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1、房地产估价师考试历年真题精选7节房地产估价师考试历年真题精选7节 第1节（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理答案：A解析：考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（）。A运营成本B装修费用C土地费用D开发成本答案：A解析：“开发一销售”模式与“开发一持有出租一出售”模式的区别为：“开发一销售”模式现金流入项
2、包括预售收入和现房销售收入，现金流出项目包括土地成本和建造成本及相关费用；“开发一持有出租一出售”模式的现金流入项包括租金收入和转售收入，现金流出项目包括土地成本、建造成本及相关费用、运营成本和转售税费。 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）正确答案：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（）。A、成本法 B、收益法 C、基准地
3、价修正法 D、假设开发法答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A、 区位B、 交通C、 环境景观D、 外部配套设施答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了
4、自2022年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？ 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：解析：1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2022年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）
5、可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。房地产估价师考试历年真题精选7节 第2节 经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建
6、筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A待开发房地产价值B管理费用C销售税费D购买待开发房地产应负担的税费答案：C解析：应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。 拆迁当事人对估价结果有异议时
7、，可以自收到估价报告之日起（ ）日内，向原估价机构书面申请复核估价。A5B7C10D15正确答案：A 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 （ ）正确答案：对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。 抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试历年真题精选7节 第3节 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，
8、达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。 ( )正确答案：答案 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?正确答案：基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 下列选项中，不计
9、入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资C公共设施维修费D保险费正确答案：A甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A
10、解析：材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试历年真题精选7节 第4节 评估某宗房开发用地2022年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折
11、算到2022年10月16日。如果预测该宗土地2022年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2022年10月16日，即在2022年10月16日的房价实际为( )万元。A2526B2241C2135D2985正确答案：C 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B贷款额度控制是选择性货币政策工具。产权未确定的房屋可以不缴纳房产税答案：错解析：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。 金融是指货币资金的融通，其融通的主
12、要对象是货币和金融资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造弁保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。（）答案：对解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支撑建筑骨架的基础被称为（ ）。A 条形基础B 独立基础C 整体式筏式基础D 箱形基础正确答案：C房地产估价师考试历年真题精选7节
13、第5节投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。A、 详细研究B、 粗略研究C、 特定项目的投资机会研究D、 建设项目的投资机会研究答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。 下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非
14、法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金正确答案：D下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的
15、影响不大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A、挂牌出让，出价最高者得 B、商业用地，只能采用挂牌出让方式 C、在挂牌期限内，竞买人最多报价三次 D、挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 E、在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交答案：A,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让，因此选项B错误。挂牌在挂牌公告规
16、定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布，因此选项D正确。竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，因此选项C错误。挂牌期限届满，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。因此选项A、E正确。下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买 B.征用的实质是强制使用 C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为 D.征用是所有权的改变，不返还 E.征收.征用都是无偿
17、的，不给予补偿答案：A,B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（）。A.中华人民共和国会计法 B.总会计师条例 C.企业会计报告条例 D.企业会计准则答案：A解析：本题考查的是我国会计法规体系。在我国，中华人民共和国会计法是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。房地产估价师考试历年真题精选7节 第6节房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。（）答案：错解析：考点:价值时点的确定。一般情况下，
18、价值时点是按照对估价对象房地产实地查勘之日作为价值时点的。但是对于房屋征收的情况，评估时点为房屋征收决定公告之日。与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（）。A.国家强制性 B.标的的自有性 C.主体的特定性 D.目的的利他性 E.权利义务的对等性答案：A,C,D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。 廉租住崩保障资金的来源有（ )A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金正确答案：ACD某房地产开发企业经过市场调研后，决定在
19、全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：B解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接投资，投资于房地产的有价证券。保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。答案：对解析：保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具
20、有与保险单同等的法律效力。房地产估价师考试历年真题精选7节 第7节 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是为了保证工程项目的顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。A.预备费 B.工程建设其他费 C.固定资产投资 D.总投资答案：A解析： 本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。预备费是为了保证工程项目的顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。监理工程师对工程进行进度控制的目的是（）。A.确保项目交付使用时间目标的实现 B.保证工程项目的质量目标的实现 C.保证合同得到全面认真地履
21、行 D.确保工程项目安全文明施工答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段）的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某农村集体经济组织人均耕地面积0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10 公顷，该耕地近3 年平均年产值为10000 元/公顷。下列关于征
22、收该耕地的表述中，不正确的是( )。A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60 万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5 人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：D解析：安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的46 倍，即人均耕地平均年产值的46 倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 年平均年产值的15 倍。(2022真题) 国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。