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1、分 类 号 ： F830.593 密 级： 奸 论文编号： 201202020640 贵州大学 2015届硕士研究生学位论文 西部地区房地产投资与区域经济协 调发展研究 学科专业： 金融学 _ 研究方向： 商 #银行经营与发展 导 师： 孔煜教捋 研究生 ： 朱立玉 中国 贵州 贵阳 2015年 5月 目录 im . I Abstract . II 1. 雜 . 1 1研究背景 . 1 1.2研究目的与意义 . 2 1.2. 1研究目的 . 2 1. 2. 2研究意义 . 2 1.3国内外研究现状 . 2 1. 3. 1关于房地产投资与区域经济相互关系的研究 . 2 1. 3. 2关于房地产投
2、资与区域经济发展协调度的测量的研究 . 3 1. 3. 3关于促进房地产投资与区域经济发展的政策措施的研究 . 4 1. 3. 4 小结 . 5 1. 4研究思路与方法 . 5 1. 4. 1研究思路 . 5 1. 4. 2研究方法 . 6 1. 5创亲斤与不足 . 6 1. 5. 1可能的创亲斤 . 6 1. 5. 2不足之处 . 7 2. 基本概念与基础理论 . 8 2. 1房地产投资的概念 . 8 2. 1. 1房地产投资的含义和特点 . 8 2. 1. 2影响房地产投资的主要因素 . 8 2. 2房地产投资相关基础理论 . 9 2. 2. 1房地产投资与区域经济互动论 . 9 2. 2
3、. 2房地产投资与区域经济可持续发展论 . 14 3. 西部地区房地产投资和区域经济发展现状 . 16 3. 1西部地区房地产投资现状分析 . 16 3. 1. 1房地产投资规模 房地产投资额 . 16 3. 1. 2房地产投资的投资结构 各项投资占总投资比重 . 18 3. 1. 3房地产投资的融资方式 - 各融资渠道融资量占总量比重 . 21 3. 1. 4房地产投资财务状况 资产负债率 . 22 3. 1. 5房地产投资的盈利水平 销售毛利率 . 23 3. 1. 6 小结 . 24 3_ 2西部地区区域经济发展现状 . 24 3. 2. 1城市化程度 城镇人口比例 . 24 3. 2.
4、 2经济发展水平 地区生产总值 . 26 3. 2. 3消费水平 社会消费品零售总额 . 27 3. 2. 4对外贸易 进出口总额 . 29 3. 2. 5地方财政实力 地区财政一般预算收入 . 31 3. 2. 6居民生活水平 城镇居民人均可支配收入 . 32 3. 2. 7居民储蓄 居民储蓄存款余额 . 34 3. 2. 8区域产业结构 产业增加值占 GDP的比重 . 35 3. 2. 9小结37 4. . 西部地区房地产投资与区域经济协调发展的指标评判 . 38 4. 1评判指标 . 39 4. 2评判结果 . 40 4. 2. 1房地产投资占 GDP比重 . 40 4. 2. 2房地产
5、投资占全社会固定资产投资的比例 . 43 4. 2. 3房地产投资弹性系数 . 47 4. 2. 4房地产投资与居民收入增长比较系数 . 49 4. 2. 5每年竣工面积与销笆面积比例 . 52 4. 3 吉 . 55 5. 西部地区房地产投资与区域经济发展耦合协调度评判 . 57 5. . 1西部地区房地产投资与区域经济发展综合耦合协调度分析 . 57 5. 1. 1指标体系 . 58 5. 1. 2研究方法 . 58 5. 1. 3综合耦合协调 度模型检验结果分析 . 60 5. 2西部地区房地产投资与区域经济耦合协调度空间特征分析 . 63 5. 2. 1研究方法 . 63 5. 2.
