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1、 密级： 河北地质大学硕士学位论文 河北省房地产业与区域经济协调发展研究 论 文 作 者： 刘慧策 学 生 类 别： 全日制 一 级 学 科： 管理科学与工程 学 科 专 业： 管理科学与工程 指 导 教 师： 尚国琲 职 称： 教授 Secrecy Rate： Dissertation Submitted to Hebei GEO University for The Master Degree of Management science and Engineering RESEARCH ON COORDINATION DEVELOPMENT OF REAL ESTATE AND REGIO
2、NAL ECONOMY IN HEBEI PROVINCE By Liu Huice Supervisor: Prof.Shang Guofei June 2016 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的 成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文不包含任何他人或集体已经发表的作 品内容，也不包含本人为获得其他学位而使用过的材料。对本论文所涉及的研究工作做 出贡献的其他个人或集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律 责任由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 关于学位论文版权使用授权的说明 本人完全了解河北地质大学关于收集、保
3、存、使用学位论文的以下规定：学校有权 采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供本学位论文全文或 者部分内容的阅览服务；学校有权将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索、交流；学校有权向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版。 （保密的学位论文在解密后适用本授权说明） 学位论文作者签名： 日期： 导 师 签 名： 日期： 摘 要 近年来，房地产市场迅速升温，日益发展为国家或者某个地区的支撑性产业，在 宏观经济发展调控中占据着重要地位。反过来，宏观经济的发展也对整个房地产行业 的发展有着十分重要的影响。因此，房地产业与区域经济的发展是否协调也越来越成 为人们关注
4、的热点。研究二者的协调发展情况，并针对不协调问题给出相应对策，对 房地产业与区域经济的发展具有重要指导意义。 本文以河北省为研究对象，基于协调发展理论，采用灰色关联分析测定河北省房 地产业与区域经济之间的关联度。结果表明：河北省房地产业的产业规模（房屋施工 面积、竣工面积和销售 面积）和区域经济的关联度最大；河北省经济实力（人均地区 生产总值和居民消费水平）与房地产业之间的关联性最为紧密。 进而，采用熵值法和耦合协调度模型评价分析了河北省房地产业与区域经济两者 的协调发展情况。结果表明：河北省房地产业与区域经济两者的协调程度较低。主要 原因是河北省区域经济发展速度严重滞后于房地产业的发展速度。
5、 最后，依据分析结果，针对如何提高河北省房地产业与区域经济发展的协调性提 出相应的建议。 关键字：房地产业，区域经济，关联度，协调度，协调发展 I III ABSTRACT Real estate is growing rapidly for the past few years, and is becoming the dominant industry of some area or a nation. Thus, the development of real estate is playing an important role in the development of macro-
6、economy. On the contrary, the development of macro-economy has an significant influence on the development of real estate. Hence, whether the development of real estate and regional economy is coordinated comes into peoples sight. Based on the theory of coordinated development, this article uses gre
7、y relational grade model to measure relational grade of real estate and regional economy, taking Hebei province as the research object. By analyzing, we can find this factor the scale of real estate that influences regional economy the most, including housing construction area, the completion of the
8、 area and the sale of the housing area; There is the most closely association between Hebei economic strength and real estate, which relates these two indicators, such as the per capita GDP and the level of consumption. And then, by using entropy method and coupling harmonious degree model, evaluati
9、on analysis is done on harmonious development of real estate and regional economy and also the degree of coordination development between real estate and regional economy can be found. The degree is not high; the reason is that the pace of economy development in Hebei is extremely behind the pace of
10、 real estate development. Finally, suggestions on coordinated development of real estate and regional economy are given based on the research results. KEYWORDS: Real estate, regional economy, correlation degree, coordinated degree, coordinated development V 目 录 摘 要 . I ABSTRACT . III 第一章 绪论 . 1 1.1
11、研究背景 . 1 1.2 国内外研究现状 . 2 1.2.1 国外研究现状 . 2 1.2.2 国内研究现状 . 3 1.3 研究内容 . 5 1.4 研究方法 . 6 1.5 技术路线 . 6 1.6 创新点和重难点 . 8 1.7 文章结构 . 8 第二章 研究方法 . 9 2.1 灰色关联分析 . 9 2.1.1 灰色关联分析基本理论 . 9 2.1.2 灰色关联分析的应用 . 11 2.2 熵权法 . 11 2.2.1 熵权法基本理论 . 11 2.2.2 熵权法的应用 . 12 2.3 耦合度模型 . 12 2.3.1 耦合度模型基本理论 . 12 2.3.2 耦合度模型的应用 .
