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1、2018 年年度报告 1 / 174 公司代码：公司代码：600693600693 公司简称：公司简称：东百集团东百集团 福建东百集团股份有限公司福建东百集团股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 174 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 未出席董事情
2、况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 陈文胜 工作原因 郑飚 独立董事 陈珠明 工作原因 魏志华 三、三、 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人施文义施文义、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人宋克均宋克均及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 高萍高萍声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、
3、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司2019年3月28日第九届董事会第二十二次会议审议通过， 公司2018年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可供分配利润结转下年度。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决
4、策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 174 目录目录 第一节 释义 . 4 第二节 公司简介和主要财务指标 . 6 第三节 公司业务概要 . 9 第四节 经营情况讨论与分析 . 12 第五节 重要事项 . 29 第六节 普通股股份变动及股东情况 . 45 第七节 优先股相关情况 . 50 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 51 第九节 公司治理 . 5
5、7 第十节 公司债券相关情况 . 60 第十一节 财务报告 . 61 第十二节 备查文件目录 . 174 2018 年年度报告 4 / 174 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 丰琪投资 指 福建丰琪投资有限公司 东百中心 指 公司的旗舰店，分为 A 馆、B 馆、C 馆；其中 A 馆（原东百东街店）由母公司经营管理，B 馆（原东方东街店）由公司全资子公司福建东方百货管理有限公司经营管理，C 馆（三坊七巷南街城市生活综合体运营服务项目）由母公司经营管理；2019
6、年1 月 1 日起，B 馆业务转入母公司经营管理 兰州中心 指 兰州国际商贸中心项目商业部分，于 2019 年 1 月 11 日正式开业 东百优品城元洪店 指 公司主要门店（原元洪东百城），由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公司经营管理 东百爱琴海店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百红星商业广场有限公司经营管理 东百城蔡塘店 指 公司主要门店，由公司全资子公司厦门世纪东百商业广场有限公司经营管理 东百城福安店 指 福安东百广场项目商业部分，筹备中 东百城群升店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公司经营管理 东百运动生活城 指 公司门店，由公司全资子公司
7、福州东百永丰商业广场有限公司经营管理 东百城永嘉天地店 指 公司门店，由公司全资子公司福州东百永星商业广场有限公司经营管理 兰州国际商贸中心项目 指 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司开发建设 兰州东百商业管理 指 兰州东百商业管理有限公司，原兰州东百投资有限公司，公司控股子公司 福安东百广场项目 指 福安市东百城市综合体项目，由公司全资子公司福安市东百置业有限公司开发建设 东百坊巷大酒店 指 福建东百坊巷大酒店有限公司，原福建东百大酒店有限公司 东百物流 指 东百物流有限公司，原福建东百睿信资产管理有限公司，公司全资子公司 东百瑞兴 指 东百瑞兴资本管理有限公司，
8、公司全资子公司 佛山睿优 指 佛山睿优仓储有限公司，公司参股公司，原名佛山睿优工业投资管理有限公司，报告期公司已转让 80%的股权。 佛山乐平项目 指 红信物流电子商务产业园项目，由公司参股公司佛山睿优仓储有限公司开发建设 北京亦庄项目 指 北京环博达物流园项目，由公司子公司北京环博达物流有限公司开发建设 佛山芦苞项目 指 东百瑞兴佛山三水物流中心项目，由公司子公司佛山睿信物流管理有限公司开发建设 天津宁河项目 指 原天津潘庄项目；（天津）科技型中小企业产业园一期、二期项目，由公司子公司天津兴建供应链管理有限公司开发建设 东莞沙田项目 指 东添加工电商配送产业园项目，由公司子公司五矿电工（东莞