6、2指标选取及权重确定 . 65 5. 2. 3耦合协调度空间特征模型检验结果分析 . 65 5. 3西部地区房地产投资与区域经济耦合协调度时序特征分析 . 68 5_ 3. 1指标体系与研究方法 . 68 5. 3. 2耦合协调度时序特征模型检验结果分析 . 68 5. 4房地产投资与区域经济系统各指标间相互关系分析 . 70 5. 5 /J、 胃 . 71 6. . 政策建议 . 72 6. 1因地制宜，制定适应西部地区实情的房地产投资战略 . 72 6. 2应根据自身发展实情和经济定位，适度调整房地产投资 . 73 6. 3规划适合西部地区房地产投资和区域经济发展水平的金融政策 . 74
7、全吉 i仑 . 76 . 77 酬 . 79 参考文献 . 80 附录 . 84 原创性声明和关于学位论文使用授权的声明 . 85 西部地区房地产投资与区域经济协调发展 研究 摘要 房地产投资与区域经济之间的关系一直是学术界讨论的热点话题。国内外学 者采用多种分析方法，构建多种实证模型，证明了房地产投资对区域经济增长具 有重要推动作用，其能否与区域经济实现协调发展是区域经济增长的直接性和决 定性因素。 2008年爆发的美国次贷危机就是一个典型例证。由过度的房地产投 资与不合理的房地产信贷所引发的这场巨大的危机给全世界的经济都造成了延 续至今的严重的负面影响。事实证明，房地产投资与区域经济这两个
8、系统之间表 现出明显的 “ 一荣俱荣，一损俱损 ” 。而同时，我国目前正在大力推行 “ 西部大 开发 ” 政策，以期快速提升经济欠发达的西部地区的经济实力。所以，对西部地 区房地产投资与区域经济协调发展的研究，成为了一个具有重要研究价值的学术 课题。 本文主要包括五个部分：第一，选取系统的衡量指标，对西部地区房地产投 资现状和区域经济发展现状进行分析；第二，定性分析与定量分析相结合，构建 指标体系，对西部地区房地产投资与区域经济发展的协调度进行测度和评判；第 三， 进行实证分析，构建模型，以数据为支撑，对西部地区房地产投资与区域经 济发展进行耦合协调度分析；第四，通过上述分析，得出结论：西部地
9、区房地产 投资与区域经济仅实现了低水平的勉强耦合协调，耦合作用中等偏下，主要原因 是存在房地产投资过热现象；第五，针对结论，提出相关政策建议，以期对实现 西部地区房地产投资与区域经济较高水平协调发展发挥作用。 关键词：西部地区，房地产投资，区域经济，协调发展 The Study on the Coordinated Development between the Real Estate Investment and the Regional Economy in the Western Region Abstract The relationship between the real esta
10、te investment and the regional economy has been a hot topic in the academia.Using a variety analysis methods, building a variety of empirical model, scholars both at home and abroad has proved that the real estate investment plays an important role in regional economic growth,and whether it can be c
11、oordinated with the regional economic development is the direct and decisive factor of the regional economic growth. The USA subprime mortgage crisis erupted in 2008 is a typical example. Continued up to now, The huge crisis caused by excessive real estate investment and unreasonable real estate cre
12、dit has caused serious negative impact on the global economy. It is not difficult to find the obvious performance t4a prosperity, a loss for both sides55 between the real estate investment and the regional economic development. Meanwhile ?our country has been promoting vigorously the “Go West” polic
