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1、项目拓展管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、概述目的保持公司可持续发展，规范和明确公司项目拓展过程及职责划分，有效规避项目投资风险，提高项目决策的规范性和计划性。适用范围适用于公司非旧改新开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序管理。术语和定义二、工作程序1. 基础信息研究组织/经办相关说明相关文件/记录时间要求投资发展中心城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究、行业政策信息动态及当地楼市与政策情况研究等，各方面主要内容详见附件15。市场研究数据库（参考）日常营销策划中心市场销售情况分析和客户消费行为取向研究。日常设计管理中心行业产
2、品发展趋势的研究，并总结公司已开发项目产品类型经验及行业标杆企业、竞争对手的产品类型特点。日常成本管理中心对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。成本管理流程日常2. 年度项目投资和土地储备计划2.1. 根据公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境，投资发展中心每年12月份组织公司各部门参与年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项目发展目标，制定年度土地储备计划，明确下一年度项目投资的数量、投资额度、城市布局、投资时机等。2.2. 年度土地储备计划经分管领导、总经理审核，董事长审批后颁布执行，作为指导公司项目拓展工作的依据和考核责任单位业绩的重要
3、指标。2.3. 投资发展中心负责跟踪年度土地储备计划的执行情况。如需调整，由投资发展中心提出修订方案，经上述审批程序批准后方可调整。3. 土地获取3.1. 土地信息收集及内部立项3.1.1. 投资发展中心负责土地信息的收集与管理，填写完整的土地信息登记表并定期跟踪土地信息变动情况；城市公司的土地信息由综合部收集整理，填写土地信息登记表，经城市公司总经理审核后报送投资发展中心备案。3.1.2. 内部立项1） 对于招拍挂的土地：投资发展中心实时监测目标城市招投标网站、及时收集目标城市的土地推介资料。2） 对于非招拍挂的土地：投资发展中心填写土地信息登记表，并对土地信息进行筛选后，提报优质项目的项目
4、立项建议书。3） 项目立项建议书经分管领导审核、公司总经理审批后下发。4） 对于未通过内部立项审批的土地信息，应进入公司的土地信息库，投资发展中心负责定期跟踪和更新。3.2. 现场踏勘3.2.1. 针对目标地块，投资发展中心组织相关部门人员根据土地勘查要点进行实地调研，详细了解周边市场环境、配套设施，了解项目所在区域规划，判断未来发展趋势，确认项目取得条件和流程。3.3. 投资分析3.3.1. 投资发展中心组织营销策划中心、成本管理中心、财务管理中心等部门对目标地块进行市场调研和经济测算，完成在售楼盘调查表、市场调研报告和项目经济测算报告。同时，在设计管理中心的协助下完成项目概念规划草案。3.
5、4. 可研报告3.4.1. 投资发展中心负责编制可行性研究报告，营销、成本、财务、工程、设计、运营、人力行政、客服等部门参与。3.4.2. 可行性研究报告经投资分管领导审核后上报决策委员会审议、总经理审核、董事长审批。3.5. 项目取得预案3.5.1. 投资发展中心编制项目取得预案、尽职调查报告、项目获取风险评估表，内容包括招拍挂项目的竞买策略和非竞争性获取项目的工作预案等，报总经理审核，董事长审批。投资发展中心根据预案获取土地。3.6. 土地获取手续办理3.6.1. 投资发展中心办理土地获取相关手续，人力行政中心、财务管理中心进行配合，及时提供下列材料：1）董事会（股东会）决议；2）法定代表
6、人身份证明书；3）法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；4）银行资信证明；5）其它需要提供的材料。3.6.2. 土地拿到后即刻告知公司各分管领导，并与次日发送土地获取快报在公司网站公示。3.7. 项目及资料交接3.7.1. 土地获取后，投资发展中心组织项目启动会，配合相关部门完成公司注册，并将资料移交至公司相关部门，详见项目资料移交主要工作内容（附件7）。三、支持文1） 市场定位及产品策划管理流程2） 成本管理流程四、相关记录1) 市场研究数据库（参考）2) 年度土地储备计划3) 土地信息登记表4) 项目立项建议书5) 土地勘查要点6) 在售楼盘调查表7) 市场调研报告8) 项目
