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1、(本科）第五章房地产评估教学ppt课件东北财经大学财务管理专业系列教材东北财经大学财务管理专业系列教材 第二版第二版姜姜 楠楠 王景升王景升 主编主编东北财经大学出版社东北财经大学出版社第五章第五章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用其他评估技术方法在房地
2、产评估中的应用 房地产评估的前期工作，房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等工作。 一、明确评估基本事项一、明确评估基本事项 （一）评估目的（一）评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作 房地产的评估目的可按业务性质划分为房地产的评估目的可按业务性质划分为: : 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和
3、损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 因此，在受理房地产评估业务时，必须了解评估目的并明确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 （二）评估对象（二）评估对象 明确评估对象，明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容： 1.1.明确评估对象类别明确评估对象类别 从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类别,具体又可分为以下几种情况： （1）空地； （2）有建筑物（包括尚未建成
4、的建筑物）的土地； （3）地上建筑物； （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； （6）未来状况下的房地产； （7）已经消失的房地产； （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修； （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房； （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； （11）作为企业整体的一部分的房地产。 2.2.明确评估对象的实体状况明确评估对象的实体状况 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）； 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况； 建筑
5、物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。 3.3.明确评估对象的产权状况明确评估对象的产权状况 土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。 （三）评估价值类型（三）评估价值类型 房地产评估的价值类型，房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。
6、 1.1.市场价值市场价值 市场价值又称公开市场价值，市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。 公开市场，公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 评估房地产市场价值的基础条件包括：评估房地产市场价值的基础条件包括： 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（如商业房地产、住宅房地产等）。 2.2.市场价值以外的价值市场价值以外的价值 凡不符合房地产市场价值评
7、估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 房地产评估中市场价值以外价值可以包括房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。 评估房地产的市场价值和市场价值以外价值所采用的评估途径和方法可能相同，但其中参数选择的立场可能不同。 如对房地产市场价值和投资价值的评估，都可以采用收益途径评估，但在评估市场价值时，收益途径中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会平均收益率；而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房地产的风险程度对应的社
8、会平均收益率。 （四）明确评估基准日（四）明确评估基准日 评估基准日，评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公历年、月、日表示。 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估基准日的确定可有以下3种情形： 1.1.选择在现在某个日期（现实性评估）选择在现在某个日期（现实性评估） 这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。 2.2.选择在过去某个日期（追溯性评估）选择在过去某个日期（追溯性评估） 如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷中对评估结果有争议而
9、引起的复合评估等。 3.3.选择在未来某个日期（预测性评估）选择在未来某个日期（预测性评估） 预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。 在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委托方便可签订评估业务约定书，正式接受房地产评估委托，并用法律形式保护各自的权益。 评估业务约定书的内容一般包括：评估业务约定书的内容一般包括： 委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估价值类型、评估基本假设、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争
10、议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。 二、拟定评估作业方案二、拟定评估作业方案 在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。 1.1.确定评估投入的人员确定评估投入的人员 应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度，合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分考虑评估人员的专长。 2.2.确定评估作业步骤及进度安排确定评估作业步骤及进度安排 应在与委托方共同商定的评估作业日期内，合理确定评估工作步骤和进行时间进度安排。 3.3.确定评估作业所需经费预算确定评估作业所需经费预算 应根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间的长短
11、等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节省资金。 三、实地勘察评估对象三、实地勘察评估对象 1.1.勘查房地产的位置及周围环境勘查房地产的位置及周围环境 应查明评估对象房地产具体的坐落位置（如区、街、号）、四至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察附近的建筑布局、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地形及地势状况、日照及通风等状况，如果评估对象是商业房地产还应对周边商业繁华状况进行调查了解。 2.2.勘查房地产使用状况勘查房地产使用状况 应查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、装修状况、设备状况，了解建筑面积、使用面积
12、或可供出租和营业面积等。 对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。 四、收集评估所需资料四、收集评估所需资料 房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。 日常收集，日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用； 评估时收集，评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。 1. 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料对房地产价格具有普遍影响因素的资料 房地产价格的普遍影响因素，基本上都是属于宏观方
13、面的因素, 政治因素、行政因素、经济因素等，这些因素一般并不决定某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产价格变化有时能产生特别大的影响。 这类资料主要包括：这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。 2.2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 由于房地产市场的区域性，地区市场的资料对评估对象价格的影响更大。 对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要： 地区
14、的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。 3.反映评估对象状况的资料 反映评估对象状况的资料主要由委托人提供和评估人员现场勘察获得，具体包括评估对象实体状况、权利状况和周围环境状况等。 其中，反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等； 反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。 4. 4.类似房地产的交易、成本、收
15、益实例资料类似房地产的交易、成本、收益实例资料 收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。 如果采用市场途径，主要收集交易实例资料； 如果采用成本途径，主要收集成本实例资料； 如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。 而具体应收集的内容，则需要针对评估途径和方法中的计算所需要的资料数据进行。 一、市场售价类比法一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思路（一）市场售价类比法的基本思路 1.1.市场售价类比法的含义市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等, ,它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的
