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1、分 类 号 ： F293. 3 5 密 级： 公开 论文编号： 2012020716 贵州大学 2015届硕士研究生学位论文 西部地区房地产消费与区域经济协 调发展研究 学科专业： 政治经济学 _ 研究方向： 中外市场经济理论与政策研究 导 师： 孔煜教授 _ 研究生： _张伟 _ 中国 贵州 贵阳 2015年 5 月 目录 中文摘要 . I Abstract . II 1嫌 . 1 1.1研宄背景 . 1 1.2相关领域国内外研宄综述 . 2 1.2. 1国外研宄现状 . 2 1.2.2国内研宄现状 . 5 1. 2. 3现状评述 . 8 1. 3研宄的目的和意义 . 9 1. 3. 1研宄
2、目的 . 9 1. 3. 2研宄意义 . 9 1.4研宄思路与方法 . 10 1. 4. 1研宄思路 . 10 1. 4. 2研宄方法 . 10 1.5论文框架 . 11 1. 6论文的创新与不足 . 12 2相关理论分析 . 13 2.1 房地产消费的内涵 . 13 2. 1. 1房地产消费的含义及相关概念 . 13 2. 1.2房地产消费的类型和特点 . 15 2.2 研宄的理论基础 . 16 2. 2. 1消费经济理论 . 16 2.2.2协调发展理论 . 17 2. 2. 3区域经济发展理论 . 18 2.3西部地区房地产消费与区域经济的互动关系分析 . 19 2.3. 1西部地区房地
3、产消费对区域经济的影响 . 19 2.3.2西部地区经济发展对房地产消费的影响 . 20 2. . 3. 3西部地区房地产消费与区域经济的协调关系 . 23 3西部地区区域经济发展现状 . 25 3. 1经济发展水平参考值 地区人均 GDP . 25 3. 1. 1西部地区省际人均 GDP现状分析 . 25 3. 1. 2东中部与西部地区区域人均 GDP比较分析 . 26 3. 2人口结构参考值一城镇人口比例 . 28 3.2. 1西部地区省际人口结构现状分析 . 28 3. 2. 2东中部与西部地区人口结构比较分析 . 29 3.3区域消费支出情况 一一 居民消费水平 . 31 3. 3.
4、1西部地区省际居民消费水平现状分析 . 31 3.3.2东中部与西部地区居民消费水平比较分析 . 33 4西部地区房地产消费发展现状 . 35 4. 1西部地区房地产销售面积 . 35 4. 1. 1西部地区房地产销售面积现状分析 . 35 4. 2西部地区房地产销售额 . 39 4.2. 1西部地区房地产销售额现状分析 . 39 4. 2. 2东中部与西部地区房地产销售额比较分析 . 41 4. 3西部地区房地产销售价格 . 43 4. 3. 1西部地区省际房地产销售价格现状分析 . 43 4.3.2东中部地区与西部地区整体房价比较分析 . 44 4. 4西部地区房地产消费支出 . 46 4
5、.4. 1西部地区省际房地产消费支出现状分析 . 46 4.4.2东中部与西部地区区域房地产消费支出比较分析 . 47 4. 5西部地区房地产开发投资情况 . 49 4. . 5. 1西部地区省际房地产开发投资现状分析 . 49 4.5.2东中部与西部地区房地产开发投资比较分析 . 51 5西部地区房地产消费与区域经济协调的评价方法及标准 . 54 5. 1房地产消费与区域经济协调的评价方法 . 54 5. . 1. 1房地产消费与区域经济综合发展水平的计算 . 54 5. 1.2房地产消费与区域经济的耦合度 . 54 5. 1. 3房地产消费与区域经济的耦合协调度 . 55 5.2房地产消费
6、与区域经济协调的评价标准 . 56 6西部地区房地产消费与区域经济协调发展评价 . 57 6. . 1西部地区房地产消费与区域经济协调评价指标体系的构建 . 57 6. 2西部地区房地产消费与区域 经济协调度的计算 . 57 6.2.2西部地区区域经济系统综合发展水平的计算 . 60 6. 2. 3耦合协调度的计算 . 62 6. 3数据结果的分析 . 63 7结论、政策建议与展望 . 65 7. 1本文主要结论 . 65 7.2政策及建议 . 67 7.3展望 . 68 _ . 70 参 考文献 . 71 附录 . 75 原 创 性 声 明 . 76 关于学位论文使用授权的声明 . 76 西
7、部地区房地产消费与区域经济协调发展研究 中文摘要 近几年，房地产市场在东部沿海地区掀起了空前的浪潮，且由于房地产消费 过热，房价过高与区域经济发展不能相协调发展，此时房地产消费已经成为了大 家的议论焦点，为了能够使房地产消费市场得到健康的发展， 2013年我国政府 在房价持续走高、房地产消费过快的态势下，相继出台了一些严厉的房地产政策， 范围涉及土地市场及房屋购买等方面，坚决抑制房地产消费市场发展过热，打击 投机行为，促进房地产市场健康、持续、稳定的发展。随着西部地区房地产市场 发展的成熟，西部地区房地产消费也逐渐受到广泛的关注。 本文以西部地区房地产消费与 区域经济是否相协调为研宄主线，探讨
8、西部地 区房地产消费与区域经济的协调度，主要从西部地区房地产消费市场及区域经济 两大系统进行分析，并与东部及中部进行比较。首先，我们对西部地区房地产消 费市场做内部省际分析，之后选取东中部地区及全国平均水平做外部比较分析， 以此来研宄西部地区房地产消费市场的现状。同样，我们对西部地区的区域经济 也做了相同的比较分析。研宄比较分析中，发现西部地区房地产消费市场及区域 经济的现状与东部地区还存在较大的差距，但与中部地区的发展水平相似。最后， 我们通过耦合协调度的方法对西部地区房 地产消费与区域经济的协调度进行了 度量，发现 2013年西部地区房地产消费与区域经济的发展处于勉强耦合状态， 属于房地产