13、y currently， in order to quickly improve the underdevelopment western region economic strength rapidly.Therefore, the study of the real estate investment and regional economic development in the west becomes an academic subject which has an important value. This article consists of five parts: First
14、, through selecting systematic measurable indicator, analyzed the status quo of the real estate investment and tdevelopment just achieves a low level coordination coupling; the coupling showing lower-middle; all of above, mainly because of the overheated real estate investment in the western regions
15、; Fifth, in the connection with the conclusion, put forward some relevant policy and recommendations ?expecting a high level coordinating development between the real estate investment and the regional economic development in the western region; meanwhile ,to make the western region economy have a h
16、igh level development. Key words! the Western Region, the Real Estate Investment, the Regional Economy, the Coordinated Development HI 1 .绪论 从 2003年银行降低贷款利率，国家鼓励购买商品房开始，房地产市场保持 着稳定、快速地发展势头，房地产投资不断增长。作为房地产业重要组成部分的 房地产投资必定会受到国家和人民的越来越密切的关注。 1. 1研究背景 理论与实践均证明了，房地产投资与区域经济能否实现协调发展以及二者协 调程度高低是该区域经济发展状况的一个
17、决定性因素。学者们普遍认为，若二者 实现了协调发展，房地产投资会促进区域经济的增长 ;若二者不能实现协调发展， 房地产投资就会制约区域经济的发展。 对此，从提升区域经济发展实力的角度，本文对西部地区房地产投资与区域 经济两个系统之间是否实现了协调发展产生了怀疑。 根据地理区位，我国西部地区共划分为 12个省、市、自治区，分别为四川 省、重庆市、贵州省、云南省、陕西省、甘肃省、青海省、西藏自治区、宁夏回 族自治区、新疆维吾尔自治区、广西壮族自治区和内蒙古自治区。 图 1-1中国西部地区示意图 广西壮族自治区、云南省、贵州省、四川省和重庆市为西南地区。其中，四 川省、重庆市人口稠密，经济发展较快；
18、云南省、贵州省地处云贵高原，人口相 对密集。甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、西藏自治区和新疆维吾尔自治区为 西北地区。自然条件相对比较恶劣，明显存在地广人稀的状况，经济发展水平较 为缓慢。 1.2研究目的与意义 1. 2. 1研究目的 本文通过定性分析和定量分析相结合、理论分析和实证分析相结合的研究方 法，结合实际发展情况和特点，对西部地区房地产投资与区域经济之间的耦合协 调性进行测度，并找出相关影响因素，最后分析如何通过调整房地产投资来促进 其与西部地区区域经济协调发展，进而促进西部地区区域经济提升。 1. 2. 2研究意义 有利于深入了解西部地区房地产投资发展状况，发现其中存在的问题；可以
