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1、论市场经济条件下商品房购房者的权益保护摘要在我国政府加大对房地产行业新一轮的宏观调控力度的时候，本文尝试从我国商品房的基本概念和特征入手思考我国商品房市场的立法问题和配套制度的完善问题，尤其是针对当前商品房交易过程中暴露出来的焦点问题和热点问题，从商品房的经济价值内涵剖析、商品房和消法的关系以及对05版北京市商品房买卖合同示范文本的得失分析这三个角度，从认识的层面、法律规定的层面和实践操作的层面来探讨对商品房购房者权益的保护问题。期望通过本文的探讨，能够对充实我国商品房立法的相关内容，指导法律工作者在实践中更好地运用相关法律法规的规定保护商品房购房者的权益有所帮助。论文撰写共分为五个部分：第一
2、部分，前言。系统阐述当前我国商品房市场发展的现状和特点，并讲明本文研究的主要内容和方向。第二部分，从商品房的基本概念入手，对市场经济条件下我国商品房的经济价值内涵进行分析，从而肯定预售商品房交易的重要性，并提出应重视对商品房配套权益的立法研究的论点。主要分为两个方面：1、分析商品房的经济价值内涵，肯定预售商品房的经济价值，提出应将预售商品房的交易纳入法制的轨道。2、从商品房配套权益的产生过程和形成原因、内涵和基本分类以及在商品房价值体系中的重要性三个方面分析对商品房配套权益研究的重要性。第三部分：重点探讨消法在商品房买卖关系中的适用问题以及与最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
3、干问题的解释的冲突问题。主要分为两个方面：1、分析应如何正确认识消法的保护对象和保护范围，正确区分不同性质的购房者。2、主要针对“惩罚性赔偿”的问题从四个方面提出对解释和消法之间的冲突的质疑。第四部分：以北京市05版商品房示范文本为例研究我国商品房买卖合同范本从内容到形式上的发展变化，对其进步性和缺陷逐一进行评价，并提出如何进行修订的法律建议。第五部分：结语。对本文阐述的三个方面的主要问题进行系统的总结。目录摘要.Abstract.一、前言.1二、重新认识市场经济条件下我国商品房的经济价值，树立正确的立法观.3（一）肯定预售商品房的经济价值，将预售商品房的交易纳入法制的轨道.4（二）正确把握我
4、国商品房的经济价值内涵，完善我国商品房立法的内容.61应正确认识商品房配套权益的产生过程和形成原因.72应正确认识商品房配套权益的内涵和基本分类.83应正确认识配套权益在商品房价值体系中的重要性.10（三）小结.11三、正确认识消法在商品房买卖关系中的适用问题，探讨解释在现实中的合理性和几点质疑.13（一）明确购房者的法律地位，正确认识消法的保护对象和保护范围.131应正确理解消法出台时的立法背景和立法原文的前瞻性，肯定消法对商品房法律关系的适用.132、应以消法的基本原则为指导，正确区分不同性质的购房者，明确为生活消费目的购买商品房的购房者符合消费者的特征.14（二）正确理解解释对消法的突破
5、性发展，探讨解释在现实中的合理性和几点质疑.151解释回避了“消费者”的概念，却明确了适用“惩罚性赔偿”的五种情形.162解释中规定的“惩罚性赔偿”的适用情形有别于消法的规定.173解释中规定的“惩罚性赔偿”的赔偿数额有别于消法的规定.194解释对于房地产中介机构等经营者提供的服务具有欺诈的内容时是否适用消法的规定没有明确做出解释，和现实的发展要求不符.19（三）小结.21四、从消法的规定审视我国商品房买卖合同范本的发展变化，探讨完善范本规定的可行性.23（一）05版示范文本内容的主要变化.24（二）对05版北京市商品房买卖合同示范文本的评价.26105版示范文本的进步性.26205版示范文本
6、的缺陷.27（三）对05版示范文本进行修订的法律建议.35（四）小结.36五、结语.37参考文献资料.38后记.401一、前言从我国1979年颁布中外合资经营企业法，首次明确我国土地使用权的有偿使用制度以来，已经过去了二十八年的时间。在这二十多年中，伴随着我国土地使用制度的逐步改革，和城乡居民生活密切相关的住房市场也经历了从福利分房到以计划严格控制的指标式分房（主要指经审批计划指标后形成的以国有资金集团购买住房），直至非计划指标控制的个人购房的发展过程。通观整个过程可以认为：只有当土地有偿使用和住房转化为商品进入市场流通这两个条件均具备时，我国才有了真正的商品房市场，而健康、有序的商品房市场的
