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1、2008年全国都会房地产市场分类研究陈诉全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886863一、 研究配景1.1 研究目的目前全国房地产市场普遍处于快速生长、日益成熟的阶段，但是对付各都会房地产市场的生长特征缺乏在全国范畴内的总体判断和比力。我们依据各都会房地产市场的多项数据指标，对全国三十五个大中城市凭据市场特征进行分类研究，以到达三个方面的目的： 为政府宏观调控决策提供办事房地产市场是明显的区域性市场，都会间情况差别较大，因此应当凭据各都会差别的具体情况制定调控
2、政策。都会房地产市场分类研究有助于为中央及各地政府提供决策依据，从而形成有针对性的政策步伐。 为都会房地产市场研究提供办事都会房地产市场的分类研究，不但有助于各都会阐发了解自身的生长状况和特性，同时也有助于各城市找到可供参照的标杆都会和比拟都会，以更准确深入地进行市场研究和趋势研判。 为企业区域投资组合提供办事对付跨区域生长的房地产企业，不但需要通过扩大投资区域来实现范围化生长，还需要通过在差别特征的都会市场间进行投资组合以低落投资风险，都会房地产市场分类研究可以为企业对投资区域的选择判断提供参考依据。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技
3、能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868641.2 研究思路以往对都会比力方面的研究往往偏重于宏观数据，对都会经济实力等方面的指标进行阐发，缺少对付全国各都会房地产市场的全面综合的比拟研究。为制止出现以上误区，本次研究接纳了本公司研发的房地产市场分类研究模型体系作为研究东西，以科学的定量和定性阐发，将众多评估指标通过模型有机的结合在一起，从而包管了研究结果越发具有科学性和客观性。我们利用全国各都会房地产市场的运行现况、生长态势、康健水平和都会实力组成都会分类体系的子系统息争释性指标层。通过聚类阐发，对全国各都会的房地产市场进行评
4、价和类别分别。1.3 研究要领都会房地产市场分类研究在科学搜集数据的底子上，接纳定性与定量结合的要领，对全国三十五个大中都会房地产市场现状及生长状况等进行综合阐发。 技能路线接纳多元统计阐发要领进行阐发。多元统计阐发包罗回归阐发、判别阐发、主身分阐发、因子阐发、聚类阐发等统计要领。由于都会房地产市场的各项指标存在内在干系，在数据上会出现一定的关联度，本次研究中接纳因子阐发法进行指标聚类，在此底子上接纳聚类阐发要领进行都会聚类。 评估要领1）以各都会20012006年统计年鉴、2007年统计公报为主要数据来源，形成原始指标数据库；2）接纳尺度化处置惩罚去除
5、差别指标的量纲，得到尺度化后的指标数据库；全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868653）对尺度化后的原始数据库运用因子阐发要领，将关联比力紧密的指标聚为一类，以综合反应房地产市场的某一方面的特征；4）在因子阐发的底子上，接纳聚类阐发要领，将市场特征相近的都会得到归类，并将对种种市场从都会实力、市场现状、生长走势和康健水平四个方面进行全面的阐发评价。1.4 研究东西2007年全国房地产开发投资额到达25280亿元，而35个大中都会的房地产开发投资总额达14191亿元，占全国总量
6、的56，在全国房地产市场上具有高度的重要性和代表性。因此我们选取35个大中都会作为研究东西，通过对都会房地产市场的数据进行分类研究，为政府决策都会研究和企业投资提供参考和发起。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886866二、 都会房地产市场分类研究模型2.1 都会房地产市场分类指标体系都会房地产分类研究指标体系共包罗四大类33个指标，从都会底子实力、房地产市场运行现状、房地产市场历史生长和房地产市场康健水平四个角度，对都会房地产市场进行全面反应。 都会底子实力指标反应都会当前的
7、范围、经济和资金实力，体现都会整体实力的指标体系，包罗： 都会范围指标都会范围实力从都会地区面积、人口数量两方面来权衡，它是都会经济生长的底子条件。 经济实力指标都会经济实力是都会经济生长和人民生活水平提高的物质底子，是反应都会经济生长的现状和目前所处的阶段的重要指标。我们设置了经济范围、经济效益、人均可支配收入三个指标。经济范围反应的是经济增长的数量，即都会的总体产出水平。它包罗以下指标：地区生产总值（GDP）、社会消费品零售总额，其中GDP是权衡经济范围时比选的一个国际通用指标，是经济竞争力最会合的体现；社会消费品零售总额用于反应商业的生长范围。经济
