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1、如皋“十四五”城镇住房发展规划如皋市“十四五”城镇住房发展规划（征求意见稿）如皋市住房和城乡建设局江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心2021年12月目 录一、总则- 1 -（一）规划目的- 1 -（二）规划意义- 1 -（三）规划范围- 2 -（四）规划依据- 3 -二、发展基础- 7 -三、发展机遇与挑战- 10 -（一）发展机遇- 10 -（二）面临挑战- 11 -四、指导思想与基本原则- 12 -（一）指导思想- 12 -（二）基本原则- 13 -（三）发展目标- 14 -五、主要任务- 15 -（一）完善城镇住房保障体系- 16 -（二）优化完善住房市场体系- 18 -（三）
2、建立产业协同空间体系- 23 -（四）全力推进老旧小区改造- 24 -（五）促进住房居住品质提升- 27 -（六）加强既有房屋安全管理- 29 -六、组织保障- 30 -（一）加强组织领导- 30 -（二）落实政策支持- 30 -（三）健全考核督察- 31 -（四）加大宣传引导- 31 -如皋市“十四五“城镇住房发展规划（报批稿）一、总则（一）规划目的“十四五”时期，是如皋开启全面建设社会主义现代化新征程、加快实现高质量发展走在全省前列，推动建设长江以北最强县市、谱写“强富美高”如皋新篇章的关键时期。是落实“房住不炒”定位、“一城一策”举措，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的
3、关键时期。科学编制和实施好“十四五”规划，是以新发展理念引领高质量发展、全方位提升市域功能、全面推进全国投资潜力百强县市、全国科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市的重要举措。（二）规划意义“十四五”城镇住房发展规划是落实“十四五”国民经济和社会发展规划的重要举措，对于稳地价、稳房价、稳预期，促进住房市场中长期供需均衡，实现住有所居，意义重大，对于配置资源、引导土地和资金等要素投放至关重要。规划作为如皋市国民经济和社会发展“十四五”规划纲要的重要组成部分，是指导如皋市“十四五”时期城镇住房发展的纲领性文件，对如皋市城镇住房发展具有重要的时代意义。（三）规划范围本次规划编制范围为：如城街道
4、、城北街道、城南街道、长江镇、搬经镇、江安镇、白蒲镇、九华镇、东陈镇的国有建设用地范围。（四）规划依据1.法律法规与部门规章中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法物业管理条例住房公积金管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例公共租赁住房管理办法江苏省城乡规划条例江苏省物业管理条例江苏省绿色建筑发展条例江苏省廉租住房保障办法江苏省经济适用住房管理办法江苏省公共租赁住房管理办法其它相关法律法规2.规范性文件关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发201639号）关于大力发展装配式建筑的指导意见（国办发201671号）关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导
5、意见（国办发202023号）关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见（中共中央国务院2021年1月4日）关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（建房201649号）关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知（建房2016223号）关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房2017153号）关于维护住房公积金缴存职工购房借款权益的通知（建金2017246号）关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函（建保函2019220号）关于加强县城绿色低碳建设的意见（建村202145号）关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（建房202155号）关于集中式租赁住房建