7、建立和完善是我国市场化经济过程中一项必须完成的艰巨任务。当前，几乎有关住房市场的一切问题都已经成为全国上下关注的焦点，各类法律、行政法规、部门规章、地方法规的逐步出台，对于指导我们的商品房市场的实践起到了至关重要的重要，尤其是大量政策的出台对房地产及相关行业的发展更是起到了关键的作用，可以说这也是我国商品房市场的特色之一。但是，在这众多法律文件的背后，却隐藏着很多法律概念不清、相关概念使用混乱等问题，比如：至今在我国的任何一部正式的法律文件中均找不到关于“商品房”的正式法律解释，而和商品房相关的概念，如“商品房买卖合同”、“商品房销售”、“商品房预售登记”等却大量地出现在各类法律、法规或者部门
8、规章中，不仅如此，在我们的法律文件或司法实践中，还经常出现诸如“房屋”、“房地产”、“房地产开发”、“房地产交易”、“房地产转让”等极容易和商品房概念相混淆的概念。同时，商品房市场的配套制度和规定也极不完善，不仅造成了实践当中的混乱，不利于对商品房消费者这个弱势群体的保护，也在很大程度上阻碍了我国公正、透明的商品房市场的建立和发展。这其中有着立法技术的原因，但是也无法回避的是由于我国商品房市场发展过于迅猛，大量的新概念、新问题的出现令立法者措手不及、经验不足又急于解决现实问题从而导致的立法上的疏漏。毕竟，这在中国，是前无古人的事情。但是，时值今日，在我国政府加大对房地产行业新一轮的宏观调控力度
9、的时候，重新审视市场经济条件下我国商品房的经济价值，并从其基本概念和特征入手思考我国商品房市场的立法问题和配套制度的完善问题就成为一件非常重要的事情。因此，本文针对当前商品房交易过程中暴露出来的焦点问题和热点问题，尝试从商品房的经济价值内涵剖析、商品房和消法的关系以及对05版北京市商品房买卖合同示范文本的得失分析这三个角度，从认识的层面、法律规定的层面和实践操作的层面来探讨对商品房消费者权益的保护问题。3二、重新认识市场经济条件下我国商品房的经济价值，树立正确的立法观笔者在查阅了大量的法律法规和文件后发现，至今并没有任何一部法律文件对商品房给出正式的法律定义。如1995年1月1日起施行的城市房
10、地产管理法仅在总则部分对“房屋”、“房地产开发”和“房地产交易”等给出了一个比较模糊的概念，即便这样，也并没有对“房地产”给出定义；商品房销售管理办法和商品房预售管理办法也仅对“商品房预售”和“商品房现售”给出了定义；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释也仅仅是给出了“商品房买卖合同”的定义，而在最高人民法院民事审判一庭编著的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用一书中将商品房解释为：“商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。”显而易见，该解释是比较粗犷的，并没有能够完全概括商品房的基本特征。除此以外，有很多学
11、者曾经对商品房给出了不同的定义，这些定义基本上都是从开发建设的主体、开发建设的目的、是否进行公开市场交易、所有权是否完整等角度入手。但是，笔者认为，这类定义更像是在为“商品房交易”或“商品房买卖”做释，而并没有从根本上阐释商品房这种特殊类型的商品的法律特征。笔者认为，商品房首先是一种经济价值的载体，要深刻解读我国商品房的法律特征，就必须要澄清对我国市场经济条件下商品参见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社，2003年版，第18页。参见最新中国房地产法实务，习龙生、王肯堂主编，今日中国出版社，1994年版，第
