《房地产估价师考试试题题库7辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试试题题库7辑.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产估价师考试试题题库7辑房地产估价师考试试题题库7辑 第1辑 砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A一般投资机会研究B特定项目投资机会研究C详细可行性研究D辅助研究答案：D解析：辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关
2、鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等。“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。（）答案：错解析：某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。 某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为( )万元。A23.69B23.76C35.02D30.76正确答案：C答案 C3510
3、%(1+6%)+3530%(1+6%)1/2+3520%+3530%(1+ 6%)1/3+3510%(1+6%)-13.71+10.81+7+10.199+3.335.02 (2022真题) 下列物权中，属于用益物权的是（）。A.质权B.抵押权C.地役权D.留置权答案：C解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。ABD都是担保物权。对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A、估价方法选用恰当 B、估价基础数据和
4、技术参数选取准确，依据或理由充分 C、计算公式和计算过程正确无误 D、各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。房地产估价师考试试题题库7辑 第2辑 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内韵存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别；应免征个人所得税正确答案：D每年6月30日为住房公积金结息日。单位和职工缴存比例不应低于5，不高于12。
5、具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。职工装修自住住房时不可提取本人住房公积金账户内的存储余额。在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是( )。A、 强迫出售或强迫购买的交易B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C、 急于出售或急于购买的交易D、 受债权债务关系影响的交易答案：D解析：注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（）答案：对解析：国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，对申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销房地产估价师注册。征收集体土地，有偿使用
6、土地的，应( )。A、 预付足额的预付金B、 报乡(镇)级人民政府核签C、 出具征收单位财务状况报告D、 签订土地使用合同答案：D解析：此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风
7、险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。房地产估价师考试试题题库7辑 第3辑 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部
8、转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利
9、申请人。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A、选择专业化B、产品专业化C、全面覆盖D、市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。房地产开发项目手册是为了加强房地产开发项目的（）管理而设定的。A.质量 B.资金 C.进度 D.动态答案：D解析：本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而
10、建立的一项动态管理制度。必须经承兑才能生效的金融工具是( )。A.本票B.商业汇票 C.银行券 D.支票答案：B解析：汇票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票包括商业汇票和银行汇票。商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（）。A.教育系统 B.超级市场 C.医疗卫生 D.商业答案
11、：B解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。房地产开发企业未按合同约定的动工开发期限1年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。应该是2年，可以无偿收回土地使用权，如果1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。房地产估价师考试试题题库7辑 第4辑 省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划
12、实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。( )正确答案：答案 房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金
13、均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（）万元。A.72 B.75.47 C.76 D.80答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+194.24/（1+6%）=80（万元）。在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内
14、部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。(2022真题) 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A.300B.400C.450D.600答案：B解析：本题考查的是不定值保险。不定值保险指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不
15、得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。房地产估价师考试试题题库7辑 第5辑某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7，该承租人权益价值为（）万元。A39.36B45.00C131.22D170.58答案：A解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A655015（万元/年）；该承租人权益价值（万元）。甲房地产开发企业，开发一
16、综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。A.一般抵押贷款登记B.在建工程抵押登记C.预售商品房抵押登记D.预告登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿
17、上予以记载后，登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。P155。 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空
18、置(即100%出租)情况下，所能获得的房地产的总收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135答案：C解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息），开发利润20%（40001800.035V350）9060.007V，V40001803500.035V0.06V9060.007V，V
19、6053（万元）。P298。 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答案：BD乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。房地产估价师考试试题题库7辑 第6辑下列( )情况的房地产，不得发布广告。A、 在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的B、 司法机关依法决定查封的
20、房地产C、 预售房地产，未取得该项目预售许可证的D、 权属有争议的E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的答案：B,C,D,E解析：知识点 房地产广告依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。答案：对解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批 银行可要求开发公司购买（ ）。A保证保险B信用保险C工程保险D责任保险正确答案：AC假设开发法的估价前提不包括下列（）。A、业主自行开发B、自愿转让开发C、被迫转让 开发D、被迫开发
21、答案：D解析：考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。 佟二狗购买吴友才的一处房产，成交价为20万元。据悉，该房产的正常市场价格为25万元。双方以25万元为计算基础交纳了税费，则其交易与权属登记手续应（ ）。A不予办理B不必办理C正常办理D优先办理正确答案：C不动产登记范围为不动产的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产的物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权房地产估价师考试试题题库7
22、辑 第7辑 某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A33.3B12C20D60%正确答案：B答案 B容积率建筑密度建筑层数。 孙某的违法行为有（ ）。A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD某在建工程于2022年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积
23、3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2022年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用
24、上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2022年9月1日的正常购买价格。答案：解析：在建工程价格预期建成后的价格建筑费专业费（1）预期建成后的价格：办公楼的出售价格10000900090000000（元）=9000（万元）商场的年租金净收益3000120120.880%（120%）2211840（元）=221.184（万元）建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%1/（1+8%）1.58018.75372463.361110482.1149（万元）（2）建筑费300012000/1000060%1/（1+8%）0.752038.8531（万元）（3）专
25、业费2038.853110%203.88531（万元）（4）在建工程的正常价格P10482.11492038.8531203.885318239.3765（万元）有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期 B、偿债备付率 C、投资利润率 D、资产负债率 E、利息备付率答案：A,D,E解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。