8、效益是经济增长质量的体现，我们设置了人均GDP作为考察指标，这是小康水平综合评价指标体系中的主要指标。城镇居民的人均可支配收入权衡的是居民的收入竞争力，表明了居民改进生活的一种能力和可能性。 资金实力指标都会资金实力是反应一个都会能否进行正常运转的重要指标，干系到都会未来经济能否正常生长。我全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886867们接纳了全社会牢固资产投资总额这一资金范围指标，全社会牢固资产投资总额是经济生长的底子，其规模的巨细直接影响了经济生长的速度、
9、效率和质量，可以反应一个都会未来经济本钱投放的能力和偏向。 都会生长指标都会的生长速度也是都会底子实力的重要组成部门。我们具体接纳了GDP 年均增长率、社会消费品零售总额年均增长率、全社会牢固资产投资年均增长率和人均可支配收入年均增长率四个指标。 市场运行现状指标反应都会房地产市场范围及市场成熟度的指标体系，主要包罗： 市场范围指标我们选择了房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房竣工面积、商品房新开工面积、商品房施工面积、土地购买面积和土地开发面积八个指标，从投资、开发、供给和成交四个方面反应都会房地产市场目前的整体范围状况。
10、8; 市场成熟度指标我们接纳商品房销售代价和土地购买均价两个指标，以反应房地产一级和二级市场的成熟度。 市场历史生长指标反应都会房地产市场历史生长速度的指标体系，主要包罗： 投资开发指标包罗房地产投资年均增长率、土地购买面积年均增长率和土地开发面积年均增长率，均接纳0107年的平均增长速度，反应都会房地产市场投资和开发范围的增长情况。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886868 市场供求指标商品房销售面积年均增长率：0107年商品房销售面
11、积的平均增长速度，反应市场需求的增长情况。商品房竣工面积年均增长率：0107年商品房竣工面积的平均增长速度，反应市场供给的增长情况。累计销售面积/累计竣工面积、累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积、累计土地开发面积/累计土地购买面积：反应该都会近六年来的土地市场的开发利用和房产市场的供求状况，是否存在较为严重的过剩。 市场代价指标房价年均增长率：0107年市场房价的平均增长速度。 市场康健水平指标反应都会房地产市场生长与宏观经济生长的协调性，体现可连续生长能力的指标体系。房地产市场生长过大的脱离宏观经济增长预示着房地产市场生长过热，未来市场存在一定的风险。房地产市场生长
12、只有与宏观经济生长步调根本一致的情况下，其增长是康健和可连续的，因此其未来生长潜力也比力大。 投资比拟指标房地产投资年均增长率与GDP年均增长率比力：房地产投资与经济总量增长相比是否过快，用以判断房地产市场是否存在过热现象。 代价比拟指标房价年均增长率与GDP年均增长率比力：判断房价上涨是否脱离宏观经济增长配景。人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比力：判断房价的增长与居民收入增长速度是否协调。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868
13、692.2 都会房地产市场分类研究步调都会房地产市场分类可分为要素处置惩罚、指标聚类和都会聚类三大步调。都会房地产市场分类研究步调指标聚类都会聚类尺度化处置惩罚聚类阐发法原始数据指标分类结果都会归类结果因子载荷表因子得分表要素处置惩罚尺度化数据因子阐发法聚类成员表全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868610 要素处置惩罚 要素模型指标 都会1 都会2 全市面积都会总人口GDP人均GDP牢固资产投资社会消费品零售总额人均可支配收入GDP 年均增长率牢固资产投