9、）2018 年年度报告 5 / 174 有限责任公司开发建设 嘉兴王店项目 指 大恩供应链中心项目，由公司子公司嘉兴大恩供应链管理有限公司开发建设 成都新津项目 指 成都新津物流园项目，由公司子公司成都欣嘉物流有限公司开发建设 天津兴建 指 天津兴建供应链管理有限公司，平潭信众全资子公司 三信公司 指 福建省三信集团（莆田）商业发展有限公司 黑石集团 指 The Blackstone Group L.P.，美国上市公司 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司章程 指 福建东百集团股份
10、有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2018 年年度报告 6 / 174 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 公司的中文简称 东百集团 公司的外文名称 FUJIAN DONGBAI (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 FJDB 公司的法定代表人 施文义 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑飚 祝士哲 联系地址 福建省福州市鼓楼区八一七北路84号东百大厦24层 福建省福州市鼓楼区八一七北路84号东百大厦24层 电
11、话 0591-87531724 0591-87531724 传真 0591-87531804 0591-87531804 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 福建省福州市鼓楼区八一七北路84号-185号（除178-1号） 公司注册地址的邮政编码 350001 公司办公地址 福建省福州市八一七北路84号东百大厦24层 公司办公地址的邮政编码 350001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告
12、备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 东百集团 600693 / 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 福建省福州市湖东路中山大厦 B 座八层 签字会计师姓名 王永平、陈依航 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 兴业证券股份有限公司 办公地址 福建省福州市湖东路 268 号证券大厦 16 层 签字的保荐代表人姓名 吕泉鑫、陈霖 持续督导的期间 2016 年 3 月 3 日至募集资金使
13、用完毕止之日 2018 年年度报告 7 / 174 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20182018年年 20172017年年 本期比上年同本期比上年同期增减期增减(%)(%) 20162016年年 营业收入 2,996,951,202.38 3,855,695,680.64 -22.27 3,009,898,941.86 归属于上市公司股东的净利润 261,993,150.56 247,412,194.08 5.89 101,046,654.20 归属于上市公司股
14、东的扣除非经常性损益的净利润 259,746,528.68 249,107,710.23 4.27 103,664,501.61 经营活动产生的现金流量净额 -158,260,113.54 305,322,546.99 -151.83 -29,820,463.29 20182018年年末末 20172017年年末末 本本期末比上年同期末比上年同期末增减（期末增减（% %） 20162016年末年末 归属于上市公司股东的净资产 2,317,882,754.75 2,160,545,583.78 7.28 1,913,522,713.53 总资产 8,415,128,920.46 6,808,26
15、3,172.13 23.60 5,832,973,023.42 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20182018年年 20172017年年 本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%)(%) 20162016年年 基本每股收益（元股） 0.2917 0.2754 5.92 0.1125 稀释每股收益（元股） 0.2917 0.2754 5.92 0.1125 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.2892 0.2773 4.29 0.1154 加权平均净资产收益率（%） 11.70 12.14 减少0.44个百分点 5.42 扣除非经常性损益后的加权
