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1、20088年全国国城市房房地产市市场分类类研究报报告全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：56338866863一、研究究背景1.1 研究目目的目前全国国房地产产市场普普遍处于于快速发发展、日日益成熟熟的阶段段，但是是对于各各城市房房地产市市场的发发展特征征缺乏在全国国范围内内的总体体判断和和比较。我我们依据据各城市市房地产产市场的的多项数数据指标标，对全全国三十十五个大大中城市按照市市场特征征进行分分类研究究，以达达到三个个方面的的目的：⣷
2、08; 为为政府宏宏观调控控决策提提供服务务房地产市市场是明明显的区区域性市市场，城城市间情情况差别别较大，因因此应当当根据各各城市不不同的具具体情况况制定调调控政策。城城市房地地产市场场分类研研究有助助于为中中央及各各地政府府提供决决策依据据，从而而形成有有针对性性的政策策措施。 为为城市房房地产市市场研究究提供服服务城市房地地产市场场的分类类研究，不不仅有助助于各城城市分析析了解自自身的发发展状况况和特性性，同时时也有助助于各城城市找到可可供参照照的标杆杆城市和和对比城城市，以以更准确确深入地地进行市市场研究究和趋势势研判。 为为企业区区域投资资组合
3、提提供服务务对于跨区区域发展展的房地地产企业业，不仅仅需要通通过扩大大投资区区域来实实现规模模化发展展，还需需要通过过在不同同特征的城市市市场间间进行投投资组合合以降低低投资风风险，城城市房地地产市场场分类研研究可以以为企业业对投资资区域的的选择判判断提供参参考依据据。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668641.2 研究思思路以往对城城市比较较方面的的研究往往往偏重重于宏观观数据，对对城市经经济实力力等方面面的指标标进行分分析，缺缺少
4、对于于全国各城城市房地地产市场场的全面面综合的的对比研研究。为避免出出现以上上误区，本本次研究究采用了了本公司司研发的的房地产产市场分分类研究究模型体体系作为为研究工工具，以以科学的定定量和定定性分析析，将众众多评估估指标通通过模型型有机的的结合在在一起，从从而保证证了研究究结果更更加具有有科学性和客观观性。我们利用用全国各各城市房房地产市市场的运运行现况况、发展展态势、健健康程度度和城市市实力组组成城市市分类体体系的子子系统和解解释性指指标层。通通过聚类类分析，对对全国各各城市的的房地产产市场进进行评价价和类别别划分。1.3 研究方方法城市房地地产市场场分类研研究在科科学搜集集数据的的基础上
5、上，采用用定性与与定量结结合的方方法，对对全国三三十五个个大中城市房房地产市市场现状状及发展展状况等等进行综综合分析析。 技技术路线线采用多元元统计分分析方法法进行分分析。多多元统计计分析包包括回归归分析、判判别分析析、主成成分分析析、因子子分析、聚类分析析等统计计方法。由于城市市房地产产市场的的各项指指标存在在内在关关系，在在数据上上会呈现现一定的的关联度度，本次次研究中中采用因因子分析法进进行指标标聚类，在在此基础础上采用用聚类分分析方法法进行城城市聚类类。 评评估方法法1）以各各城市22001120006年年统计年年鉴、220077年统计计公报为为
6、主要数数据来源源，形成成原始指指标数据据库；2）采用用标准化化处理去去除不同同指标的的量纲，得得到标准准化后的的指标数数据库；全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668653）对标标准化后后的原始始数据库库运用因因子分析析方法，将将关联比比较紧密密的指标标聚为一一类，以以综合反反映房地地产市场的的某一方方面的特特征；4）在因因子分析析的基础础上，采采用聚类类分析方方法，将将市场特特征相近近的城市市得到归归类，并并将对各各类市场场从城市实力力
7、、市场场现状、发发展走势势和健康康程度四四个方面面进行全全面的分分析评价价。1.4 研究对对象20077年全国国房地产产开发投投资额达达到2552800亿元，而而35个大大中城市市的房地地产开发发投资总总额达1141991亿元元，占全国总总量的556，在在全国房房地产市市场上具具有高度度的重要要性和代代表性。因因此我们们选取335个大大中城市市作为研研究对象，通通过对城城市房地地产市场场的数据据进行分分类研究究，为政政府决策策城市研研究和企企业投资资提供参参考和建建议。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸
8、闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：56338866866二、城市市房地产产市场分分类研究究模型2.1 城市房房地产市市场分类类指标体体系城市房地地产分类类研究指指标体系系共包括括四大类类33个指指标，从从城市基基础实力力、房地地产市场场运行现现状、房房地产市场历历史发展展和房地地产市场场健康程程度四个个角度，对对城市房房地产市市场进行行全面反反映。2.1.1城市市基础实实力指标标反映城市市当前的的规模、经经济和资资金实力力，体现现城市整整体实力力的指标标体系，包包括： 城城市规模模指标城市规模模实力从从城市地地域面积积、人口口数量两两方面来来衡量，它它是
9、城市市经济发发展的基基础条件件。 经经济实力力指标城市经济济实力是是城市经经济发展展和人民民生活水水平提高高的物质质基础，是是反映城城市经济济发展的的现状和和目前所所处的阶段段的重要要指标。我我们设置置了经济济规模、经经济效益益、人均均可支配配收入三三个指标标。经济规模模反映的的是经济济增长的的数量，即即城市的的总体产产出水平平。它包包括以下下指标：地区生生产总值值（GDDP）、社会消费费品零售售总额，其其中GDDP是衡衡量经济济规模时时比选的的一个国国际通用用指标，是是经济竞竞争力最最集中的的体现；社会消费费品零售售总额用用于反映映商业的的发展规规模。经济效益益是经济济增
10、长质质量的体体现，我我们设置置了人均均GDPP作为考考察指标标，这是是小康水水平综合合评价指指标体系中的主主要指标标。城镇居民民的人均均可支配配收入衡衡量的是是居民的的收入竞竞争力，表表明了居居民改善善生活的的一种能能力和可可能性。 资资金实力力指标城市资金金实力是是反映一一个城市市能否进进行正常常运转的的重要指指标，关关系到城城市未来来经济能能否正常常发展。我我全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：56338866867们采用了了全
11、社会会固定资资产投资资总额这这一资金金规模指指标，全全社会固固定资产产投资总总额是经经济发展展的基础础，其规规模的大小小直接影影响了经经济发展展的速度度、效率率和质量量，可以以反映一一个城市市未来经经济成本本投放的的能力和和方向。 城城市发展展指标城市的发发展速度度也是城城市基础础实力的的重要组组成部分分。我们们具体采采用了GGDP 年均增增长率、社社会消费费品零售总额额年均增增长率、全全社会固固定资产产投资年年均增长长率和人人均可支支配收入入年均增增长率四四个指标标。2.1.2市场场运行现现状指标标反映城市市房地产产市场规规模及市市场成熟熟度的指指标体系系，主要要包括：&
12、#1048708; 市市场规模模指标我们选择择了房地地产投资资额、商商品房销销售面积积、商品品房销售售额、商商品房竣竣工面积积、商品品房新开开工面积积、商品房施施工面积积、土地地购置面面积和土土地开发发面积八八个指标标，从投投资、开开发、供供应和成成交四个个方面反反映城市市房地产市市场目前前的整体体规模状状况。 市市场成熟熟度指标标我们采用用商品房房销售价价格和土土地购置置均价两两个指标标，以反反映房地地产一级级和二级级市场的的成熟度度。2.1.3市场场历史发发展指标标反映城市市房地产产市场历历史发展展速度的的指标体体系，主主要包括括： 投投资开发发指标
13、包括房地地产投资资年均增增长率、土土地购置置面积年年均增长长率和土土地开发发面积年年均增长长率，均均采用001007年的平均增增长速度度，反映映城市房房地产市市场投资资和开发发规模的的增长情情况。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：56338866868 市市场供求求指标商品房销销售面积积年均增增长率：0107年年商品房房销售面面积的平平均增长长速度，反反映市场场需求的的增长情情况。商品房竣竣工面积积年均增增长率：0107年年商品房