6、设适用标准的通知建办标（202119号）关于深入推进美丽江苏建设的意见（苏发202015号）关于加快推进建筑产业现代化促进建筑业转型升级的意见（苏政发2014111号）关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见（苏政办发2017117号）关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见（苏建房保2017345号）江苏省“十四五”城镇住房发展规划编制指南如皋市城市拆迁安置房建设管理办法（试行）（皋政发201088号）其他规范性文件3.相关规划南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要如皋市国土空间规划近期实施方案如皋市城市总体规划（2013-2030）2017年修改
7、如皋市各街道（镇）土地利用规划如皋市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要其他相关规划二、发展基础“十三五”期间，如皋市着力解决住房结构性供给不足的矛盾，建立了住房市场体系和住房保障体系，老旧小区改造有序推进，住房品质明显提升，住房服务覆盖面快速提高，全市居民基本实现住有所居。（一）产业助力经济社会发展。“十三五”期间，房地产业发展对地方经济增长的带动作用明显。持续助推地方经济增长，全市房地产业累计投资334.46亿元，占地区社会固定资产投资比重的13.46%，较“十二五”期间同期增长58.03%。带动地方财税增长，2018年至2020年三年平均税收18.39亿元/年，占服务
8、业税收比重和全口径税收比重分别达到38.4%和17.91%，2020年占比分别达到48.9%和23.44%。为拉动就业做出贡献，商品房开发建设和相关服务年均直接拉动就业人口1.27万人，其中2019年房地产直接拉动就业为1.52万人，占2019年城镇集体以上非私营部门从业人数的16.58%。推动城市面貌改善，“十三五”期间开始实施城市更新与改造，建设多维一体的产业园等，住房品质得到一定提高，城市的面貌得到进一步改善。提升了城市的竞争力，带动了相关产业的发展，促进了如皋经济社会的全面发展。（二）住房保障体系不断健全。我市采取“实物配租”和“货币化补贴”相结合的拆迁安置政策，推动安置住房建设，改进
9、实物配租与租赁补贴政策，解决城镇中等偏下收入家庭、新就业和外来务工人员的住房困难，新增高层次领军人才、产业紧缺人才、职业消防员和消防文员为保障对象，城镇住房保障实现“应保尽保”，当年申请当年保障。到2020年末，累计建设交付经济适用住房200套，按政策销售32套，办理产权手续158套;廉租住房总量200套，出租170套；累计建设交付公共租赁住房2500套，累计配租2351套，支持企业建设面向职工的公住房项目，累计建成13个公寓，共计1870套。2011年至2020年末，棚户区累计改造15044户，187.78万平方米，其中“十三五”完成棚户区改造8432户、79.68万平方米。至2020年，我
10、市常住人口保障性住房覆盖率达到23%。（三）住房市场平稳健康发展。“十三五”期间，我市认真落实国家有关供给侧改革的精神，积极推进棚户区改造，合理安排住宅用地供给，有序调控上市节奏。商品住宅供给有序，年均商品住房新开工面积133.14万平方米，比“十二五”增长25.27%；年均商品住房上市量与销售量分别达到131.82万平方米和185.40万平方米，分别比“十二五”增长9.31%和237.05%。“十三五”期间共实施拆迁11633户，截止2020年底，累计建成拆迁安置住房19360套，在建5148套。（四）居民住房水平明显提高。全市城镇居民人均住房建筑面积由2016年的55.4平方米提升至202
11、0年的60.09平方米。新建商品住房和保障性住房品质不断提高，住房功能和配套设施逐步完善，住区环境有效改善。物业服务水平持续提升，基本物业服务已覆盖全市住宅小区，注重提高物业管理质量、强化小区安全管理、规范物业服务行为、深入开展“六项治理”、加大对业主委员会工作的业务指导和监督等，取得较好效果。住宅品质有效提升，开展房屋安全专项排查，推进住宅小区综合整治，开展老旧小区整治改造，引导老旧小区安装适老设施，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。（五）住房供给适应百姓多元需求。“十三五”期间，全市累计供应居住用地344.15万平方米，其中包含商品房、保障房、安置房等，基本形成以商品住房市场为主体
