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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.城市房地地产市场场环境研研究报告告(合肥)20077-9-14目录第一部分分 城市市基本背背景及城城市主要要社会经经济发展展指标1、城市市基本概概况q 区位及历历史沿革革合肥：l 安徽省省会l 位于中国中部l 地理坐标32N，117El 长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥有220000多年历历史，素素以“三国故故地、包包拯家乡乡”闻名。自自东汉末末来，数数为州郡郡治所，一一直是江江淮地区区重要的的行政中中心和军军事重
2、镇镇。“合肥”之名，最最早出现现在司马马迁的史史记货殖列列传中中：“合肥受受南北潮潮，皮革革、鲍、木木输会也也”。秦汉汉之交，合合肥正式式建“合肥县县”，属九九江郡。东东汉刘秀秀升合肥肥为侯国国，三国国时为扬扬州治所所。明清清时为庐庐州府治治，故又又别称“庐州”。合肥肥解放后后由县设设市，三三年后安安徽省人人民政府府正式成成立，驻驻合肥市市。今日合合肥已建建设成为为全国园园林城市市、全国国甲级对对外开放放城市、全全国城市市综合实实力500强城市市、全国国城市环环境综合合整治优优秀城市市、全国国四大科科教基地地之一、全全国455个公路路交通枢枢纽城市市之一、全全国建设设中的铁铁路交通通枢纽，是全
3、省的政治、经济、交通、文化中心。q 城市空间间布局合肥市辖辖瑶海、庐庐阳、蜀蜀山、包包河4区区和肥东东、肥西西、长丰丰3县，并并赋予合合肥高新新技术产产业开发发区、合合肥经济济技术开开发区、合合肥新站站综合试试验区市市级管理理权限。全全市行政政辖区总总面积为为70229.448平方方公里，其其中巢湖湖水面面面积2333.44平方公公里；市市区总面面积8338.552平方方公里，其其中巢湖湖水面面面积722.933平方公公里，新新增南岗岗镇面积积91.95平平方公里里，新增增烟墩乡乡面积1106.78平平方公里里，市区区建成区区面积为为2244平方公公里。q 人口规模模及分布布20066年，全全
4、年出生生人口5559998人，出出生率112.11，比上上年上升升2.003个千千分点；死亡人人口99960人人，死亡亡率2.15，下降降3.668个千千分点；人口自自然增长长率为99.955，上升升5.771个千千分点。全全市年末末户籍总总人口为为4699.855万人。其其中，非非农业人人口1996.116万人人，农业业人口2273.69万万人；市市区年末末人口为为1933.144万人，其其中非农农业人口口1600.544万人。至20220年，城城市市区区人口分分布规划划：区域区域范围围区域规模模（平方公公里）人口规模模（万人）人口密度度（人/平平方公里里）老城区环城马路路以内地地区约5.2
5、28约12万万约227727 东区瑶海区行行政区域域内，即即板桥河河、南淝淝河左岸岸地区，包包括瑶海海经济开开发区和和磨店职职教基地地约81.44约88万万约108806 南区包河行政政区域的的一部分分，西以以金寨路路为界，北北到环城城南路，东东到南淝淝河，南南以3112国道道为界约35.67约47万万约131176 西区蜀山行政政区域的的一部分分，东以以金寨路路、环城城西路为为界，西西到二环环西路、合合九铁路路，北到到南淝河河，南以以3122国道为为界，包包含政务务文化新新区约35.05约48万万约136695 北区除老城区区以外的的庐阳区区行政区区域，板板桥河右右岸和南南淝河左左岸地区区，
6、包括括庐阳工工业园区区约31.53约38万万约120052 经开区312国国道以南南，沪-蓉高速速公路以以西，合合九铁路路以东，派派河以北北地区约60.59约36万万约59442 高新区东以二环环西路、合合九铁路路为界，北北到董铺铺水库南南岸，南南到沪-汉-蓉高速速铁路，包包括高新新技术开开发区、科科技创新新示范基基地、蜀蜀山经济济开发区区约63.03约35万万约55553 滨湖新区区312国国道以南南，沪蓉蓉高速公公路以东东，南淝淝河以西西，派河河以北地地区，包包括滨湖湖新区和和包河工工业园区区约47.40约56万万约118814 合计-约3599.999约3600万平均：约约119970【