12、13 第三章 河北省房地产业与区域经济关联度研究 . 15 3.1 河北省房地产业与区域经济发展现状 . 15 3.2 评价指标体系构建 . 17 3.2.1 指标选取原则 . 17 3.2.2 指标体系构建 . 17 3.3 河北省房地产业与区域经济关联度测算 . 21 3.3.1 数据来源与原始数据 . 21 3.3.2 数据处理与测算分析 . 22 3.4 本章小结 . 26 第四章 河北省房地产业与区域经济协调度研究 . 27 4.1 河北省房地产业与区域经济协调度测算 . 27 4.1.1 确定指标权重 . 27 4.1.2 协调度测算 . 28 4.2 测算结果分析 . 30 4.
13、2.1 河北省房地产业发展水平测算结果分析 . 30 4.2.2 河北省区域经济发展水平测算结果分析 . 32 4.2.3 河北省房地产业与区域经济系统耦合协调度分析 . 33 4.3 河北省房地产业与区域经济协调发展评价 . 35 4.4 本章小结 . 37 第五章 河北省房地产业与区域经济协调发展对策建议 . 39 第六章 结论与展望 . 41 6.1 结论 . 41 6.2 不足与展望 . 41 参考文献 . 43 致 谢 . 47 作者简介 . 49 攻读学位期间所取得的相关科研成果 . 49 VI 河北地质大学硕士学位论文 第一章 绪论 1.1 研究背景 随着经济的迅速发展，居民的生
14、活水平在飞快提高，新型城镇化进程不断加快， 与此同时，房地产业也随着这一迅猛发展的趋势加速发展，日渐成为一个国家或某个 区域的支柱性产业。房地产业作为一个先导性产业，它本身的综合性非常强。和其他 产业相比来说，房地产业开发投资比较大，发展周期较长，容易受宏观政策的影响， 具有很强的区域性，并且对相关产业具有很强的带动效应。房地产业是人们安家立业 之根本，是一个地区发展十分重要的基层保障。它不单单可以拉动区域经济的发展， 改善人们的居住环境，提升人们的生活水平，还可以促进与房地产业息息相关的其他 行业的发展，加快城市化建设发展的进程等。因此，房地产业的发展，对区域经济的 可持续稳步发展以及人类生
15、活高质量稳定发展均有十分重要的影 响，在区域经济的发 展中占据着不可或缺的位置。 房地产业的发展在区域经济发展中有着十分重要地位，同时区域经济发展对房地 产业的发展也产生强烈的反作用力。房地产业发展的快慢应该与区域经济发展的步伐 保持一定的适度范围。区域经济的发展速度，相对于房地产业的发展如果过于缓慢， 则无法为房地产业的发展营造一个良好的大环境；还有可能会出现房地产市场热度过 高的问题，并且可能会造成房地产市场泡沫。因此，能否正确处理好房地产业与区域 经济二者之间的协调发展关系至关重要。房地产业系统发展水平应与区域经济系统发 展水平保持一 致，如此才能确保房地产业与区域经济快速稳定发展。 近
16、年来，河北省经济一直在迅速稳定发展， GDP 总额从 2001 年的 5516.76 亿元 增加到 2014 年的 39984 亿元。随着经济迅速升温，河北省的房地产业也日趋活跃。 2001 年，房地产开发总投资额达到 140.78 亿元，占社会固定资产投资总量的 7%；到 2014 年，房地产开发总投资额达到 4059.72 亿元，占社会固定资产投资总量的 15.2%， 占全省 GDP 的 13.8%。由此可见，房地产业在河北省区域经济发展中的比重越来越大， 并且基本呈现上升趋势，房地产业对河北区域经济发展的影响也越来越大。与此同时， 房地产市场持续回暖，投入资金的力度不断提高，房价过高、商
17、品房结构不合理等问 题也逐渐显露。如何使河北省的房地产业与区域经济的发展保持协调可持续的状态， 这一点值得深入探讨研究。弄清河北省房地产业与区域经济发展情况以及两者之间的 协调一致性，不仅可以促进河北省房地产行业的长期稳定、有效发展，还有利于充分 发挥房地产业在推动省内经济快速迅猛发展过程中的积极作用。这对于了解河北 省房 地产业的发展现状，使其良好发展，并在此基础上进一步促进区域经济的连续稳定发 1 河北省房地产业与区域经济协调发展研究 展具十分鲜明的指导意义。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 国外的房地产业发展相对比较成熟，对其研究开始的时间也相对比较早。鉴于经 济发展条