12、、政府保障托底、购买商品住房与市场租赁住房并存的多层次住房供应体系。累计商品住房上市总量为659.1万平方米，销售总量为927.01万平方米；租房租赁房源的供应套数、面积与市场需求均呈快速上升趋势，2020年底，租赁需求人员达到4.1万人，租赁房源供应面积达到81.3万平方米。租购并举的住房制度初现端倪。 （六）住宅建设品质不断提升。“十三五”期间，如皋市推动高品质量住房建设，加强基础设施和公共服务配套建设，大力发展节能型住宅建筑，不断提高住宅建筑装配率。2020年，新开工绿色住宅建筑面积占新开工住宅建筑面积79.02%，新开工装配式住宅建筑面积与新开工住宅建筑面积占比为64.16%，2018
13、年如皋获批“省级绿色建筑和建筑节能综合提升奖补城市”，成为当年全省仅有的两个示范试点县（市）、区之一，有力促进了建筑产业转型升级。三、发展机遇与挑战（一）发展机遇1.新型城镇化发展机遇2021年1月4日，中共中央、国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见指出，加快县域内城乡融合发展。推进以人为核心的新型城镇化，促进大中小城市和小城镇协调发展。把县域作为城乡融合发展的重要切入点，强化统筹谋划和顶层设计，破除城乡分割的体制弊端，加快打通城乡要素平等交换、双向流动的制度性通道。推进以县城为重要载体的城镇化建设，有条件的地区按照小城市标准建设县城。2.区域一体化发展机遇随着沪苏通铁路通车和北
14、沿江高铁在“十四五”时期的开通，如皋与上海和苏南地区的通勤距离大幅缩短，既为如皋带来中心城市高端要素外溢的重大利好，也为如皋带来产业竞合关系更加复杂、虹吸与辐射相互交织影响等重大挑战。南通全域进入国家重大战略叠加期、产业扩量提质攻坚期、中心城市能级提升期，并成为长江以北唯一纳入上海“1+8”都市圈的城市，区位优势、发展机遇和前景预期日益凸显。随着南通行政区划的重大调整，如皋在南通全域发展格局中，与周边城市竞合压力进一步加大；但作为南通经济总量最大的县市，如皋也将在长三角一体化和沪苏通核心三角强支点格局发挥更大作用。因此，随着南通市区第二、第三产业向如皋等卫星城迁移的过程，如皋市房地产业将迎来新
15、一轮发展机遇。（二）面临挑战发展环境发生深刻复杂变化。当今世纪正经历百年未有之大变局，不确定性不稳定性明显增强，新冠肺炎疫情、洪涝灾害等的影响广泛深远，经济遭遇逆流，势必影响房地产市场发展的风险性因素增多。人口总量和结构变化对住房发展提出新要求。“十三五”期间，如皋市户籍人口持续呈现净流出状态，户均人口从2016年的4.1人/户下降到2019年的3.5人/户，城镇居民人口总量和结构变化，直接带动住房需求变化，刚性需求、再改善人群快速下降，首改人群略有增加，通过“卖旧买新”实现换房的难度加大。系统性风险防范要求加大对房地产市场监管力度。系统性金融风险防范以已成为改革发展中的重要话题，对房地产业而
16、言就是要落实对房地产市场宏观调控的城市主体责任，加大对房地产市场监管力度，着力保持房地产市场平稳健康发展。如皋市受银行额度地区分配规模限制，宏观审慎的信贷管理制度对房地产市场必将产生一定影响。扩大经济内循环需要适度控制房地产消费增速。为实现经济内循环的可持续发展，推动消费升级是未来宏观经济政策的核心之一，而社会零售品消费则是实现该政策的必要保障和前提，要让老百姓“能花钱、愿花钱、敢花钱”，需要将居民住房消费控制在合理的范畴，既要支持城镇居民合理住房消费，又要坚决遏制住房投机炒房行为，这或将影响部分人群住房消费。四、指导思想与基本原则（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯
17、彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“房住不炒”定位，落实习近平总书记对“十四五”规划编制工作的重要指示，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，全方位融入苏南、全方位对接上海，积极服务构建新发展格局，不断把“强富美高”新如皋建设推向前进，高质量建设长江以北最强县市。（二）基本原则坚持民生优先。住房发展要坚持以“以人为本”的思想，以保障和改善民生为优先选择，强化政府兜底保障，满足城镇居民基本住房需求和合理的改善需求，实现全体市民住有宜居，增强人民群众的获得感、幸