19、 为政府调控房地产投资与区域经济发展提供参考，也有助于合理引导消费，对于 改善和提高居民住房条件和生活水平以及为政府制定区域发展政策、促进西部地 区经济协调发展提供科学依据。 1.3国内研究现状 1.3.1关于房地产投资与区域经济相互关系的研究 关于这个方面的研究，相关文献主要分为两个部分： 第一，关于房地产投资具有区域差异性的研究。（张二勋 ， 1995)提出对房 地产投资的区域差异性进行研究具有重要意义，同时发现各区域之间相比具有显 著差异性的主要原因是区域经济发展水平不同和国家政策倾斜。 1 (孔煜等， 2005)通过构建模型使用定量分析方法，研究发现，就不同层面 而言，东、中、西部房地
20、产投资中住宅投资占的比重具有明显差异。相比较而言 , 西部房地产投资所占比重严重偏低，因此，需要鼓励中西部地区加快投资来促进 经济的増长。 1 2 (谭术魁等 ,2006)结合房地产投资弹性系数法和描述统计分析法，对我国 1张二勋：我国房地产业发展的区域差异分析，中国土地 1995年第 4期，第 39页。 2孔煜，任宏，魏峰：我国房地产投资与 GDP之间关系的区域差异分析，建筑经济 2005年第 1期 , 第 48页。 2001 2003年的房地产投资情况进行简要测度和分析后，发现我国房地产投资 存在普遍的地区差异性，且这种差异性还在逐年持续扩大。 1 第二，关于房地产投资与区域经济之间相互关
21、系的研究。（皮舜等 ,2004)研 究发现我国房地产投资增长与区域经济增长之间存在着双向因果关系。 1 2 (吴扬等， 2006)通过构建 C-D函数模型分析得出，房地产投资会显著影响 区域经济发展，但对房地产市场中投机行为和泡沫产生以及演化的分析较浅。 3 (周金奎， 2003)在金融支持过度与房地产泡沫形成 理论与实证研究 一书中对过度投机产生房地产泡沫的生成和演化过程分析地非常深入，并形成了 具体的数理模型加以说明过度的房地产投资会严重影响经济的稳定发展。 4 (刘静岩 ， 2006)简明扼要地把房地产投资影响区域经济增长的作用机制归 纳为两种：一是在房地产投资形成现实物业之前主要通过投
22、资总量的变化对国民 经济产生影响，二是在房地产投资形成现实物业之后主要通过投资结构的变化来 影响国民经济发展。 5 近期的研究，以实证分析为主，数据也主要选取面板数据。（吴次芳等， 2008) 采用面板数据分析得出结论：区域内房地产投资能够促进经济增长；其中，西部 地区房地产投资与区域经济增长之间表现出显著的相互反馈现象 ;房地产投资对 区域经济的影响主要取决于区域的经济发展水平。 6 关于房地产投资 与区域经济发展的差异性和互动关系的研究，国内外学者均 侧重静态性的研究，这样很难准确把握二者的实际发展情况、相互影响的演化过 程以及发展趋势。 1. 3. 2关于房地产投资与区域经济发展协调度的
23、测量的研究 (陆菊春等， 2008)构建误差修正模型，对东、中、西三大区域房地产投资 1陈晓川，谭术魁：房地产投资差异的测度方法研究与应用，中国房地产金融 2006年第 1期，第 12页。 2皮舜、武康平：房地产市场发展与经济增长间的因果关系 对我国的实证分析，管理评论2004 年第 3期，第 12页。 3吴扬、 z杨青：地产投资对区域经济发展贡献的的分析，工业技术经济 2006年第 5期，第 123 页。 4周京奎：金融支持过度与房地产泡沫形成 理论与实证研究，北京大学出版社 2005年第 1版，第 58页。 5刘静岩：房地产投资与区域经济的可持续协调发展， .特区经济 2006年第 5期，
24、第 268页。 6吴次芳，杜雪君，黄忠华：房地产投资与经济增长 全国及区域层面的面板数据分析，财贸经 济 2008年第 8期，第 72页。 与经济增长的协调性进行测度，得出了不同的 推动机制和效率。 1 (陈基纯等， 2011)利用主成分分析方法确定权重后，构建耦合协调度测量 模型对全国具有代表性的 37个大中城市的房地产投资和区域经济两个系统耦合 协调状况进行了实证研究。结果表明两个系统之间的耦合协调度大致呈现出东 部、中部、西部梯度递减的空间差异性和分布规律。 1 2 (邹康林， 2013)采用预期投资模型，检验证明我国房地产上市企业普遍存 在过度投资行为，并且这种过度投资仍然在不断加剧。