12、37页：“商品房，是指由开发公司进行综合开发建设后用于出售的住宅房、商业用房、以及其他用房的建筑。非商品房，是指自建或委托施工单位建设或者参加统建，由自己使用的住宅和其他房屋建筑。”参见商品房预售法律制度研究，符启林主编，中国政法大学出版社，2002年版，第6页，其主要认为：在我国，商品房实际上是与非商品房并列的房屋的一种类型划分，是房地产开发经营企业开发、建成后的用于出售或出租的房屋（包括住宅用房和商业用房等）。而自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其他房屋，则不属于商品房范畴。参见商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，北京，法律出版社，2003年版，第13页：“现今中国的
13、商品房，实际上特指房地产开发公司以盈利为目的建造的，经批准于市场自由出售的，具有真正商品经营意义的，法律上拥有完整所有权的房屋。”4房的经济价值的内涵的认识，因为只有这样，才能从认识的层面解决预售商品房交易的市场准入问题、商品房配套权益的法律保障问题等现实中的焦点问题。（一）肯定预售商品房的经济价值，将预售商品房的交易纳入法制的轨道1980年版的辞海中对商品的表述是：“商品，是为交换而生产的产品。具有使用价值和价值。为自己消费，而不是为交换而生产的劳动产品，不是商品。为他人生产，但不经过交换的劳动产品，如农民向地主交纳地租的一部分产品，也不是商品。”可见，“商品”这个概念最初来源于经济学。经济
14、学理论普遍认为，无论商品的类型多么千变万化，作为“商品”应该包括以下几方面的根本特征：具有价值和使用价值；是人类劳动的结晶；是用于交换的劳动产品。在我国，根据销售时商品房是否具备完整的物质形态，法律将商品房分为现售的商品房和预售的商品房，这是我国对于商品房最基本的分类，也是最具有法律意义的分类。那么，商品房和商品的关系到底是什么？是不是所有的商品房都是商品呢？从我国商品房销售管理办法、商品房预售管理办法对于商品房销售和预售的法律规定来看，毫无疑问，现售的商品房具有商品的全部经济属性，即现售的商品房不仅具有价值和使用价值，而且是用于交换的劳动结晶，是商品的一种重要类型。那么预售的商品房是否是商品
15、呢？笔者认为，商品房在符合预售条件进行预售时，已具备了一定的价值，但是其使用价值尚不具备，虽然购房者支付了定金或一定比例的购房款，但是购买的并不是预售时的商品房的使用价值，而是通过这种方式获得了合同债权和现售商品房的物权期待权。从这个意义上讲，预售的商品房并不具备真正意义上的商品的构成要素，不是商品，也正是由于预售商品房经济价值上的特殊性和不确定性导致了在预售商品房的转让问题上存在比现售商品房更大的风险。我国现行法律对于预售商品房的转让采取了回避的态度，城市房地产管理法第37条第6款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。“，但第45条又规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣
16、工辞海，上海辞书出版社，1980年版，第357页。5的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”不仅同一个法律文件内的条文之间互相矛盾，而且到目前为止国务院对此问题都没有做出任何规定，这令执法者和购房者在如何适用法律的问题上感到无所适从。目前有关预售商品房转让的规定主要散见于一些地方法规和规章，由于没有国家法律作为指导，因此这些规定的内容并不统一。通过对全国主要省市的相关规定的比较分析后可以看出，主要呈现出以下三个特点：原则上规定由房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见，人民政府视宏观调控需要做出决定，在调控认可的前提下允许预售商品房的转让和再转让；在房地产市场开放之初，一般各省市均允许预