18、福感和安全感，切实分享经济发展的成果。坚持高质量发展。住房发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，要从简单追求数量、速度转向坚持质量为先、绿色智慧、服务提升，抓住“数字经济”和“智慧城市”建设新基建契机，着重从新理念、新技术、新材料入手提升完善住区配套设施及服务，以品质为核心提高住房的供给效率。坚持统筹协调。统筹住房发展与长三角一体化、区域发展、新旧动能转换、公共服务设施建设，实现住房供应的规模结构、空间布局、时间节奏与居住需求相互协调。坚持绿色发展。按照绿色低碳循环理念，将绿色建造融入工程策划、建设、运维全过程，推动绿色建筑、装配式建筑、建筑节能、成品住房、建筑信息模型（BIM）等技术的应用集
19、成，推进建筑精益建造，形成住宅建设的绿色生产方式。坚持综合施策。实施一城一策，充分考虑如皋各城镇经济社会发展水平、人口规模和结构变化、供求关系等因素，综合采用规划、土地、金融、财税等政策工具和必要的行政措施，加强房地产市场供需双向调节，调整住房结构，支持自住需求，稳地价、稳房价、稳预期，促进供求动态平衡。强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。（三）发展目标1.总体目标到2025年，要以推动高质量发展为主题，以全方位融入苏南、对接上海为契机，紧紧围绕一城两区三基地和推进城乡一体化，基本建成符合如皋市特点的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，健全以“房住不炒”的房地产市场平稳健康发展长
20、效机制，推动住房建设由增量建设向存量提质改造和增量结构调整并存，有序推进城镇化建设，实现城镇住房品质提升，进一步加强人才引进后的安居保障力度，发展培育租赁市场，提高住宅数字化及智能化应用水平，为城乡居民提供放心、舒心的住宅和居住服务，满足人民追求美好生活的新要求、新期待。美丽宜居城市建设理念深入人心，全市建成更多可观可感的美丽宜居住区、街区、小城镇，生态环境持续改善，城乡面貌焕然一新，市域治理扎实推进，成为百姓幸福宜居新如皋。2.中长期发展展望到2035年，基本实现人与自然和谐共生的现代化，全面绘就“强富美高”新如皋壮美蓝图，全面建成生态宜居、文明和谐的宜居城市。3.规划发展的核心指标如皋市
21、“十四五”城镇住房发展目标序号指标单位目标值指标属性1商品住房供应量万平方米549预期性2保障性住房供应量万套/万平方米0.97/59预期性其中：公共租赁住房供应量万套/万平方米0.89/58预期性3老旧小区改造数量万户/万平方米1.62/173约束性4住宅小区物业服务覆盖率%100约束性5住宅小区物业服务满意度%75预期性6新建住宅绿色建筑评级标识一星级达标率%100预期性7新开工成品住房占新建住房比例%60%约束性五、主要任务“十四五”城镇住房发展主要任务是坚持“房住不炒”的政策总基调，进一步促进房地产市场健康发展；以产业为导向，引导城镇住房空间布局优化，实现片区职住平衡；夯实住房保障体系
22、，重点发展保障性租赁住房建设，保证住有所居；推进老旧小区改造与城市更新，实现居住条件和环境品质明显改善；全面推行绿色建造，提高物业服务能力，全面提升住房品质。（一）完善城镇住房保障体系1.优化住房保障供给在城镇户籍居民住房困难家庭实现“应保尽保”的基础上，将未分配的经济适用房、拆迁安置房等富余保障性住房用于政策性租赁房源。重点保障稳定就业的新市民尤其是公交公司、环卫工人、家政服务人员等公共服务行业群体住房困难问题。建立健全租赁补贴标准动态调整机制，多途径提升住房保障覆盖面，使住房保障标准与经济社会发展水平相适应，逐步缩小租赁补贴与实物配租的差距，鼓励低收入家庭选择租赁补贴到市场租赁房源。2.着