14、房竣工面面积的平平均增长长速度，反反映市场场供应的的增长情情况。累计销售售面积/累计竣竣工面积积、累计计商品房房销售面面积/累计商商品房新新开工面面积、累累计土地地开发面面积/累计土地购置置面积：反映该该城市近近六年来来的土地地市场的的开发利利用和房房产市场场的供求求状况，是是否存在在较为严严重的过剩。 市市场价格格指标房价年均均增长率率：011077年市场场房价的的平均增增长速度度。2.1.4市场场健康程程度指标标反映城市市房地产产市场发发展与宏宏观经济济发展的的协调性性，体现现可持续续发展能能力的指指标体系系。房房地产市市场发展过大大的脱离离宏观经经济增长长预示着着房地
15、产产市场发发展过热热，未来来市场存存在一定定的风险险。房地地产市场场发展只只有与宏观观经济发发展步伐伐基本一一致的情情况下，其其增长是是健康和和可持续续的，因因此其未未来发展展潜力也也比较大大。 投投资对比比指标房地产投投资年均均增长率率与GDDP年均均增长率率比较：房地产产投资与与经济总总量增长长相比是是否过快快，用以以判断房地产市市场是否否存在过过热现象象。 价价格对比比指标房价年均均增长率率与GDDP年均均增长率率比较：判断房房价上涨涨是否脱脱离宏观观经济增增长背景景。人均可支支配收入入年均增增长率与与房价年年均增长长率比较较：判断断房价的的增长与
16、与居民收收入增长长速度是是否协调调。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668692.2 城市房房地产市市场分类类研究步步骤城市房地地产市场场分类可可分为要要素处理理、指标标聚类和和城市聚聚类三大大步骤。城市房地地产市场场分类研研究步骤骤指标聚类类城市聚类类标准化处处理聚类分析析法原始数据据指标分类类结果城市归类类结果因子载荷表因子得分表要素处理理标准化数数据因子分析析法聚类成员表全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信
17、信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886686102.2.1要素素处理 要要素模型型指标城市市1 城市市2 全市面积积城市总人人口GDP人均GDDP固定资产产投资社会消费费品零售售总额人均可支支配收入入GDP 年均增增长率固定资产产投资年年均增长长率社会消费费品零售售总额年年均增长长率城市实力力人均可支支配收入入年均增增长率商品房销销售面积积商品房竣竣工面积积商品房新新开工面面积商品房施施工面积积商品房销销售额商品房销销售均价价房地产开开发投资资总额土地开发发面积土地购置置面积市场
18、现状状土地购置置均价商品房销销售面积积年均增增长率商品房销销售均价价年均增增长率房地产开开发投资资额年均均增长率率商品房竣竣工面积积年均增增长率累计商品品房销售售面积/累计商商品房竣竣工面积积累计商品品房销售售面积/累计商商品房新新开工面面积累计土地地开发面面积/累计土土地购置置面积土地开发发面积年年均增长长率历史发展展土地购置置面积年年均增长长率全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668611房地产投投资年均均增长率率与GDDP 年年均增
19、长长率比较较健康程度度房价年年均增长长率与GGDP年年均增长长率比较较人均可支支配收入入年均增增长率与与房价年年均增长长率比较较 处处理方法法假设有mm个聚类类的对象象，每一一个聚类类对象都都有n个要素素构成。在在聚类分分析中，常常用的聚聚类要素素的数据据处理方法法有如下下几种。总和标标准化标准差差标准化化全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668612极大值值标准化化经过这种种标准化化所得的的新数据据，各要要素的极极大
20、值为为1，其余余各数值值小于11。极差的的标准化化经过这种种标准化化所得的的新数据据，各要要素的极极大值为为1，极小小值为00，其余余的数值值均在00与1之间。本研究中中我们采采用最常常用的标标准差标标准化处处理原始始数据。2.2.2指标标聚类本报告采采用因子子分析法法进行指指标聚类类。该方方法可以以将有错错综复杂杂关系的的变量综综合为数数量较少少的几个个因子，以再再现原始始变量与与因子之之间的相相互关系系，通过过降维给给变量赋赋予明确确的实际际意义。 因因子分析析法根据数理理统计学学中的因因子分析析方法，对对每个指指标计算算共性因因子的累累积贡献献率来确确定权重重，累积积