16、平均净资产收益率（%） 11.60 12.23 减少 0.63 个百分点 5.56 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、营业收入较上期下降 22.27%，主要是报告期公司商业零售及仓储物流营业收入分别较上期增加 65,786.91 万元及 6,905.68 万元； 商业地产、 供应链管理营业收入较上期分别减少 132,446.24万元及 25,949.03 万元共同影响所致。 2、归属于上市公司股东的净利润较上期增长 5.89%，主要是报告期公司仓储物流业务实现的净利润较上期增加 15,667.55 万元、商业零售业务实现的净利润较上期增加 4,232.86 万元
17、、商业地产实现的净利润较上期减少 17,720.93 万元共同影响所致。 3、综合上述因素后，报告期公司基本每股收益为 0.2917 元，较上期增长 5.92%，加权平均净资产收益率为 11.70%，较上期减少 0.44 个百分点。 八、八、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 2018 年年度报告 8 / 174 单位：万元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 营业收入 67,83
18、7.14 60,731.30 55,653.90 115,472.78 归属于上市公司股东的净利润 2,935.36 526.80 522.82 22,214.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,852.65 425.68 -59.03 22,755.35 经营活动产生的现金流量净额 -12,584.64 -27,519.06 25,992.15 -1,714.46 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2012018 8 年金额年
19、金额 附注 （如适用）附注 （如适用） 2012017 7 年金额年金额 2012016 6 年金额年金额 非流动资产处置损益 -8,757,485.31 详见第十一节、七、41、43、44、45 点的说明 -11,052,672.46 -12,614,567.40 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,375,991.97 详见第十一节、七、40、44、51 点的说明 4,171,399.90 1,605,757.30 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允
20、价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 55,136.99 详见第十一节、七、41 点的说明 2,156,924.28 7,557,186.87 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,385,283.31 详见第十一节、七、44、45 点的说明 2,128,257.36 259,164.92 少数股东权益影响额 -47,573.34 35,420.46 -223,503.67 所得税影响额 -764,731.74 865,154.31 798,114.57 合计 2,246,621.88 -1,695,516.15 -2,617,847.41
21、 公司报告期内转让仓储物流佛山乐平项目 80%的股权实现投资收益 22,640.82 万元，确认为经常性损益，具体原因详见第十一节、第十六项“当期非经常性损益明细表”的说明。 十、十、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 9 / 174 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司主要业务及经营模式 公司成立于 1957 年，经过近 62 年的成长变革，现已发展成为商业零售与仓储物流双轮驱动
22、，集商业地产开发、 供应链管理服务、 房产租赁、 酒店物业管理、 广告信息等为一体的大型商业集团，致力于商业基础设施的投资运营。 1、 商业零售 公司商业零售的经营模式，主要包括联营、自营和租赁。 （1）联营是国内百货零售企业通常采用的销售模式。在联营模式下，由供应商提供商品在公司指定区域设立品牌专柜，由供应商的销售人员负责销售；公司向供应商提供品牌宣传、促销活动、人员培训等服务。在商品尚未售出的情况下，该商品仍属供应商所有，公司不承担该商品的跌价损失及其他风险。在商品售出后，公司按照售价及与合同约定的分成比例确认收入与成本。公司目前采用联营模式经营的品类主要有：珠宝、钟表眼镜、服饰、部分化妆
