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1、 摘要：房地产投资是区域经济的重要组成部分，将房地产投资与 经济的协调发展和可持续发展观相结合，提出房地产投资的发展目标 是实现房地产投资与区域经济的可持续协调发展。一方面，分析了房 地产投资和区域经济发展之间的关系，探讨房地产投资对于经济增长 的促进作用，以此来实现两者的协调发展；另一方面，将可持续发展观 引入房地产投资，从生态持续、经济持续、社会持续 3 个方面分析了房 地产投资对于区域可持续发展所施加的影响。 关键词：房地产投资；协调发展；可持续发展 Abstract: Real estate investment is the important part of regional e-
2、 conomy. Combining harmonious development and sustainable development* the point of achieving real state investment sustainable harmonious development and regional economy is put forward* which is the development goal of real estate investment. On the one hand the relation between real estate invest
3、ment and regional economy circle is analyzed* and it is discussed that real estate investment accelerates regional economy growth so as to realize their harmonious development. On the other hand， real estate investment has influence on regional sustainable development from three aspects of sustainab
4、le economy-sustainable zoology and sustainable society. Keywords: Real estate investment; Harmonious development; Sustainable development 一、房地产投资与区域经济的协调发展 房地产投资是区域经济的重要组成部分，房地产周期本身也 是经济周期的重要组成部分，其周期循环直接受房地产投资影 响。房地产投资周期长，回收慢，其投资规模受生产发展水平制 约，与经济发展水平呈相同趋势变动；大体上与宏观经济周期相 协调，但也呈现出房地产投资自身的不同特点。房地产投资能否 与区
5、域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。在处于协调 发展状态时，房地产投资是促进经济繁荣的关键要素；但若不能 实现与区域经济的协调发展，房地产投资 也可能是导致区域经济 由繁荣走向低迷的导火线，甚至可能导致整个区域经济社会都处 于萧条状态。 房地产投资与区域经济的协调发展主要体现在房地产投资 对于经济增长的促进作用。经济增长是经济发展的必要前提和基 本动力，是一切经济进步的首要物质条件，只有经济增长到一定 程度才能实现经济发展。同时，经济发展能够反过来促进经济增 长。区域经济健康有序的发展，会为经济增长提供更好的环境、机 会和机制，从而有利于促进经济的协调、持续和稳定增长，带动社 会发展向有
6、利于经济增长的方向转变。 投资与经济增长之间的关系历来十分紧密 。经济增长是投资 赖以扩大的基础，投资作为资金价值的垫付行为，归根结底取决 于社会总产品的增长及其向资金的转化程度，经济的发展程度直 接促进和制约投资数量，而投资增长又是经济增长的必要前提。 两者之间这种相互促进、相互制约的关系主要体现在：经济增量 水平决定投资总量水平，投资总量由上期国民收入积累水平决 定；同时，投资对经济增长具有有力的推动作用，在一定的科学技 术水平和有效资源条件下，经济增长速度主要取决于投资总量及 其增长率的大小。国民经济的长期发展从需求角度看依赖于消费 需求的增长，但短期内经济增幅的 高低依赖于固定资产投资
7、的增 长情况。目前投资增长主要依靠积极支出性的财政政策拉动，自 主性投资增长乏力。从投资结构上看，除房地产投资增长一直较 快外，固定资产投资和更新改造投资都处于较低的水平。因此，在 消费需求启动难度大的情况下，经济增长的快慢就主要取决于房 地产投资增长速度的快慢。 房地产投资对区域经济增长产生影响的传导途径主要有两 条： 房地产投资未形成现实房地产物业之前，通过房地产投资 总量变动对国民经济产生影响。在投资未形成现实房地产物业之 前，如果投资分配量超过国民收入增长速度，形成投资资金膨胀 ， 会造成国民经济比例失衡，引发投资泡沫。 形成现实房地产物业之后，通过房地产投资结构的变化影 响国民经济发
