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1、昆山市“十四五”城镇住房发展规划（征求意见稿）第一章 总则我市高度重视解决居民住房问题，为适应昆山市现代化的经济社会发展，认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，积极推进昆山市房地产市场持续健康发展，促进社会经济全面、协调、可持续发展，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，合理调整住房供应结构，稳定住房价格，进一步满足广大群众的基本住房需求，根据国家和省市有关要求，特编制本规划。第1条 规划目的1、实现住有宜居十九大报告中提出了让全体人民住有所居的目标，本规划着眼于稳地价、稳房价、稳预期的层面，致力于实现全体人民住有所居。住房问题，既是民生问题，也是发展问题，关系千家万户的基本生活保障，
2、关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。未来一段时间，住房保障工作依然需要应对来源于政策体系完善、供给侧结构优化、后续管理加强等各方面的挑战。昆山市“十四五”住房发展规划将通过多措并举完善住房保障，以实现全体人民“住有所居”向“住有宜居”迈进的目的。2、优化资源配置近年昆山市房地产业经历了快速发展的时期，与此同时，高速增长的过程中也存在资源配置不够合理的现象。十九大报告中明确新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚持以人民为中心的发展思想。房地产业资源合理配置对推动实现住有所居产生积极影响，为构建平衡充分的发展模式打下深厚基础。本规划以引导资源合
3、理配置为目标导向，关注房地产业发展中的土地、资金等要素的投放，促进房产市场平稳发展、人民生活水平日益提高，强化政府住房保障职责。第2条 规划范围及期限1、规划范围本次规划范围为昆山市行政辖区范围，总面积931.5平方公里。2、规划期限规划期限：2021-2025年，并对中长期（到2035年）的住房发展进行展望。第3条 规划依据1、法律法规规章（1）中华人民共和国城市房地产管理法（2）中华人民共和国土地管理法（3）中华人民共和国城乡规划法（4）物业管理条例（5）住房公积金管理条例（6）国有土地上房屋征收与补偿条例（7）公共租赁住房管理办法（8）江苏省城乡规划条例（9）江苏省物业管理条例（10）江
4、苏省绿色建筑发展条例（11）江苏省廉租住房保障办法（12）江苏省经济适用住房管理办法（13）江苏省公共租赁住房管理办法（14）其它相关法律法规。2、其他规范性文件（1）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议（2）长江三角洲区域一体化发展规划纲要（3）国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发201639号）（4）国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见（国办发201671号）（5）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号）（6）住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（建房2016
5、49 号）（7）关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房2017153号）（8）住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知（建金2017246号）（9）住房城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函（建保函2019220号）（10）中共江苏省委江苏省人民政府关于深入推进美丽江苏建设的意见（苏发202015号）（11）省政府关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见（苏政发2014111 号）（12）省政府办公厅关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见（苏政办发2017117号）（13）省委办公
6、厅省政府办公厅关于印发江苏高质量发展监测评价指标体系与实施办法设区市高质量发展年度考核指标与实施办法的通知（苏办发201822号）（14）省政府办公厅关于做好全省“十四五”省级专项规划编制工作的通知（苏政办发202047号）（15）省住房和城乡建设厅 省发展和改革委 省财政厅 省国土资源厅关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见（苏建房保2017345号）（16）昆山市保障性住房管理办法（昆政规20173号）（17）昆山市城市总体规划（2017-2035年）（18）昆山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要（19）其它相关文件第4条 指导思想全面贯彻党的十九大和十九届二