9、消费滞后型，并针对这些问题提出加大西部地区经济发展，减少区域 差异，推动地区城镇化建设，促进房地产的合理消费，使西部地区房地产消费与 区域经济协调发展。 关键 i司：西部地区，房地产消费，协调，耦合协调度 Study on the Coordinated Development between the Real Estate Consumption and the Regional Economy in the Western Region Zhang Wei Abstract In recent years, real estate markets in eastern coastal ar
10、eas of China have gone through unprecedented surge. As a result of overheated consumption in real estate industry causing the inability of local economies to keep up with excessive prices of apartments, real estate consumption became a central issue of nationwide discussion. In order to assure stabl
11、e development of real estate consumption markets, in 2013, the Chinese government issued strict policy regarding the real estate industry, the policy addresses issues on land market side of the problem and also consumer side of the problem, the policy restrains the overheating of real estate consump
12、tion markets, persecute speculative behavior, promotes healthy, sustainable and stable development of real estate markets. As real estate markets of Chinas western regions growth mature as well, real estate consumption have been gradually receiving more and more attention. The present thesis central
13、 theme is researching whether the real estate consumption of Chinas western regions can develop in harmony with local economies. Through the analysis of western regions real estate consumption and locaresults, thus obtaining data for researching current situation of western regions real estate consu
14、mption markets . Identical comparative analysis was conducted on local economies of western regions. The analysis revealed that regarding the current situation in real estate consumption market and local economy there still exists a relatively significant disparity when western regions are being com
15、pared to eastern ones, but when compared to central regions, the level of development is very similar. Finally, we adopted the method of coupling coordination degree to measure the coordination of the real estate consumption and regional economic in the western region,and discovered that in 2013 rea