17、售商品房在符合合同法的一般规定的前提下自由转让；随着房地产市场的逐步发展，大多以省市政府文件的形式明文禁止购房者在取得房地产权属证书前对预售商品房进行转让，房地产登记机构也不予办理预售商品住房转让的预告登记。如：1997年上海市政府颁布了上海市房地产转让办法，允许上海市的预售商品房按照合同法的一般规定处理，不施加特别的限制，在2004的该办法的修正案中则增加了关于政府宏观调控权的规定，使对待这一问题的态度模糊起来，后又以政府决定的形式明文禁止预售商品房的转让。又如：2003年北京市颁布了北京市城市房地产转让管理办法，采用了和上海市同样的做法，允许北京市的预售商品房按照合同法的一般规定处理，并不
18、施加特别的限制，但时隔两年以后，又同样以政府通知的形式明文禁止预售商品房的转让。所以，从整体趋势上而言，政府对预售商品房的监管力度在逐渐加大，由允许到禁止的变化反映出了由于预售商品房转让的特殊风险性和实践中的很多不规范操作已在一定程度上影响了社会稳定，导致对预售商品房的监管已经势在必行，但政府是否就必然采取禁止的态度，还是采取在宏观调控下，在有效的法律手段规范的前提下允许符合条件的预售商品房转让和再转让就是一个需要思考和解决的问题。上海市房地产转让办法第40条，第42条，1997年4月30日上海市人民政府第42号令发布，根据2000年9月20日上海市人民政府关于修改的决定第一次修正，根据200
19、4年4月21日上海市人民政府关于修改的决定第二次修正并重新发布。上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定第1条，200416号文。北京市城市房地产转让管理办法第44条，2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议通过，自2003年12月1日起施行。北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知第4条，京政发200512号文。6笔者认为，虽然预售的商品房并不具备真正意义上的商品的构成要素，不是经济学意义上的商品，预售商品房的转让在实践中确实存在一定的弊端，但是在现有的市场条件下，总体上是利大于弊的，法律应对之持宽容和肯定的态度。首先，决定一个城市预售商品房转让的频率和投
20、资者回报的关键因素并不在于政府的禁止与否，而在于市场的供给和需求之间是否平衡的关系和整个城市的经济发展水平，预售商品房的转让只是这一关系的表现形式而已，因此希望通过禁止预售商品房转让来限制城市商品房价格的上涨或下跌是不现实的，也是不符合客观经济规律的。其次，允许预售商品房转让符合房地产开发投资的现状，允许“炒家”进入房地产市场风险投资，不仅可以解决房地产开发企业的部分投资问题、盘活商品房交易，而且作为“炒家”而言，利润和风险是并存的，他们为获得经济回报必然会根据市场规律办事，限制“炒家”的投资行为本身就是违反市场经济规律的行为。最后，政府禁止预售商品房转让的规定并不能堵塞实践中的灰色交易，购房
21、者为了利益的需要必然会采取很多方式巧立名目来规避这一规定，因而出现了很多“地下交易”，甚至连很多开发商本身也参与其中，因此政府的这一规定实际上是治标却未能治本。所以，对于预售的商品房，法律应该肯定其存在的价值，在预售商品房的交易问题上，应采取大禹治水的办法，以疏通为主，视之为商品的一种类型，允许其自由流通，从而发挥商品的最大效用，只不过为防止投机的过分泛滥，可通过必要的法律手段使之规范化运行，如法律可规定：预购人付清购房款的一定比例方能转让；转让人与受让人须到有关部门办理手续，交纳税费；转让的价格不得超过原预售价格的一定比例等等。（二）正确把握我国商品房的经济价值内涵，完善我国商品房立法的内容
22、国内大部分学者认为，商品房的价值是由两部分构成的土地的价值和房屋的价值，房屋对土地存在着必然的依附关系，因此承认商品房的价值就必须充分认可和重视其占用范围内的土地使用权的价值。土地的异质性决定了商品房的“异质性”，也就是说世界上永远不会有完全相同的商品房存在，这从根本上决定了商品房市场只能是不完全竞争的市场，房地产运动也7就必然具有区域性的特点。故此，有学者认为，如果说完全竞争市场是一个标准市场的话，房地产市场就只能是一个准市场或者次市场。上述观点有一定的道理，尤其是对商品房市场是不完全竞争的市场的概述非常具有理论价值，但是，笔者认为，其对商品房经济价值内涵的概括是不全面的，这只是在商品房市场
