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1、流程管理手册编 号：SJQ-LC-LZ01版 本：A/0页 码：7/7项目拓展管理流程 XXX地产开发有限责任公司项目拓展管理流程版本：A/0编制： 日期： 2020年12月 审核： 日期： 批准： 日期： 流程主导部门：战略发展部发布日期：2020年12月18日 生效日期：2020年12月18日1. 目的 为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。2. 范围适用于房地产新项目发展体系的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。3. 术语和定义3.1. 基础研究：是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工
2、作，其包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究、等分项研究工作及房地产市场趋势研究等。3.2. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.3. 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3.4. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4. 职责 部门/岗位在本流程中的职责战略发展部1组织开展
3、房地产行业基础研究，拟定土地储备计划及项目区域市场调研报告。2负责项目信息的收集、甄别工作，编制项目立项建议书，开展项目获取的商务谈判工作；3组建项目论证小组，组织开展项目论证活动，汇总编制项目可行性研究报告；4组织召开项目决策评审会；5负责土地协议或合同的洽谈和签署；6负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权力，并负责合作条件的实施和跟踪。营销策划部1在项目可行性研究阶段，进行市场调研及提出产品初步定位建议及分期销售计划等。设计管理部1负责项目可行性研究阶段的规划设计草案的拟定。成本管理部1项目可行性研究阶段的项目成本估算。财务管理部1在项目可行性研究阶段，负责提供现金流分析、融资分析
4、及对项目的经济效益进行测算。审计法务部1根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行把关。人力资源部1负责在土地获取后，筹备项目所需人员。分管领导1审核土地储备计划；2审核项目立项建议书，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向；3指导开展项目可行性研究工作，审核项目可行性研究报告。管理委员会1审议项目可行性论证报告，提出修改意见，建议是否提请投资决策委员会决策。总经理1参与项目决策评审会，确定项目提请投资决策委员会决策。投资决策委员会1审议项目可行性论证报告，并提出是否获取的意见，报董事会决策。董事会1审核项目决策评审会成果，并作出投资决策。5. 流程说明流程步骤流程说明
5、1.政策研究及储备计划编制1.1战略发展部负责基础研究工作的组织，做到专项有专人负责，并充分利用内外部资源。 1.2各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果形成战略及发展分析报告每季度向管理层提交一次，在以年度为节点的总结报告中应反映该项工作的开展情况。1.3基础研究的成果经向分管副总经理汇报后，最终提炼作为三年经营计划及土地储备战略的外部与经营环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司三年经营计划、土地储备与经营计划，明确项目储备规模、发展区域等以指导土地储备工作的进行。1.4当公司战略明确向异地扩展时，战略发展部应对拟进入地区的房地产市场趋势进行研究，并编制项目区域市
6、场调研报告。2项目初步立项2.1战略发展部负责公司所在区域及拟进入地区的土地信息收集，异地项目公司负责所在城市及周边地区的土地信息收集并提交战略发展部。土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a) 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备部进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易部对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；b) 其他主动收集信息类：主动了解各区域土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等；c) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。2.2战略发展部对土地信息进行初步收集，不