25、同时发现，房地产开发投 资公司使用自筹资金的占比越大，这种过度投资的现象越严重。 3 (杨奎奇等， 2014)利用灰色关联分析方法构建耦合关系测度模型，并将空 间特征分析与时序特征分析相结合，对江苏省房地产业与区域经济之间的耦合关 系进行分析，得出结论：江苏省不同地区房地产业与区域经济的耦合关系呈现明 显梯度变化规律。 4 一般关于房地产投资与区域经济协调度测量方法的研究的重点严重偏向经 济发达的东部地区，忽视经济欠发达的西部地区。但不可否认，从谭术魁到杨奎 奇，研究方法从 “ 房地产投资占 GDP比重 ” 到 “ 引入宏观因素进行宏观与微观层 面上的双重分析 ” 再到 “ 利用灰色关联分析建
26、立耦合度测量模型 ” ，这是分析方 法上 的重要进步。 1. 3. 3关于促进房地产投资与区域经济协调发展的政策措施的 研究 (沈建新， 2008)接受了刘静岩提出的 “ 可持续发展 ” 这个概念，将建立 “ 房 地产投资与区域经济可持续发展 ” 系统观作为房地产投资的指导思想，即：在根 据房地产业不同的发展阶段、不同的市场状况制定出不同的中长期发展战略之 后，在宏观层面上分析影响房地产业与区域经济发展的不利因素和有利条件，探 寻二者的可持续发展道路，同时协调处理好房地产业与区域经济内包括经济、环 1田洪芬，陆菊春，贾自武：房地产投资对经济增长效应及区域性差异的研究，武汉理工大学学报 信息与管
27、理工程版 2008年第 30期，第 981页 ,。 2陈基纯、陈忠暖：中国房地产业与区域经济耦合协调度研究，商业研究 2011年第 408期，第 117 页。 3邹康林：我国房地产企业过度投资实证研究，西南交通大学， 2013年，第 44页。 4欧向军，杨奎奇、苗天青：江苏省城市房地产业与区域经济耦合研究，地域研究与开发 2014年 第 33期，第 45页。 境、人 文等要素在内的相互关系，实现房地产投资与区域经济可持续发展。 1 (周京奎， 2006)通过房地产泡沫生成与演化模型的构建，证明了过度依赖 房地产业，盲目投资甚至是投机，极易导致房地产泡沫形成，进而危害经济的整 体发展。近期的研究
28、也再次呼应了这个观点。 1 2 (董嘉， 2011)针对郑州市房地产业与郑州经济发展水平进行协调度测量后 , 发现郑州市出现了房地产投资过热现象，对此，得出结论：可通过制定符合当地 经济发展特点的房地产投资战略和进一步完善土地招、拍、挂制度来促使房地产 业与区域经济实现协调发展。 3 (朱华峰 ， 2013)经过对全国 30个地区的面板数据进行分析，认为一个地 区或国家的经济发发展过度依赖一个行业会带来经济发展的畸形变化。目前西部 地区 GDP对房地产投资的依赖程度非常大，可能会产生不利于社会经济健康发展 的恶果。对此，应该合理调高房地产业的准入门栏，并引导房地产业与区域内其 他行业资源有效配
29、置和畅通流动，保证经济的整体运行结构。 4 5 1. 3. 4小结 总的来说，关于房地产投资与区域经济协调发展的现有研究成果具有明显特 点：一是国内尚没有形成对房地产投资与区域经济协调发展的具体概念，基本上 都是以指标评判结果来对二者之间的耦合协调度进行测度；二是相关的研究一般 都是从宏观层面出发选取区域经济系统中某一经济要素研究其对房地产投资的 影响，对房地产投资与区域经济这两大系统之间的内部机制较为深入的研究比较 少 ;，三是利用计量统计分析方法，通过构建模型实证检验房地产投资与其他经济 系统之间关系的相关研究较少；四是国内关于房地产投资与区域经济两大系统之 间联系的相关理论研究比较少，目
30、前尚处于探索的初步阶段；五是国内对房地产 投资的研究多数集中在对现状的描述上，对其存在的问题和成因并没有进行深入 研究。 1.4研究思路与方法 1. 4. 1研究思路 1沈建新：我国房地产投资的区域差异性及协调关系研究，广西大学， 2008年，第 67页。 2周京奎：房地产泡沫生成与演化 基于金融主持过度假说的一种解释，财贸经济 2006年第5 期，第 10页。 . 3董嘉 .：房地产业与区域经济协调发展研究 以郑州市为例，河南理工大学， 2011年，第 M页。 4朱华峰：房地产开发投资对经济增长的区域差异分析，山西建筑 2013年第 39期，第 218页。 . 5 在对国内外研究现状进行梳理
31、和总结，掌握研究问题所需的基本方法、途径 后，结合我国西部地区具体实际情况，对西部地区房地产投资和区域经济实际发 展现状、产生的问题和发展趋势等方面进行分析。再以定量分析与定性分析相结 合、实证分析与理论分析相结合等研究方法，构建测度二者之间耦合协调性的模 型，找出影响二者协调发展的因素。最后针对分析结果，结合具体实际情况，提 出改善和促进二者协调发展的政策建议。 1. 4. 2研究方法 (1) 文献资料法 对现有的涉及到房地产投资、区域经济发展等方面的文献资料进行收集和整 理，并在对涉及到的房 地产投资理论、区域经济均衡理论、产业结构理论等方面 相关原理进行综合分析和应用的基础上，结合具体情