23、力发展租赁式保障性住房。建立保障性住房房源和保障对象两张清单，精准掌握房源和保障对象信息，实现保障能力基本稳定，保障对象清晰明确。优化配租型公租房和配售型共有产权住房两类配置，实现“人房”动态匹配，精准保障，促进职住平衡。实行公租房实物保障和货币补贴并举，加大租赁补贴发放力度，形成“保基本、促公平、可持续”的住房保障格局。继续通过商品住房项目中配建、在园区建设集体宿舍等方式筹集公租房房源，优化选址，完善服务配套，确定合理的轮候周期。建立租赁补贴标准随市场租金水平动态调整机制，引导保障对象通过市场租赁解决居住问题。3.满足人才住房需求深入实施人才强市战略，围绕全市重点产业布局，加大顶尖人才、高层
24、次创新创业人才、专业技术人才、青年人才队伍建设。加大安居保障力度，构建多层次住房供给体系，营造有利于人才求职创业、成家立业的良好环境。城市中心区配建人才公寓，主功能区根据实际情况配建人才住房，全面满足各类人才住房需求，达到住有宜居的整体目标。4.落实住房公积金制度积极扩大住房公积金制度覆盖面，鼓励非公单位和职工、灵活就业人员、进城务工人员参加住房公积金制度，覆盖新市民。加强对首次购房的无房家庭支持力度。落实使用政策优化措施，推进公积金供给侧结构性改革，为租赁住房发展和城镇老旧小区改造提供资金支持。积极为“智慧公积金”、“跨省通办”提供数据共享。共同融入长三角住房公积金一体化发展。5.加大财税和
25、资金支持加大保障性安居工程财政资金投入，形成稳定的财政支持机制，确保住房保障工作平稳有序开展；落实保障性住房税收优惠和差别化住房税收政策，支持和发展公共租赁住房、共有产权住房；完善保障性住房金融支持，积极引导保险资金、社保基金等资金参与保障性住房建设与运营。（二）优化完善住房市场体系1.优化住房供应优化城市空间布局。结合如皋城市空间发展格局，合理布局通道，重点围绕如通主通道和沿江主通道规划布局与建设，打造新的宜居区；居住组团周边适度增加产业用地供应，产业组团周边适度增加居住和配套设施用地，形成产城融合的有机组团。重点发展科创新城组团、高铁临站组团、沿江临港组团和城市功能组团等配套住宅建设，加快
26、公共交通基础设施建设步伐，新建住房供地应优先选择交通站点且就业机会多、生活配套完善的区域，提升周边教育、医疗等公共服务配套。专栏1城市四大功能组团住宅产业配套区重点发展高新区-开发区-如皋工业园区、吴窑镇-磨头镇、长江镇-九华镇-白蒲镇、搬经镇-江安镇等为科创新城、高铁临站、沿江临港、城市功能等组团住宅产业配套。加快住房有效供应。坚持“严控总量、盘活存量、用好增量、提高质量”的原则，根据城镇人口净流入规模和商品住房库存消化周期，制定住房供应计划，调整住房供应节奏及住房新开工规模；综合考虑闲置土地规模以及规划容积率，确定年度住宅用地供应规模；继续深化自然资源和规划局、住房和城乡建设局等多部门协作
27、，完善“人地房产业”挂钩的联动调节机制。加强对已供土地的开竣工、建设进度等情况的动态监测，全面清理闲置用地，统一登记造册。结合城市有机更新，盘活存量建设用地。部分用于城市绿地等“留白”，适当降低老城区的开发强度，提高居住环境质量。加快住宅项目开发建设进度，促开工、促施工、促竣工、促上市，尽快形成有效供应。2.规范市场行为充分发挥部门职能作用，加强协同配合，整合资源力量，建立部门联动机制，提高房地产市场秩序综合整治能力。重点整治房地产开发、装饰装修、房产中介、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。充分调动群众广泛参与的积极性，定期公布整治工作阶段性成果，让人民群众看到
28、实实在在的成效。综合运用法律、经济、行政和信息化等多种手段，既解决当前房地产市场突出问题，又注重完善体制机制，从源头上规范房地产市场秩序。3.积极培育住房租赁市场。多渠道筹集租赁房源。鼓励房地产开发企业，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁；个人购置的商品空置住房，通过制定税收优惠、增加空置房持有成本等政策措施，促进空置房源流向住房租赁市场。规范租赁中介业务。强化房地产经纪企业管理，发展经纪人队伍，提高经纪人员素质，规范经纪行为，促进住房租赁市场健康发展。支持物业服务企业拓展业务，配合业主出租空置房源。完善服务监管平台。依托住房租赁信息化服务监管平台，构建中介企业发布和核验租赁房源信息