7、超过两日内填写土地信息采集表，并根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断。2.3战略发展部对有储备意向的项目进行进一步了解，收集现状图、规划设计条件，进行现场踏勘，了解周边配套情况、区域未来规划情况，周边市场状况等，拟订项目立项建议书，报公司申请立项。3项目可行性研究3.1项目正式立项后，战略发展部启动项目可行性研究报告编制工作，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、拟达到的效果和时间要求，并发相关部门。3.2战略发展部项目可研负责人根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：a） 战略发展部可研负责人进一步完善项目背景调研，包括：项
8、目获得方式、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；b） 审计法务部参加项目谈判，做出法律风险分析，对合作项目还需组织进行尽职调查；c） 营销策划部（根据情况可邀请产品定位机构参加），对项目周边市场进行详细调研，结合目标楼盘信息，制订产品定位初步建议，并形成新项目产品建议书及分期销售计划；d） 设计管理部先期对现场进行勘察，了解地块的地形、地貌及周边环境，政府收费项目及具体情况，进行项目规划及工程建造分析，并结合产品建议书，形成规划与设计草案；e） 成本管理部根据规划草案、进行项目成本估算，形成项目成本估算表；f） 财务管理部根据以上各专业部门提供的规划、成本、销售
9、计划等材料，完成项目经济效益预测及分析，形成新项目经济效益测算表。3.3战略发展部项目可研负责人最终组织各方面材料，参照项目可行性研究报告模版，编制项目可行性研究报告。3.4项目可行性研究报告经公司内部评审后，确定达到提请投诉决策的深度要求。4项目投资决策4.1战略发展部筹备项目决策评审会。项目决策评审会前战略发展部拟定拿地方案及项目可行性研究报告，提交项目决策评审会审议。4.2项目决策评审会参与人员为公司投资决策委员会成员，对项目进行充分讨论，并形成评审意见，如参与人员意见不一致时，可采用表决方式，形成会议纪要并明确拿地方案，参会人员签字确认。4.3公司举行投资决策会后，战略发展部汇总决策会
10、意见，报董事长/董事会进行项目决策，确定是否获取项目。如获取，则组织进行土地正式获取的各项工作。4.4若项目在上述环节中未获通过，战略发展部可研负责人则需要根据会议意见对可行性研究报告进行综合调整或放弃该项目。4.5如遇项目情况特殊，则可根据董事会/董事长的要求，提前进行项目的招牌挂或合作协议拟定的准备工作，但项目可行性论证报告仍需按以上要求进行编制，并在项目最终确定前完成，为项目投资决策提供充分的论证材料，从而将项目风险降低在可控范围内。5.土地获取阶段5.1项目论证会通过后，若无需进一步解决的问题，战略发展部负责土地获取工作（通过合同转让或是政府招标、拍卖的方式），直到合同的签署。5.2签
11、署合同之后，战略发展部启动计划管理流程，负责编制项目前期工作清单及项目运营计划，并汇同运营管理部、人力资源部筹备项目公司的成立，召开项目启动会第一次会议。5.2.1公司合法地获得项目土地开发权后，战略发展部根据可行性研究的情况向人力资源部发出项目启动的通知。5.2.2人力资源部负责项目的人事筹划工作，汇同项目负责人，筹备项目的人力资源，拟定项目组织结构，并报批。5.2.3运营管理部经请示管理委员会确定启动会时间后，按项目启动会指引组织召开项目启动会，并形成会议纪要。5.3战略发展部建立项目前期资料台帐，在项目移交前整理各类资料，并组织项目相关资料的移交和签收，对需存档的资料整理后提交行政管理部
12、存档。战略发展部组织对项目拓展工作进行总结，并纳入季度或年度工作总结中。6. 流程各环节输入输出及责任部门流程步骤前置条件（输入）成果（输出）责任部门(岗位)配合部门备注基础研究公司战略、收集的房地产土地信息和政策信息战略及发展分析报告三年经营计划土地储备与经营计划战略发展部项目初步立项土地储备计划土地信息采集表土地信息采集表项目立项建议书商务谈判记录。战略发展部项目可行性研究项目相关资料、规划指标、实景照片等可行性研究计划产品建议书规划及设计建议项目成本估算表项目尽职调查报告新项目经济效益测算表项目可行性研究报告战略发展部营销策划部、设计管理部、成本管理部、财务管理部、审计法务部项目投资决策项目可行性研究报告项目运营计划会议纪要、拿地方案战略发展部土地获取土地转让合同或协议项目前期工作清单、项目运营计划战略发展部7. 支持性文件7.1. 计划管理流程8. 相关记录8.1. 土地储备计划8.2. 土地信息采集表8.3. 商务谈判记录8.4. 项目立项建议书8.5. 新项目产品建议书8.6. 产品概念及规划设计建议8.7. 项目成本估算表8.8. 新项目经济效益测算表8.9. 项目可行性研究报告8.10. 项目里程碑节点计划8.11. 项目前期工作清单7