7、结论】：从规模模上来看看，城市市人口，特特别是市市区人口口正处于于快速增增长期；从人口口分布来来看，未未来城市市人口导导向将集集中于西西区、南南区、滨滨湖新区区。合肥市自自然环境境与历史史人文2、宏观观经济表表现及总总量性指指标q 综述合肥是一一座以机机械、轻轻工、化化工为主主要特色色的工业业城市，第第二产业业占全市市GDPP总量的的50%以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。q 国民生产产总值20
8、066年，合肥国民民生产总总值（GGDP）110733.866亿元，按按可比价价增长117.55%，创创10年年最高。其中，第第一产业业完成增增加值661.776亿元元，增长长7.77%；第第二产业业完成增增加值5510.59亿亿元，增增长222.7%；第三三产业完完成增加加值5001.551亿元元，增长长13.7%。经经济总量量占全省省比重由由上年的的16.3%提提升到117.55%。人人均GDDP 2232005元（按按户籍人人口计算算），增增长144.3%。【结论】：近5年年合肥经经济保持持高速增增长势头头，特别别是20005、220066年GDDP可比比价增长长率超过过17%，增长长势
9、头迅迅猛。持持续的高高速增长长且边际际递增说说明合肥肥正处于于整体上上升期，整整体城市市经济处处于平稳稳、健康康的快速速发展期期。q 人均GDDP及居居民消费费水平全年城镇镇居民消消费价格格总水平平比上年年上涨00.9%。其中中居住类类、家庭庭设备及及用品类类、烟酒酒及用品品类、食食品类和和医疗保保健及个个人用品品类消费费价格比比上年分分别上涨涨3.00%、2.66%、1.99%、1.88%和1.55%；交交通和通通讯工具具类、衣衣着类、娱娱乐教育育文化用用品类价价格比上上年分别别下跌00.5%、1.88%、1.99%。【结论】：较快的的人均国国民生产产总值增增长意味味着社会会总体投投资水平平
10、和居民民消费水水平快速速提高，将将从投资资和需求求双方面面支撑房房地产业业的发展展。q 社会固定定资产投投资20066年完成成全社会会固定资资产投资资8244.800亿元，比比上年增增长666.5%，创110年最最高。其中中，城镇镇以上投投资7880.660亿元元，增长长62.6%；农村投投资444.200亿元，增增长1.9倍。完完成非国国有投资资4377.988亿元，比比上年增增长722.4%。全年年工业完完成投资资1933.355亿元，增长11.166倍；市政基基础设施施完成投投资955.611亿元，增长11.222倍。【结论】：20002-220066年间，合合肥市固固定资产产投资额额度
11、逐年年递增，220033年因房房地产投投资猛增增致使固固定资产产投资涨涨幅达551.220%，出出现了一一个增长长高位。之后随随着房地地产投资资增幅下下滑，220044年投资资恢复原原位。调调控之后后虽然房房地产投投资的提提升未出出现猛增增，但合合肥固定定资产投投资还是是保持着着高速增增长。q 国内贸易易及对外外经济20066年，全全年实现现社会消消费品零零售总额额3844.311亿元，比比上年增增长188.5%，创110年新新高。同年，海海关进出出口总额额48.76亿亿美元，增增长166.6%。其中中出口334.007亿美美元，增增长222.0%；进口口14.69亿亿美元，增增长5.7%。全
12、全年新批批外商投投资企业业1555家，较较上年增增加644户；合合同利用用外资99.244亿美元元，增长长1.668倍；实际利利用外资资7.222亿美美元，增增长777。6%q 居民收入入及居住住水平20066年，全全市在岗岗职工年年平均工工资为2219005元，比比上年增增长155.1%。城镇镇居民人人均可支支配收入入110013元元，增长长13.7%；人均消消费性支支出81165元元，增长长10.4%；城镇居居民恩格格尔系数数为466.1%。农民民人均纯纯收入336900元，增增长155.1%；农民民人均生生活消费费支出227955元，增增长100.3%；农村村居民恩恩格尔系系数为550.