29、的便捷渠道，实施住房租赁合同网上备案，规范住房租赁交易流程，保护租赁双方尤其是承租人的合法权益，建立健全各类租赁主体的信用信息共享机制。加强市场动态监测。依托平台，实现涵盖信息采集、房源核验等租赁市场的一站式服务，为市民租房和政策制定提供大数据支撑。发展集中式租赁住房。按照“国企先行，社会资本跟进”的思路，引导国有企业和社会资本参与集中式租赁住房建设和运营管理；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供规模化、多品种租赁服务；鼓励企业利用自有土地建设租赁住房用于解决职工住房需求；鼓励将闲置的办公等建筑按有关规范改建为租赁住房；在商品住房存量不足、租赁需求旺盛且中低收入人群密集区域，探索利用
30、集体用地建设租赁住房。专栏2大力发展住房租赁市场积极培育租赁市场。结合工业园区务工人口多、吸引人才力度大的特点，重点配套建设青年公寓和人才公寓，为园区企业发展提供高水平的平台。通过建设集中式租赁社区，增加相关配套和服务，改善租住环境，提升居住品质。共治共享提升运营水平。采取先试点、后铺开的方式，开展政府购买公租房运营管理服务工作，提升公租房管理水平和服务能力。充分发挥街道社区在公租房管理基层治理中的作用，形成运营管理方、社区、物业管理、居民多方共商、共管、共营的良好共治机制。4.强化市场监管整顿住房市场秩序。严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、垄断存量房源、哄抬租金等违法违规行为。加快完善住房租赁合同
31、登记备案制度，强化商品住房预售资金监管，逐步将存量住房交易资金纳入监管范围。持续加大惩处力度。根据实际情况，创新思路，多措并举，依法依规开展整治。对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。强化行业信用管理。构建包含房地产开发企业、住房租赁企业、房地产中介机构的房地产信用系统，完善信用档案记录和评价办法，建立守信激励
32、和失信惩戒机制，根据企业信用状况实行分类分级、动态监管，并与社会信用系统对接。加强房地产中介人员准入和退出管理，将不良行为记入个人和机构信用档案，并向社会公示。发挥房地产行业协会作用，增进企业合作与交流，推动行业自律，增强契约精神。发挥媒体作用，加强社会监督。完善市场监测体系。强化房地产市场日常动态监测，提高新建住房和存量住房网签系统数据的及时性和准确性，重点完善二手住房价格备案制度。建立房地产开发、商品房交易、土地供应信息共享机制，加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，形成全面客观反映房地产市场运行的监测体系。专栏3 建立健全房地产市场监管信息化平台建立完善的房地产市场信息系统，是加
33、强房地产市场监管的重要基础，大力推动规划、施工许可、房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理信息的有机整合，综合土地、金融等相关信息，实现对房地产市场的实时动态监测监管。（三）建立产业协同空间体系1.以产业为导向，努力实现职住平衡。结合产业园布局以及“一主一副、双轴串联、组团发展”的城镇空间布局，围绕高新区、开发区、工业园区和如皋港区的发展建设，依托国土空间规划中居住用地及公共服务设施的用地分布，从如皋发展实际出发，选择适合规划期内实施建设的居住及配套用地，与如皋“3232”现代产业体系发展实现相互促进、有机融合。2.以交通为枢纽，完善住房空间均衡分布。中心城区（城南街道、城北街道、如城
34、街道）要推加快布局智慧化应用场景和国际化公共服务设施。前沿区（长江镇）按照港产城贸一体化发展思 路改善跨江交通联系。在人流量大的节点增设大运量快速通勤，结合实际需求发展公交和无缝接驳班车等多元化的交通方式，促进主城与副城之间更充分的连接、人员更便捷的流动，基本实现城乡一体化、城乡公共服务均等化的要求。3.以街道为中心，保证拆迁居民就近安置。安置房建设用地布局应考虑与城市发展相协调，布置在建设用地范围内，且做好与控规等相关规划的协调；同时结合拆迁安置房的布局完善相关的基本公共服务设施配套，保障拆迁居民的生活需求。4.以发展为目标，加强普通商品住房供应。按照“政府组织、统一规划、合理布局、因地制宜
35、、综合开发、配套建设”的原则，坚持“房住不炒”的政策总基调，灵活运用各类房地产价格调控工具，稳定商品住宅的市场价格，引导房地产开发向有利于实现城市住房发展目标的方向发展。（四）全力推进老旧小区改造1.大力推进老旧小区改造。摸清底数，建立清单。在老旧小区改造基础上，建立老旧小区动态清单。根据各住区建成使用年限、破旧程度、配套设施状况和周边地理环境等，建立管理清单，综合评价定级，科学界定老旧小区“留”“改”“拆”的界限。制定计划，分类推进。制定如皋市老旧小区改造更新“十四五”规划，消除老旧小区安全隐患、优化居住功能、提升住区环境、完善配套措施、健全管理机制。按照改造程度采取维护修缮、保留提升、整治