23、品、鞋帽、箱包、家居用品、数码、小家用电器等。 （2）自营模式下，由公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，公司负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和收益。通常公司与供应商约定可有一定比例的退货换货率，以及因市场变化而发生的调价补偿；其利润来源于商品的购销差价。在自营模式下，供应商按门店提出的订单计划提供商品，门店在合同约定的账期内向供应商支付货款。公司目前采用自营模式经营的品类主要有：部分一线化妆品、烟、酒等。 报告期内，公司联营销售收入与自营销售收入之比约为 9:1。 （3）租赁模式主要指购物中心、百货商场将部分区域的场地提供给租户自主经营，依据合同约定定期向商户收取租金；目前采用租赁
24、模式涉及的项目主要是餐饮、部分零售、配套、主力店等。 2、 仓储物流 公司仓储物流服务主要是对仓储物流设施的开发和运营，提供标准化的物流设施和高标准的服务，采用以“投-建-管-退”的闭环运作模式及轻资产运营的思路，通过对各仓储物流项目的投资、开发、 运营和退出， 滚动经营， 实现资金闭环。 合作对象主要为京东等大型电商及第三方物流企业，以及国内外大型产业基金。主要收入来源于物流仓库的租赁收入、管理服务收入和项目退出收益。项目退出是物流投资轻资产运作的一个重要组成部分，退出收益是仓储物流业务利润的一个重要来源。 3、 商业地产开发 公司商业地产开发主要以综合购物中心为主，与五星级酒店、超市、影院
25、、KTV、餐饮等共同组成商业综合体进行运营。其利润主要来源于商铺、SOHO、写字楼、住宅等商品房的出售收入。公司开发的商业地产项目包括兰州国际商贸中心项目和福安东百广场项目。 4、 供应链管理服务 公司供应链管理服务主要为大宗农产品、原材料流通领域供应链管理贸易执行服务，搭建直供终端平台，提供市场、销售、信息、物流、结算等一站式供应链服务，目前主要贸易品种为玉米、大米等农产品及铝棒、化工原料等原材料供应链业务。供应链管理服务分为供应链贸易执行服务、综合物流服务等形式。贸易执行服务是指在贸易中，预先匹配上下游客户需求，分别与上下游客户签订购销合同，然后通过物流、信息流和资金流等为客户提供高效、低
26、成本的供应链服务。综合物流服务主要是物流服务、仓储配送服务以及进出口通关服务等。 （二）报告期行业情况 1、商业零售行业 2018 年年度报告 10 / 174 根据国家统计局公布的信息显示，2018 年实现国内生产总值比上年增长 6.6%，全年社会消费品零售总额同比增长 9.0%，增速较 2017 年相比虽均有所放缓，但宏观经济稳中有进。相较 GDP 的增速，消费仍保持了较高的增长，连续 5 年成为经济增长第一动力，对经济增长贡献率为 76.2%，比上年提高 18.6 个百分点，继续发挥着对经济增长的基础性作用。2018 年福建社会消费品零售总额1.43 万亿元，增长 10.8%，增速高于全
27、国平均水平。 随着消费结构调整、技术创新加速，商业零售业加快转型升级，互联网、大数据、人工智能等新技术与传统零售深度融合，新模式、新业态，新物种不断涌现，行业发展已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段。 消费市场方面，收入增长驱动消费升级,消费结构显著变化。消费形态正在从购买产品转变为购买服务，顾客价格敏感度下降、品质追求上升，购买体验、提升生活品质及获得体验逐步成为消费的核心动力。同时随着消费者收入水平的提高，人们的消费能力和消费意愿不断增强。根据国家统计局相关数据统计，2018 年各季度中国消费者信心指数始终在 119-122 点，处于历史较高水平，为中国消费结构转型升级提供更多可能性。 为
28、适应新的商业零售行业发展趋势，公司加快转型变革，加速业态升级，加力市场深耕，面对消费市场和生活方式的深刻变化，大力进行门店改造，全面提升服务能力，经营业绩稳步提高。公司作为一家拥有近 62 年商业历史的零售企业，拥有“东百”福建老字号品牌，在福建市场拥有较高的知名度和市场占有率，作为区域商业零售龙头，得到消费者的广泛认可。近几年，公司致力于在福建省各地市、兰州等区域拓展商业零售业务，公司的区域规模优势进一步巩固，竞争力进一步提升。 2、仓储物流行业 2018 年我国仓储物流行业继续保持稳步回升的态势，行业需求持续增长，效益有所提升。据中国物流与采购联合会发布的中国仓储指数显示， 2018 年全
29、年该指数平均水平保持在 51.32%的较高水平, 处于扩张区间。根据世邦魏理仕发布的中国物流市场报告，2018 年 16 个主要城市高标仓库的新增供应和净吸纳量为约 375 万平方米和 430 万平方米，仓储物流市场总体需求较为强劲；主要城市物流仓储市场总体空置率为 9%，处于历史较低水平。公司已取得全国核心区域近 100 万平方米的仓储物流用地，已建在建面积约 70 万平方米，公司将通过战略合作、并购等方式实现高质量扩张，加快物流布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公司的市场竞争力。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大