21、贡献率率越大，说说明该指指标对共共性因子子的作用用最大，最最终至少少取因子子特征值值累计贡贡献率 855%的因因子。在建立因因子分析析模型时时，设城城市评价价的各个个指标为为： XXi （i = 1, 2,3, 4., p ），将将其标准准化得到到( )/ i i ii i x = X XX S ，其中i X 和和i SS 是所所有指标标的平均均值和标标准差。各各指标受受到m（mpp）个因因子支配配，同全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886
22、68613时每一个个指标还还受到一一个特殊殊因子的的制约，于于是，标标准化变变量i x 可可以用因因子F和特殊殊因子uu的线形形表示，如如下式所示示。1 1 2 22 . ( 1,2,33,., xi = aai FF + ai F + + aimmFm + uui ii = p) （1）将此模型型进行因因子轴的的旋转，以以求得公公共因子子的命名名和解释释。设从从公共因因子F旋转到到公共因因子G，则可可以得到：1 1 2 22 . ( 1, 2,3,., ) i ii i im m ii x = bb G + bb G + + b G + u i = p （2）其中， ij b 称称为因子子载
23、荷。通通过比较较各个指指标在每每个公共共因子上上因子载载荷的大大小，对对指标进进行聚类类。因子载荷荷表：因子1 因子2 因子3 指标1指标2将公因子子表示为为指标的的线形组组合，就就可以从从指标的的观测值值估计各各个公因因子的值值，此值值被称为为因子得得分，即：1 1 2 22 . ( 11, 22,3. ) jj j j ppj pp G = x + x + + x jj = m（3）此式被称称为因子子得分函函数，由由此计算算出因子子得分。因子得分分表：因子1 因子2 因子3 城市1城市2城市在因因子上的的得分指标在因因子上的的载荷全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信
24、信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668614 指指标聚类类结果城市分类类研究采采用333个指标标，对指指标要素素标准化化后进行行因子分分析，并并选取占占累计贡贡献率886.222%的的前8个特征值值建立因因子载荷荷矩阵，从从而将333个指指标进行行分类。我我们根据据各类指指标的具具体特征征归纳如如下：指标类型型具体指指标城市经济济与房产产市场规模房地产开开发投资资总额商品房销销售面积积商品房销销售额商品房竣竣工面积积商品房施施工面积积商品房新新开工面面积城市总人人口GDP社会
25、消费费品零售售总额固定资产产投资土地市场场规模土地开发发面积土地购置置面积全市面积积城市经济济增长GDP 年均增增长率社会消费费品零售售总额年年均增长长率房地产市市场规模模增长商品房销销售面积积年均增增长率房地产开开发投资资额年均均增长率率房地产投投资年均均增长率率与GDDP 年年均增长长率比较土地购置置面积年年均增长长率土地开发发面积年年均增长长率固定资产产投资年年均增长长率城市经济济与房地地产价格水平平商品房销销售均价价土地购置置均价人均GDDP人均可支支配收入入房地产价价格增长长商品房销销售均价价年均增增长率房价年均均增长率率与GDDP 年年均增长长率比较较居民收入入水平增增长与房价增增
26、长人均可支支配收入入年均增增长率与与房价年年均增长长率比较人均可支支配收入入年均增增长率房地产开开发与去去化速度累计土地地开发面面积/累计土土地购置置面积商品房竣竣工面积积年均增增长率累计商品品房销售售面积/累计商商品房新新开工面面积累计商品品房销售售面积/累计商商品房竣竣工面积积全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886686152.2.3城市市聚类聚类分析析又称群群分析，它它是研究究（样片片或指标标）分类类问题的的一种多多元统计计方法，类类
