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1、附件2：丁蜀镇大新厂地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案一、征收目的、依据及范围（一）征收目的因丁蜀镇大新厂地块项目系旧城区改建工程，已列入国民经济和社会发展年度计划，属于公共利益，市政府决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。（二）征收依据根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、宜兴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（宜政规发20123号）等相关政策规定，制定本方案。（三）征收范围东至自然弄，南至原大新厂大门，西至居民区，北至紫砂路。（详见征收红线图）根据前期调查摸底，初步确定本项目共涉及住宅房屋125户，建筑面积约9107，其中权证建筑面积约5578，未经登记建筑面积约35
2、29。二、房屋评估（一）评估机构选择根据市政府关于印发宜兴市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知（宜政规发20123号）第二十二条规定，被征收人（每户选派一名代表）应当持本人身份证、房屋权属或者房屋权利来源证明，在评估机构名录公布之日起5个工作日内，将自行选定的结果以书面形式提交房屋征收部门。被征收人一致选择同一评估机构的，即为协商选定评估机构；超过50的被征收人选择同一家评估机构的，即为多数决定评估机构；未能协商选定和多数决定评估机构的，由房屋征收部门从所得票数列前五位的评估机构（不足五家的全部参加）中，通过公开抽签的方式确定。通过多数决定、抽签确定评估机构的过程和结果，由公证机构现场公证。房
3、屋征收部门将协商选定、多数决定、抽签确定的评估机构在征收范围内予以公告。（二）评估基准价格根据当前市场情况，本项目概算评估的预评估基准价格为5699元/平方米，经综合考虑初步确定本项目的实施补偿基准价格为5800元/平方米。（三）被征收房屋的价值评估及评估时点被征收房屋的价值，根据被征收房屋的情况，按照宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则（宜政办发201319号）及相关规定评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。（四）对评估报告有异议的处理方法被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。征收当事人对征收评估报告有异议的，应当自收到评估报
4、告之日起10日内，书面向原评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。征收当事人对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向无锡市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。三、补偿政策（一）面积认定、计户规则1、权证实测面积：对照房屋所有权证的建筑面积，结合实际丈量面积为依据。2、认定面积：未经登记建筑由房屋认定小组现场认定。3、以上权证实测面积和认定面积之和为核定征收补偿面积。4、以被征收房屋所有权证为计户依
5、据，并执行“以一证按一户进行补偿安置”的政策。5、房屋所有权证载明独有的，则作为单独所有，按一户进行补偿安置；房屋所有权证中载明为共同共有或按份共有的，因其属一个产权的组成部分，故对全体共有人按一户进行补偿安置，共有人的内部分配问题由其自行协商处理;无房屋所有权证的，以土地使用证为计户依据；两证全无的，以建设工程规划许可证或建房批复为计户依据;无任何合法批准手续，但经认定为可补偿面积的，以户口簿为计户依据。6、经认定为违法建筑的房屋，不计户数。（二）补偿方式被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换：1、选择货币补偿方式：被征收人选择货币补偿且自行解决住房的，在被征收房屋评估价（不含装饰装修及
6、附属）的基础上增加15%的补贴一次性作价收购。2、选择产权调换方式：由征收人提供安置房供被征收人选择，核定征收补偿面积内的安置房房价以安置价结算，超出核定征收补偿面积的安置房房价以超面积优惠价结算。产权调换房价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本次征收提供纺织小区、美陶小区、宝龙小区、蜀山小区住宅房屋进行产权调换，具体房源详见附表。四、住宅房屋的补偿标准（一）房屋的补偿1、房屋由确定的评估公司采用市场比较法进行评估，按评估金额补偿。2、房屋的装修及附属由确定的评估公司进行评估，按评估金额补偿。3、房屋征收范围确定后新建房屋以及扩建房屋的新增部分及违法建筑，不予补偿。（二）其他补偿1、