16、l estate consumption of western regions and local economies development barely showed signs of coupling, the local economies development lacks behind the situation on real estate consumption. To solve this problem the economic development of western regions must be accelerated, the differences betwe
17、en individual regions must be diminished, the urbanization of those regions must be pushed forward and the rational consumer behavior on real estate markets must be promoted. If those plans will be successfiilly executed then the real estate consumption of western regions and local economies may dev
18、elop in harmony. Key Words: Western Regions， Real Estate Consumption， Coordination， Coupling Coordination Degree 1 绪论 自从 “1978 年理论界开始提出住房商品化、土地产权等观点，便为房地产 的起步和发展奠定了基础 ” 1。 1992年，住房公积金等相关政策的提出，我国的 房地产市场有了进一步的完善。 1996年，我国开始实行了住房抵押贷款， 1998 年 7月份国务院发布关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知，取 消福利化住房分配制度，加大政策性住房和商品住房的建设，此
19、后我国的房地产 业迅速发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业。从 1996年到 2002年我国房地产 市场发展日益完善，房地产消费的增速也逐年加快，尤其是东部及沿海地区，掀 起了一阵以房地产市场为主导的经济发展热潮。 1. 1研究背景 随着我国房地产消费的过快增长，我国的房地产市场部分区域呈现持续快速 的发展，尤其是北上广三大一线城市，房价持续暴涨，从 2012年的统计数据中 我们可以看出，北京商品房平均销售价格高达 17021元 /平方米，上海商品房平 均销售价格为 14061元 /平方米，广东平均房价保持在 8000元 /平方米以上，同 时，其它城市的房价也随着三大城市房价的飙升出现大幅波动；
20、相比同年北京地 区城镇居民人均可支配收入为 36468元 ,上海为 40188元，按照此数据粗略计算， 在北京平均两人购买 90平方米的住房，其支付的房价需要其工作整整 21年的时 间，同样，在上海需要工作16年，从这些分析的数据中可以看出，目前这些地 区的房地产消费已经出现过热，与区域经济的发展不相协调。 在 2003年以后，为了维持房地产市场的健康稳定，达到供需平衡的市场优 化状态，我国政府相继出台国八条，国限购令，国五条等相应控制房价政策，同 时央行也实施了相应的货币政策，加强对房地产市场的规范和管理。 2012年， 为了使房地产 市场得到更加有效的运行。在货币政策方面，政府预调、微调力
21、度 加大，同时増加了对保障性住房的政策支持。目前我国部分地区房地产市场的高 速发展，房地产消费的过快增长推动了房价的持续上涨，使得很大一部分居民对 文雯 .1998-2009年中国商品住宅价格波动的影响因素分析 OSs 硕士学位论文 .2011,15-16. 住房的基本需求虽有欲而不得，市场存在实际需求，但由于房价的持续高涨，使 得很多居民买不起房，住不起房，为住房成为房奴等一系列住房问题在我国民生 问题中受到广泛的关注。 一方面，房地产消费市场的快速发展对于我国经济的增长起着非常大的拉动 作用，同时，我国经济的快速发展进一步推动了房地产消费市场的发展，二者之 间可以相互协调发展。通过 “ 房
22、地产市场的兴盛，很多地区的经济也得到了发展， 甚至成为当地经济的支柱力量，如温州 ” 对此，从促进西部地区经济发展， 同时推动房地产消费的角度，我们对西部地区房地产的消费与区域经济二者之间 能否相协调发展提出了质疑。 由于房地产市场是极具区域特性的。在房地产市场对某一区域经济推动的同 时，其他区域的房地产市场是否也应该 采取相同的政策手段，并加以效仿，这是 一个值得我们思考的问题。现如今我国一线城市房地产市场发展已接近饱和状 态，房开商开始由东部向中西部地区转移。所以，本文选取西部地区房地产消费 与区域经济是否相协调为主要研究内容，以了解二者的基本发展趋势，及二者之 间的协调发展关系。 1.2
23、相关领域国内外研宄综述 1.2.1国外研究现状 国外对房地产理论的涉及较早，经过三百多年的发展，形成了相对比较系统 的理论研宄体系，研宄文献十分丰富，研宄的视角也比较广。前期的房地产研宄理 论由于受到实践因素的制约，主要集中在对基础理 论的阐释，基本是对消费者的 消费行为进行研宄，并且研宄的内容比较分散。后期则侧重于从房地产市场、住 房问题、房地产金融市场、房地产政策调控、房地产业的土地供给和需求等方面 进行研宄。 下面从房地产消费与区域经济的角度上简要回顾一下国外学者的相关论 述。 关于房地产消费理论的研宄。国外关于房地产消费理论的研究主要体现在 住房消费行为和住房消费影响因素上 ， （ L
