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1、第第26讲讲共计：共计：32学时学时 主讲教师：丛中笑主讲教师：丛中笑第四节第四节 土地增值税法土地增值税法 土地增值税是指对有偿转让土地使用土地增值税是指对有偿转让土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称权、地上建筑物及其附着物（简称“转转让房地产让房地产”）的单位和个人，就其取得）的单位和个人，就其取得收入的增值部分征收的一种所得税。收入的增值部分征收的一种所得税。 土地增值税的征税对象是纳税人转让土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得收入的增值部分且实行四房地产所取得收入的增值部分且实行四级超率累进税率，体现税收的纵向公平，级超率累进税率，体现税收的纵向公平，即所得多的多征，所得少的
2、少征，具有即所得多的多征，所得少的少征，具有明显的所得税特征，因此本课将其归于明显的所得税特征，因此本课将其归于所得税法律制度。所得税法律制度。. .土地增值税的税法主体土地增值税的税法主体土地增值税征税主体是地方税务机关土地增值税征税主体是地方税务机关; ;纳税主体是指有偿转让房地产并取得收入纳税主体是指有偿转让房地产并取得收入的单位和个人。转让房地产，即以出售的单位和个人。转让房地产，即以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以赠与、继承等方式无偿转让房不包括以赠与、继承等方式无偿转让房地产的行为。地产的行为。 土地增值税的征税对象土地增值税的征税对
3、象n土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。的收入减去法定扣除项目金额后的余额。n纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。物收入和其他收入。n法定扣除项目包括：（法定扣除项目包括：（1 1）取得土地使用权支）取得土地使用权支付的金额；（付的金额；（2 2）开发土地的成本、费用；（）开发土地的成本、费用；（3 3）新建房及配套设施的成本费用，或者旧房及建新建房及配套设施的成本费用，或者旧房
4、及建筑物的评估价格；（筑物的评估价格；（4 4）与转让房地产有关的）与转让房地产有关的税金；（税金；（5 5）财政部门规定的其他扣除项目。）财政部门规定的其他扣除项目。 土地增值税的税率土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体为：土地增值税实行四级超率累进税率，具体为： n （1 1）增值额未超过扣除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%的部的部分，税率为分，税率为30%30%； n （2 2）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额50%50%、未超、未超过扣除项目金额过扣除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；n （3 3）增值额超过扣
5、除项目金额）增值额超过扣除项目金额100%100%、未、未超过扣除项目金额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；n （4 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200%200%的的部分，税率为部分，税率为60%60%。 土地增值税的计算土地增值税的计算n例题：一房地产开发收入总额为例题：一房地产开发收入总额为1700万万元元,其中其中取得土地使用权支付取得土地使用权支付100100万元；万元；开发及新建房及配套设施的费用开发及新建房及配套设施的费用500500万元；万元；与转让房地产有关的税金为与转让房地产有关的税金为2020万元；计万元；计算土
6、地增值税税额算土地增值税税额. .n土地增值额土地增值额=1700-(100+500+20)=1080=1700-(100+500+20)=1080万万元元n扣除项目金额扣除项目金额=100+500+20=620=100+500+20=620万元万元n310310* *30%+31030%+310* *40%+(1080-310-40%+(1080-310-310)310)* *50%=44750%=447万元万元土地增值税的税收优惠措施土地增值税的税收优惠措施 土地增值税在以下情况下免征：土地增值税在以下情况下免征：n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额未超过扣除项目金额20%20%的；的；n因国家建设需要依法征用、收回的房地因国家建设需要依法征用、收回的房地产。产。 土地增值税的征收管理土地增值税的征收管理