16、类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交易实例的交易价格便可作为确定房地产
17、评估价值的基本依据，即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估对象房地产的评估价值。 2.2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 如果房地产市场不发达或交易规模狭小，市场售价类比法就难以在房地产评估中应用。 市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法
18、评估。 3.3.市场售价类比法评估计算公式市场售价类比法评估计算公式 采用市场售价类比法评估房地产的价值时，要对参照物房地产（可比性强的交易实例）的交易价格进行交易情况、区域因素、个别因素、交易日期等因素进行修正，然后得出评估对象房地产的评估价值。市场售价类比法的评估计算公式为： （51） 或： （52） 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。 （二）市场售价类比法的评估步骤（
19、二）市场售价类比法的评估步骤格指数参照物交易日房地产价指数评估基准日房地产价格参照物个别因素值素值评估对象房地产个别因参照物区域因素值素值评估对象房地产区域因参照物交易情况值正常交易情况值参照物交易价格交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数参照物交易价格房地产评估价值100100100100（）（）（）（）参照物交易价格房地产评估值 1.1.广泛收集房地产交易资料广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果很可能失真，因此，评估人员要在日常工作中经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市
20、场售价类比法评估时才临时收集资料。 所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。 收集房地产交易资料可采取以下途径收集房地产交易资料可采取以下途径： （1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； （2）各种报刊上有关房地产交易的广告； （3）同行之间相互提供经手的交易实例资料； （4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料； （5）其他途径。 2.选择可供比较的交易实例作为
21、参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。 为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点： （1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同； （6）参照物的实体特征应与评估对象相接近； （7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （
22、9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为3个以上。 3.3.进行市场交易情况修正进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： （1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。 （2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。 （3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。 （4）买
23、方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。 对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。 进行交易情况修正的一般公式为： 正常价格正常价格= =参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数 （53） 或 （54） 式中：交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。 【例5-1】 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的
24、正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：（）参照物交易价格正常价格100平方米）（元）（正常价格/19055101002000 4.4.进行区域因素修正进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。 房地产区域因素修正的思路是：房地产区域因素修正的思路是： 首先，首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素； 其次，其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些
25、因素方面的状况；平方米）（元）（正常价格/2041981002000 然后，然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度； 最后，最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为： 评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格 区域因素修正系数区域因素修正系数 （55） 式中：区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正直接比较修正。 首先，首先，以评估对象房地产区域状况为基准（通常定为100分），将
26、所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打的分数就高于100；相反,打的分数就低于100； 然后，然后，根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别给出不同的权重，再将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分； 最后，最后，将评估对象区域因素值（100）比上各参照物的区域因素综合得分，得出各参照物的区域因素修正系数。 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为： （56） 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的区域因素综合得分。 具体的打分方法见表51。（）区域因
27、素修正系数100表表51 51 区域因素修正直接比较表区域因素修正直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100 5.5.进行个别因素修正进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。 个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数
28、，然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。 进行个别因素修正的一般公式为： 评估对象房地产自身状态下的价格评估对象房地产自身状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格 个别因素修正系数个别因素修正系数 （57） 式中： （58） 如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率（建筑总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下，可单独进行土地使用年限和容积率修正。 土地使用权年限修正系数的数学表达式为： y=1 （59） 式中：y年限修正系数； n参照物土地使用权剩余年限； N评估对象土地使用权剩余年限； r折现率。（）个别因素修正系数100)1 (11
29、)1 (1Nnrr 【例5-2】评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为： 容积率修正系数的数学表达式为： （510） 式中：y为容积率修正系数 【例5-3】评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根据容积率地价指数表（见表52）,土地容积率的修正系数为：466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y指数参照物土地容积率地价价指数评估对象土地容积率地 y%76.104%105%110y 6.6.进行交易日期修整进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须
30、进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式为： （511）表表52 52 容积率12345地价指数（%）100105110115120格指数参照物交易日房地产价指数评估基准日房地产价格参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地 进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不同的价格指数进行修正。 （1）运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为： （512） 或 （513）地产定基价格指数参照物交易期日同类房定
31、基价格指数评估基准日同类房地产参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地地产定基价格变动指数参照物交易期日同类房定基价格变动指数评估基准日同类房地产参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地11 【例5-4】某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为： 【例5-5】某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004年底相比，分别为上涨了2.5%, 5
