可证，填写相关信息进行预售许可证申请。3、图片上传在项目管理模块中选择“项目管理”选择对应的项目中的图片上传。项目图片上传图片上传窗口中选择图片所属类型并且填入“图片说明”后选择图片进行上传。图片上传前应该制作成系统要求格式、大小后再行上传。图片格式要求为JPG格式，大小限定在2
23、00k以内。4、幢录入幢录入前需要对项目进行上传，上传后点击项目名称可进入幢录入页面。项目上传页面幢录入窗口项目录入中所有项目必填，若无填“0”。注：幢录入时，幢号不允许有汉字或者符号，幢名则允许使用汉字或者特殊符号。对于同一幢对应多个土地使用证的情况，采取幢号后增加区别符。分别录入的形式。幢号后增加区别符。例如：B4号楼对应商业和住宅两个土地使用证则可在同一项目下录入幢号为B4Z幢名为B4住宅与幢号为B4S幢名为B4商业的两个幢。 5、户录入系统提供了“增加房屋”和“生成楼盘表”两种方式进行房屋录入，每一种方式都以单元为单位录入。 增加房屋方式录入房屋 编辑好第一层房屋后，点击插入，系统将弹
24、出对话框，填入插入的行数，系统将自动插入复制房屋信息，并自动生成楼层信息、房号信息等。每一户必须有相对应的户型图，此项必须选择。修改完不相符的项目后点击提交，录入 其他房屋信息。 生成楼盘表方式录入户信息录入完毕检查无误后将幢信息进行上传，等待房管局审批。幢信息上传 项目录入后，开发商可以使用房管局分配的总权限对项目销售权限进行分配。进入项目管理模块中的“销售分配”再将项目信息分配给相应的操作人员即可。至此开发商操作人员所需要进行的项目、幢、户信息已经录入完毕，操作人员须将项目的相关证件报送济宁市房产管理局进行核对审批。审批通过后即可对房屋进行网上预订、签约等操作。三、购房人预订部分因部分购房
25、人条件有限，网上备案部分需要委托开发商进行操作，所以开发商操作人员应该熟练掌握购房人预订的方法和流程。 购房用户登录房屋详细信息订购界面用户选择付款方式打印购房人预订单选择付款方式后系统会自动填出“购房人预订单”，打印此预订单完成预订。请妥善保管“购房人预订单”、购房人用户名和密码，以便以后签约使用，购房人应随时关注开发商的确认信息。四、开发商签约操作部分 1、预订的确认购房人预订房屋后，开发商要及时使用开发商客户端进行预订的确认。登陆开发商管理端，业务管理模块选择“预定确认”找到相应的预订进行确认。选择需要确认的房屋打开开发商客户端的预订确认。当有未确认预订时，该房屋信息后将有红色“等待确认
26、”字样。选择确认房屋界面选择未被确认的房屋打开预订信息确认对话框，核对预订信息中正确的一行，并在勾选状态框，点击提交。请确认此房屋的购房人已经缴纳过定金，并核对此预订预订号与购房人所持“预订单”的预订号是否一致。购房人的预订被开发商确认后，房屋即在济宁住宅与房地产信息网（）商品房预销售合同网上备案系统中显示预定以确认状态（房屋状态呈橙色）。将弹出的“开发商预订确认单”打印。2、合同草签合同草签界面进入开发商客户端业务管理模块，左边栏点击“合同管理”，主信息框中选择“合同草签”。在列表中选择所需草签合同的项目点击“进入”。选择对应的幢点击进入，进入所需草签合同所在的楼盘。点击楼盘表中已经预订确认
27、需要确认的户，进行合同草签。输入购房人的证件号码、密码、房屋预订号、预订随机码后点击提交进入“合同草签”页面。 合同草签所需注意的是：在第四条计价方式与价款的小写金额中输入房屋价值后，需要在大写人民币输入框中点击鼠标才可生成人民币的大写。合同草签中新增了添加购买人功能介绍如下：合同草签底部点击“增加购买人”按钮，弹出增加购买人窗口后写入共同购买人的信息，如果有更多共同购买人点击“+”增加。增加完毕后点击“提交”，所增加的购买人姓名将一并写入合同购买人输入框中。合同草签完毕核对无误后，可以选择打印此版本供购房人查看，合同草签可以多次只要不上传可以多次修改，直至双方协商一致，点击“上传”按钮进入合
