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1、物业管理公司管理办法文件广州市创佳物业治理有限公司治理手册序言广州市创佳物业治理有限公司是从属于美心房地产开发有限公司的下属子公司，专责处理美心房地产辖下住宅小区的物业治理事务。设有：治理处、办公室、各区治理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部，现有职员108人。自去年二月份成立至今，迎来第一批业主后，治理公司全体职员以“依法治理、业主至上、热情周到、服务第一的宗旨为业主及住户提供良好服务，力求使美心房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。在对物业进行治理的同时，我处更亲身处地想业主所想，不断开拓提供多项服务，并博得了普遍业主和住户的认同。以致曾屡次收到业主各住户来人或来函表扬
2、。在此，治理处全体将接着秉承一贯的宗旨，不遗余力为业主和住户制造并保持一个优美舒适的生活环境。广州市创佳物业治理有限公司2003年7月30日第一编要紧职能一、创佳物业治理公司要紧功能：1.作为美心房地产对外的要紧窗口，也是业主与美心房地产的联络渠道；2.协调治理处与业主或住户的关系；3.代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达治理方的精神；4.为业主提供全方位的配套服务；二、目的：1.最大限度地知足业主或住户的生活要求，使业主或住户住得放心；2.解决业主日常生活及使用物业经过中碰到的问题；3.通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；4.通过对业主使用物业的指引及治理，能最大
3、限度地使物业保值甚至增值，从以到达物业治理的目的；5.通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。三、职责范围：一办公室1.统筹打算治理处各部门工作的分配安排；2.负责与各公司部门的工作协调与沟通；3.跟进会所范围内的商铺租赁手续；4.收发并整理治理处对外及外来文件；5.每月汇总治理处各部门职员的考勤；6.每月核对各部门领料记录；7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况；8.整理收楼资料，建立及治理业主资料档案；二各区治理处1.办理业主收楼手续；2.办理业主所需的各类服务申报手续；3.办理装修申请及各类出入证手续；4.办理业主日常项目申报等有关手续；5
4、.有偿服务的咨询及办理有关手续。6.协助业主处理日常生活中碰到的问题。7.接待来访单位或个人及其来电函；8.接收及记录业主报修工程项目，并落工程单到各有关部门；9.监督并反应业主工程检修问题的处理进度及结果；10.治理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙；11.接听业主日常来电咨询，并落工程单跟进；12.协助财务部处理有关业主缴欠费事宜；三清洁绿化部1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作；2.对未收楼的单位进行日常养护工作；3.负责行政办公楼的日常清洁；4.看管样板房，防止室内饰物被窃或毁坏；5.负责清运小区淤泥、垃圾；6.为业主或住户提供家
5、居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务暂未有；7.服务经过中，听取客人意见，及时向上级汇报并反应有关部门；8.定期对全区公共场所进行灭“四害工作；9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。四工程维修部1水电维修组1.保持小区内水、电等资源的供应与治理及其工程的养护与维修；2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作治理、维修、保养等工作；3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修；4.对治理处各部门传达或本部巡查觉察所得有问题的公共设施进行检修；5.与相关部门保持良好关系，及时处理相关问题；6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况，并认真做好巡查记录和值班
6、记录；7.每月抄录住宅单位水电表，进行月度水电耗用分析比照，及时觉察并杜绝空费现象；8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等；9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障；10.碰到忽然停电或其它突发性事故时，迅速赶往现场，保持镇定，按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施，及时处理问题；11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。2土建给排水维修组1.严格遵守公司部门规章制度，维护公司部门利益，工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题；2.在业主收楼前提早参与社区的治理工作，协助各部门对社区的治理，使业主的交
7、楼工作能顺利进行；3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的打算、组织施工、进度跟进、质量监督；4.定期与治理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作，并对物业手尾工程进行跟进；5.负责跟进各部门传达或巡查觉察的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程，组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时刻；6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作；7.跟进工程经过中保持与业主或各区治理处联络，及时反应工程情况，进而降低投诉率；8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。第二编组织架构图第三编职务讲明书含岗位责任制一、治理公司经理室职务名称：经理所属部门：治理公司
8、经理室直接上级：美心房地产开发有限公司副总经理工作大概情况：按照（物业治理条例）的有关规定，贯彻施行公司的工作要求及完成总经理室下达的工作任务，起到上传下达的桥樑作用，以及负责处理小区治理处的相关事项，负责与小区对外部门的沟通联络。工作要求：熟悉相关的物业治理法规，熟悉行政治理程序，具有良好的社会关系，擅长沟通，具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：1.每周参加公司总办召开的行政会议，会后及时传达、落实会议精神。2.审核治理处每月财务状况、物料耗用情况，对异常现象及时处理。3.每月审核辖下各部门职员的考勤情况，批核各部门增减人员的申请。4.及时与相关部门进行沟通联络。5.对治理
9、处日常事务作出审批与决策。6.调节辖下职员内部或与客户的关系。衡量标准：1.小区服务事件发生率。2.事件处理的及时性。3.治理费欠费率。4.业主住户中意程度及社会反响。工作难点：在维护公司利益立场上，知足业要紧求。工作禁忌：利用职权之便，以损害公司利益到达治理目的及效果。与工作有联络的部门：内部：美心房地产各职能部门，创佳物业治理有限公司各职能部门；外部：政府、电信局、邮政局、国土房管局、物价局及其他有关部门；任职资格：躯体：健康学历：大专以上工作经历：具有五年以上大公司相关工作经验个人素养：责任心强，工作认真、细致，具有较强逻辑思维和统筹分析能力。职务名称：工程部副经理所属部门：治理公司经理
10、室直接上级：创佳物业治理有限公司经理工作大概情况：按照（物业治理条例）的有关规定，贯彻施行公司的工作要求及完成经理室下达的工作任务。对工程难题及时提出处理方案及跟进。与小区的施工单位做好沟通协调。工作要求：熟悉相关的物业治理法规。熟悉楼宇的工程构造，具有良好的工程检修知识，具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：1.每周参加公司总办召开的行政会议，协助经理落实会议精神。2.审核工程部每月物料耗用情况，对异常现象及时处理。3.每月审核辖下部门职员的考勤情况，批核本部门增减人员的申请。4.及时与相关部门进行沟通联络。5.对工程部日常事务作出审批与决策。6.调节本部职员与客户的关系。衡
11、量标准：1.设备故障发生率及其返修率。2.工程处理的及时性及完成工期。3.客户的投诉量。工作难点：以最少的资源完成工程的检修、并能最大限度地知足业主住户要求。工作禁忌：对工程问题妄下推断，进而造成延误维修或增大维修成本。与工作有联络的部门：内部：各区治理处、水电维修组及其他各部门。外部：机电公司、装修公司、土建给排水维修组及其他有关部门。任职资格：躯体：健康学历：大专工作经历：具有相关工作经历个人素养：责任心强，工作认真、细致，具有一定的专业水平二、各区治理处职务名称：主任所属部门：各区治理处直接上级：创佳物业治理有限公司经理工作大概情况：按照（物业治理条例）的有关规定，贯彻施行公司的工作要求及完成经理室下达的工作任务。对业主提出的难题及时提出处理方案及跟进。与治理公司辖下各部门做好沟通协调工作。工作要求：熟悉相关的物业治理法规。具有行政治理及服务意识，具有良好的物业治理知识及与人沟通的技巧。具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：1.按时参加治理公司经理召开的主任行政会议，贯彻落实经理室会议精神。2.审核各区治理处每月物料耗用情况，对异常现象及时处理。3.每月审核本部门职员的考勤情况，负责本部门增减人员的申请。