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1、2022浙江房地产估价师考试真题卷（7）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税 费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元A.2 427B.2 500C.2 575D.2 6322.在某幢建筑面积3000的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施
2、和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元A.1067B.1070C.1087D.11413.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为A.80B.82C.83D.924.某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出
3、让合同未约定不可续期)A.35B.45C.48D.505.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为A.100B.111C.119D.1256.某建筑物的建筑面积为200 ，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元A.102B.11.0C.113D.1157.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为元A.14 140B.42 421C.56 56
4、1D.60 0008.某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元A.3 275B.3 287C.3 402D.4 3759.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为A.368万元B.552万元C.561万元D.920万元10.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知
5、，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是A.30B.45C.65D.7511.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、 781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，A.849元/B.865元/C.882元/D.915元/12.某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元A.53.34B.85.34C.106.6
6、8D.213.3613.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为A.1B.1.5C.2D.2.514.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正A.4000B.5000C.60
7、00D.900015.假设某类住宅的价格从3000元下降到2800元，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时)A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.5316.在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元，建筑面积100，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元，建筑面积120，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元，建筑面积90，成交时一次付清；丁成交价格4760元，建筑面积110，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单
8、价的高低排序为A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲17.某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元A.1 250B.1 750C.2 050D.2 15018.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立19.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地
9、产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去20.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.521.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元A.6.19B.6.42C.7.20D.9.5822.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7
10、，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.3723.某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元A.2400B.2580C.2607D.276024.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元，成交日期为20
11、05年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为元A.2938B.2982C.3329D.337925.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元A.-100B.-50C.50D.100二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选
12、项中，有多个符合题意） 1.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期2.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补3.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料4.评估基准地价或利用
13、基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期5.下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有A.应做到诚实正直，公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章6.在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的A.用途多样性B.合法性C
14、.相互影响性D.外部性E.易受限制7.需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品8.城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D.期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的209.根
15、据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法10.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.0311.附件是估价报告的
16、有机组成部分，通常包括A.估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明B.估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件C.估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件D.估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件E.估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明12.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产13.下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管
17、理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见14.下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有A.对房地产本身进行投资改良B.需求增加导致稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济E.提高建造成本15.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款16.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现值D.承租人权益价
18、值E.残余价值17.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级18.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大19.根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有A.
19、土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房20.下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程21.就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值22.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费23.某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前
20、期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日24.针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有A.理论上适用的估价方法，都必须选用B.在适用的估价方法中，选用两种即可C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D.必须选用两种以上的估价方法，不能只
21、选用一种估价方法E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法25.甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页