18、件的差异，国外诸多学者对房地产业和区域经济的相互影响关系作了不同程 度的调研。 Miki Seko(2003)针对日本 46 个县 1980-2001 年的经济数据，基于自回归模型对日 本的居民房屋价格和日本国民经济情况二者之间的关系作了研究，结果显示，日本各 省市地区的居民自用房屋价格和基本经济现状之间存在较为强烈的关联性，并且可以 对以后住宅价格的走向进行预测 1。 Kosuke Aoki 等人 (2004)研究了住宅价格、房屋消 费以及国家经济政策三者之间的相互联系，建立了关于房地产业信贷方面的科学模型 来研究其均衡情况，进而通过分析金融政策、居民消费对房地产价格产生的互动影响， 得到一
19、种适用于房地产信用贷款市场的均衡模型 2。 Miles(2007)采用美国地产市场的 数据，对其住宅价格进行了总体侧面上的研究，通过各类相关模型对住宅价格的走势 进行了估计，并比较不同方法的精确程度。结果表明，针对美国整体房地产市场的相 关数据，相对于其他自回归模型，广义自回归模型对于房地产价格预测得到的结果更 加精确一些 3。 Kim 等人 (2009)使用平滑转换自回归模型研究美国不同地区房地产价 格的相关统计数据，对其是否具有非线性关系进行研究，同时研究了不同地区的房地 产价格变动情况，结果表明，美国中西部地区房屋价格存在线性关系，其他地区则均 存在一种非线性关系，并且不同地区有其各自不
20、同的特征 4。 Ricardo Mateus 和 Lus Bragana(2011)基于建筑物方面的生命周期理论，结合社会、经济、环境和文化等多 项指标，使用层次分析法、加权求和法来考究葡萄牙房屋建筑是否存在可持续性，主 要是为了推动建筑相关方面设计工作的发展，进而达到住宅建筑不同方面的长效平衡 5。 Xiaoqing Eleanor Xua(2012)使用了 1998 年第 1 季 度到 2009 年第 4 季度的季度数 据和 2005 年 7 月到 2010 年 2 月的月度数据，调查了货币政策关键变量的影响，包括 长期银行贷款基准利率，货币供给量增长，抵押贷款信用贷款政策指标以及中国房地
21、 产价格增长动力，并且由实证结果得出，宽松货币政策可能会引起后续房价增长加速， 而相反的政策倾向于随后的房价增长放缓。由以上研究得出 ,中国的货币政策是房价增 长的重要因素，在控制货币供应增长之后，热钱流动不会对房价增长产生重大影响， 看涨股市往往会加快后续房价增长 6。 Yuenleng chow(2015)进行了拍卖销售和协商销 售的理论对比和实证比较，首先他建立了一个简单模型，当对房地产需求比较大时， 2 河北地质大学硕士学位论文 当资产分布更均匀，或者买家对房地产有更高的估值，拍卖销售价格高于协商销售的 价格。他在文中对新加坡房地产业销售数据的分析支持了他的预测，即在市场形势向 上时比
22、房地产业市场低迷时，或者在高端房地产市场，或者在相关性更大的市场，拍 卖机制能够得到更高的相对价格 7。 Schoenmaker(2015)对荷兰 1990 年 -2012 年的建设 施工许可进行了数据调查，结果表明就建设施工许可方面，房地产业发展和国家城镇 化规划过程中允许商业和住宅房地产业发展存在一定关联性。商业房地产开发许可增 长 1%导致住宅房地产开发许可增加 0.35%，不同地区情况各不相同 8。 不同的学者就不同的侧重点进行了研究，这些均对研究房地产业以及研究房地产 业与区域经济发展之间的相互影响具有一定的借鉴意义。 1.2.2 国内研究现状 近年来，关于房地产业与区域经济之间影响
23、因素的研究日益增 多。很多专家学者 从不同视角对房地产业和当地经济发展协调与否进行了研究。 国内许多学者在房地产业与区域经济的相互关系方面做了一定的调研工作，并取 得了一定的成果。李艳双 (2003)对中国房地产与宏观经济相互作用的周期关系和住宅 业自身周期情况等做了分析，她认为房地产业的周期与国民经济周期的上下波动、周 期长度大体一致 9。王涛 (2010)在分析房地产业对经济发展的影响程度、在经济宏观 调控中的作用和对地方政府需求土地收入的影响程度时得出，上述三个方面综合反映 了房地产业在宏观经济调控过程中的重要意义 10。陈倩 (2012)运用一定的方法验证了 中国房地产业和宏观经济之间