14、资年均增长率社会消费品零售总额年均增长率都会实力人均可支配收入年均增长率商品房销售面积商品房竣工面积商品房新开工面积商品房施工面积商品房销售额商品房销售均价房地产开发投资总额土地开发面积土地购买面积市场现状土地购买均价商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率房地产开发投资额年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积累计土地开发面积/累计土地购买面积土地开发面积年均增长率历史生长土地购买面积年均增长率全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮
15、编：200072 电话：5638868611房地产投资年均增长率与GDP 年均增长率比力康健水平 房价年均增长率与GDP年均增长率比力人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比力 处置惩罚要领假设有m个聚类的东西，每一个聚类东西都有n个要素组成。在聚类阐发中，常用的聚类要素的数据处置惩罚要领有如下几种。 总和尺度化 尺度差尺度化全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868612 极大值尺度化经过这种尺度化所得的新数据，各要素的极大值为1，其余各数值小于1。 极差
16、的尺度化经过这种尺度化所得的新数据，各要素的极大值为1，极小值为0，其余的数值均在0与1之间。本研究中我们接纳最常用的尺度差尺度化处置惩罚原始数据。 指标聚类本陈诉接纳因子阐发法进行指标聚类。该要领可以将有错综庞大干系的变量综合为数量较少的几个因子，以再现原始变量与因子之间的相互干系，通过降维给变量赋予明确的实际意义。 因子阐发法凭据数理统计学中的因子阐发要领，对每个指标盘算共性因子的累积孝敬率来确定权重，累积孝敬率越大，说明该指标对共性因子的作用最大，最终至少取因子特征值累计孝敬率 85%的因子。在创建因子阐发模型时，设都会评价的各个指标为： Xi （i = 1, 2,3
17、, 4., p ），将其尺度化得到( )/ i i i i x = X X S ， 其中i X 和i S 是所有指标的平均值和尺度差。各指标受到m（mp）个因子支配，同全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868613时每一个指标还受到一个特殊因子的制约，于是，尺度化变量i x 可以用因子F和特殊因子u的线形体现，如下式所示。1 1 2 2 . ( 1,2,3,., xi = ai F + ai F + + aimFm + ui i = p) （1）将此模型进行因子轴的旋转，以求得
18、大众因子的命名息争释。设从大众因子F旋转到大众因子G，则可以得到：1 1 2 2 . ( 1, 2,3,., ) i i i im m i x = b G + b G + + b G + u i = p （2）其中， ij b 称为因子载荷。通过比力各个指标在每个大众因子上因子载荷的巨细，对指标进行聚类。因子载荷表：因子1 因子2 因子3 指标1指标2将公因子体现为指标的线形组合，就可以从指标的观察值预计各个公因子的值，此值被称为因子得分，即：1 1 2 2 . ( 1, 2,3. ) j j j pj p G = x + x + + x j = m（3）此式被称为因子得分函数，由此盘算出因子
19、得分。因子得分表：因子1 因子2 因子3 都会1都会2都会在因子上的得分指标在因子上的载荷全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868614 指标聚类结果都会分类研究接纳33个指标，对指标要素尺度化后进行因子阐发，并选取占累计孝敬率86.22%的前8个特征值创建因子载荷矩阵，从而将33个指标进行分类。我们凭据种种指标的具体特征归纳如下：指标类型 具体指标都会经济与房产市场范围房地产开发投资总额商品房销售面积商品房销售额商品房竣工面积商品房施工面积商品房新开工面积
20、都会总人口GDP社会消费品零售总额牢固资产投资土地市场范围土地开发面积土地购买面积全市面积都会经济增长GDP 年均增长率社会消费品零售总额年均增长率房地产市场范围增长商品房销售面积年均增长率房地产开发投资额年均增长率房地产投资年均增长率与GDP 年均增长率比较土地购买面积年均增长率土地开发面积年均增长率牢固资产投资年均增长率都会经济与房地产代价水平商品房销售均价土地购买均价人均GDP人均可支配收入房地产代价增长商品房销售均价年均增长率房价年均增长率与GDP 年均增长率比力居民收入水平增长与房价增长人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比力人均可支配收入年均增长率房地产开发与去化速度累计土地开