7、经济测算报告9) 可行性研究报告（参考）10) 项目取得预案说明11) 尽职调查报告12) 项目获取风险分析评估表13) 土地获取快报五、附件附件1 国内外宏观经济研究工作内容具体工作计划时间获取信息渠道经济数据指标主要经济指标的收集，如GDPCPI PPI贸易额等结合统计局公布节奏定，分为月度、季度和年度更新1）外部研究机构。2）通过网络关注，包括政府统计局网站、专业协会网站、新浪地产、凤凰网等资讯平台。宏观经济分析预测收集券商、投行、政府研究机构、经济学家的经济分析报告或言论，提炼观点随时关注输出成果宏观经济数据库、房地产信息简报、月度房地产形势分析报告附件2 房产市场研究工作内容具体工作
8、计划时间获取信息渠道全国房地产市场指标收集全国房地产市场主要指标，包括先行指标（房地产开发投资、开竣工面积）、市场表现指标（开发资金来源、景气指数、成交量、空置量、价格指数）等每月10日左右国家统计局网站等城市房产市场数据收集广州、海口等公司已进入或拟进入城市的房产数据，包括但不限于商品房成交套数、面积、价格等。随时关注1）各城市的透明售房网网站。2）长江证券、中原地产研究院等机构报告输出成果房产市场数据库、房地产信息简报、月度房地产形势分析报告附件3 土地市场研究工作内容具体工作计划时间获取信息渠道城市土地市场数据收集广州、海南等已进入或拟进入城市的土地公告和成交数据，包括但不限于商品房成交
9、套数、面积、价格等。随时关注1）各城市的招投标网站。2）中原地产研究院等机构报告输出成果土地市场数据库、房地产信息简报、月度房地产形势分析报告附件4 房地产政策环境研究工作内容具体工作计划时间获取信息渠道金融政策收集基准利率、房贷利率、公积金利率变化，对并购、REITS等地产金融方面的政策支持随时关注1） 外部机构2） 通过网络关注，包括搜房、新浪地产、凤凰网等资讯平台。信贷政策了解银行对房地产企业的信贷政策动向，收集放贷指标等数据随时关注财政政策收集有关房地产开发企业、市场交易相关税费的政策动态随时关注其他政策包括土地市场方面政策、保障房体系建设政策、对地产市场影响大的宏观经济政策随时关注输
10、出成果房地产信息简报、月度房地产形势分析报告、房地产政策汇总表附件5 竞争对手研究工作内容具体工作计划时间获取信息渠道竞争对手分析竞争对手主要指标收集，包括销售情况/土地储备动态/财务数据等竞争对手公报披露（月报、半年报、年报等）1） 外部机构2） 从竞争对手网站、股票分析网站、券商投行报告等获取信息。动态信息收集包括竞争对手在内的国内大开发商动态信息，包括拿地或者影响力较大的资本市场、房地产市场动作随时跟踪输出成果竞争对手数据库、房地产信息简报附件6 可行性研究主要内容次序工作要点责任部门配合部门配合部门支持及确认内容1项目及城市概况投资发展中心营销策划中心（1） 城市规划、区位分析、人口、
11、GDP经济状况等该城市3-5年经济发展数据。（2） 全市住宅成交情况及未来供应量分析和判断。（3） 区域市场住宅成交情况及未来供应量分析和判断。（4） 项目基本情况2定位策划营销策划中心投资发展中心、设计管理中心（1）区域市场产品特点、户型面积、客户群组成的详细分析（策划公司协助完成）。（2）区域市场典型项目分析（可选）。（3）客户定位：来源、特征、购买力等因素（策划公司协助完成）。（4）产品定位：产品组成、户型选择等因素（策划公司协助完成）。（5）价格定位：当前售价及价格涨幅。（6）销售进度：项目销售及回款节奏。3规划及产品分析设计管理中心（1） 产品的选择、组合以及户型面积的配置（2） 产
12、品排布草案（3） 项目详细的设计参数和设计要点4项目计划运营管理中心经营层（1） 项目全期里程碑节点计划（即开工、开盘、竣工、交付）（2） 项目一期一级节点计划5工程技术分析工程管理中心设计管理中心（1） 对于已确定的方案给出工程可行性意见（可选）。6项目成本测算成本管理中心财务管理中心（1） 可研成本测算表。7经济指标测算投资发展中心财务管理中心（1） 经济指标测算表。8现金流分析及资金方案财务管理中心（1） 现金流量表。（2） 资金方案。9风险分析及防范人力行政中心法务、财务管理中心（1） 项目风险评估及风险规避建议。附件7 项目资料移交主要工作内容移交资料类别主要内容移交对象主要下游工作可研报告可研报告文本营销策划中心、设计管理中心、财务管理中心、成本管理中心、运营管理中心项目产品及运营策划土地基本信息用地红线图、地形图、周边管线图（如有）、设计条件、控规指标等设计管理中心、营销策划中心产品策划与概念设计项目权属文件土地出让合同复印件财务管理中心、成本管理中心、项目部全成本测算、文件归档保存、报批报建成交确认书、合作协议、出让合同原件人力行政中心土地方项目原始文件及报建资料等人力行政中心/项目部注册资料营业执照、工商代码、税务登记证等人力行政中心文件归档保存、报批报建