7、中、三中、四中、五中全会精神，坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，提升人居环境、强化人才吸引、优化民生保障，构建覆盖各层面的住房建设体系，提升昆山市发展优势和核心竞争力，进一步解决发展不平衡不充分的问题，奋力推动昆山市在更高起点上实现更高水平发展，推动昆山市从“住有所居”向“住有宜居”迈进，为建设“强富美高”新江苏作出贡献。第5条 规划原则1、坚持以人为本，强化政府保障职责把改善群众的居住条件作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化城镇住房保障，重点改善城
8、镇中等偏下收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业人员的居住条件。2、坚持住房发展与经济社会发展相适应结合昆山市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、增量与存量、需求与供给、住房发展与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。准确把握当地住房发展的阶段特征，增强规划宏观性、战略性、指导性。3、坚持与相关规划进行充分衔接和协调城镇住房发展规划应与国民经济与社会发展规划及相关规划相衔接，重点突出对土地、金融、财政、税收、监测、就业等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。既强调规划的创新性、探索性、引领性，又突出规划的约束力和可操作、能检查、易评估。4
9、、坚持突出重点、分步实施落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期。聚焦住房发展的突出矛盾和重大问题，在不断克服困难、解决问题中向着既定目标迈进。5、坚持开门编规划把加强顶层设计和坚持问计于民统一起来，广泛听取社会各界对于住房发展的意见建议。健全专家咨询机制，完善部门协作机制，共同推进规划编制工作。第二章 “十三五”住房发展回顾第6条 “十三五”期间住房发展评估 “十三五”以来，昆山坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持政府政策保障和商品住房开发“双轮驱动”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全力推动居住条件从“
10、住有所居”向“住有宜居”提升。过去五年，商品房年均销售面积约368万平方米，累计销售1840万平方米。创新货币化补贴方式，发放经济适用房、公租房补贴1.15亿元，惠及居民2490户。住房租赁补贴标准由360元月人提高到567元月人，城镇低保低收入住房困难家庭实现应保尽保。大力发展和规范房屋租赁市场，成立“1+3”国有住房租赁服务企业，运营房屋租赁公共服务平台，筹集房源7882套。全覆盖完成棚户区改造任务，新增保障性安居住房5万套，惠及21783户。推动老旧小区更新改造，更新改造老旧小区63个，建筑面积269.81万平方米，惠及居民2.5万户，有效改善了居民的生活环境，实现了房屋居住安全、基础设
11、施完善、环境秩序提升的整治改造目标。第三章 “十四五”住房发展面临形势第7条 面临形势1、发展环境变化外来人口增速趋缓，昆山今后的住房市场增速也将逐渐放缓，步入结构逐步优化的新阶段。户籍人口老龄化趋势严重，由此带来的社会抚养比增加则对城市公共服务和适老社会的规划建设带来严峻挑战。昆山将以改革创新为根本动力，全力建设国家一流产业科创中心。逐步形成产业的转型发展，对外来人员的数量、用工技术、受教育程度产生一定影响，推动不同层级人口迁移，一定程度影响昆山市房地产业的发展。进一步推动住房品质的提升，完善居住周边教育、医疗等公共服务设施配套，也将成为住房品质提升的要点之一。城市土地资源日益紧张，存量空间
12、盘整成为城市发展的新资源，城市更新作为实现内涵式增长的开发方式，也是当前昆山践行新型资源观的重要途径。2、宏观政策要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。稳妥实施房地产长效机制方案。因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、部省市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。完善住房保障体系。加快构建以公租房、保障性租
