《某年度全国房地产市场研究报告12288.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某年度全国房地产市场研究报告12288.docx（12页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20008年度度全国房房地产市市场研究究报告出品机构构：上海海易居房房地产研研究院综综合研究究部执笔笔人：上上海易居居房地产产研究院院综合研研究部部部长 杨杨红旭20008年年，在中中国房地地产纪年年史上，具具有里程程碑的意意义。中中国房地地产市场场特殊表表现的国国际经济济背景是是：美国国次贷危危机升级级为全球球金融风风暴，全全球经济济显著下下滑；国国内经济济背景是是：经历历五年繁繁荣后，220088年经济济拐头下下行。与与国内经经济走势势同步，我我国房地地产市场场亦从220077年的红红火逆转转为20008年年冬夜初初降。纵观观30年年来我国国房地产产业的发发展，明明显可以以看出119988
2、年住房房体制改改革后，走走出了一一波“黄黄金十年年”的牛牛市行情情。各种种数据都都表明这这是一波波空前、也可是是绝后的的增长与与繁荣。然而，繁繁荣过度度便会出出现泡沫沫，就应应当有所所回归，这这也正是是20003年以以来房地地产宏观观调控的的主要目目的。从从20007年第第四季度度开始，至至20008年第第三季度度，我国国楼市调调整态势势越来越越明显，第第四季度度开始已已加快下下行。接接下来，笔笔者以历历史的眼眼光，通通过数据据比照，从从几个方方面总结结一下220088年中国国房地产产市场的的运行态态势。首先先，分析析一下土土地市场场。从220033年开始始，我国国土地市市场步入入繁荣期期，重
3、要要表现是是房地产产开发企企业每年年的土地地购置面面积超过过3亿平平方米，并并一直持持续到220088年，其其中20007年年超过44亿平方方米，为为历史最最高水平平，反映映出20007年年在房市市火爆的的背景下下，开发发商积极极拿地，各各地纷纷纷爆出地地王，大大型地产产商尤其其是从资资本市场场融得巨巨资的企企业疯狂狂圈地。数据来源源：国家家统计局局网站步入入20008年之之后，开开发商购购地热情情明显下下降，全全国土地地市场低低迷，各各地皆出出现流标标现象，大大城市尤尤为突出出。据不不完全统统计，今今年上半半年，全全国流标标、流拍拍的土地地达到出出让总数数的100。国国土资源源部土地地宏观调
4、调控课题题组撰写写20008年年上半年年土地市市场运行行的经济济分析报报告显显示，今今年上半半年全国国土地供供应总量量比去年年同期减减少255.277%。据据统计，上上半年，北北京共出出让住宅宅土地6676.5万平平方米，仅仅相当于于全年计计划供应应住宅供供地17700万万平方米米的1/3，广广州的比比例则更更低，仅仅15%，福州州则不及及计划的的三成。另外，国国家统计计局数据据表明，11-111月，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3.2亿平平方米，同同比下降降5.99%；完完成土地地开发面面积2.1亿平平方米，同同比下降降2.77%。以以上海为为例，220088年前111个月月
5、流标的的住宅用用地比例例高达338%。地出出让频频频流标，充充分反映映了房地地产市场场的不景景气和开开发企业业对后市市的忧虑虑。随着着今年房房地产市市场持续续下滑，过过去几年年被诸多多开发商商引以为为傲的高高土地储储备成了了企业的的包袱，一一方面很很多开发发企业已已无多余余资金购购地，或或者没有有足额资资金缴纳纳去年拍拍下的高高价地。因此，今今年已普普遍出现现开始开开发企业业减少开开工量，或或者停止止项目施施工，甚甚至有少少数开发发企业谋谋求退地地。频繁繁的土地地流标会会进一步步打击市市场信心心，让观观望气氛氛加重，不不利于稳稳定市场场。 其次，观观察房屋屋销售形形势。从从19996年开开始，
6、我我国商品品房销售售量持续续平稳上上升，220055年增幅幅较大，并并首次迈迈上5亿亿平米平平台，220077年成交交量高达达7.77亿平米米，创下下历史新新高笔者估估计以后后也很难难超越这这一高点点。20008年年1-111月，全全国商品品房销售售面积44.9亿亿平方米米，同比比下降118.33%。其其中，商商品住宅宅销售面面积下降降18.8%。充分表表明，市市场出现现显著调调整。数据来源源：国家家统计局局网站由于于全国各各地楼市市发展不不均衡，220088年月东东部地区区房屋销销售量下下降幅度度大于中中西地区区，一二二线城市市下降幅幅度大于于三四线线城市。上海、北京、武汉、福州等等重点城城