32、.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为：平方米）元 /(3809%4 .105%7 .1143500平方米）元 /(3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800 （2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为： （514） 或 （515） 【例5-6】某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，
33、103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：比价格指数乘积准日各期（年或月）环参照物交易日至评估基参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地积环比价格变动指数）乘准日各期（年或月）参照物交易日至评估基参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地1 ( 3 000 3 000103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%=3311104.7%=3311（元（元/ /平方米）平方米） 【例5-7】某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%, 2
34、.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为： 3 6003 600（1+1.6%1+1.6%）（1+2.3%1+2.3%）（1 11.5%1.5%）（1+1.7%1+1.7%） （1+2.1%1+2.1%）=3 827=3 827（元（元/ /平方米）平方米） （3）运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正。 该方法是以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同
35、类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100），用下列公式进行修正： （516） 7.7.确定评估对象房地产评估价值确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。 在具体操作过程中，可采用以下两种方法：100() 参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地 （1）简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公
36、式如下： （517） 式中，P评估对象房地产的评估价值； Pi第i个参照物房地产的比准价值； n参照物房地产个数。 【例5-8】对四个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4 500元/平方米、4 800元/平方米、4 200元/平方米、4 300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：nPPnii1 （4 500+4 800+4 200+4 3004 500+4 800+4 200+4 300）4=4 4504=4 450（元（元/ /平方米）平方米） （2）加权算术平均法 判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初
37、步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下： (f1+f2+ fn =1) （518） 式中：P评估对象房地产的评估价值； Pi第i个参照物房地产的比准价值； f i第i个参照物房地产比准价值Pi的权重； n参照物房地产个数。niiifPP 【例5-9】在例5-8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为： 450045000.4+48000.4+48000.1+42000.1+42000.2+43000.2+43000.3=44100.3=4410（元（
38、元/ /平方米）平方米） （三）市场售价类比法的评估案例（三）市场售价类比法的评估案例 1.1.评估对象房地产概况评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅
39、区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。 （2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 根据滨海市政府200040号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2003）字第188号。 （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2003年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。 公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公
40、园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。 2.2.评估要求评估要求 评估该房地产2005年4月1日的市场价值。 3.3.评估过程评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。 参照物参照物A A：阳光小区12号楼一层公
41、建。 该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2002年4月，当时为期房。 参照物参照物B B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。 光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评
42、估对象房地产基本相同，售价为5 800元m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘。 参照物参照物C C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2004年11月。 (3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表53。表表5-3 5-3 因素条件说明表 评估对象及参照比较因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易日期2002420049200411交易情况正常期房清盘正常区域因素
43、商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无个别因素小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优 进行交易情况修正。 经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交
44、易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。 经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。 进行区域因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照
45、物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表54。 进行个别因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表55。表表5-4 5-4 区域因素直接比较表区域因素直接比较表区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物C C商服繁华度0.151001001
46、05103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6表表5-5 5-5 个别因素直接比较表个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.15
47、10099101105新旧程度0.10100100100100楼 层0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4 计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表56。 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C
48、分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为： 6 7996 7990.5+6 3030.5+6 3030.2+6 9980.2+6 9980.3=6 7600.3=6 760（元（元/ /平方米）平方米） 4.4.评估结果评估结果 房地产单价：6760元/平方米。 房地产总价：14006760=9464000（元）。表表5-6 5-6 房地产价值计算表房地产价值计算表参照物A参照物B参照物C实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正
49、100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998 二、基准地价修正法二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义（一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，基准地价修正法，是指利用当地政府确定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而计算评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。 基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的
50、土地使用权单位面积平均价格。它是由政府确定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。 基准地价一般由基准地价一般由3 3个部分组成：个部分组成： 土地出让金，土地出让金，是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 基础设施配套费，基础设施配套费，是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。 土地开发及其他费用，土地开发及其他费用，包括平整土地费用、征地拆迁费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完