27、即相似似元素的的集合。本报告也也采用这这一方法法进行城城市聚类类。 聚聚类方法法由于类与与类之间间的距离离有各种种各样的的定义。例例如可以以定义类类与类之之间的距距离为两两类之间间最近样样品的距距离，也可可以定义义为两类类重心之之间的距距离等。类类与类之之间用不不同的方方法定义义距离就就又产生生了不同同的聚类类方法。常用的聚聚类方法法分为八八种：最最短距离离法，最最远距离离法、中中线法、重重心法、组组平均法法、距离离平方和和法、可可变数平均法法，可变变法。尽管聚类类分析方方法很多多，但归归类的步步骤基本本上是一一样的，都都是两样样品之间间距离最最短即特特征差别别最小、性质最
28、相相近的归归为一类类。距离计算算距离是事事物之间间差异性性的测度度，差异异性越大大，则相相似性越越小，所所以距离离是聚类类分析的的依据和和基础。绝对值值距离欧氏距距离全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668616明科夫夫斯基距距离切比雪雪夫距离离当明科夫夫斯基距距离时，有有选择不同同的距离离，聚类类结果会会有所差差异。在在城市分分类研究究中采用用几种距距离进行行计算、对对比，选选择较为为合适的距距离进行行聚类。聚类方法法最短距离离聚类法法
29、具有空空间压缩缩性，而而最远距距离聚类类法具有有空间扩扩张性。最最短距离离为 ddAB=da11b1，最最远距离离为 dAAB=ddap22。最短距离离聚类法法和最远远距离聚聚类法关关于类之之间的距距离计算算可以用用统一的的式子表表示：全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668617当= -1/22时，就就是最短短距离聚聚类法计计算类间间距离的的公式；当=11/2时时，就是是最远距距离聚类类法计算算类间距离的的公式。聚类的方方法还有有：八种
30、不同同聚类方方法计算算类间距距离统一一表达式式：城市分类类研究在在因子分分析的基基础上，采采用中线线法计算算类间的的距离，并并据此对对城市进进行归类类。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886686182.3 城市房房地产市市场分类类结论根据因子子分析和和聚类分分析对335个大大中城市市房地产产市场发发展状况况定量分分析结果果，并结结合各城城市的具具体情况，我们们将其分分成六种种类型，并并对各类类市场特特征进行行分析归归纳如下下：全国355个
31、大中中城市房房地产市市场分类类表市场类型型市场特特征典型型城市成熟型市市场 经经济发达达，增长长稳定，收收入水平平高； 房房地产市市场规模模大，房房价高； 市市场规模模增速低低于平均均水平，房房价增速速较大；上海、北北京大型快速速发展市场 区区域经济济中心，消消费能力力和收入入水平较较高； 房房地产市市场规模模大，房房价处于于中等水水平，供供求较为为平衡； 房房价增速速较快；天津、成成都、重重庆活跃型市市场 经经济发达达、增长长稳定，经经济效益益和收入入水
32、平高高，消费费能力强； 房房地产市市场规模模中等，房房价水平平处于全全国前列列； 市市场规模模扩张速速度慢于于全国平平均水平平，供求求较为平平衡；广州、深深圳中型快速速发展市场 城城市经济济规模处处于中上上游水平平，经济济效益和和收入水水平较高； 市市场规模模中等，房房价水平平较高； 市市场规模模和房价价增速快快，整体体供求状状况较为为平衡；杭州、宁宁波、合合肥、福福州、厦门、南南昌、武武汉、长长沙、青岛、南南京、大大连中型稳健健发展市场 城城市经济济实力和和收入水水平处于于
33、中下游游水平，经经济活跃跃程度不强； 房房产市场场规模普普遍较小小，但吸吸纳能力力强，房房价处于于中低水平； 房房价增速速慢于全全国平均均水平，且且低于 GDPP 和人人均收入入增速；石家庄、哈哈尔滨、济济南、郑郑州、贵阳阳、昆明明、西安安、南宁、沈阳阳、长春春初级起步步市场 城城市经济济实力较较弱，收收入水平平低； 房房地产市市场规模模小，价价格低； 市市场存在在一定的的供过于于求，规规模和房房价增速速处于平平均水平，房地地产市场场处于起起步阶段段；太原、海海口、兰兰州、西西宁、银川、呼呼和浩
34、特特、乌鲁鲁木齐全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668619三、城市市房地产产市场分分类研究究根据城市市房地产产市场分分类结论论，我们们发现，全全国三十十五个大大中城市市可以根根据其城城市及房房地产市市场规模模化分为三三个档次次：大型型、中型型和小型型市场。大型房地地产市场场的年度度房地产产开发投投资额达达到5000亿元元以上，商商品房竣竣工面积积和销售售面积分分别达到到10000万和15500万万平方米米以上，根根据其发发展阶段段及特