32、况，提出切合实际的具有针 对性和代表性的评判指标。 (2) 描述性统计分析与比较分析结合 本文利用收集到的相关数据为支撑进行统计描述分析，利用图表对西部地区 房地产投资和经济发展的状况进行客观描述和解释，然后通过协调度指标评判和 模型检验分析，最后提出相应的政策措施及建议。 (3) 定性分析与定量分析相结合 通过指标体系评判和耦合协调度测量模型的构建，以数据为支撑，运用金融 学有关理论，论证西部地区房地产投资与区域经济两大系统 之间是否实现了协调 发展，并对二者之间协调发展的实现路径和内部机制进行深入研究，使文章更有 说服力。 1. 5创新与不足 1.5. 1可能的创新 (1) 研究对象方面
33、十八大精神和第十七次全国代表大会报告都明确要求，实现全国经济平稳快 速发展，逐步缩小东部、中部、西部三大地区经济发展差距，继续稳步推进 “ 西 部大开发 ” 战略，要求重大项目尽量向西部倾斜。本文选题契合国家宏观经济背 景，与时俱进，具有重要的现实意义。 (2) 研究内容方面 本文有三点创新：一是国内外对关于房地产投资与区域经济协调发展的研究 关注度较低，大多数文献或是笼统的理论分析，或是仅仅以数据为基础的实证分 析。本文将理论分析与实证分析有机结合，双重说明，加深文章的说服力。二是 侧重房地产投资与区域经济协调性的实证研究比较少，本文将其作为研究的重点 之一，侧重协调度分析。三是国内的研究一
34、般都基于全国或者东部范围，很少涉 及发展相对落后的西部地区。本文基于西部地区这个空间范围，通过与全国、东 部和中部的发展情况进行对比，加深说服力。 (3) 研究方法方面 现有的研究方法或是笼统的一概而论的理论分析，或是纯粹的只有数据支撑 的实证检验，很少采用二者相结合的研究方法。本文将理论分析与实证分析有机 结合，互为补充，形成完整的研究框架，加深文章的研究力度。 1.5. 2不足之处 笔者尝试了对我国西部地区房地产投资、区域经济发展的现状进行分析，并 通过数据对比和指标评判对这两个系统之间的耦合协调性测度作了力所能及的 探索和研究，但由于笔者生性愚钝、才疏学浅，故在论证上有如下不足之处： (
35、1) 统计年鉴缺乏关于西部地区各省主要城市的月度、季度相关数据以及 部分城市的 2014年和 2015年相关数据，故本文使用截止到 2013年的分省年度 数据进行分析，这可能会对分析结果的准确性和时效性稍有影响； (2) 本文以对西部地区房地产投资与区域经济协调发展度的测量和分析为 主，故对两者协调发展的相关理论涉及较少； (3) 本文中实证部分为了更加清晰地对相关数据进行比较分析，故计算出 的数据小数点后的位数较多； (4) 论文中对西部地区房地产投资与区域经济协调发展的指标评判、系统 耦合协调度分析、影响因素等问题的指标体系构建都不太成熟，收集到的相关文 献也不够充足； (5) 本文不能对
36、涉及到的所有问题都进行探讨与研究，文中提出的某些看 法和相关政策建议只是一些粗浅的思考，尚没有经过实践考验，故可能存在一定 额漏洞和错误。 2. 基本概念与基础理论 2. 1房地产投资的概念 2. 1.1房地产投资的含义和特点 房地产投资，即包括国家、企业和个人等在内的主体为了达到某种目的，间 接或直接地在房地产开发、管理、经营和服务等方面进行投资的行为。主要涉及 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等领域。房地产投资可以生 产出新的房地产产品，也可以利用和改造 旧有的房地产产品，但二者的实质都是 通过投资这种行为实现资金和价值上的增值。般来说，房地产投资主要包括 开发投资和置业投资
37、这两个版块，其中，开发投资是房地产业持续健康发展的重 要推动力，故，本文中的房地产投资仅指房地产开发投资。 房地产投资除了具有所有投资都具有的共性以外，本身也表现出一些显著特 征：投资的对象主要是不动产，具有固定性和不可移动性，同时也使房地产投资 具有较差的流动性；房地产投资往往要经历从土地购置、开发到销售等一系列环 节，投资的回收期和周期都很长；房地产投资往往要耗费巨额资金，具有典型的 高成本性；为了缓解高房价现象，我国不断出台各种宏观调控政策，我国房地产 市场是一个特殊的 “ 政策性市场 ” ，房地产投资具有高风险性；房地产业牵涉到 钢铁、水泥等第二产业和中介服务等第三产业，房地产投资与其他产业之间的关 联性强；由于经济发展水平、国家政策倾斜等种种原因，房地产投资具有明显的 地域性差异；房地产市场在一定程度上可以左右国民经济，同样具有周期性，这 使得房地产投资也表现出较为明显的周期性特