13、33%。城城镇居民民住房人人均使用用面积118.99平方米米，农村村居民人人均居住住面积331.88平方米米。q 财政收入入及金融融数据20066完成财财政收入入1677.777亿元，比比上年增增长288.2%。完成地地方财政政收入779.440亿元元，增长长37.8%。全全市金融融机构本本外币各各项存款款余额为为18662.446亿元元，增长长19.6%，其其中城乡乡居民本本外币储储蓄存款款余额为为6244.566亿元，增增长166.4%。金融融机构本本外币各各项贷款款余额117433.011亿元，增增长211.4%。q 人口增长长与城市市化水平平20022至20006年，合合肥户籍籍人口总
14、总量整体体趋势稳稳步增长长。虽然然20004年出出现较大大负增长长，自220055年后起起年均人人口增长长量持续续出现小小幅上扬扬。20006年年全市总总体户籍籍人口数数较20005增增长了114万人人，属近近几年人人口增长长最快的的一年。从从人口增增长看城城市化进进程，合合肥城市市化进程程正进入入新阶段段。【结论】：国际经经验表明明，城市市化程度度在300%-660%之之间，房房地产市市场将进进入高速速发展期期。合肥肥目前的的城市化化水平表表明其房房地产市市场正进进入高度度发展阶阶段。产业结构构、产业业支柱及及特色，未未来经济济发展规规划及趋趋势3、城市市规划及及未来发发展远景景q 城市规划
15、划发展综综述目前，合合肥城市市总体规规划(119955-20010)所确确定的社社会、经经济及城城市建设设各项目目标到220055年底均均已实现现或突破破。经建建设部同同意，合合肥市人人民政府府组织对对城市总总体规划划进行修修编。在在新的时时期，合合肥迎来来了重大大发展机机遇，国国家“中中部崛起起”及安安徽省“东东向发展展”战略略的实施施，对合合肥的发发展提出出了新的的要求，紧紧扣“大大环境、大大建设、大大发展”的的主题，充充分发挥挥省会城城市和全全国科教教基地的的优势，促促进合肥肥奋力率率先崛起起。合肥市市城市总总体规划划(20006-20220)提提出把合合肥建设设成为先先进制造造业基地地
16、、高新技技术产业业基地、现代服服务业基基地和独具魅魅力的现现代化滨滨湖城市市。q 城市定位位及功能能表现合肥是安安徽省省省会，全全国重要要的科研研教育基基地、现现代制造造业基地地和区域域性交通通枢纽，长长江中下下游重要要的中心心城市之之一。具具体功能能表现为为：l 安徽省政政治、经经济、文文化中心心；l 全国重要要的科研研教育基基地；l 现代制造造业基地地、高新新技术产产业基地地、现代代服务业业基地；l 区域性交交通枢纽纽；l 区域旅游游会展、商商贸物流流、金融融信息中中心。q 规划范围围及重点点本次规划划范围为为合肥市市域范围围，总面面积70029.48平平方公里里。其中中重点为为中心城城区
17、，包括合合肥现状状市区、肥肥西县南南岗镇、桃桃花镇和和烟墩乡乡，面积积约8998.55平方公公里(含含巢湖水水域)。q 空间发展展策略与与空间形形态规划期内内，城市主要要向西、向向南发展展，适当向向北、向向东方向向发展。老老城提升升，三面面整合，两两向拓展展，两带带控制。城城市以老老城为中中心，沿沿几条对对外交通通放射线线向东、南南、西南南、西、北北五个方方向伸展展，形成成星形的的空间形形态。q 城市分区区注：各分分区范围围及人口口发展规规模之详详情参见见前文（PP3）。q 中心城区区骨架道道路布局局及公共交交通规划划城市骨架架路网由由快速路路和I级级主干路路组成，快快速路网网在整个个城镇密密
18、集区内内构建，规规划为“四四横四纵纵”网络络，I级级主干路路布局结结构为“环环形、放放射加方方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。推行公共共交通优优先发展展战略，加加快确立立公共客客运交通通在城市市日常出出行中的的主导地地位。规规划设置置“两横横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。q 交通体系系及格局局l 市域铁路路系统：规划形成成六条线线（北淮淮南线、南南淮南线线、西西西宁线、东东西宁线线、合九九线、沪沪汉蓉铁铁路），衔衔接七个个方向