21、发面积/累计土地购买面积商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868615 都会聚类聚类阐发又称群阐发，它是研究（样片或指标）分类问题的一种多元统计要领，类即相似元素的聚集。本陈诉也接纳这一要领进行都会聚类。 聚类要领由于类与类之间的距离有种种百般的界说。例如可以界说类与类之间的距离为两类之间最近样品的距离，也可以界说为两类重心之间的距离等。类与类之间用差别的要
22、领界说距离就又产生了差别的聚类要领。常用的聚类要领分为八种：最短距离法，最远距离法、中线法、重心法、组平均法、距离平方和法、可变数平均法，可变法。尽管聚类阐发要领许多，但归类的步调根本上是一样的，都是两样品之间距离最短即特征差别最小、性质最相近的归为一类。 距离盘算距离是事物之间差别性的测度，差别性越大，则相似性越小，所以距离是聚类阐发的依据和底子。 绝对值距离 欧氏距离全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868616 明科夫斯基距离 切比雪夫距离当明科夫斯基距离时，有选择差别的
23、距离，聚类结果会有所差别。在都会分类研究中接纳几种距离进行盘算、比拟，选择较为符合的距离进行聚类。 聚类要领最短距离聚类法具有空间压缩性，而最远距离聚类法具有空间扩张性。最短距离为 dAB=da1b1，最远距离为 dAB=dap2。最短距离聚类法和最远距离聚类法关于类之间的距离盘算可以用统一的式子体现：全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868617当= -1/2时，就是最短距离聚类法盘算类间距离的公式；当=1/2时，就是最远距离聚类法盘算类间距离的公式。聚类的要领另有：八种差别
24、聚类要领盘算类间距离统一表达式：都会分类研究在因子阐发的底子上，接纳中线法盘算类间的距离，并据此对都会进行归类。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686182.3 都会房地产市场分类结论凭据因子阐发和聚类阐发对35个大中都会房地产市场生长状况定量阐发结果，并结合各都会的具体情况，我们将其分成六种类型，并对种种市场特征进行阐发归纳如下：全国35个大中都会房地产市场分类表市场类型 市场特征 典范都会成熟型市场 经济发达，增长稳定，收入水平高；
25、; 房地产市场范围大，房价高； 市场范围增速低于平均水平，房价增速较大；上海、北京大型快速生长市场 区域经济中心，消费能力和收入水平较高； 房地产市场范围大，房价处于中等水平，供求较为平衡； 房价增速较快；天津、成都、重庆活泼型市场 经济发达、增长稳定，经济效益和收入水平高，消费能力强； 房地产市场范围中等，房价水平处于全国前列； 市场范围扩张速度慢于全国平均水平，供求较为平衡；广州、深圳中型快速生长市场 都会经济范围处于中上游水平，经
26、济效益和收入水平较高； 市场范围中等，房价水平较高； 市场范围和房价增速快，整体供求状况较为平衡；杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、武汉、长沙、青岛、南京、大连中型稳健生长市场 都会经济实力和收入水平处于中下游水平，经济活泼程度不强； 房产市场范围普遍较小，但吸纳能力强，房价处于中低水平； 房价增速慢于全国平均水平，且低于 GDP 和人均收入增速；石家庄、哈尔滨、济南、郑州、贵阳、昆明、西安、南宁、沈阳、长春低级起步市场 都会经济实力较弱，收入水平低；
27、房地产市场范围小，代价低； 市场存在一定的供过于求，范围和房价增速处于平均水平，房地产市场处于起步阶段；太原、海口、兰州、西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868619三、 都会房地产市场分类研究凭据都会房地产市场分类结论，我们发明，全国三十五个大中都会可以凭据其都会及房地产市场范围化分为三个档次：大型、中型和小型市场。大型房地产市场的年度房地产开发投资额到达500亿元以上，商品房竣工面积和销售面积分别到达1000万和1500万