23、化初期对商品房价值的一种简单的概括。事实上，随着商品房市场的逐步完善和发展，构成商品房价值的因素除了土地和房屋的有形资产价值以外，还表现出了越来越多的时代内容。比如表现为商品房附属的物业服务、小区配套建设等其他资产或服务的价值，而且后者的价值在决定购房者是否购房中已经起到了越来越大的作用。比如，该商品房的物业服务是否优良、物业费用是否合理、小区内的配套服务是否完善不仅直接决定了一手商品房的价格，而且决定着二手商品房的价格和租赁价格。因此，重视商品房的价值就不得不承认这些因素在商品房价值体系中的重要作用，这也就从另一个侧面回答了“开发商销售商品房实质销售的是什么？”的问题。笔者认为其实质销售的是
24、商品房所占土地的使用权、商品房屋的所有权以及商品房的配套权益（指围绕商品房的使用而由售房者统一承诺或政府要求售房者必须完成的由商品房购房者享有的其他资产或服务的价值，如配套的会所服务、物业管理服务、小区绿化、车位服务等等，以下简称配套权益）。1应正确认识商品房配套权益的产生过程和形成原因商品房的配套权益基本上是在房地产开发商取得土地使用权和开发权后，在对商品房的策划、设计过程中形成雏形，并伴随着商品房开发建设的完成而成型的。可以发现，这些因素往往正是房地产开发商在对商品房进行推广和宣传时大力进行炒作的“卖点”，足见这些因素对于购房者是否决定购买该商品房起到了多么大的作用。在商品房市场化较早的华
25、东地区和华南地区，人们常常可以见到房地产开发商未建实体建筑，先建配套设施的情形发生，如引入知名中小学校、大幅提高绿化水平、委托外资物业管理公司在商品房开发前期即介入商品房的策划、设计和施工等。不仅如此，经过对近年来发生的商品房纠纷的原因分析，可以看到由于这些因素导致的商品房纠纷有逐年上升的趋势。作为购房者，必须澄清对这个问题的认识，意识到对于商品房的购买，不仅是对于有形建筑产品的购买，而且是对一定配套权益参见商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，北京，法律出版社，2003年版，第23页。参见房地产经营实务，邓永成著，立信会计出版社，1995年版，第22页。8的购买。购房者只有从这个角度完善了对商品
26、房价值体系的认识，才能在实践中更好地保护自己的利益。但是，目前的现状是：对购房者购买商品房的配套权益的保护只是从债权的角度来进行保护，而无法从物权的角度来进行保护。那么，对于配套权益的违约是否属于根本性违约或者对哪些配套权益的违约算是根本违约呢？开发商是否需要为配套违约买单？就是需要我们认真探讨的问题。2应正确认识商品房配套权益的内涵和基本分类具体而言，商品房的价值因素中，土地的价值主要是指以土地出让金为主要表现形式的土地的区位价值；房屋的价值主要是指房屋的规划价值（容积率、绿化率、建筑高度等）和建筑价值（户型、材料、装修等）；除了土地的价值和房屋的价值外，决定商品房价值的配套权益实际上是由开
27、发商必须提供或者承诺额外提供的配套资产设施或者服务，笔者将之分为两类：第一类是政府部门要求开发商在开发项目整体竣工完成前必须完成的配套设施建设，这是政府的硬性要求，也是开发商为取得土地使用权进行商品房开发建设，并能够通过政府相关部门的审批取得相关竣工验收手续的硬性条件，更是购房者购买该楼盘应该享受到的最基本的权益。比如在规划管理部门对开发项目进行审批的建设用地规划意见书和建设工程规划意见书中，对于开发较大规模的小区，结合小区周边配套设施状况，一般会要求开发商承担建设规模相当的教育设施、医疗设施、交通设施等义务，这种做法不仅可以将本应由政府部门投资建设公益服务设施的义务合理合法地由具有开发实力的