19、（淮淮南、蚌蚌埠、南南京、芜芜湖、九九江、西西安、武武汉），具具有以合合肥东站站为编解解系统，以以合肥高高铁站、合合肥站、合合肥西站站为客运运系统和和以合肥肥北站为为货运系系统的枢枢纽格局局。l 市域公路路系统：市域对外外公路主主要由国国道、省省道和高高速公路路组成，形形成“一环十十射”对外公公路网络络骨架。在市域内内规划形形成“双墩元疃桥头集集长临临河，丰丰乐柿柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级级公路环环路，促促进市域域各经济济区及各各旅游区区之间的的横向交交通联系系。l 航空港：在肥西县县高刘镇镇建设合合肥新桥桥国际机机场，机机场飞行行区等级级为4EE，搬迁迁骆岗机机场。l 水运及港港口：在南
20、淝河河下游段段规划集集装箱码码头。在在店埠河河合裕路路南侧和和派河合合安高速速路西侧侧规划综综合货运运港。在在巢湖沿沿岸规划划建设旅旅游客运运码头。在在滨湖新新区规划划设立一一处水上上搜救中中心。q 近期规划划及重点点发展区区域l 城市规模模到20110年，合肥中心城区总人口300万人，建设用地300平方公里。l 近期城市市发展方方向近期重点点向南、向向西发展展，建设滨滨湖新区区、科技技创新示示范基地地，适度向向北部、东东部和西西南部发发展。l 近期城市市重点发发展地区区近期重点点建设滨滨湖新区区、科技技创新示示范基地地(包括括高新技技术开发发区、蜀蜀山经济济开发区区)、经经济技术术开发区区、
21、磨店店地区、新新站北地地区、黄黄山公园园地区、森森林公园园地区等等6个地地区。第二部分分 城城市房地地产市场场发展概概况1、城市市房地产产市场发发展进程程概述q 房地产发发展历程程合肥房地地产早在在20001至220055年就经经历了一一轮发展展周期，其其房地产产起步要要早于周周边甚至至是大部部分江淮淮地区城城市。当当时这轮轮发展的的成因有有二：其其一，政政府主导导下的旧旧城改造造运动，主主要集中中在二环环以内的的区域，其中又以东区为主；其二，政府主导下的新城建设运动，主要以政务区及高新技术开发区为代表。20055至20006年年，受全全国层面面的房地地产政策策调控影影响，合合肥房地地产市场场
22、进入低低速发展展期，各各项目指指标均出出现停滞滞甚至回回落现象象。主要要原因在在于：该该轮房地地产发展展主要以以当地政政府主导导下的新新旧城市市建设为为发展动动力，一一旦与更更高层面面的政府府在房地地产市场场态度上上出现偏偏离时，当当地政府府对于房房地产业业的推动动力度必必然减弱弱；同时时，由于于该轮房房地产发发展中，消消费需求求以因城城市建设设而产生生的刚性性消费需需求为主主，一旦旦城市建建设达到到一定阶阶段或者者停滞，市市场需求求将出现现明显回回落。20066年以后后，城市市进入“十一五五”发展阶阶段，国国民经济济多项指指标创造造历史新新高，城城市发展展进入新新一轮发发展期；同时，房房地产
23、消消费需求求自20005年年以来积积压了较较久时间间，各类类消费需需求开始始爆发，各各项房地地产相关关数据均均开始出出现明显显上升趋趋势。因此，我我们认为为，合肥肥房地产产市场正正进入新新一轮发发展周期期，并且且目前正正处于发发展到一一定阶段段的快速速上升期期。2、房地地产投资资完成数数据及情情况q 房地产投投资额指标2006620077（1-6月）房地产住宅房地产住宅全市投资资额（亿亿元）280.64223.61167.68125.02同比增长长47.55%56.88%37.77%50.00%从房地产产开发投投资分区区看，发展不不均衡，区区域特点点明显，老老城区中中蜀山区区明显快快于其他他三