30、变化情况的说明 适用 不适用 （一）报告期末存货较上期减少 60,289.18 万元，主要为兰州国际商贸中心项目、福安东百广场项目本期工程投入 111,604.00 万元，同时部分完工结转固定资产、投资性房地产 147,278.94 万元、实现销售收入结转成本 33,569.41 万元；新增供应链存货 6,483.69 万元；商业零售存货增加2,471.48 万元。 （二）报告期末投资性房地产较上期增加 180,628.13 万元，主要为兰州中心对外出租转入投资性房地产 115,924.68 万元； 仓储物流天津宁河项目、 佛山芦苞项目一期转入投资性房地产 69,509.97万元。 三、三、
31、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）管理优势 公司深耕百货零售行业多年，零售管理团队具有丰富的行业经验，与供应商建立了良好的合作关系， 拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道。 公司物流管理团队来自国内各知名物流企业，在物流仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。 （二）区位优势 2018 年年度报告 11 / 174 公司主力门店东百中心商业面积逾 16 万平方米， 位于福州市中心“东街口三坊七巷”旅游文化商圈，与中国十大历史文化名街“三坊七巷”无缝相连，地理位置优越。随着商业面积逾 23 万平方米、毗
32、邻全国十大博物馆甘肃省博物馆的公司另一主力门店兰州中心于 2019 年的开业，公司一南一北“双灯塔”显著的区位优势将成为公司商业零售业绩增长的有力支撑。 公司仓储物流项目主要位于包括环渤海、长三角、珠三角、中西部“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。 （三）模式优势 公司商业零售门店结合各自区域特色，创新经营模式，不断丰富百货业态，发挥实体店比较优势，加强消费者现场实景体验。同时拥抱互联网思维，结合新技术打通线上渠道，试水线上业务。公司仓储物流业务， 通过与黑石基金合作， 形成 “投-建-管-退”全链条闭环运作的轻资产营运模式。 （四）供应商优势 公司积极探索与供
33、应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。 （五）政策优势 福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被定位为“21 世纪海上丝绸之路核心区”，加之设立了自由贸易试验区，上述政策将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。 （六）数据优势 公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设，通过不断深化和国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数据，更有针对
34、性地服务消费者，提供更好的消费体验。 2018 年年度报告 12 / 174 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与讨论与分析分析 报告期内，面对行业发展的新趋势，公司梳理现有业务，调整未来业务发展重心，优化组织架构，推动效率提升、人才优化、考核激励“三项变革”，实现商业零售与仓储物流业务的高质量发展。 （一）梳理公司现有业务，明确未来重点发展方向 报告期内，公司完成管理团队组织架构调整，梳理公司现有业务，明确公司为商业零售与仓储物流双轮驱动，集商业地产开发、供应链管理服务、房产租赁、酒店物业管理、广告信息等为一体，致力于商业基础设施的投资运营。在商
35、业零售方面，公司作为福州、兰州两个省会城市的商业零售龙头，现拥有商业总经营面积逾 75 万平方米，快速扩张强化比较优势地位的同时，开始尝试线上渠道，力求打通线下和线上业务的连接。在仓储物流方面，公司已取得全国核心区域近 1,500 亩的仓储物流用地，已建在建面积近 70 万平方米，致力于成为一流的现代物流服务产业园基础设施提供商和运营商。 （二）推进传统零售转型升级，提升核心竞争力 1、明确商业定位，创新业态丰富购物体验。打造东百中心成为集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的“超级百货”；以全业态、全客层、全配套、一站式体验为定位，建成西北地区目前最大、以城市命
36、名的商业综合体兰州中心。做强做优以东百城福安店、蔡塘店、永嘉天地店为代表的购物中心，并推出以东百优品城元洪店为代表的“城市奥莱+线上销售”模式、以东百运动生活城为代表的主题店，促进东百商业多种业态融合发展。 2、着力调改提升，加大战略品牌合作力度。2018 年东百集团商业零售调整品牌数 212 个，面积 4.11 万；规划调整品牌数 317 个，面积 9.36 万。引入首进全国品牌 1 个，首进福建品牌 26个，打造 43 个千万店。 3、 回归零售本质， 以顾客为中心提升运营能力。 通过开展顾客 NPS 与顾客画像， 聚焦“人、 货、场”，以消费者需求为导向，通过“8+1”管理模型，重新构建