13、赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大政策性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。完善土地出让收入分配机制。以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。深化土地供给侧结构性改革，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制。改革完善住房公积金制度。扩大缴存范围，覆盖新市民群体。进一步加强住房公积金管理信息化建设，提高监管服务水平。提升住房品质。完善住房建设标准规范，加强质量安全监管，提高住房设计和建造水平，建设
14、功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房，不断改善人民群众住房条件和居住环境。第四章 住房发展规划第8条 住房发展目标1、总体目标规划期内，逐步提高人民居住水平，改善居住环境，满足人民群众特别是外来人口不断增长的居住需求；发挥住房建设对经济社会发展的促进作用，降低住房建设对资源环境的消耗，传承地方住房建筑风格，体现水乡文化特色。加强住房用地供应，进一步挖掘存量住房用地供应潜力。着力改进政府服务效率和水平，保持房地产开发投资稳定增长。适度有序地进行政策性租赁住房建设。2、分项目标总量有预期。对全市城镇住房总量进行控制，提供政策性租赁住房总量不小于1.5万套（间）。坚决遏制投机炒房，引导预期使居民
15、首次置业和改善性住房需求有序释放。租购并举，促进住房租赁市场实现稳步发展。根据国家统一部署，构建房地产市场平稳健康发展长效机制，保持住房市场平稳健康、风险可控，实现稳地价稳房价稳预期目标。保障全覆盖。保障覆盖到整个昆山市行政区划范围，保障对象包括城镇中等偏低收入及以下、新就业人员和外来务工人员住房困难家庭。完善住房保障和供应体系，加大住房保障力度。品质有提升。改善居住环境品质，实现住有宜居。提升成品住房、装配式住房、装配化装修和绿色居住建筑等的建设比例，着力完善配套设施、提升物业服务水平，并关注老年人群住房需求，应对老龄化发展趋势。第9条 住房建设用地规划依据城市经济社会发展要求，在住房建设用
16、地的规模、空间布局与开发时序等方面，与昆山市城市总体规划（2017-2035年）保持协调。规划期内，以扩大政策性保障住房制度覆盖面为主，优先保证必需的政策性租赁住房建设的土地供应量。进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于加强土地调控的方针政策，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，严格控制供应总量，不断优化供应结构，有保有压促进产业结构调整和经济增长方式转变。着力改变土地利用方式，严格控制建设用地增量供应、进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房用地供求总量基本平衡、供应结
17、构基本合理、供应区域布局优化、相关政策积极有效的原则，缓解住房用地供需矛盾，宏观调控住房市场。第10条 住房空间布局规划期内，昆山市住房用地的空间分布应该满足各片区对住房建设的需求，根据各片区土地空间、生态环境容量以及未来人口发展的潜力，并适度考虑城市总体规划中各片区居住用地平稳利用，将未来住房用地总量分解到各片区。根据各片区发展特点，制定每个片区住房建设的重点，在空间上的差异化布局。第五章 住房发展主要任务第11条 建设保障性住房“昆山模式”分类施策精准保障。针对不同住房困难群体，采取适当的保障方式和保障标准，低收入家庭实现应保尽保，中等偏低收入家庭合理解决居住需求，外来务工人员有效促进职住
18、平衡，新就业人员支持解决阶段性住房困难。实行货币化补贴。积极发展公共租赁住房租房补贴和经济适用住房购房补贴，满足困难群众多样化居住需求。多渠道保障建设。坚持“政府主导、市场运作”，充分利用市场资源，积极提升社会力量参与政策性租赁住房建设的积极性，全面拓宽政策性租赁住房筹集建设渠道。第12条 完善搬迁安置的配套管理安置住房要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。落实搬迁安置房项目周边配套设施“同步规划、同步建设、同步交付”要求，确保保障对象入住后的生活便利。第13条 多手段调控商品房住房市场稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳运行。通过
19、改善住房供求关系，稳定市场预期。为促进房地产市场平稳健康发展，切实保障人民群众的合法权益，通过制定监管措施，多维度规范房地产市场秩序。加强过程监管，规范开发建设行为；加强资金监管，减少预售交易风险；加强退房监管，抑制炒房投机行为；加强舆情监管，防范网络传播乱象；加强行业监管，整顿房产中介机构。第14条 完善老旧小区的有机更新规划至2025年，对全市2000年以前建设老旧小区完成更新改造。老旧小区改造充分尊重群众意愿，科学评估，广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项目能否实施的依据。发挥政府的组织引导作用，在政策和资金方面给予积极支持。充分调动企业和居民的积极性，积极动员社会力量广泛参与老旧小