24、uc Arundel, 2001)认为，影响住房消 刘铁 ii.政府对房地产宏观调控政策效果分析 til-现代经济信息， 2012, (7): 15-17. 费的因素可分为主体、客体和环境三大因素，客体因素是指住房本身的特征 ;环境 因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响 ;主体因素是指消费者自身 的影响因素 3。 （ Leung, C. K. Y， 2001)认为住房消费是一种比较稳定的消费函数， 主要与消费者稳定的收入和预期的收入有关，受房价的影响不明显 4。 （ Ortal Mange， 2002)认为，住房的购买行为主要有住房投资和住房购买两种，住房投资受 到的影响因素比较多，
25、如投资收益率、利率、预期等 ;而住房消费主要受住房本身 的特征、住房价格以及消费者收入的影响 5 6 7 8。 国外对于房地产消费在区域经济中的地位和作用研究，主要体现在住房消费 需求和住房产业上 ,集中体现在住房投资、消费对各行业的影响。 (Engelhardt， 1996)通过居民的消费支出数据，对房屋所有者的消费与房屋 增值的关系进行研宄。结果表明：房屋所有者因房地产获利而引起的边际消费倾 向为 3%,居民的消费和储蓄行为不受他们房产的获利影响，但是当他们的资产损 失时 ,却会减少消费 s。（ Stephen， 1996)着重研宄了美国房地产业在产业的相互 关联关系中的作用及决策地位。投
26、入产出模型包含了国民经济中的所有产业部门， 而且能够很好地反映国民经济各产业部门之间的相关关系，因此运用投入产出模 型对房地产业与国民经济及其相关行业之间复杂关系进行研宄具有一定的代表 性 ， 也 具 有 一 定 的 优 势（ Case, 2000)研宄发现，房价上涨所带来的财富效应 引起的居民消费增长比例较小，主要是因为房价上涨的财富效应和股市下跌的财 富效应相互抵消 ;i。（ Kont.onika.s, 2002)对英国的房价与总需求和通 货膨胀之间 的关系进行了实证研宄。结果表明：房价会影响总需求，房价的波动与未来的消费 价格膨胀呈正相关关系 9。 （ Barot&Yang, 2004)
27、采用误差修正模型通过英国和瑞 Arrondel.L.Consumption and Investment Motives in Housing Wealth Accumulation: A French study J Journal of Urban Economics .2001,50:112-137. 4 Leung.C.K.Y.Relating International trade to the housing marketJ.Review of Development Economies,2001,5(2):328 335. 5Ortalo.M.F,Rady.S.Homeowner
28、ship :Low Household Mobility, Volatile Housing PricesM.2002,High Income Dispersion.university of Wisconsin： 150-165. 6 Engelhardt,Gary V.House Prices and the Decision to Save for Down PaymentsJ Journal of Urban Economics.1996.36 .209 237. 7 Stephen,E Roulac.The Strategic Real Estate Framework Proces
29、s Linkages DecisionsJ.The Journal of Real Estate Research, 1996(3):323-346. 8 Case,Karl E.,Real Estate and the Macro economy JBrookings papers on Economic Activity,2000, vol. 2,PP. 119-145. 9 Kontonikas, A., Montagnoli, A.Has Monetary Policy Reacted to Asset Price Movements:Evidence From The 典 1970-
30、1998年间的相关数据对房地产价格波动的影响进行了验证。结果表明： 两国的托宾 Q都是房地产投资的格兰杰原因。短期内，托宾 Q只在英国显著，而长 期来看，托宾 Q在两国都显著 1(3。 国外对于房地产消费与区域经济关系的研宄主要体现在住宅消费、投资与经 济增长、利率和信贷之间的关系上。 (Green, 1997)对美国 1959-1992年的住宅和非住宅投资与 GDP季度数据进 行了格兰杰因果关系检验，实证结果发现住宅投资是 GDP的格兰杰原因，反之不 成立 ;非住宅投资不是 GDP的格兰杰原因，反之却成立 10 ll 12。（ Kim等， 2000)利用方 差分解、Granger因果关系检验
31、和脉冲响应分析 ,对美国 1959-1997年投资和 GDP 季度数据进行了分析，研宄了 GDP和住宅投资的互动关系。得出，住宅投资通过 消费对 GDP产生了一定的影响，非住宅投资会对住宅投资产生一定程度的挤出作 用，并且非住宅投资对 GDP传递的影响比住宅投资小气 （ Kosuke Aoki等， 2004) 通过一般均衡模型，对货币政策与房价，消费的关系进行研宄。研宄表明：信贷政 策会影响房地产的投资，房价以及居民消费水平；信贷市场的结构变化会降低额 外住房抵押贷款资产的交易成本，这种变化会增加货币政策对消费的冲击影响， 而减少对房价和投资的影响 13 14。（ Dynan等， 2006)研