28、同正式的签约。3、正式签约 正式签署合同即为合同的打印，将合同封面、合同内容打印完毕后点击“签署合同”将所签署的正式合同上传之房管局进行合同备案。根据国家、省、市的相关规定，合同的备案必须由开发企业的从业人员持证办理，进行合同备案时必须出具济宁市房产管理局培训后颁发的岗位证书。无岗位证书的人员到济宁房管局办理合同备案手续将不予受理。该岗位证书由济宁房管局制作、颁发，其样式等问题由济宁房管局另行规定。五、更改、撤销办理流程第一条：购房人信息错误1购房人姓名、证件号码出现错误的。未预订房屋的与预订房屋后开发商未进行预订确认的，可直接向济宁市房产管理局机房报送“购房人信息变更申请表”，“购房人身份证
29、复印件”即可进行变更。已预订房屋，且开发商已进行预订确认的，需向济宁市房产服务大厅报送“购房人信息变更申请表”,“购房人身份证复印件”进行审批，审批通过后按审批结果办理。已进行网上签约的，不予办理变更。2购房人预订房屋错误购房人错误预订房屋，开发商未予确认的，购房人及时与开发商联系，避免开发商对其进行确认。购房人错误预订房屋，开发商已预订确认的，开发商与购房人共同填写“商品房预（销）售合同网上备案撤销申请表”，“商品房预（销）售合同网上备案撤销审批表”及提供“购房人身份证复印件”济宁市房产服务大厅进行审批，按审批结果进行办理。购房人错误预订房屋，且与开发商签订网上合同的不予办理。第二条：开发商
30、操作及销售问题。1.退房的备案撤销购房人预订房屋，开发商未予确认的，本系统认为此种情况房屋未销售，可直接退房。购房人预订房屋，开发商已进行预订确认的参照第一条，第2项，第款办理。双方签订网上合同的，需开发商与购房人共同填写的商品房预（销）售合同网上备案撤销申请表”与“商品房预（销）售合同网上备案撤销审批表”向济宁市房产服务大厅提出申请，同时提供“购房人预订单”、“开发商确认单”、“济宁市商品房预（销）售合同”、“购房人身份证复印件”审批后，按照审批结果办理。2.购房人要求换房的流程购房人已预订房屋，开发商未予确认的，开发商可直接进行换房操作。购房人已预订房屋，开发商已进行预订确认的，需先进行备
31、案撤销，方法参照第二条，第1项，第款进行办理。撤销后开发商可直接更换房屋进行操作。双方签订合同的参照第二条，第1项，第款办理后，在更换后房屋重新进行合同备案。常见问题处理方法Q：购房人忘记密码怎么办？A：进入济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统首页，点击“密码找回”按钮，输入用户的姓名、证件号码、邮箱后用户的密码将发送至用户的邮箱。Q：购房人忘记用户名密码和邮箱怎么办？A：下载并填写济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统个人用户注册信息查询申请单填写后提交至济宁市房产管理局房产服务大厅进行查询。统一查询时间为每天16:3017:00Q：签约时随机码不正确怎么办？A：进入济宁市商品房预（销）售
32、合同网上备案系统首页，使用用户的用户名和密码登陆，点击导航栏中的“用户管理”，在用户管理页面右边栏的“预订房屋”中找到对应的房屋即可查询用户此次预订的随机码。Q：济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统购房人预订单或济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统开发商确认预订单丢失怎么办？A：济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统购房人预订单或济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统开发商确认预订单丢失后，开发企业从业人员或购房人应提交书面补打申请，到济宁市房产服务大厅进行申请补打。Q：济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统备案确认书丢失怎么办？A：济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统备案确认书丢失后，