28、开发商来承担，减轻政府财政负担，由开发商承担一部分社会公共义务，而且可以满足小区居民或者周边居民的生活、休闲需要，提高人们的生活水平。此类配套权益主要有三个特点：（1）开发商完成该配套设施的建设完全是出于政府部门的硬性要求，是政府允许开发商取得该地块的土地使用权进行房地产开发的前提条件。所以开发商除了对购房者负责以外，还必须对政府部门负责。（2）往往表现为硬件的配套设施（教育、医疗、交通、绿化、环卫、物业等）而不是软性的服务内容，如专为小区配套建设的幼儿园、中小学、社区医院等。但是，政府只能规定开发商必须完成要求的配套设施建设，却对这些配套设施投入使用后经营的好坏无法干预，实践中也只能依靠开发
29、商的良心和经营能力（包括自营或委托经营、合作经营等多种形式）来经营。同时，在中小项目中，由于开发商开发面积有限，9政府不可能要求开发商全部配齐上述配套设施，而仅根据实际情况的需要对开发商做出这样或那样的要求。因此，从整体上说，在中小项目中这类配套权益并不突出，而更多地体现在大型房地产开发项目（通常，项目的总建筑面积在一百万平方米以上），尤其是小城镇开发或区域开发的项目中。（3）往往开发商并不将之在楼盘的广告或售楼书等宣传品中明示或特殊强调，所以往往容易被人忽略，尤其是对于交通和绿化等政府要求，购房者不仅无从知晓政府审批文件的要求，更是很难有时间和精力去查证该楼盘是否真正符合这些要求，而实践中我
30、们的开发商总是会找到各式各样的方式来逃避这些硬性要求，而做出了很多应景的行为，如在规定种植草坪的绿化区种植麦子（长的快、形似小草、不用养护）以应付政府的审查等等。这里需要研究的问题是：开发商承担的上述义务的性质究竟是其为取得土地使用权和开发权而在交付土地出让金以外向政府支付的对价，还是也可以默认为其向购房者承诺的内容之一，成为购房者追究开发商相关责任的依据之一？对于开发商逃避或者变相逃避上述义务的行为，政府管理部门如何制裁？笔者认为：如果是在政府文件中明示开发商在项目竣工完毕之前必须完成，且该项建设是与消费者的权益密切相关的，那么这类建设项目就应该属于消费者权益保护的一部份，纳入消费者权益保护
31、的范畴。例如，政府部门要求开发单位对项目所在地文物级故居、古树等的保护就属于开发商为取得土地应向政府支付的对价，而符合政府部门要求的楼间距、日照时间、建筑高度、建筑防震要求等则肯定属于消费者权益保护的范畴；而建设配套教育设施、医疗设施等则兼具二者的要求。如果属于消费者权益保护的范畴，当然可以成为购房者追究开发商相关责任的依据。第二类是开发商为了提升楼盘竞争力、营造楼盘新亮点、推动楼盘的销售而主动承诺向购房者提供的配套权益。常见的有：开发商承诺其楼盘将提供酒店式或管家式的物业管理服务、超豪华的会所、游泳池、健身馆、二十四温泉入户等。此类配套权益主要有两个特点：是开发商主动自愿承担的义务，且开发商
32、在楼盘的广告或售楼书等宣传品中已向购房者明示，但开发商是否完成该配套设施的建设并不受政府部门的监督和管理，不是其楼盘竣工验收的必备条件。除了对硬件设施的要求外，更多地表现为一种高品质的软件服务，主张的是小区业主享受的较高层次的服务内容。极具迷惑性和诱惑力，是推动购房者购买该楼盘的重要因素，一般来说也是高价位楼盘10的标志之一。对于第二类权益，购房者受到侵害时可以依据合同法、广告法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规、司法解释的内容来主张保护。如05版北京市商品房现房销售合同已要求开发商在合同中对于市政设置、公共部位的设备和装修情况对购房者进行明示，违反了
33、上述承诺的标准和交付期限，购房者即可依据合同的约定追究开发商的违约责任。但是，对于第一类权益，由于政府行为事实上的非透明性和令出多门，很多购房者并不知晓政府的具体规定和批准文件的内容，所以其权益受到了侵害也无从知晓。笔者认为只要政府部门在对于该楼盘从取得土地到竣工验收以及楼盘销售和交付的过程中的任一批准文件中包含了上述的第一类配套权益要求，且该要求有明示此配套权益为满足此楼盘需求的内容，则一旦开发商违背了此项要求，不仅政府部门有权追究开发商的责任，而且购房者有权追究开发商的违约责任，选择开发商承担违约责任的方式。但事实上，购房者在权益受侵害的情况下要进行调查取证是非常困难的。购房者可以通过政府