24、个区区；四个个开发区区中新站站区、政政务文化化新区发发展较快快；三县县所占比比重较小小，三县县总量还还不到全全市的110%。q 房地产开开发建设设指标2006620077（1-6月月）商品房商品住宅宅商品房商品住宅宅施工（万万）24877.55520577.744万24922.855-同比增长长49.22%54.88%40.00%-新开工（万万）976.94798.58656.93-同比增长长36.66%33.22%30.77%-竣工（万万）534.54441.59228.73196.01同比增长长4.7%7.5%63.22%94.11%迫于土地地的清理理和清收收土地增增值税的的压力，房房地产
25、企企业进一一步加快快了存量量土地开开发和项项目开工工速度，近近两年房房地产施施工与新新开工面面积快速速上升。但在竣工工面积这这一指标标，出现现了明显显的转变变：20006年年受房地地产市场场的影响响，整体体施工进进度有所所放缓；进入220077年以来来，市场场反应明明显好转转，开发发企业普普遍加快快施工进进度，其其中特别别是商品品住宅的的竣工面面积大幅幅上升。从投资建建设角度度来看，220077年是进进入新一一轮房地地产发展展周期的的起点，整整体房地地产市场场将从平平缓期进进入快速速发展期期。q 房地产成成交状况况指标2006620077（1-6月）商品房商品住宅宅商品房商品住宅宅总成交量量6
26、40.92575.51402.25369.42同比增长长7.7%7.8%41.88%45.11%20066年，在在市场供供需状况况没有发发生明显显变化的的前提下下，房地地产宏观观调控措措施对商商品房销销售市场场的影响响正逐步步显现，投投资投机机需求得得到压制制，自住住需求观观望气氛氛较浓，同同时房屋屋实际价价格与一一些购买买力有限限的无房房户居民民心理价价位差距距较大，商商品房销销售速度度明显放放缓。进入20007年年后，自自住需求观观望心态态有所缓缓解，成成交量出出现猛增增局面。220077年上半半年完成成上年660%成成交量，同同时，多多个项目目出现220077年上半半年完成成上年全全年指
27、标标现象。从市场销销售角度度来看，2007年同样意味着跨入了新一轮房地产发展周期，并且更为快速与健康。q 商品住宅宅成交均均价分别由于于20005年的的国八条条以及220066年的国国六条，对合肥肥新建商商品住宅宅的销售售价格造造成较大大的影响响。从220055年5月月份“国国八条”颁颁布后合合肥楼市市销售价价格就开开始呈现现下滑趋趋势，即即从20005年年6月份份后，合合肥的新新建商品品住宅的的销售价价格达到到历年的的最高点点为33311元元/平方方米，随随后开始始下降并并呈现窄窄幅振荡荡的趋势势。这种种趋势一一直延续续到20006年年的2月月份，22月份后后开持缓缓步上涨涨，但是是幅度较较
28、慢；至至20007年66月，城城市商品品住宅为为32887元/，尚尚未突破破历史最最高值。从成交价价格来看看，目前前合肥市市场正处处于回升升期，新新一轮的的房地产产周期已已经开始始，并且且在房价价上尚有有较大的的上升空空间。3、土地地供应情情况及相相关数据据q 土地使用用功能分分区合肥市按按土地利利用地域域可分为为六个分分区（见见上图），即即：、北部低低岗农、林林、渔综综合利用用区；、中部部江淮分分水岭农农经作物物用地区区；、中南南平原工工、商、贸贸、农综综合用地地区；、大潜潜山、李李陵山林林、园、牧牧开发区区；、南部部低平原原农用地地集约开开发区；、东南南低山丘丘陵林、农农、矿用用地区。q
29、城区土地地使用规规划q 土地基准准地价级别商业住宅工业元/平方方米万元/亩亩元/平方方米万元/亩亩元/平方方米万元/亩亩级46211308.0725844172.2738125.440级29299195.2716311108.7331921.227级17188114.531070071.33326017.333级1030068.66768245.44721414.223级63642.44048532.333级40827.22029219.447级31721.113q 近年土地地出让规规模q 近期出让让土地分分布q 近期出让让土地性性质q 近期出让让土地规规模q 近期出让让土地容容积率小结：地块