20、区改造。按照齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。第15条 培育和发展住房租赁市场“十四五”期间将积极响应国家政策，结合地方发展实际，加快培育和发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度。推动住房租赁市场健康发展，坚持以市场化为主的方向，针对中低收入群体，加大政策性租赁住房供应，政府承担基本保障责任；对中高收入群体，以市场化租赁为主，维持租客合法权益。通过政策加码，逐步规范住房租赁市场。第16条 提升住房品质和居住质量有步骤地推进住宅小区公共配套服务设施均等化。对以前建成的住宅小区以完善基本服务功能为主进行公共服务设施的配套，满足群众的基本服务需求；对今后再
21、建的各类住宅小区强化规划设计，完善各类配套设施的建设和运营管理。分类推进全市住宅小区物业服务管理提升工作，逐步扩大社会化、专业化、规范化的物业服务覆盖面，全面营造管理有序、环境优美、生活便利、文明祥和的居住环境。大力发展绿色建筑。至“十四五”期末，规划城镇新建建筑中二星绿色建筑面积占比达到30%。推广装配式建筑。至“十四五”期末，规划装配式住房占新建住房比例达到50%以上、装配化装修比例达60%以上。提高成品住宅比重。至“十四五”期末，规划成品住房占新建住房比例在50%以上。第六章 规划实施保障措施第17条 落实责任加强监管，确保规划顺利实施本规划是落实国家有关宏观调控政策、指导昆山市规划区范
22、围内2021-2025年住房建设的主要依据。规划、土地、房管等各有关部门要加强协作和联动，把提高人民居住水平，改善居住环境质量，满足人民群众不断增长的居住需求纳入工作目标责任制，确保规划顺利实施，促进房地产市场健康发展。为保证规划的科学性，应建立规划实施的动态调整机制，主管部门可以根据规划实施和住房市场发展要求，对规划作出调整，按规定程序报请批准和实施。第18条 加强房地产市场联动监管一是加强部门统筹协调。依托我市房地产市场监管联席会议制度，根据“统一领导、分级管理”的原则，研究房地产市场管理重点难点问题，深入推进供给侧结构性改革。二是加强商品住房价格联动管理。认真分析价格稳控等调控要求，对不
23、同区位楼盘，与市发改委会商确定备案价格，合理把控楼盘入市预售节奏，力促房地产市场平稳运行。三是加强风险管控。坚持去库存与稳市场并重，防范房地产市场波动引发的市场和社会风险。转变执法方式，加强现场踏勘和暗访及“双随机”抽查，加大房地产市场监察和行政执法力度，开展房地产市场专项整治，重点查处捂盘惜售、炒作房价、捆绑销售、诱骗消费者购房等违法违规行为，正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。同时严格把关样板房质量管理，促进房地产市场交易行为规范化。四是积极探索实施成品住宅一体化管理，从设计、图审、报建上下功夫，强化部门联合，从源头上控风险，完善管理体系。五是充分利用自媒体、公
24、众号等网络媒体加强政策宣传和與论引导。利用各网络媒体正确、客观、公正报道房地产市场形势、政策宣传，引导群众理性消费，防止虚假信息和不实猜测误导群众。加大对捏造信息、虚假报道、传播造谣等行为的查处打击力度，并依法依规追究责任。 第19条 完善商保并举、租购并举新模式市场化运营房屋租赁公共服务平台，加快培育发展住房租赁市场。在市场主体培育方面，在已有的“1+3”模式基础上，进一步强化国企示范引领作用，推动各镇成立国有集体住房租赁企业，培育国有集体市场主体，带动社会主体发展。在用地供应保障方面，建议针对商品房、保障住房、租赁住房等不同特性，优化和调整相应的住宅用地供应方式，鼓励适宜居住、具备基础设施
25、条件的地块等转为住宅用地，用于建设保障房或配建保障房、人才住房、长租住房等。在政策配套推动方面，结合已开展的工作，继续抓好苏州市政府出台的关于加快培育和发展住房租赁市场的意见和我市制订的关于发挥国企引领带动作用培育和发展住房租赁市场实施方案。拟研究将政策性公租房保障纳入市场化、社会化的住房租赁市场体系，以政府保障、社会参与等方式，保基本、促发展。第20条 宏观调控住房建设用地开发强度针对昆山市土地资源日益紧缺以及现状住房建设用地开发强度偏低的现状，根据集约化利用原则，在符合规划控制原则和相关规范要求前提下，适当提高住房建设用地容积率，增加高层、中高层住房建设比例。加快转变发展方式，积极调优产业结构，增强科技进步、自主创新对经济增长的贡献率，节约、集约利用土地资源，提高土地产出效益。严格保护生态敏感空间，同时合理利用其比较优势，与深厚的历史人文积淀相结合，发展特色产业，整体提升人居环境质量，彰显昆山特色，增强城市魅力。18