7、搬迁补助费搬迁补助费按实际征收建筑面积的大小分为四类；以被征收房屋所有人为补助对象，具体标准分别为：（1）、征收后一次性货币补偿或现房安置的，搬迁补助费标准为：征收房屋建筑面积不足50的户补贴600元；征收房屋建筑面积50（含50）以上，不足100的户补贴800元；征收房屋建筑面积100（含100）以上，不足200的户补贴1200元；征收房屋建筑面积200（含200）以上的户补贴1500元。（2）、征收后选择期房、期现房搭配安置的，搬迁费按上述标准加倍结算。2、临时安置补助费（1）、被征收人自行过渡的每月临时补助费标准为：征收房屋建筑面积不足100的户补贴1000元；征收房屋建筑面积100（含
8、100）以上，不足200的户补贴1300元；征收房屋建筑面积200（含200）以上的户补贴1600元。（2）、对实行货币补偿或现房安置的: 按上述标准一次性给予6个月临时安置补助费补贴。对选择期、现房搭配安置的，按上述标准一次性给予12个月临时安置补助费补贴。对选择期房安置的，按上述标准在实际过渡月数的基础上增加3个月临时安置补助费补贴。实际过渡期限超过18个月的，自逾期之月起加倍发放临时安置补助费补贴。3、奖励办法：为积极鼓励被征收人早作决策，在签约期限内签约并在规定搬迁期限内腾房交拆，设立签约奖和腾房交拆奖。在签约期内签约的，给予签约奖励。奖励标准：1万元/户奖励。按规定的搬迁期限腾房交拆
9、，经拆房验收组验收合格，另行给予交拆奖励。奖励标准：2万元/户奖励。超过签约期限签约搬迁并交房的被征收人，以每日等额递减10%计算。4、公有住宅房屋的补偿根据宜政规发（2015）4号宜兴市直管公房管理办法通知精神的第十五条，直管公房被政府征收的，承租人应当服从征收决定，并在规定期限内搬迁，原租赁关系自征收决定确定之日起终止。征收其他公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行产权调换。5、拆除空调、太阳能热水器、电话、有线电视按移位补助费予以补偿，拆除单列水、电（表）按现行的初装费标准予以补偿。（三）其他问题的处理1、住宅房屋改为经营性用房的处理住宅
10、改作营业用房的不安置营业用房，只安置住宅房屋。住宅改作营业用房的认定按照宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则第二十四条规定执行，必须同时满足以下条件：（1）、2010年7月1日前改为经营用房。（2）、取得工商营业执照并已持续经营1年以上，需提供持续经营一年以上纳税证明。满足以上条件方可在原产权用途评估价格的基础上，根据持续经营的年限按一定的比例增加补偿。其评估价格按下列公式计算：评估价格原产权用途评估价格（1+增加补偿比例）不同持续营业年限增加补偿的比例如下表：持续营业年限增加补偿比例持续营业年限增加补偿比例1，210%6，760%2，320%7，870%3，430%8，980%4，540%9
11、，1090%5，650%10100%以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。2、征收补偿最低保障标准（1）房屋征收决定发布之日被征收人具有本市户籍，在本市仅有一处住房、无其他房产，且被征收住宅房屋合法建筑面积小于45平方米（含45平方米），由被征收人提出申请，住房保障部门审核确认，并经市房屋征收部门在征收范围内公示无异议或异议不成立的，可享受最低补偿标准。（2）最低货币补偿标准根据宜兴市经济适用住房的均价3500元/乘以45平方米的价格总额确定。被征收人选择货币补偿的金额低于最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿。被征收人选择产权调换的，安置指定最小套型住宅，不贴差
12、价。3、房屋补偿协议签订后，不得自行拆除已作价补偿的设施，否则按评估价相应扣除。拆除房屋必须由具备相应资质的施工单位统一拆除。五、产权调换房源方案（一）产权调换房本项目提供产权调换房房源详见附表，产权调换房价格由市征收办委托的具有房地产评估资质的评估机构评估确定。大新厂地块项目产权调换房序号安置地点类型层数市场基准价备注市场价格安置价格1纺织小区多层568505800现房2美陶小区多层电梯574305800期房多层271105800期房3宝龙小区高层1778005500期房小高层975005500期房4蜀山小区多层538503500现房房源在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。（二、）产
13、权调换房价格1、纺织小区多层住宅房屋价格 元/层 次同等面积置换价超面积优惠价五层送跃层58006000四层57005900三层58006000二层58006000一层58006000车 库每套房屋配购车库一只，已购买汽车车库的不得再选购自行车车库。因汽车车库数量有限，选完为止。选到汽车车库的户限购一只，汽车车库价格根据车库面积大小，按每只设定单价，汽车车库均价为10万元/只；自行车车库价格为2000元/。2-1、美陶小区多层电梯住宅房屋价格 元/层 次同等面积置换价超面积优惠价五层58006200四层58006150三层58006100二层58006050一层58006000每套房屋配购自行