33、应申请补发。需要丢失当事人申请补发在济宁住宅与房地产信息网上声明原有确认单丢失，作废。声明中注明房屋信息、预订号。 日常问题的解决，请联系。联系方式：Tel：0537-3161169 QQ：386033895联系人：张微生2010年5月对系统进一步升级，增加了县、市房管局管理端口，教材变更如下：房管局使用手册一、使用注释获取信息：开发商客户端操作人员提交给房管局客户端使用人员的信息。二、房管局操作说明1、登录系统在用户登录界面输入用户名和密码，点击登录进入系统。（如有加密锁，插入加密锁）2、模块操作系统维护：这部分功能不涉及业务主逻辑，主要是对房管局端操作人员信息的管理。【焦点维护】用来发布焦
34、点信息和删除信息【公告维护】用来发布公告信息和删除信息【购房指南】用来发布购房信息和删除信息【政务公示】用来发布政务信息和删除信息。【房管局用户管理】里边包括初始密码和查看用户权限两项。 初始密码：将该用户的密码初始化 查看用户权限：可以查看房管局用户的权限。【房管局用户分配】添加房管局用户。注：选择管理区域。【房管局用户权限分配】根据系统使用人员职能为上述用户分配权限。【查看操作日志】其中记录了，用户的操作日志，为系统维护提供帮助。【项目修改】可以对项目进行编辑和删除。【数据库备份】将数据完全备份到指定的路径。【审批类型维护】对审批类型进行编辑和删除。【项目图片展示维护】对网站上显示的项目图
35、片进行编辑或删除点击添加展示项目【系统数据维护】维护房屋类型。【网站信息审核】对网站上显示的项目信息进行编辑或审核。【企业菜单】对开发企业客户端显示的菜单进行修改。【房管局菜单】对房管局客户端显示的菜单进行修改。【开发商消息】【系统设置】【表格上传】（2）资料注册：【用户分配】添加开发商用户网上登录信息和基本信息并提交。【权限分配】选择用户名、用户类型对其添加、移除权限。【注册资料管理】对企业资料查看、修改和删除，点击操作的时候可对企业资料进行删除。【企业激活】输入企业代码、注册码、激活码点击生成按钮这个企业被激活。【买房用户管理】对买房人的信息进行编辑或删除，可通过姓名、证件号、注册日期进行
36、搜索，然后进行相关的操作。【本身资料维护】用来维护登录房管局端的用户本身的资料信息。【房屋解锁】通过企业名称、合同号、购房人搜索出相对应的房屋，对其进行房屋解冻。（3）业务办理：【项目代理】在下拉列表框里选择开发企业名称检索出此开发商名下的项目，点击提交，对其进行项目代理或取消代理。【费用管理】企业费用管理：选择企业类型、企业进行交款、退款或冻结。企业退款审批：对企业提交的退款申请进行审批。抵押费用管理：输入抵押人、选择抵押类型点击查询按钮，将此抵押人的一些信息显示出来。点击交费查询统计按钮进入输入交费人、交费开始日期和结束日期对其交费进行统计。【投诉处理】【房屋抵押】对抵押信息进行上传、编辑
37、、撤销、查看，且可查看注销信息。点击在建工程抵押按钮，选择开发商、项目名称及幢号，选择其下的房屋，点击抵押按钮进行抵押。【房屋查封】对查封信息进行上传、编辑、撤销、查看，且可查看解封信息。点房屋预查封按钮，选择开发商、项目名称及幢号，选择其下的房屋，点击查封按钮进行查封。【合同变更】选择企业名称，输入合同号，点击查询按钮进行查询，对查出来的合同进行合同变更操作。【审批管理】对许可证、幢信息、合同撤销、抵押、解押、查封、解封信息进行回退和审批，分初审、复审和终审三个流程。许可证审批：幢信息审批：输入预售许可证号，点击搜索按钮对搜索出的信息进行审批、退。合同撤销审批：【证件打印】对预售许可证、抵押
