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1、 金融投资报 /2018 年 /4 月 /13 日 /第 002 版 公司报道 楼宇经济迈入 2.0 时代 房地产证券化或成投融资 “ 新贵 ” 本报记者 吉雪娇 在新经济、新金融背景下，各方对资产证券化的现状及未来如何看待？商业地产的证券化是 否会较快到来？它对未来楼宇经济的作用又将如何？作为第二届中国楼宇经济成都峰会专场活 动之一，在近日举行的 “ 楼宇经济 2.0 金融时代下的楼宇经济新格局 ” 活动中，来自房地产相 关领域的专家围绕上述热点问题进行了圆桌讨论。 资产证券化开拓新渠道 房地产证券化，即将房地产投资直接转变成有价证券形式。 “ 从 2014 年到现在，房地产资产 证券化发行
2、了 2000 亿的市场规模；其中，商业地产产品近 50%， 1000 亿左右。 ” 恒泰证券债券融 资业务负责人申挚指出，目前房地产企业资产证券化主要包括供应链金融、商业地产、物业管理 费等方面。其中， CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）主要靠物业的租金收入和运营收入作 为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点，被认为在房地产企业 融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠 道。 在去年 9 月，保利地产首单 CMBS“ 中信 保利地产商业一号资产支持专项计划 ” 在上海证 券交易所设立，发行规模 35.30 亿，基础资产为
3、广州保利国际广场和保利中心，现金流稳定，出 租率及租金价格指标均表现出色。 “ 资产证券化的发展，将促进商业房地产健康持续发展 ” ，在清 华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，发展商业投资，需要金融机构专业人士介入，才能打好发 展基础。 参与者应保持一份理性 尽管房地产资产证券化步伐在不断加快，但一个值得关注的现象是，其在法律、会计、税收 等机制方面，还有很多需要完善的地方。 仲量联行华西区投资负责人徐隽君表示，包括成都在内的大部分二线城市业主及开发商对物 业的价值没有清晰的定价标准。如果能够给市场一个公正的评估价值体系，从定价的角度给大家 一个参考，对市场的交易活跃度都会有很大的帮助。 “ 融
4、资，首先要考虑的，就是融资渠道多样 化和可获得性，其次才是规模和成本。现在很多资本估值非常高，但产品在三年之内没有增值， 甚至贬值了；到三年末时，再发新产品，融资规模没有办法 覆盖之前的融资规模，就会出现风险。 ” 申挚说。 面向未来，申挚认为，开发商首先要认清形势，充分重视资产证券化的产业品种，同时还应 该保持理性。 “ 资产证券化不能说规模最大成本最低，如果这么有优势，别的都不做了；而且， 并不是所有的资产都能做。 ” 徐隽君则认为，资产证券化为房地产开了另外一扇门，也会很大程度改变中国房地产的生态。 “ 当有一天资产证券化能够真正开放，很多开发商会看到一个新的机缘，在房地产大行业里，除 了做住宅以外，还可以发展商业房地产领域中多层次多类型的产品，让行业变得更加丰富。 ” 第 1 页 共 1 页