28、平方米以上，凭据其生长阶段及特征，又可分为成熟型市场和生长中市场，前者的市场体现为范围大、房价高、生长稳，其代表都会是上海和北京；后者的代表都会是天津、成都和重庆，特点为范围大、扩张快、房价上升迅速；中型房地产市场的开发投资额根本都在150-500亿元以内，商品房销售面积在300-1500万平方米以内，凭据其生长阶段及特征，可以分为活泼型、快速生长型和稳健生长型三类。活泼型的典范都会是广州和深圳，体现为房价高、活力强，但稳定性不敷；快速生长型都会商品房销售面积和代价的平均增速分别到达28%和16%，生长速度较快，典范都会为合肥和南昌；稳健生长型都会的商品房销售面积增长快，但房价增速相对偏慢，平
29、均增速不敷10%，典范都会为西安和昆明；小型市场的房地产开发投资额在150亿元以内，商品房销售面积和销售代价根本在300万平方米和3000元/平方米以下，目前仅有一类，即低级起步市场，该类都会市场范围小、房价低，生长速度较快但起伏大，供过于求现象比力普遍，市场需求尚待引发和释放，其典范都会为呼和浩特和海口。全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686203.1 成熟型市场成熟型市场的典范都会是上海和北京，其配合特征是：都会及房地产市场范围大，社会经济发达，居民收入及房价水平高，增
30、速不高，生长稳定。 都会底子实力阐发上海和北京人口范围庞大，经济实力雄厚，消费力强劲，无论是GDP总量照旧牢固资产投资范围，或者全社会消费品零售总额均名列全国前两位，人均可支配收入也分列第2和第5位，但由于基数较大，增速相对平缓稳定。强大的经济实力和较高的收入水平是上海和北京房地产市场连续稳定生长的坚固底子。上海都会面积较小，但人口范围仅次于重庆，在全国35个大中都会中居于次席；经济实力优势突出，GDP、牢固资产投资额和社会消费品零售总额等均名列首位，人均可支配收入位于第2位，但主要经济指标的增长速度低于平均水平。北京都会面积较大，人口范围略小于上海，在35个大中都会中位居第3；GDP、牢固资
31、产投资额和社会消费品零售总额仅次于上海居第2位，人均可支配收入排名第五，除人均收入外，其他三项经济指标的增长率也均低于平均水平。 市场运行现状阐发上海和北京两都会由于人口总量大，经济实力强，房地产开发投资总额、商品房竣工面积和销售面积，以及商品房销售均价等指标均位居全国前列，市场生长相当成熟。都会实力都会名称 全市面积（平方公里）都会人口（万人）GDP（亿元）牢固资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）上海 6341 1378.9 12001.2 4458.6 3847.8 23623北京 16411 1213.3 9006.2 3966.6 3800.2 21989全
32、国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686212007年上海房地产开发投资范围仅次于北京，位居全国第2；商品房竣工和销售面积则高居全国之首，出现出供需两旺的局面；商品房销售代价在深圳和北京之后，排名第3。北京房地产市场范围大，2007年房地产开发投资额居全国首位；商品房竣工和销售面积则分列第2和第4位；商品房销售均价仅次于深圳，位居全国第2。 市场历史生长阐发上海和北京的房地产市场成熟度较高，市场范围大，价位高，生长速度相对稳定，除销售均价外，开发投资额、商品房竣工及销售面积等其
33、他指标的增长速度都低于平均水平，尤其是土地购买面积成负增长，土地资源出现稀缺局面。2002至07年上海房地产开发投资和销售面积增速仅为13.4%和13.8%，在35个大中都会中排名倒数第5，尤其是05、06年，受宏观调控影响，增速明显放缓。但在巨大刚性需求的支撑下，07年商品房销售面积大幅回升，整体供求干系趋于平衡，销售代价也在较高水平上保持了13.89%的年均增长率，在全国35个大中型都会中居第13位。北京房地产开发投资和商品房销售面积年均增速分别为17.1%和12.74%，均位于全国35个大中都会倒市场现状都会名称 房地产开发投资总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方
34、米）商品房销售均价（元/平方米）上海 1307.5 3695.0 3380.1 8361北京 1995.8 2176.6 2891.7 11553历史生长都会名称 房地产开发投资额年均增长率商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积土地购买面积年均增长率上海 13.40% 13.80% 13.89% 13.51% 1.06 -13.01%北京 17.10% 12.74% 16.01% 14.59% 0.87 -9.72%全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延