14、车车库一只，价格为2500元/。2-2、美陶小区多层住宅房屋价格 元/层 次同等面积置换价超面积优惠价二层58006100一层58006050车 库每套房屋配购车库一只，已购买汽车车库的不得再选购自行车车库。选到汽车车库的户限购一只，汽车车库价格根据车库面积大小，按每只设定单价，汽车车库均价为10万元/只；自行车车库价格为2000元/。3、宝龙小区高层（小高层）住宅房屋价格 元/层 次同等面积置换价超面积优惠价六层及以上每高一层增加30元/每高一层增加80元/五 层56005800四 层56005800三 层56005800二 层55005700一 层55005700住户选择安置宝龙小区高层（
15、小高层）住宅的，可购买地下车位一个，购买价格38000元/个，选完为止。4、蜀山小区多层住宅房屋价格 元/层 次同等面积置换价超面积优惠价五层送跃层35003700四层34003600三层35003700二层35003700一层35003700车 库每套房屋配购自行车车库一只，价格为1800元/。六、签约期限、过渡方式和过渡期限、搬迁期限（一）签约期限本项目设定的签约期限为30日，具体起止日由宜兴市人民政府房屋征收管理办公室另行公布。（二）过渡方式和过渡期限被征收人在搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。过渡期限自被征收人交房之日起，至公告通知产权调换房办理结算手续之日止。（三）搬迁期限本项目搬迁期限
16、为签约期限届满之日起30日，具体起止日由宜兴市人民政府房屋征收管理办公室另行公布。七、选房方案：（一）选房原则：每户以核定征收补偿面积的大小分类在指定房源中选房。只符合选择一套安置房的，原则上核定征收补偿面积必须达到安置房面积的50%，达不到50%的选择最接近套型面积50%的安置房；选择两套安置房的，剩余安置面积必须达到所选第二套安置房面积的60%，选择三套安置房的，剩余安置面积必须达到所选第三套安置房面积的70%，以此类推。选房后的剩余面积按货币补偿方式作价收购。（二）选房办法：为体现公开、公平、公正的原则，维护被征收人的合法权益，为鼓励被征收人早决策、早签约，早交拆，早选房，在搬迁期限结束
17、后一个星期内，在签约期限内签约且按规定的搬迁期限腾房交拆的被征收人，集中抽签选房。在签约期限后签约或未按规定的搬迁期限腾房交拆的，待集中抽签选房结束后，按签约的先后顺序选房。八、房屋征收补偿决定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请宜兴市人民政府做出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由宜兴市人民政府依法申请人民法院强制执行。九、其他征收过程中，坚持公
18、开、公平、公正原则，落实“八公示一监督”制度。十、本方案由宜兴市人民政府房屋征收管理办公室负责解释，未尽事宜按有关法律法规执行。附表：丁蜀镇大新厂地块房屋征收产权调换房明细表安置小区幢号套型 面积室 号自库汽库纺织小区（现房）568.2625单元202、302、402、502、101、201、301、401、50110、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2、7-1、7-28号586.5226单元3024-1392.7917单元301、401、501、402、16单元40227、17、17-18号、13号4103.4829单元402282122.8721单元401、4025号、8号1122.8
19、522单元402、501 24单元401、40225、30、30-114号美陶小区（期房）180.42105-505自行车车库80.68106-506106.83102-502、103-503、108-508、109-509116.6101-501、104-504、107-507、110-510273.11202、103、203、104、204、105、20513号-26号3号-12号74.37106、206宝龙小区（期房）194.2104-1704车位102.6102-1502、106-1506127.3103-1703、105-1705159.8101-1501、107-1507455.9102-902、103-903（最低保障指定住宅）133.5101-901、104-904蜀山小区（现房）1569.57204、304、404、504（最低保障指定住宅）21、25、26、271769.57204、304、404、504（最低保障指定住宅）20、21、26、271869.57204、304、404、504（最低保障指定住宅）20、25、26、272094.61108、208、308、408、50830、22、21、17、18合计24089.212