37、零售真正的专业化体系与能力，提升客户体验感及满意度。报告期内，新增 VIP 会员 26.35 万人，VIP 平均年龄下降 1.86 岁，会员年龄结构趋向年轻化和多样化。 （三）仓储物流取得新突破，实现全链条闭环运作 报告期内，公司稳步推进现有仓储物流项目的开发、建设及运营，并积极在重点布局区域拓展新的仓储物流项目，上半年竞得成都新津项目 100%股权。此外，报告期内天津宁河、佛山乐平、佛山芦苞一期等项目相继竣工并进入实际运营阶段，嘉兴大恩、佛山芦苞二期、成都新津等项目相继动工建设。 项目收益实现方面，随着物流项目正式投入运营，租赁收入及管理服务收入给公司物流项目的可持续发展注入了活力，实现自我
38、造血功能。同时，公司与美国黑石集团达成合作，成功实现公司在仓储物流领域“投-建-管-退”全链条闭环运作。 （四）商业地产稳步推进，为商业中心运营提供保障 报告期内，完成了兰州国际商贸中心商业部分的工程建设、项目验收工作，实现兰州中心 2019年 1 月 11 日按期开业目标。截至 2018 年底，除兰州希尔顿酒店室内装修工程外，兰州国际商贸中心建设任务基本完成。 福安东百广场项目 2018 年完成御玺住宅一、 二期小区的全面交付； 东百城三期商业主体已完成，计划 2019 年开业，并已完成酒店主体工程。 （五）实施组织变革与管理提升，推动体制机制变革 2018 年年度报告 13 / 174 公
39、司通过与著名管理咨询机构合作，对公司的组织架构进行调整，搭建了商业零售与仓储物流两大事业部，进一步规范了业务流程，明确责权利边界，实现管理效率的提升；通过社会招聘、内部竞聘、“东道主”活动等方式招聘和选拔人才，人才队伍体系逐渐优化；通过不断健全和完善考核激励机制，激发员工的积极性和创造性。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 299,695.12 万元，较上期下降 22.27%，主要是报告期公司商业零售及仓储物流营业收入分别较上期增加 65,786.91 万元及 6,905.68 万元；商业地产、供应链管理营业收入较上期分别减少 132,446.24
40、万元及 25,949.03 万元共同影响所致。 营业毛利实现 66,270.80 万元， 较上期下降 35.75%， 主要是商业零售毛利较上期增加 12,187.68万元、仓储物流营业毛利较上期增加 4,447.25 万元、商业地产营业毛利较上期减少 53,134.66 万元共同影响所致。 归属上市公司股东的净利润实现 26,199.32 万元，较上期增长 5.89%；归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润实现 25,974.65 万元，较上期增长 4.27%。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元
41、 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（% %） 营业收入 299,695.12 385,569.57 -22.27 营业成本 233,424.32 282,425.75 -17.35 税金及附加 7,655.58 16,086.29 -52.41 销售费用 24,522.37 20,334.57 20.59 管理费用 12,308.64 10,483.00 17.42 财务费用 6,316.19 2,008.36 214.49 投资收益 22,633.67 492.88 4,492.13 所得税费用 10,613.84 14,042.15 -24.4
42、1 经营活动产生的现金流量净额 -15,826.01 30,532.25 -151.83 投资活动产生的现金流量净额 -75,347.81 -64,990.02 -15.94 筹资活动产生的现金流量净额 64,488.46 53,295.70 21.00 1 1、 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司主营业务收入实现 289,964.74 万元，较上期下降 23.25%，具体情况分析如下： (1)(1) 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业
43、成本营业成本 毛利毛利率率（% %） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率毛利率比上年增减比上年增减（% %） 商业零售 189,173.56 155,486.98 17.81 49.60 48.73 增加 0.49 个百分点 商业地产 56,106.29 33,569.41 40.17 -70.02 -69.88 减少 0.27 个百分点 供应链管理 37,034.12 36,766.64 0.72 -41.20 -40.98 减少 0.37 个百分点 仓储物流 6,954.95 2,261.70 67.48 1,421.