35、征征，又可可分为成成熟型市市场和发发展中市市场，前前者的市市场表现为规规模大、房房价高、发发展稳，其其代表城城市是上上海和北北京；后后者的代代表城市市是天津津、成都都和重庆庆，特点点为规模大大、扩张张快、房房价上升升迅速；中型房地地产市场场的开发发投资额额基本都都在1550-5500亿亿元以内内，商品品房销售售面积在在3000-15500万万平方米米以内，根据其发发展阶段段及特征征，可以以分为活活跃型、快快速发展展型和稳稳健发展展型三类类。活跃跃型的典典型城市市是广州州和深圳，表现现为房价价高、活活力强，但但稳定性性不足；快速发发展型城城市商品品房销售售面积和和价格的的平均增增速分别别达到28
36、%和和16%，发展展速度较较快，典典型城市市为合肥肥和南昌昌；稳健健发展型型城市的的商品房房销售面面积增长长快，但但房价增速相对对偏慢，平平均增速速不足110%，典典型城市市为西安安和昆明明；小型市场场的房地地产开发发投资额额在1550亿元元以内，商商品房销销售面积积和销售售价格基基本在3300万万平方米米和30000元/平方米米以下，目目前仅有有一类，即即初级起起步市场场，该类类城市市市场规模模小、房房价低，发发展速度度较快但但起伏大，供供过于求求现象比比较普遍遍，市场场需求尚尚待激发发和释放放，其典典型城市市为呼和和浩特和和海口。全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信
37、信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886686203.1 成熟型型市场成熟型市市场的典典型城市市是上海海和北京京，其共共同特征征是：城城市及房房地产市市场规模模大，社社会经济济发达，居居民收入及及房价水水平高，增增速不高高，发展展稳定。3.1.1城市市基础实实力分析析上海和北北京人口口规模庞庞大，经经济实力力雄厚，消消费力强强劲，无无论是GGDP总总量还是是固定资资产投资资规模，或或者全社会会消费品品零售总总额均名名列全国国前两位位，人均均可支配配收入也也分列第第2和第5位，但但由于基基数较大大，增速
38、速相对平缓缓稳定。强强大的经经济实力力和较高高的收入入水平是是上海和和北京房房地产市市场持续续稳定发发展的坚坚实基础础。上海城市市面积较较小，但但人口规规模仅次次于重庆庆，在全全国355个大中中城市中中居于次次席；经经济实力力优势突突出，GDP、固固定资产产投资额额和社会会消费品品零售总总额等均均名列首首位，人人均可支支配收入入位于第第2位，但但主要经经济指标的增长长速度低低于平均均水平。北京城市市面积较较大，人人口规模模略小于于上海，在在35个大大中城市市中位居居第3；GDPP、固定定资产投投资额和和社会消费品品零售总总额仅次次于上海海居第22位，人人均可支支配收入入排名第第五，除除人均收收
39、入外，其其他三项项经济指指标的增长率也也均低于于平均水水平。3.1.2市场场运行现现状分析析上海和北北京两城城市由于于人口总总量大，经经济实力力强，房房地产开开发投资资总额、商商品房竣竣工面积积和销售售面积，以及商品品房销售售均价等等指标均均位居全全国前列列，市场场发展相相当成熟熟。城市实力力城市名称称全市面面积（平方公公里）城市人口口（万人）GDP（亿元）固定资产产投资（亿元）全社会消消费品零零售总额额（亿元）人均可支支配收入入（元）上海 663411 13378.9 1120001.22 44458.6 338477.8 236623北京 1164111 112133.3 90006.22
40、 39966.6 338000.2 219989全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：56338866862120077年上海海房地产产开发投投资规模模仅次于于北京，位位居全国国第2；商品品房竣工工和销售售面积则则高居全全国之首首，呈现出供供需两旺旺的局面面；商品品房销售售价格在在深圳和和北京之之后，排排名第33。北京房地地产市场场规模大大，20007年年房地产产开发投投资额居居全国首首位；商商品房竣竣工和销销售面积积则分列列第2和第4位；商品房房销售均