7、市的成成交萎缩缩超五成成，惨不不忍睹，已已出现非非理性超超跌的现现象。111月重重点城市市的成交交量明显显增加，主主要跟政政策利好好有关，不不具有持持续性。总体而而言，成成交低迷迷成为220088年楼市市最鲜明明的特点点之一。再次，看看看房价价的演变变情况。看下图图全国房房价指数数的同比比增幅可可知，近近十年来来，我国国楼市和和房价一一直处于于增长周周期。119999年第四四季度，全全国房屋屋销售价价格指数数同比由由负增长长，扭转转为正增增长，并并一直持持续至今今。从增增幅看，220044年一季季度至220055年二季季度，增增幅平均均8%以以上，其其后有所所回落，220077年三季季度至22
8、0088年二季季度重新新跃上88%。之之后，220088年三季季度涨幅幅大幅回回落，幅幅度之大大历史罕罕见，充充分反应应了此次次房价下下行的压压力之大大，基本本上跟美美国20007年年第三度度的情况况类似，而而至今美美国房价价依然在在下跌，比比20006年房房价高点点已下跌跌近三成成。数据来源源：国家家统计局局网站 备注：20005年33季度前前为355个大中中城市房房价指数数，之后后为700个大中中城市房房价指数数，统计计方法相相同房价价同比增增幅跨度度为一年年，并不不能反映映房价的的短期走走势，因因此我们们再分析析一下月月度房价价的环比比增长情情况。由由下图可可知，220077年9月月环比
9、增增幅达到到最高点点，之后后下滑，直直到20008年年8月，全全国700个大中中城市房房屋价格格指数环环比增幅幅为-00.1%，为近近几年首首次出现现负增长长，表明明全国房房价真正正出现“拐拐点”。接下去去，9月月、100月、111月房房价环比比增幅依依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房房价下跌跌呈加速速趋势。数据来源源：国家家统计局局网站我们们不妨再再观察一一下成交交均价。国家统统计局数数据表明明：20008年年年1-11月月全国商商品房成成交均价价为39931元元/平米米，同比比去年同同期成交交均价339511元/平平米，已已经下跌跌0.55%。基基本上可可以判断断出来，2200
10、88年全年年全国房房价同比比20007年，基基本上属属于横盘盘形态，没没涨也没没跌。最后，再再来分析析一下房房地产业业的整体体态势。全国房房地产开开发景气气指数综综合体现现了开发发投资、土地购购置、施施工开工工、空置置面积、资金来来源等情情况，反反应了行行业景气气度，尤尤其体现现开发商商对于市市场的预预期和投投资意愿愿。由下下图可知知，20004年年2月，国国房气指指数高达达近1008点，其其后有所所波动，但但总体下下滑，反反映了在在宏观调调控之下下，开发发商的热热情有所所减退，直直到20007年年4月开开始持续续上升，直直20007年111月达达到1006点多多，其后后一路下下滑，22008
11、8年100月为999.668，比比9月份份回落11.477点，比比20007年同同期回落落6.006点，步步入不景景气区间间11月月进一步步下滑至至98.46，比比10月月份回落落1.222点，比比去年同同期回落落8.113点。数据来源源：国家家统计局局网站从220088年111月的分分类指数数看：房房地产开开发投资资分类指指数为1100.98，比比10月月份回落落0.996点，比比去年同同期回落落3.555点；本年资资金来源源分类指指数为991.994，比比10月月份回落落0.771点，比比去年同同期回落落15.99点点；土地地开发面面积分类类指数为为94.79，比比10月月份回落落0.22
12、6点，比比去年同同期回落落3.225点；商品房房空置面面积分类类指数为为1000.322，比110月份份回落00.933点，比比去年同同月回落落11.65点点；房屋屋施工面面积分类类指数为为1011.966，比110月份份回落11.322点，比比去年同同期回落落3.558点。总之，各各项指标标都在回回落，反反映出开开发商对对后市比比较悲观观。尤其其值得警警惕的是是，截至至11月月末，全全国商品品房空置置面积11.366亿平方方米，同同比增长长15.3%，增增幅比11-100月提高高2.22个百分分点。其其中，空空置商品品住宅770844万平方方米，同同比增长长22.9%，增增幅提高高4.99个