35、140 号邮编：200072 电话：5638868622数10名之列；但尽管市场供求增速放缓，整体出现出供略大于求的形势，商品房销售代价增速仍然到达16.01%，列第10位。 市场康健水平阐发从2002到05年初，京沪两地房地产市场快速生长，供需两旺，投资投机客大量涌入，房价大幅攀升；2005年5月起，中央出台多项房地产调控步伐，随着06、07年调控政策进一步深化细化，房地产市场在回调中逐步回归理性、康健的轨道。2002至07年上海房地产投资与GDP的平均增速根本一致，从具体历程来看，以05年为分界出现先快后慢的格式，表明受宏观调控影响，一度出现的房地产投资过热现象被有效停止，市场生长趋于平稳
36、，与此同时，房价增速略快于GDP和人均可支配收入的增长，体现出强劲经济实力对房价的充实支撑以及购房者对房价水平的认可，市场生长出现较强的康健性和可连续性。北京房地产投资和房价的平均增速均略微高于GDP和人均收入的增长速度。近几年北京房地产投资额稳步增加，代价节节攀升，这既与北京的海内国际职位相符，同时也得益于08年北京奥运会，为开发商和消费者带来了良好的心理预期，推动房地产市场稳定、连续生长。从久远来看，房地产投资和房价的平均增速均与GDP和人均收入增速之间的差距将会有所缩小。康健水平都会名称 房地产投资年均增长率/GDP 年均增长率房价年均增长率/GDP 年均增长率人均可支配收入年均增长率/
37、房价年均增长率上海北京全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686233.2 大型生长市场大型生长市场的典范都会是天津和重庆，其配合特征是区域经济中心，消费能力和收入水平较高；房地产市场范围大，供求较为平衡，房价处于中等水平，增速较快；市场康健生长，没有出现过热局面。 都会底子实力阐发天津、重庆和成都的GDP、牢固资产投资和社会消费品零售总额等经济总量指标均位于全国前列，经济生长势头强劲，牢固资产投资对经济的拉行动用明显大于消费拉动，居民生活水平稳步提高。在国度“十一五”计划中，
38、天津滨海新区的开发开放与特区建立被写入了率先生长的国度战略，天津第一次被定位为北方经济中心。随着都会的快速生长，2007年天津GDP和牢固资产投资在全国35个大中都会中均位居第5，社会消费品零售总额排名第6，经济总量已经相当可观；但人均可支配收入排在第13位，处于中等水平，经济生长与收入提升尚不完全同步。2007年重庆和成都设立全国统筹城乡综合配套革新试验区，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个“新特区”。重庆都会面积和人口范围大，在35个大中都会中位居首位；GDP和牢固资产投资分别位居第5和第3位，成都GDP和牢固资产投资则分列第10和第4位。重庆和成都市政府加大牢固资产投资力度，对经
39、济增长的拉行动用明显；人均收入水平尚未跟上经济总量的生长水平，但其增速快于平均水平，提升空间较大。都会实力都会名称 全市面积（平方公里）都会人口（万人）GDP（亿元）牢固资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）天津 11920 956.0 5018.3 2388.6 1603.7 16357成都 12390 1112.3 3324.4 2394.7 1357.2 14849重庆 82400 3219.7 4111.8 3161.5 1161.2 13715全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140
40、号邮编：200072 电话：5638868624 市场运行现状阐发天津、重庆和成都两地房地产市场范围较大，房地产开发投资总额、商品房竣工和销售面积在35个城市中均居于前8名，但商品房销售代价水平不高。天津房地产开发投资范围小于重庆，在35个都会中排名第8位，房地产市场供需两旺，商品房竣工和销售面分列第4、5名，商品房均价则高于重庆，排名第8。2007年重庆房地产市场在“新特区”的利好刺激下快速生长，房地产开发投资总额和商品房竣工面积排名第4，商品房销售面积更是仅次于上海，位于全国第2，其人口和计划优势明显动员了房地产市场的繁荣。但由于都会面积大，生长不均衡，商品房均价相对较低，有较大的增长空间