36、改造等办法，分类推进实施，达到各具特色的整治效果，全面提升老旧小区的安全性、舒适性。先易后难，力补短板。优先对消防、屋面、管线、给排水、环卫、道路等问题进行重点综合整治，消除老旧小区安全隐患，支持有条件的既有住宅加装电梯。完善养老抚幼、无障碍设施、便民市场等公共服务设施，逐步补齐老旧小区普遍存在的居住配套标准偏低、公共空间不足、养老助残和公共服务设施缺乏、小区停车难等短板，提升人民群众获得感、幸福感和安全感。筹措资金，共建共管。创新金融和财税支持机制，给予政策性金融支持或对参与老旧小区改造更新的企业按规定给予税收优惠。通过市场化运作引入社会资本，拓宽老旧小区改造更新的资金来源渠道。通过政策引导
37、、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式，应引导物业人员走向管理一线，用服务代替强制性手段，参与小区改造后的运营维护工作，使物业公司成为小区改造的监管地带。专栏4 用城市更新理念推进老旧小区改造要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居。“十四五”期间，如皋市加大老旧小区改造力度完成老旧小区改造（改造建筑面积约170万平方米），全面完成2000年之前建成的老旧小区的改造任务。扩大改造2005年之前基础设施不全、功能缺失、社区服务设施不健全等需要改造的小区。老旧小区改造布局2.全面完成棚户区
38、改造。将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好地结合起来，加快棚改安置房建设力度，逐步推进。坚持政府主导，市场运作，发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予支持。对有异地安置意愿的居民，采取政府搭台、政策支持等方式，做好服务工作，加快剩余房源盘活，确保搬迁居民得到妥善安置。3.完善社区公共服务，打造社区生活圈。采取政府主导，社区参与、公办民办并举的社会公共服务模式，重点关注老人、儿童、残障人士等弱势群体，健全面向全年龄段、全要素的教育、医疗、文化、体育、社会保障等公共服务设施。合理确定社区规模，落实完整居住社区标准。按照构建15分钟居住社区生活圈和5分钟便民生活圈，配建居住社区级公共设施
39、，提供较为综合、全面的日常生活服务项目。（五）促进住房居住品质提升1.促进居住物业管理行业健康发展。推动省、市两级物业管理示范项目创建，通过示范引领提升物业服务整体水平。推行“双随机一公开”监管机制，重点开展住区环境维护和电梯、消防安全“421”专项整治行动。加强物业服务企业信用管理，完善优化物业服务企业诚信档案制度，建立物业服务信用管理与招投标管理衔接机制。加快物业管理信息化建设，构建一体化智慧物业服务管理信息平台，积极推动业主电子投票系统和物业服务企业智能服务系统建设。积极探索创新老旧住宅小区、保障房小区、安置房小区以及失管小区物业服务新模式，通过新建、重组、引进等方式组建公益性物业服务实
40、体。2.提升公建配套设施服务水平。合理确定居住社区规模，落实完整居住社区建设标准。研究制定如皋市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法，推动公共配套设施与新建住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。结合宜居示范街区（住区）创建和城镇老旧小区改造工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有住区公共配套设施短板。3.推动绿色建造和装配式建筑。推进工程建设项目全寿命周期绿色建造，着力提升装配式建筑设计、建造水平，大力发展成品住房，充分发挥重点项目、大型项目、龙头企业示范引领作用，积极推行住宅一体化集成设计和数字化设计，推广住宅工业化、数字化、智能化建造方式，建立以标准部品为