41、均价仅次次于深圳圳，位居居全国第第2。3.1.3市场场历史发发展分析析上海和北北京的房房地产市市场成熟熟度较高高，市场场规模大大，价位位高，发发展速度度相对稳稳定，除除销售均均价外，开开发投资额额、商品品房竣工工及销售售面积等等其他指指标的增增长速度度都低于于平均水水平，尤尤其是土土地购置置面积成成负增长长，土地资源源呈现稀稀缺局面面。20022至07年上上海房地地产开发发投资和和销售面面积增速速仅为113.44%和13.8%，在在35个大大中城市市中排名名倒数第第5，尤其其是055、06年，受受宏观调调控影响响，增速速明显放放缓。但但在巨大大刚性需需求的支支撑下，07年商品房销售面积大幅回回
42、升，整整体供求求关系趋趋于平衡衡，销售售价格也也在较高高水平上上保持了了13.89%的年均均增长率率，在全全国355个大中型型城市中中居第113位。北京房地地产开发发投资和和商品房房销售面面积年均均增速分分别为117.11%和12.74%，均位位于全国国35个大大中城市市倒市场现状状城市名称称房地产产开发投投资总额额（亿元）商品房销销售面积积（万平方方米）商品房竣竣工面积积（万平方方米）商品房销销售均价价（元/平平方米）上海 113077.5 36995.00 33380.1 883611北京 119955.8 21776.66 28891.7 1115553历史发展展城市名称称房地产产开发投
43、投资额年均增增长率商品房销销售面积积年均增长长率商品房销销售均价年均增增长率商品房竣竣工面积年均增增长率累计商品品房销售售面积/累计商品房房竣工面面积土地购置置面积年均增长长率上海 113.440% 13.80% 133.899% 113.551% 1.006 -13.01%北京 117.110% 12.74% 166.011% 114.559% 0.887 -9.772%全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：563388668622数10名名之列；但尽
44、管管市场供供求增速速放缓，整整体呈现现出供略略大于求求的形势势，商品品房销售售价格增增速仍然然达到16.001%，列列第100位。3.1.4市场场健康程程度分析析从20002到05年初初，京沪沪两地房房地产市市场快速速发展，供供需两旺旺，投资资投机客客大量涌涌入，房房价大幅幅攀升；20055年5月起，中中央出台台多项房房地产调调控措施施，随着着06、07年调调控政策策进一步步深化细细化，房房地产市市场在回回调中逐步步回归理理性、健健康的轨轨道。20022至07年上上海房地地产投资资与GDDP的平平均增速速基本一一致，从从具体过过程来看看，以005年为为分界呈呈现先快快后慢的格格局，表表明受宏宏
45、观调控控影响，一一度出现现的房地地产投资资过热现现象被有有效遏制制，市场场发展趋趋于平稳稳，与此同时，房房价增速速略快于于GDPP和人均均可支配配收入的的增长，体体现出强强劲经济济实力对对房价的的充分支支撑以及及购房者对房价价水平的的认可，市市场发展展呈现较较强的健健康性和和可持续续性。北京房地地产投资资和房价价的平均均增速均均略微高高于GDDP和人人均收入入的增长长速度。近近几年北北京房地地产投资资额稳步增加加，价格格节节攀攀升，这这既与北北京的国国内国际际地位相相符，同同时也得得益于008年北北京奥运运会，为为开发商商和消费者带带来了良良好的心心理预期期，推动动房地产产市场稳稳定、持持续发
46、展展。从长长远来看看，房地地产投资资和房价价的平均均增速均与与GDPP和人均均收入增增速之间间的差距距将会有有所缩小小。健康程度度城市名称称房地产产投资年年均增长长率/GGDP 年均增增长率房价年均均增长率率/GDDP 年年均增长率人均可支支配收入入年均增增长率/房价年年均增长率上海 11.100 1.14 0.777北京 11.466 1.36 0.775全国城市市房地产产市场分分类研究究报告20008 克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所克而而瑞信息息技术有有限公司司上海市闸闸北区广广延1400 号邮编：22000072 电话：5633886686233.2 大型发发展市场场大型发展展市场的的典型城城市是天天津和重重庆，其其共同特特征是区区域经济济中心，消消费能力力和收入入水平较较高；房房地产市场场规模大大，供求求较为平平衡，房房价处于于中等水水平，增增速较快快；市场场健康发发展，没没有出现现过热局局面