34、平台网上查阅开发商取得证件与否的情况，却无法得知该证件的具体内容，也就无法据此追究开发商的相关责任。因此，笔者认为，要实现对购房者权益的保护，就必须提高政府工作的透明度，不仅开发商在销售商品房时应取得政府规定的各类证、照，而且如果购房者要求，开发商应提供和各证、照有关的政府文件，供购房者查阅。发生纠纷后，只要购房者或其委托人出具正式的商品房买卖合同，政府相关部门就应该允许其查阅和该楼盘相关的政府批准文件，以保障消费者的知情权。3应正确认识配套权益在商品房价值体系中的重要性由于目前国内的房地产市场基本上还是一个需求大于供给的卖方市场，所以购房者作为在商品房销售关系中的弱势群体，不仅常常不得不压缩
35、对配套权益的需求而首先肯定房屋所在地段等房屋或土地价值，而且在购房后往往配套权益受侵害是最严重，也是最常见的。当购房者的配套权益受到侵害时，要求退房少之又少，更常见的做法是买受人忍气吞声，被迫放弃或缩减对配套权益的诉求，或者仅仅寻求对其权利瑕疵的补救，而很难做出对于这种根本违约行为解除合同的决定。但是，随着我国房地产市场的逐步完善，尤其是需求大于供给的卖方市场逐渐向供需平衡甚至需求小于供给的买方11市场的变化，配套权益的实际水平在购房者购房时的评分标准中将占有越来越大的比重，甚至超过土地区位价值、房屋自然价值所占有的比重。这点从目前中国房地产市场新近推出的房地产品就可以很容易地看出来。所以，对
36、房屋配套权益的研究随着实践的发展将越来越显示出它的重要意义。目前，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，在五种情形下商品房的买受人可以请求解除合同，对于配套权益的侵害却不在此列。如前所述，笔者认为：未来的商品房市场的纠纷更多地将不是围绕土地价值、房屋价值展开，而是围绕这些配套权益展开，这不仅由于配套权益在购房者购房中已经起到了越来越大的作用，而且由于无论房地产开发商在商品房销售前多么重视对这些配套权益的开发和推广，一旦买卖双方交易合同成立并生效、商品房款交付完毕和商品房登记过户手续的办理完毕，开发商的合同义务就基本履行完毕。在未来长达几十年的时间里，购房者
37、或房屋使用者更多地是在独立地使用这些生活服务设施和娱乐休闲设施，是在独立地和物业管理公司等打交道，难免会发生很多矛盾和纠纷，而大部分矛盾和纠纷的发生除了是由于开发商进行虚假、误导性地宣传和推广造成的以外，还有一大部分是由于开发商在开发前期即错误地设计和施工，而在交房后即将全部责任推卸给物业管理公司、学校管理方等承担具体管理或者服务的第三方，而第三方根本无法解决这些问题造成的。因此，从这个角度出发，为了保护购房者的利益，购房者在购买房屋时必须重视对这些因素的考察，将部分内容明确写入商品房买卖合同当中，同时法律应肯定配套权益在购房者购买商品房所应获得的权益中的重要性，在开发商严重侵害该权益时应视为
38、开发商的根本违约，允许购房者解除合同，并追究开发商的违约责任。（三）小结综上所述，随着我国市场经济体系的逐步完善和商品房市场的逐渐发展，我们对商品房的经济价值内涵的认识也必须越来越深入，并在此基础上深入探讨我国商品房的法律特征和我国现行法律规定的利弊。经过本部分的分析可以看到：从商品的经济特征的角度来看，预售的商品房并不具备真正意义上的商品的构成要素，不是经济学意义上的商品，正是由于预售商品房参见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条、第9条，2003年3月2日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，法释（2003）7号。12经济价值上的特殊性和不确定性导致了在预售商品房的转让问题上存在比现售商品房更大的风险，但是预售商品房的转让在现有的市场条件下，总体上是利大于弊的，法律应对之持宽容和肯定的态度。同时，对于商品房配套权益体系的深刻认识，不仅可以补充我们传统的对于商品房价值内涵的认识的内容，而且对于购房者正确地运用法律的武器保护自身的利益都具有重要的意义。为了实现这一目标，不仅要求我们的购房者提高法律意识，学会运用法律的手段保护自己，而且必须提高政府工作的透明性，进一步完善政府文件的查阅制度和政府对开发商的监管制度，将容易导致买