13、百分分点。 那么么，20009年年中国房房地产市市场又将将何去何何从？实实际上，我我国房地地产市场场发展已已难以摆摆脱外界界经济环环境的深深重影响响。20009年年，国内内外宏观观经济还还将继续续下行，国国际金融融风暴继继续肆虐虐，世界界各国都都受到波波及，欧欧美地区区受灾尤尤其严重重，国内内经济亦亦受其负负面影响响，出口口下滑，经经济下行行，外资资撤离。总的看看来，全全球经济济步入衰衰退的可可能性较较大。国国内经济济面比主主要发达达国家要要好一些些，但国国内经济济下行已已成定局局，股市市、楼市市皆低迷迷，实体体经济亦亦萎靡不不振，企企业效益益下滑，中中央在为为20009年经经济增长长“保八八
14、”而奋奋斗。因因此，在在内外宏宏观经济济双重负负面影响响下，我我国房地地产市场场必然也也会同步步下行。但是，国国际社会会的救市市行动使使经济下下滑的速速度变缓缓。尤其其是近几几个月来来，我国国政府拯拯救经济济的决心心很大，111月“44万亿投投资计划划”的出出台，表表明国家家促内需需保增长长的力度度将超过过19998年应应对亚洲洲金融危危机的措措施，“积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策”也也标志着着持续五五年之久久的紧缩缩型宏观观调控转转变为扩扩张型调调控。尤尤其是112月举举行的中中央经济济工作会会议，态态度坚定定的提出出了“保保增长、扩内需需、调结结构”的的九字经经济工作作方针
15、。政策利利好显而而易见。就房房地产政政策而言言，100月222日财政政部和央央行的相相关文件件标志着着中央救救楼市的的开始，实实际上地地方政府府救市的的热情和和力度远远远超过过中央。12月月中央经经济工作作会议公公报中明明确提出出：“要要保持资资本市场场和房地地产市场场稳定健健康发展展。要把把满足居居民合理理改善居居住条件件愿望和和发挥房房地产支支柱产业业作用结结合起来来，增加加保障性性住房供供给，减减轻居民民合理购购买自住住普通商商品住房房负担，发发挥房地地产在扩扩大内需需中的积积极作用用。” 20008年112月220日，国国务院办办公厅出出台关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意
16、见，其其中分为为六大条条，133小条，内内容的全全面性和和重要性性可与220055年出台台“国八八条”、20006年出出“国六六条”相相提并论论。其中中重点提提出加大大保障性性住房建建设力度度、进一一步鼓励励普通商商品住房房消费、支持房房地产开开发企业业积极应应对市场场变化。中央央和地方方政府救救经济、救楼市市态度是是鲜明的的，力度度还在不不断增加加中，那那么，是是否意味味20009年房房地产市市场因此此会触底底反弹，步步入下一一轮增长长周期。我们认认为政策策利好难难以在220099年迅速速转化成成市场回回暖的实实效。原原因很简简单，绝绝大部分分政策其其效力显显现都需需要一个个过程，存存在滞后
17、后期。若若进一步步往深处处探究，则则会发现现政策显显效的内内因是市市场主体体（尤其其是买方方）的心心理预期期发生改改变。就就当前来来看，全全国楼市市的预期期是向下下走的，救救市之策策绝非“神神仙药”，无无挽狂澜澜之力，短短期内市市场不容容乐观。然而另另一方面面，随着着越来越越多、越越来越强强的救市市政策出出台，市市场预期期会必然然受其影影响，慢慢慢改变变，终会会迎来由由量变到到质变的的时间节节点。从经经济发展展的周期期性规律律来看，楼楼市周期期基本与与经济周周期同步步。改革革开放以以来，我我国经济济经历了了三个周周期，第第一个周周期（119799-19990年年）的高高峰出现现在19984年年
18、（GDDP增长长15.2%），低低谷出现现在19990年年（GDDP增长长3.88%）。第二个个周期（119911-20001年年）高峰峰出现在在19992年（GGDP增增长144.2），低低谷出现现在19999年年（GDDP增长长7.66%）。第三个个周期从从20002年开开始，220077年达到到高点（GGDP增增长111.9%），若若按前两两次规律律，20011-20112年将将有可能能迈入新新的增长长期。数据来源源：国家家统计局局另外外，对比比19998年和和20008年中中央两次次救经济济，可以以发现二二者面临临的外部部环境和和采取的的措施有有许多相相似之处处，但119988年GDD