30、规模模地块用途途容积率100亩亩以上100亩亩以下商业办公住宅1.0以以下1.02.002.0以以上蜀山区数量（幅幅）395071011面积（亩亩）523.84458.96378.740604.06148.340834.46比重（ %）53.3346.7738.554061.44615.009084.991包河区数量（幅幅）12003003面积（亩亩）170.1857.44700227.6500227.65比重（ %）74.776 25.2240010000100庐阳区数量（幅幅）01001001面积（亩亩）05200520052比重（ %）01000010000100瑶海区数量（幅幅）042
31、20013面积（亩亩）036.33123.00213.2290017.55518.776比重（ %）010073.4436.660048.33351.667合计数量（幅幅）41672111118面积（亩亩）694.02604.74401.7613.229883.71148.3417.55511322.8774、城市市房地产产格局目前中心心城区（蜀蜀山、庐庐阳、瑶瑶海、包包河四区区）占据了了全市绝绝大多数数的房地地产市场场份额（990%左左右），因因此，整整体城市市房地产产格局呈呈现四足足鼎立局局面；另另外合肥肥市场目目前对于于房地产产板块划划分方面面主要以以行政区区域为主主，故本本文按四四个行
32、政政区域分分别说明明。q 蜀山区蜀山区位位于合肥肥市西南南部，总总面积2246.83平平方公里里，常住住人口440余万万。区域域内座落落着高新新技术开开发区、经经济技术术开发区区、合肥肥政务文文化新区区和正在在建设中中的中国国（合肥肥）科学学城，其其中所属属高新区区、经开开区和政政务区分分别于119911年、119933年和220022年成立立。l 市场份额额20066年，蜀山区区的新建建商品住住宅总体体供应量量占到合合肥市总总体的550%以以上，新新建商品品住宅的的供应面面积由年年初的1150万万平方米米，增加加到年底底的2000万平平方米，而而在售楼楼盘也增增至1330家左左右。l 区域结
33、构构蜀山区由由四大房地地产板块块组成行政区区、高新新区、经经济区和和政务区区。从供供应结构构上看，蜀山行政区占合肥总体的30%，高新区占总体的7%，经济区占总体的10%，政务区占比约为8%。l 产品表现现从供应产产品的建建筑类型型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40%、34%、20%和6%；到06年底，这组比例数字分别变为31%、25%、43%和2%；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多。l 房价走势势20066年行政政区的价价格及波波动曲线线与合肥肥市的整整体发展展
34、态势比比较一致致。20006年年12月月，行政政区的在在售新建建商品住住宅均价价为33359元元/平方方米，与与上年同同期相比比，增长长了2.3%。其其中，多多层在售售新建商商品住宅宅的均价价为29973元元，比上上年同期期相比上上升了22.6%；小高高层的均均价为333288元/平平方米，与与去年同同期相比比下降了了0.11%；高高层住宅宅的均价价为35583元元/平方方米，比比上年同同期下降降了0.5%。小小高层和和高层的的均价比比上年同同期略降降。经济区由由于价格格绝对数数相对比比较低，因因此价格格绝对数数增加相相同的时时候，则则经济区区较其他他高价区区域相对对更敏感感。20006年年1
