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1、2022浙江房地产估价师考试真题卷（8）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.现金流入与现金流出之差称为_。A现金波动值B现金后期值C净现金流量D现金流量差值 2.贷款质押是借款人以_作为债权的担保。A第三方保证人以自身的财产B财产C不动产D动产或权力 3.某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是_。A31.46万元B32.46万元C33.46万元D34.46万元 4
2、.张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为_。A10%B20%C50%D200% 5.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A空置率B利息备付率C容积率D成本利润率 6.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_。A减少B增加C不变D同步递减 7.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_。A42.0万元B50.4万元C60.0万元D72.0万元 8.在下列定价方法中，需要使用损
3、益平衡图的是_。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定阶法 9.投资组合是_的一个有效措施。A提高投资收益B提高市场竞争力C开拓投资领域D规避投资风险 10.某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。A相等B不相等C可能会相等D不能确定 11.某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为_。A7.59万元B7.28万元C13.59万元D6.05万元 12.采用综合的单位建筑面积或
4、单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法 13.建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。A空置率B有效面积系数C建筑密度D建筑容积率 14.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。A13.0%B43.3%C33.3%D23.3% 15.已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资
5、回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.1616.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。A空置率=合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断 17.物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位置分配D零售商的声誉 18.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 19.市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类
6、型物业的市场供求关系 20.房地产开发项目策划属于房地产_的范畴。A评估B经纪C代理D咨询 21.建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A1B2C3D5 22.房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。A房屋竣工B房屋质量验收合格C房屋交付用户使用D业主委员会成立 23.某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。A两家银行按债权比例受偿B两家银行均等受偿C甲银行优先全额受偿D乙银行优先全额受偿 24.房屋的成本租金不含_。A折旧费B维修费C保险费D
7、税金 25.房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起_日内，做出是否准予续期注册的决定。A15B30C60D90 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列属于普通股股东权利的有_。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权 2.当抵押人_时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A丧失民事行为能力B死亡C不能履行其相应义务D依法被宣告死亡E被宣告失踪 3.下列保险种类中，属于政策性保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险 4.申请强制拆迁必须提供_。A行政强制拆迁申请书B
8、仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书 5.房地产业是房地产开发活动的_。A策划者B组织者C监督者D实施者E发包者 6.根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 7.物业管理条例确定的基本制度包括_。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度 8.下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价
9、格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 9.下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 10.下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收
10、集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记 11.在下列行为中，属于犯罪的有_。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税 12._之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A中华人民共和国仲裁法B中华人民共和国宪法C中华人民共和国土地管理法D中华人民共和国土地使用法E中华人民共和国民法通则 13.金融工具是指金融活动中以书面形
11、式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括_。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证 14.从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证 15.下列关于城市规划的表述中，正确的是_。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区
12、内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能 16.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E第四阶段 17.下列关于敏感性分析的描述正确的是_。A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B敏感性分析的准确性是相当高的C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅
13、度的概率D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E常用的指标为内部收益率 18.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段 19.按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场 20.定义市场区域工作主要包括_。A描绘市场区域的发展前景B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D在相应地图上标出市场区域的边界E解释确定市场区域边界的依据 21
14、.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩 22.房地产市场结构包括_。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构 23.依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。A联合代理B买方代理C独家代理D卖方代理E双重代理 24.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_。A自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域 25.债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页