44、77 1,014.96 增加 11.86 个百分点 酒店餐饮 695.82 362.62 47.89 -13.76 -28.70 增加 10.92 个百分点 合计 289,964.74 228,447.35 21.22 -23.25 -18.12 减少 4.93 个百分点 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 2018 年年度报告 14 / 174 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率毛利率比上年增减 （比上年增减 （% %） 华东地区 246,558
45、.69 193,814.48 21.39 15.45 14.29 增加 0.80 个百分点 西北地区 17,143.57 13,184.79 23.09 -83.07 -72.17 减少 30.13 个百分点 华南地区 16,004.72 13,795.75 13.80 -72.55 -76.07 增加 12.67 个百分点 东北地区 2,968.49 2,952.80 0.53 -29.39 -29.45 增加 0.08 个百分点 华北地区 7,289.27 4,699.53 35.53 1,494.92 2,216.75 减少 20.09 个百分点 合计 289,964.74 228,44
46、7.35 21.22 -23.25 -18.12 减少 4.93 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 主营业务分行业情况的说明： A. 收入变动分析 a.商业零售业务收入较上期增长 49.60%，主要是上年同期东百中心 A、B 馆处于调整重装期，报告期 A、B 馆重装开业后零售业绩大幅提升，同时 C 馆新开业带来各项收入的增长。 b. 仓储物流业务收入较上期增长 1,421.77%，主要是报告期仓储物流佛山乐平项目、天津宁河项目、佛山芦苞项目一期相继投入使用，物流仓库租金收入增加。 c.商业地产收入较上期下降 70.02%，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售
47、政策调整的影响。 d.供应链管理收入较上期下降41.20%， 主要是报告期公司对大宗商品经营品种进行调整的影响。 e.酒店餐饮收入较上期下降 13.76%，主要是 9 月公司对酒店进行重新装修的影响。 B.毛利率变动分析 a.商业零售业务毛利率为 17.81%，较上期增加 0.49 个百分点，主要受报告期百货合同扣率提高、促销力度减小的影响。 b.商业地产业务毛利率为 40.17%，较上期减少 0.27 个百分点，毛利率变动幅度不大。 c.仓储物流业务毛利率为 67.48%，较上期增加 11.86 个百分点，主要是报告期佛山乐平项目、天津宁河项目、佛山芦苞项目一期相继投入使用，物流仓库租金收入
48、增加。 d. 供应链管理业务毛利率为 0.72%，较上期减少 0.37 个百分点，主要是供应链管理经营品种调整影响。 主营业务分地区情况的说明： 报告期内，华东地区收入增加，主要是商业零售收入增加及商业地产福安东百广场项目收入减少共同影响；西北地区收入减少，主要是商业地产兰州商贸中心项目收入减少的影响；华南、东北地区收入减少，主要是供应链管理收入减少的影响；华北地区收入增加，主要是供应链管理收入增加及物流仓库租金收入增加共同影响。 (2)(2) 成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况分行业情况 分行分行业业 成本成本构成构成项目项目 本期金额本期金额 本期占本期占总成本总成本比例比例(
49、(% %) ) 上年同期金上年同期金额额 上年同上年同期占总期占总成本比成本比例例( (% %) ) 本期金额本期金额较上年同较上年同期变动比期变动比例例( (% %) ) 情况情况 说明说明 商业 零售 百货成本 155,486.98 68.06 104,545.97 37.47 48.73 百货零售收入增加相应的成本增加、租赁业态面积增加带来租金成本的增加 商业 建造33,569.41 14.70 111,454.26 39.95 -69.88 商业地产销售收入减2018 年年度报告 15 / 174 地产 成本 少相应的成本减少 供应链管理 贸易成本 36,766.64 16.09 62
50、,296.39 22.33 -40.98 供应链管理经营品种调整使收入减少相应的成本减少 仓储 物流 仓储成本 2,261.70 0.99 202.85 0.07 1,014.96 仓库租金收入增加相应的成本增加 酒店 餐饮 酒店成本 362.62 0.16 508.59 0.18 -28.70 报告期受停业装修的影响，无可比性 合计 228,447.35 100.00 279,008.06 100.00 -18.12 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (3)(3) 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 商业地产业务前五名客户销售额 13,179.40 万元