35、2月月，经济济区的在在售新建建商品住住宅均价价为26665元元/平方方米，与与上年同同期相比比，增长长了4.9%。其其中，多多层在售售新建商商品住宅宅的均价价为24444元元，比上上年同期期相比上上升了22.8%；小高高层的均均价为228377元/平平方米，与与去年同同期相比比上升了了2.88%；高高层住宅宅的均价价为30041元元/平方方米，比比上年同同期上升升了2.3%。一一方面各各种建筑筑类型的的均价都都有所增增长，另另一方面面，价格格相对更更高的高高层、小小高层比比重在不不断加大大，使得得总体价价格增幅幅大于各各建筑类类型均价价的增幅幅。20066年高新新区别墅墅体量减减少，高高层体量
36、量增加，但但多层价价格高出出高层3370元元/平方方米。220066年122月，高高新区的的在售新新建商品品住宅均均价为337455元/平平方米，与与上年同同期相比比，下降降了0.2%。其其中，多多层在售售新建商商品住宅宅的均价价为37757元元/平方方米，比比上年同同期相比比上升了了1.33%；小小高层的的均价与与去年同同期相比比上升了了0.88%；高高层的均均价则比比去年同同期上升升了8.9%。220066年高新新区新建建商品住住宅整体体价格呈呈现下降降趋走势势，这主主要是因因为售价价相对较较低的高高层体量量大幅度度增加，拉拉低了高高新区整整体均价价。l 区域特征征蜀山区内内坐落着着中国科
37、科技大学学、安徽徽大学等等27所所高等院院校，此此外随着着合肥大大学城、中中国（合合肥）科科学城的的建设和和逐步投投入使用用，使得得该区域域的科教教优势突突出，同同时蜀山山区尤其其是高新新区内自自然环境境资源优优势明显显。蜀山行政政区由于于价格适适中，同同时区域域内已经经形成诸诸多成熟熟的生活活住区，交交通及生生活条件件便利，受受消费者者青睐。高高新区内内高档楼楼盘林立立、自然然环境优优美，成成为高收收入人群群选房的的最爱。“低低价”是是很多消消费者选选择在经经济区内内购房的的重要原原因。“未未来的升升值潜力力巨大”是是广大选选择政务务区购房房者的真真实想法法。如果将享享受型、经经济型、温温饱
38、型和和投资型型与四个个区的购购买典型型特征相相连线，则则高新区区无疑为为享受型型，经济济区对应应经济型型，蜀山山行政区区与温饱饱型对应应，由于于政务区区目前的的居住配配套尚不不太成熟熟、看重重长期价价值的投投资型心心理相对对其他区区域更突突显。l 区域成交交状况20066年，合合肥市新新建商品品住宅销销量接近近5000万平方方米，其其中蜀山山区总成成交面积积接近2240万万平方米米，占到到合肥整整体销量量的近半半，这一一方面反反映出该该区域楼楼市的健健康发展展态势，另另一方面面与该区区域供应应量占合合肥市整整体供应应量的一一半密切切相关。q 庐阳区庐阳区以以合肥老老城区为为主体，向向西北延延伸
39、与长长丰县、肥肥西县接接壤。总总面积1136.86平平方公里里，055年底常常住人口口41.5万，辖辖11个个街道、11乡1镇镇。 庐庐阳老城城区是历历史上的的古庐州州城，也也是合肥肥市的中中心区。交交通便利利，四通通八达，人人流、物物流为合合肥之最最。l 市场份额额庐阳区所所包含的的老城区区，尤其其是环线线内新建建商品住住宅楼盘盘屈指可可数，目目前庐阳阳区在售售的新建建商品住住宅比较较集中的的区域有有亳州路路一带和和蒙城北北路沿线线；区域域内虽然然有个别别大规模模住宅楼楼盘，但但是在220066年内动动作不大大，因此此该区内内鲜见区区域影响响力楼盘盘。20066年庐阳阳区的新新建商品品住宅供
40、供应面积积保持在在30万万平方米米左右，比比较平稳稳；供应应套数为为20000多套套。由于于合肥市市的整体体供应面面积在不不断增加加，因此此使得庐庐阳区的的供应量量占比呈呈现下降降趋势，供供应面积积占比由由年初的的10%下降到到年底的的8%，下下降比较较明显。庐庐阳区内内，北二二环以外外，只有有金都华华庭和天天然新都都市等少少量住宅宅楼盘在在售。庐庐阳区楼楼盘发展展的呈现现了较大大局限性、和局局域性。l 产品特征征从供应的的建筑类类型上看看，庐阳阳区高层层的占比比明显增增加，小小高层、多多层的占占比有所所下降，其其中多层层的占比比下降明明显。220055年底，庐庐阳区的的在售新新建商品品住宅中