38、审核表、解押审核表、撤销备案审核表进行打印。 【楼盘回退】输入项目名称，点击查询按钮，对显示的信息进行楼盘回退和恢复操作。【合同备案】选择企业名称，输入合同号，点击查询按钮，对显示的合同信息进行备案。【报表打印】在下拉列表中选择表单类型，输入关键值，点击打印按钮进行打印。【强行确认】输入预定号、预定人姓名、项目名称，点击查询按钮，对显示的信息进行强行预定确认或解除。（4）预售许可证管理：预售许可证审批通过后，可以对房屋进行合同管理。（5）查询统计：对各方面的统计查询。【开发商浏览】点击详细信息，查看企业资料，点击查看，可以查看项目信息。【经济结构浏览】【费用查询统计】【合同查询统计】【统计报表
39、】注：分区【合同撤销查询】【审批类型查询】【昨日统计】【月统计】【房屋冻结统计】选择开发商及项目名称进行查询。【统计】注：统计区域。【退出系统】退出操作。开发商使用手册一、使用注释提交信息：指开发商客户端使用人员需要向房管局客户端操作人员提交的相应的信息。获取信息：房管局客户端操作人员返还给开发商客户端使用人员的信息。二、使用前的必要设置1、安全设置，首先将济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统的站点页面设为可信站点。打开IE选择“工具”“安全”“可信站点”并点击“站点”按钮进行添加。2、对可信任站点进行安全设置选择“可信任站点”点击“自定义级别”。除“使用弹出窗口阻止程序”外所有的项目设定为
40、“启用”。3、设定打印区域底纹与颜色设置打开IE选择“工具”“高级”“正在打印”钩选“打印背景颜色和图像”选项，确定选择。三、开发企业操作说明 1、登录系统在用户登录界面输入用户名和密码，点击登录进入系统。（如有加密锁，插入加密锁）打开济宁市商品房预（销）售合同管理系统开发商管理端界面，用房管局分配的用户名、密码进行登录。下载并安装密钥插件。2、模块操作资料管理：这部分功能不涉及业务主逻辑，主要是对开发商客户端操作人员信息的管理。【用户资料修改】里边包括密码修改和资料修改两项。密码修改：需要提交登入系统的原始密码，和想要日后使用的新密码。为了防止操作错误，新密码需要输入两次。资料修改：可以修改
41、自身的基本资料。【基本资料修改】其中是企业在房管局完成注册时所提交的信息，其中联系电话和地址等基本资料可以修改。其他项需要到房管局申请修改。【操作日志】在下拉列表中选择用户名或IP地址，选择开始和结束日期，点击查询按钮查询出此用户或此计算机的操作日志，点击删除按钮可删除日志。【用户分配】利用房管部门分配的用户为自己企业分配任意多个系统使用人员的用户。【管理员权限分配】根据系统使用人员职能为上述用户分配权限。【删除用户】用于删除指定的系统使用人员的用户（不能删除房管部门分配的用户）。（2）项目管理：开发企业自己维护楼盘信息。【项目管理】可对项目进行编辑，上传，查看信息，幢录入。点击上面的项目录入
42、按钮，进入项目录入界面。项目录入：包括基本信息、项目简介、周边环境都必须点击提交。注：基本信息录入完提交之后，才能录入项目简介及周边环境。 项目图片：包括项目的所有图片类型，特别注意的是户型图也从这里上传（一种户型图类型只上传一张即可，房屋录入时只要选择一张它适合的户型图就可以）。 项目录入完毕后点击列表中红色的上传按钮上传完毕后不能修改（本系统中所有录入的数据只要列表中含有此按钮的都如此操作）。【幢录入】幢号不能重,如有多幢点击插入按钮，然后一次性提交。点击楼幢录入进入幢信息录入。【房屋录入】包括整单元楼盘生成（指规则楼盘）、特殊房屋增加（指无单元的底商和地下室）。整单元楼盘生成：点击生成楼盘表按钮在弹出对话框中输入一户信息即可，注意的是要输入单元、楼层（如：1-5）、一梯户数，这是生成楼盘表的生成条件。查看楼盘表 特殊房屋增加：指的是没有单元的地下室和底商的增加，录入方法和幢相同，但是单元号一栏里要填写0。地上层房号命名如：0101，0102，地下层房号命名如：-101。【建设工程规划许可证】点击红字弹出新页添加证信息，点击确定，即可添加此证的信息。【建筑施工许可证】点击红字弹出新页添加证信息，点击确定，即可添加此证的信息。【销售分配】为管理员用户分配销售范围，通过点击添加项目、移除项目。【土地使用证】点击红字弹出新页添加证信息，点击确定，即可添加此证的信息。