24、的协整性，她提出房地产业对于宏观经济发展的带动作 用具有不平衡性，并且证明了房地产业和宏观经济两者发展过程中的相互促进作用 11。朱二梅 (2013)研究了中国房地产价格浮动以及投资大小对宏观经济发展的作用， 结果表明，房地产的浮动会导致国民经济较大变动 12。何浩 (2014)从房地产发展水平、 房地产投资水平、房地产价格水平分别和某一地区经济发展的协调关系三个方面构建 了评判二者之间长效发展的关系指标，进而对金华市的房地产行业和其地区经济是否 协调以及二者之间的协调程度作定量的论证分析 13。 众多研究成果包含了房地产业与地区经济发展的各个方面。不同的研究者在不同 方面、不同角度均做了一定
25、的研究。 在研究内容方面，吴凡 (2006)选取了 GDP、货币利率以及国内人均收入水平三大 指标，就房地产市场的商品价格和国民经济之间的关系做了实际论证研究 14。张永岳 (2008)使用理论联系实践的方式，剖析了房地产行业和宏观经济之间的互动关系 15。 陈雪松 (2009)从房 地产业和地区经济发展的相互定位、相互作用以及二者在总量方面 的表现三个层面阐述了房地产业和地区经济发展之间的关系，并就房地产业倒 U 曲线 的存在性进行了检验，并进行了可能性分析 16。赵昕东 (2010)从供给、需求和货币政 3 河北省房地产业与区域经济协调发展研究 策三个角度分析房地产价格浮动对国家经济变量以
26、及经济冲击对房地产价格的动态 作用，并得出房地产价格与国家经济之间是正反馈作用的结论 17。李玉杰 (2011)从产 业定位、发展水平、发展规模以及价格波动等方面探究了房地产业与国民经济发展是 否彼此协调的问题 ,他指出房地产投入资金的变化在一定程度上影响经济的增长，并且 两者之间具有明显的地域性差异 18。 在研究对象方面，刘亚臣等 (2011)对沈阳市房地产业和国民经济发展的协调性做 了实证研究 19 。郝玉林 (2011)等就济南市房地产业和区域经济的协调与否作了研究 20。宗刚等 (2011)根据 18 个北京辖内区县 2001-2009 年这 9 年时间序列上的具体数据， 定量地研究
27、了房地产投入资金量的大小如何影响北京市区域经济的发展 21 。董嘉 (2011)根据对不同角度不同指标的分析，考察了郑州市房地产业和该地区经济发展的 协调程度，并且通过房地产业对地区宏观经济各项指标贡献程度的测算，利用文中建 立的房地产业和地区经济发展协调性判定系统，对郑州市房地产业与地区经济二者发 展过程中是否协调进行论证 22。任众远 (2012)研究了哈尔滨房地产业与宏观经济发展 的协调程度，对其给出了相应的结论 23。孙玉玉 (2012)基于房地产业与地区经济发展 的相互关系调研，结合大渡口区经济发展情况和该地区房地产业的现状，分析了大渡 口区房地产业发展和该地区经济发展的相适应程度
28、24。除此之外，还有很多学者以整 个中国为研究对象，对房地产业与宏观经济的协调发展进行了分析研究。 在研究方法方面，史云鹏 (2011)在分析 2004-2010 年的国内生产总值和房地产业 销售总额时使用了协整理论，得到 GDP 与房地产业市场销售额两者之间保持着长期 稳定，我国 GDP 和房地产销售额通过了格兰杰因果检验 25。陈基纯 (2011)基于耦合 度 理论构建了研究房地产业和区域经济二者关系的协调程度模型，以国内房地产业发展 比较火热的北京、上海、广州、深圳 4 个地区为研究对象，进行了房地产业和地区经 济发展是否一致稳定的实例探究 26-27。陈星卉 (2011)采用协整理论以
29、及格兰杰因果分 析等方法对广西省的房地产投资和地区生产总值进行了研究，基于数学模型研究了二 者的实际发展情况 28。刘亚臣 (2011)19、郝玉林 (2011)20均采用的主成分分析，分别 对沈阳和济南房地产与宏观经济的协调性进行了分析。郑艳玲 (2012)基于协整理论研 究了河北省房地产业和区域经济发展之间的关联性，采用了误差修正模型进行了进一 步地分析研究，结果得出河北省房地产业能够明显推动其区域经济的发展 29。李颖 (2012)在文中首先运用动态因子分析，从房地产开发、销售的角度，对国内 31 个省市、 自治区的房地产实际发展情况做了综合评价。随后，选取房地产销售价格作为房地产 业发展的重要指标，基于国内 31 个省市 1999 年 2009 年时间序列上的具体数据，通 过建立面板向量自回归模型，深入研究我国房地产业发展情况与宏观经济波动两者之 间联 系 30。卢小涛 (2013)根据上海市房地产业及其联系紧密行业的数据，构建了灰色 关联综合评定模型，研究了两者之间的关联度，并分析得出涉及能源方面的行业、金 4 河北地质大学硕士学位论文 融业、制造业、建筑业以及租赁与商业服务业和上海市房地产业的实际发展关联性更 大 31-32。胡海洋 (2013