19、P增速速却没能能守“88%”的的关口，降降至7.8%，119999年进一一步下滑滑至7.6%。由此，我我们认为为20009年中中国GDDP增长长必然继继续下滑滑，能否否保住“88%”，形形势并不不乐观，220100年经济济增长会会有所回回暖，但但很难进进入下一一轮增长长期，因因为分析析上一轮轮经济调调整，在在经历119988-19999两两年低谷谷之后，220000-20001年年GDPP增幅为为8%多多点，仍仍然属于于低位盘盘整期，直直至20002年年才重新新迈上99%大关关，迈入入新一轮轮增长。由此，我我们可以以大致推推测，本本轮中央央救经济济，虽然然力度很很大，但但也很难难在两年年内显著
20、著提升经经济，220099-20010年年，我国国经济基基本上会会在低部部调整。 房地地产市场场周期基基本与宏宏观经济济同步，有有时会稍稍微提前前一段时时间，因因此我们们认为220099年中国国楼市仍仍然继续续下滑，市市场底部部极有可可能出现现在20010前前后，其其后会维维持1-2年的的小幅上上行加盘盘整的态态势。还还有，楼楼市回暖暖的时间间节点还还跟政府府救市的的力度有有关，如如果20009年年中央和和各地政政府持续续加大救救市力度度，则不不排除市市场在220099年下半半年见底底的可能能性，总总体来说说，这种种可能性性较小。另外，220099年在全全国房地地产市场场整体下下行的背背景下，
21、各各地房地地产市场场的运行行态势会会有明显显差别。部分城城市将会会出现明明显下滑滑，而一一些城市市的表现现会相对对比较稳稳定，还还有少数数城市可可能会调调整到位位，下半半年可能能出现触触底反弹弹。数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统总体体而言，我我们认为为本轮房房地产市市场必然然是一次次三年左左右的中中期调整整，而目目前仅仅仅才调整整了一年年，房价价仅仅开开始环比比下跌才才一个季季度。几几个月前前，上海海易居房房地产研研究院综综合研究究部曾做做过一项项全国房房地产泡泡沫的专专题研究究，以220077年房价价收入比比衡量，大大部分一一二线城城市房价价都存在在泡沫。以上海海为例，房
22、房价应在在20007年的的基础上上下调115%左左右，但但20008年以以来，即即使拿111月均均价与220077年122月的1117114元相相比，又又上涨了了13%。这就就意味着着，在111月的的价格基基础上，上上海房价价需要回回调200%左右右，才能能会趋于于比较合合理的位位置。正正由于此此，关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见才才破例地地提出：“房地地产开发发企业要要根据市市场变化化和需求求，主动动采取措措施，以以合理的的价格促促进商品品住房销销售。”从成成交量上上判断，220099年房地地产市场场可能会会到达底底部，上上文已有有所述，部部分城市市已经出出现成交交量“超超跌
23、”现现象，而而我国住住房需求求的基本本面没有有大的改改变，投投资和投投机需求求大幅萎萎缩，然然而以首首次置业业和二次次改善为为的自住住需求依依然大量量存在，正正是这些些需求将将使20009年年成交量量维持在在一低位位盘整的的状态，不不可能在在20008年下下半年这这样的低低位基础础上继续续大幅下下跌。综而而言之，220088年我国国房地产产市场真真正出现现由涨到到跌的拐拐点，而而20009年将将更加不不容乐观观，总体体下行势势不可免免。目前前，政府府和行业业最应提提防的是是房价过过快、过过度下跌跌，这也也20008年上上半年国国家就明明确提出出的“防防止房价价大起大大落”。如果真真的出现现房价大大落，则则不仅危危及企业业，而且且不利市市场稳定定发展，若若不加以以防范，则则有可能能出现市市场“硬硬着陆”。由于目目前国内内外经济济形势非非常不乐乐观，按按照市场场下滑的的惯性，未未来几个个月，全全国房价价环比跌跌幅还可可能继续续扩大。针对于于此，政政府必须须予以足足够的重重视，加加大稳定定市场、剌激需需求的政政策力度度，在放放松二套套房贷政政策、减减免交易易环节的的税收等等方面应应进一步步加大力力度，地地方政府府则可以以因地制制宜的在在购房抵抵个调税税、购房房予以贷贷款贴息息、购房房入户等等方面进进行更大大力度尝尝试。