41、中，多层层、小高高层和高高层的占占比依次次为411%、448%和和10%；到006年底底，这组组比例数数字分别别变为223%、441%和和35%；高层层的占比比较上年年底增长长了255个百分分点，多多层的占占比比220055年年底底减少了了18个个百分点点。目前前高层和和小高层层同时为为庐阳区区在售新新建商品品住宅的的主要建建筑类型型。l 房价走势势20006年庐庐阳区在在售新建建商品住住宅的价价格整体体呈上升升趋势，55月份之之前，庐庐阳区整整体价格格低于合合肥市平平均水平平，5月月当月庐庐阳区住住宅平均均价格开开始高于于合肥市市均价。在在5-88月份价价格波动动较大；8月份份之后，庐庐阳区
42、的的价格整整体呈上上升走势势，变化化曲线波波形与合合肥市平平均价格格变化曲曲线一致致。20066年122月，庐庐阳区的的在售新新建商品品住宅均均价为333777元/平平方米，与与上年同同期相比比，增长长了6.7%。其其中，多多层住宅宅的均价价为31139元元/平方方米，与与上年同同期相比比下降了了1.55%；小小高层的的均价为为31881元/平方米米，与上上年同期期相比上上升了11.6%；高层层住宅的的均价为为39336元/平方米米，比上上年同期期上升了了22.4%。高层价格增幅明显，主要是由于庐阳区内的水晶苑和天庆寓言家等高层楼盘纷纷推出挑高户型，单价在4500元/平方米以上，提升了该区域高
43、层楼盘的平均价格。排除挑高等特殊户型，与其他行政区相比，庐阳区内的楼盘之间价格差距跨度相对不大。l 区域成交交状况20066年，庐庐阳区新新建商品品住宅成成交量约约为500万平方方米，占占全合肥肥市住宅宅成交量量的十分分之一，比比该区域域的供应应量占比比略大。庐庐阳区的的销售高高峰期在在06年年10月月，比蜀蜀山区提提前了一一个月。l 区域特征征庐阳内楼楼盘多分分布在一一环沿线线和一二二环之间间，与合合肥市的的主商业业中心距距离较近，交交通便利利，同时时该区域域内的住住宅价格格在合肥肥市属于于中等水水平；因因此虽然然北区不不属城市市发展的的重点方方向，但但是价格格适中、生生活和消消费的便便利性
44、还还是让不不少消费费者选择择庐阳区区作为自自己买房房的首选选区域。q 包河区包河区于于20002年33月6日日随合肥肥市区划划调整应应运而生生，总面面积3007平方方公里（其其中巢湖湖水域面面积744平方公公里），面面积位居居四大行行政区之之首。005年底底，全区区总人口口约500.977万。规规划中的的滨湖新新区位于于合肥主主城东南南，南依依巢湖，北北靠南二二环路，西西接上派派河和合合安高速速，东临临南淝河河，规划划总用地地面积约约1900平方公公里。l 市场份额额虽然滨湖湖新区建建设受到到各级政政府的高高度重视视，滨湖湖新区启启动区已已于066年111月155日正式式启动，但但由于滨滨湖新
45、区区内目前前暂无楼楼盘推出出，因此此对20006年年包河区区房地产产开发影影响不大大。20006年年有新建建商品住住宅在售售的300多家楼楼盘主要要集中在在一二环环之间，其其中以马马鞍山路路沿线的的楼盘最最为集中中和活跃跃。20066年包河河区的新新建商品品住宅供供应面积积平均在在28万万平方米米左右，供供应套数数平均为为22000多套套。由于于合肥市市的整体体供应面面积在不不断增加加，因此此与庐阳阳区相似似，包河河区的供供应面积积占比在在20006年内内呈逐渐渐走低的的发展态态势。无无论是从从供应面面积还是是从供应应套数上上看，包包河区的的供应量量与庐阳阳区相当当。l 产品特征征从住宅供供应的建建筑类型型看，高高层的占占比明显显增加，多多层的占占比明显显下降，小小高层的的占比持持平。220055年底，包包河区在在售新建建商品住住宅中，多多层、小小高层和和高层的的占比依依次为221%、224%和和53%；到