41、。成都的都会和房地产市场范围也较大，2007年成都房地产开发投资总额和商品房销售面积在全国列居第3位，商品房竣工面积列第6位，市场供求旺盛。 市场历史生长阐发从三都会房地产市场的生长走势来看，在基数较大的情况下，房地产投资额、销售面积、销售代价等指标均保持了快速增长，增速靠近大概快于平均水平，市场供求根本平衡。市场现状都会名称 房地产开发投资总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米）天津 505.3 1552.3 1723.9 5794成都 909.9 2243.3 1061.9 4267重庆 849.9 3552.9 2253.1 2723历
42、史生长都会名称 房地产开发投资额年均增长率商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积土地购买面积年均增长率天津 21.10% 21.35% 16.49% 14.97% 1.00 14.87%全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868625自04年起，天津和成都房地产市场进入快速增长阶段，一方面投资力度加大，市场供给富足，另一方面社会经济和收入水平的连续提升也使市场需求得到释放，商品房销售均价也因此直线攀升，年均增
43、长率到达15%以上，体现出强劲的生长势头。重庆成为直辖市极大促进了本地经济生长，新特区的创建更是促发了07年重庆房地产市场的“井喷”，从历年走势来看，重庆鼎力大举增强房地产投资，自02年起年度增幅根本都凌驾了20%，商品房市场也体现活跃，05年和07年商品房销售面积年度增幅均凌驾了50%。商品房销售代价也保持了连续增长的走势，但增幅相对小于天津，这与成为直辖市后化入重庆统领的部门郊县生长水平不高，生活水平相对较低，因而拉低了整个市场均价也有一定干系。 市场康健水平阐发从天津、成都和重庆相关指标的比拟来看，整体市场出现较为康健的生长态势。房地产开发投资额的年均增速明显快于GDP的增长速度，房地产
44、成为拉动都会经济生长的重要动力；两都会的房价增速与GDP和人均收入增速相比体现各异，但根本上都快于35个大中都会的平均水平。天津房地产投资年均增长稍快GDP的增长，但低于35都会的平均水平，这表明在全国各地房地产市场快速生长的整体形势下，天津仍然保持了相对康健稳定的走势；房价增速则快于GDP和人均可支配收入，成都 33.12% 24.25% 15.23% 3.92% 1.39 2.28%重庆 27.76% 31.43% 11.38% 20.24% 1.11 15.50%康健水平都会名称 房地产投资年均增长率/GDP 年均增长率房价年均增长率/GDP 年均增长率人均可支配收入年均增长率/房价年均
45、增长率天津成都重庆全国都会房地产市场分类研究陈诉2008 克而瑞信息技能有限公司版权所 克而瑞信息技能有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868626体现了市场良好的心理预期。成都和重庆房地产投资年增长率是GDP增速的两倍以上，都会生长前景被普遍看好，投资力度连续加大，促进了房地产市场的快速生长，但也在一定水平上存在投资过热的风险，需要加以适当控制和引导。房价年均增长率与GDP和人均收入的增速根本持平，说明消费者购房行为相对理性，房价增长与宏观经济和收入增长较为协调。3.3 活泼型市场中型活泼市场的典范都会是广州和深圳，其配合特征是经济发达、增长稳定，收入水平高
46、，消费能力强；房地产市场范围中等，房价水平处于全国前列。 都会底子实力阐发广州和深圳作为沿海开放都会，在国度政策倾斜下率先繁荣起来，都会经济实力强，经济总量和经济效益在全国均处于领先职位。广州全市面积和人口范围处于中等水平，而深圳的都会范围则相对较小，但两个都会的经济实力却均位于全国前列。2007年广州和深圳的GDP总量仅次于上海和北京，在35个都会中分列第3、4位，社会消费品零售总额则分列第4、5位，人均可支配收入方面，深圳凌驾了上海、北京等都会，名列首位，广州则排名第3。都会实力都会名称 全市面积（平方公里）都会人口（万人）GDP（亿元）牢固资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）广州 7434 770.7 7050.8 1863.3 259