41、基础的专业化、规模化、信息化生产体系，推动住宅建设绿色发展。专栏5推动住房建造方式转型发展认真贯彻落实江苏建造2025行动纲要，推动住房精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造转型发展。严格落实执行江苏省成品住房装修技术标准（DB32/T 3691-2019）要求，积极推广装配化装修和全装修成品住房发展模式，到2025年末，全市采用工业化建造方式的新建住宅比例达到60%以上，全市新建商品住房中全装修成品房达到60%。推进新建住房工程项目一体化设计、施工、装修发展。积极落实住房工程项目实行工程总承包发展模式，装配式住房工程和政府投资的保障性住房工程项目，应全部实行工程总承包发展模式。大力倡导和推
42、行住房工程项目数字化交付模式。4.推广绿色建材认证与住宅性能认定。全面推行绿色建造，减少建材浪费、降低建造能耗、提高建筑寿命。积极发展安全健康、环境友好、性能优良的新型建材，推进绿色建材认证和推广应用。健全住宅性能认定制度, 建立第三方认定服务及其监督管理机制，推动住宅性能认定与居住建筑评优评先和试点示范项目申报有机衔接。专栏6推动住房品质提升工程建立健全绿色住房优良部品部件和绿色建材认证应用制度，优化相关筛选、发布、动态监管机制，构建全市绿色住房优良部品部件和绿色建材诚信企业库、产品目录库。制定完善相关支持政策，鼓励绿色住房试点示范工程项目提高入库优良部品部件、绿色建材的应用比例。推动落实执
43、行国家住宅性能评定技术标准（GB/T 50362-2005），完善落实相关支持政策，提高全市国家性能A级以上住宅比例，为市民创造更舒适的居住条件，让全体市民早日住上安全、舒适、性能优越、环境优美、绿色宜居的好房子，增强百姓住房民生的获得感、幸福感。5.落实工程质量保证与“两书”制度。严格落实住宅质量保证书和使用说明书制度，建立“两书”信息服务与监管平台，加强“两书”印制发放监督管理。以政府引导、市场运作、先行先试、逐步推广为原则，逐步建立住宅工程质量潜在缺陷保险制度。（六）加强既有房屋安全管理1.加快健全房屋使用安全管理制度。建立房屋安全日常检查维护制度，房屋产权人和其委托的管理服务单位要定期
44、对房屋安全进行检查，发现问题立即维修，对疑似存在安全隐患的应委托有资质的房屋安全鉴定机构进行鉴定，并报告住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门对其报告的安全隐患鉴定结果及时进行确认，逐步建立本地区房屋安全管理档案，加强动态监管，对超过设计使用年限的房屋实施强制定期检查制度。2.切实做好危险房屋整治工作。对经鉴定为危险房屋的，应按照有关规定，督促房屋产权人及时进行解危。对一些确实难以由产权人独自进行解危的，应集合政府、社会、产权人等各方力量，共同参与危险房屋改造工作。要结合本地区棚户区改造工作，将符合条件的城市危房纳入改造范围，优先安排改造。研究探索房屋工程质量保险制度，通过市场化手段保障房
45、屋使用安全。六、组织保障（一）加强组织领导强化房地产业主管部门的工作职责，提升其统筹规划、统筹管理、统一部署、协调解决房地产业发展中重大问题的能力。建立如皋市房地产业发展联席会议机制，建立本规划与国土空间规划和其他专项规划的沟通机制，加强信息交互性，强化规划联动性。整合组建房地产业发展研究机构，加强产业、政策研究，促进房地产业健康发展。（二）落实政策支持在土地、金融、财税方面给予政策支持。在土地方面，优先保障安置房建设用地，完善土地出让方式，结合住宅市场存量与去化周期，前瞻性的调整土地供应结构与时序，稳定地价预期。在金融方面，实施好房地产金融审慎管理制度，加强住房信贷窗口指导，提高房地产企业财
46、务稳健性，增强企业融资的市场化、规则化和透明度，防止房地产企业无序“加杠杆”，确保房地产金融安全、稳定。在财税方面，加大对保障性安居工程、老旧小区改造等方面的财政资金投入，形成稳定的资金筹措机制，探索财税支持政策，有效调节住房需求。（三）健全考核督察各镇（区、街道）、各部门应积极配合、严格落实规划目标和任务。以智慧城市、智慧社区、智慧房建设为契机，依托（省级）住房大数据平台，完善住房信息管理服务体系，健全住房信息管理机制。强化市人大、政协对规划事实行为的监督检查，健全和完善公众参与制度与社会组织的第三方绩效评估机制。（四）加大宣传引导加大宣传力度，鼓励社会公众参与住房发展工作；创新和丰富宣传形式，及时总结和宣传可复制可推广的成功经验，营造规划实施的良好氛围。提高人民群众对城镇住房发展的认识，广泛征求并听取意见，科学民主决策，及时向社会公布规划编制和年度实施计划完成情况。- 32 -