32、宄发现美国金融创新和金融 放松管制使宏观经济对于投资带来的冲击变得不敏感 (Taylor, 2007)根据 自己提出的 Taylor规则，发现美国 2003 -2004年的短期利率与 Taylor规则 的理论利率相比过低，这导致了当时的房屋开工热潮；当短期利率恢复到正常水 平时，市场就会出现相反的走势 15。 （ Sridlmr, 2009)对美、英、法等 11个国家 UKC.6th International Conference on Macroeconomic Theory and Policy, Rethymno.Crete.2002.1 -22. 10 Bharat Barot&Za
33、n Yang.House Prices and Housing Investment in Sweden and the UK Econometric analysis for the period 1970-1998 Z .Macroeconomics Econ WPA.2004： 185-192. 11 Green Richard K,Follow the Leader:How Changes in Residential and Non-Residential Investment Predict in GDP J.Real Estate Economies, 1997:45-47. 1
34、2 Kim, Kjoing-Hwan. Housing Finance and Urban Infrastructure FinanceJ, Urban Studies, 1997(10): 1597-1620. 13 Kosuke Aoki,James Proudman,Gertjan Vlieghe. House prices, consumption, and monetary policy: a financial accelerator approachJ. Journal of Housing Economics. 2004, 414 - 435. 14 Dynan,Karen E
35、.;Elmendorf,Douglas W.and Sichel,Daniel E.,Can Financial Innovation Help to Explain the Reduced Volatility of Economic Activity?J Journal Of Monetary economies,2006,53(1),PP.123-150. 15 Taylor B. Housing and Monetary Policy.Panel discussion at the Federal Reserve Bank of Kansas City 关于房地产发展的财政与货币政策进
36、行研宄，发现最常用的政策为：住房公积金 计划、贷款的所得税抵扣、低收入家庭补贴和贷款补贴 (Miles， 2009)采用 美国 1959-2007年数据，运用 VAR模型对住宅投资与宏观经济之间的长期互动关 系进行了实证研宄。实证分析发现，住宅投资的增长不仅带动非住宅投资 ,而且拉 动了消费的增长 ,并建议政府未来政策中应着重关注住宅投资对经济周期的影响 17 1.2. 2国内研究现状 目前，国内学者对房地 产消费的研究主要体现在住宅消费方面，主要是对住 宅消费市场、影响因素、消费观念、消费信贷、住房金融信贷、消费模式及其对 经济的増长关系进行研宄，在房地产消费与区域经济关系的研宄上主要有以下
37、几 个方面： 关于房地产消费理论的研宄。房地产消费属于消费经济理论，国内住房消费 理论的研宄大多是从国外发展而来并结合国内情况加以引申，研宄的区域大多集 中在经济发达地区，因为这些区域房地产市场比较完善。尹世杰教授首先对我国 消费问题进行了研宄，并在消费领域做出了突出贡献，他的中国消费结构研宄、 消费力经济学、消费文化学等著为我国消费经济的研宄奠定了基础 M。 （孙少锋 , 2004)以微观经济学、行为经济学、市场营销学为理论，以上海市为例对居民的 住房消费行为和消费偏好进行了实证研宄 ra。（ 张杨， 2006)从三个视角对中国 城镇居民的住房消费行为进行专门的数量研宄，对中国城镇居民的住房
38、消费行为 模型的适用函数假设通过回归分析进行研判 2。（王超， 2010)试从房价上升预 期条件下房地产金融政策对于房地产消费的影响，认为只有房价预期稳定，住房 16 17 18 19 symposium Housing J .Housing Finance and Monetary Policy, Jackson Hole, WY, 2007： 89-92. 16 Sridhar S. Policy Measures for Promoting Housing Sector: An Overview of Cross Country Experiences EB /OL . http: / / nhb. org. in / R&D / Occasional _ Paper4. pdf， 2009. 17 Miles,William,Housing Investment and the U.S.Economy:How Have the Relationships ChangedJ.The Journal of Real Estate Research.20