8、展。不同类型的房地产物业用于不同产业部门，直 接影响各产业部门的生产能力和彼此之间的平衡发展。过分偏重 于消费型物业，如宾馆、饭店等，会在一定程度上影响住宅或其他 生产型物业的建设，引发经济的不均衡发展。 长期以来，我国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长， 而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投 资乘数效应，也提高了房地产投资对 GDP 增长的贡献率。目前情 况下，我国 GDP 增长在很大程度上依赖于房地产投资，房地产投 资以几倍于国内经济增长率的速度增长，住房价格持续上扬，大 量企业也争相进入房地产市场，部分区域的房地产投资己经不仅 达到过热的程度，甚至存在着出现另一个泡
9、沫破灭循环的可能。 二、房地产投资的可持续发展 经济增长是经济内部因素与外部环境条件共同互为作用下 的综合性经济发展运动，在社会实践中人口、资源和环境的优劣 变化对一国经济具有很大的总体影响。己有的经济增长理论模式 大多仅从经济内部运行体制看待经济增长问题，西方经济学家提 出 的各种经济增长理论，一般都是在假设外部环境条件己定的前 提下，对经济增长进行研宄，忽略了外部环境条件对于经济增长 的巨大影响。 1987 年在世界环境与发展委员会公布的报告我们 共同的未来中首次提出可持续发展观，指既满足当代人的需要， 又不危害后代人满足其需要的能力的发展。可持续发展改变了以 数量增长为主要特征的传统增长
10、方式，以实现有数量、有质量、有 效益的广义经济增长为最终目标，所谋求的经济增长不以牺牲环 境为代价，而是致力于自然资源和生态环境的有效管理与保护， 以最小的自然资本满足最大的经济利益。可持续 发展的具体内涵 与一国经济发展阶段及其特点具有密切的联系，经济运行环境的 稳定是经济增长的必要条件，同时经济增长也是稳定的社会政治 构架得以维持的基础。 可持续发展需要生产要素结合方式的全方位转变，在房地产 投资行为中，土地是稀缺和不可再生的自然资源，资金是紧缺的 生产要素，房地产投资是两者的有机结合。过去，人们只偏重于考 虑房地产投资对经济增长的作用，忽略了对社会和生态环境方面 的影响，致使房地产投资行
11、为与人类社会的可持续发展失去了应 有的联系，现在研宄房地产投资对区域可持续发展的影响己经成 为实现经济增 长的现实需要。 在生态环境可持续发展方面，房地产投资需要大量资源的支 持，其中，土地资源和空间资源是稀缺且不可再生的资源，房地产 投资占用这些资源势必制约其它行业的发展，因此应当实现资源 的合理配置与协调。房地产投资的物质结果 房地产品直接改 变所在地的空间状况，不仅对原有环境空间和城市公共空间进行 分割，还会创造属于房地产品自身的内外空间，消耗大量空间资 源。城市林立的楼群和大量高层建筑的矗立造成对空间过于细碎 的分割，不仅将人们与自然环境相隔离，还会使居民产生一种窒 息感和压抑感，造成
12、对人类在身体上和 心理上的侵害。长期以来， 房地产投资偏重于粗放发展，主要依靠土地、水等资源的过度消 耗，合理利用和规划不可再生的空间资源一直为人们所忽略，需 要得到应有的重视。因此在房地产投资中应当听取城市规划专家 和生态保护专家的意见，使房地产品与生态环境的衔接更加自然 优美。 经济可持续发展是房地产投资可持续发展的基础，如果房地 产投资的发展超过了社会对房地产投资的需求能力，或者房地产 投资结构不适合社会需要，就会造成资金大量积压，房地产业机 制流通不畅，进而导致金融业的坏帐，影响正常的金融秩序甚至 造成金融危机。同时，不同区域的经济发展定位也在一定程度上 决定房地产投资行为。当不同区域
13、根据自身特点和发展状况确定 发展战略时，对于房地产投资结构有不同的要求。即便在同一城 市定位下，发展阶段的不同也会产生房地产投资需求比例的不 同。只有根据实际情况，确定适当的房地产投资结构，才能与区域 经济发展相协调。除此之外，保证房地产投资具备一个畅通的融 资渠道也是不可忽视的问题。 社会可持续发展主要体现在人文环境和社会环境方面。人文 环境是我国悠久历史发展过程中逐渐形成的稳定的具有民族特 色的文化艺术等中华文明的代 表，社会环境是特定范围内人们的 生存交往环境，也是一种特别的社会文化。它们要求一个区域中 的房地产投资不仅应当与当地的地方特色和文化内涵相适应，在 “ 安居 ” 基础上还要实
14、现“ 乐居 ” ，以及居民之间的正常交流。房地 产品是人类社会环境的组成部分和人类文明的具体体现，房地产 投资应充分尊重和结合社会方面的具体要求，满足建设和谐社会 的要求，才能实现真正意义上的可持续发展。社会可持续发展以 人的需要为中心，注重于提高人们的生活质量，是房地产投资可 持续发展的最终实现目标。 注：本文得到了暨南大学珠海学院优秀人才科研基金项目 (2005 -00-002)的资助。 参考文献： 1 林增杰，吕萍，余翔 .公房入市政策研究 M.北京：中国人民大 学出版社， 1999. 2 海闻，卢锋 .中国：经济转型与经济政策 M.北京：北京大学出 版社，2000. 3 罗龙昌 .房地
15、产业宏观管理 M.北京：经济管理出版社， 1999. 4 伍戈 .我国目前房地产周期中的制约因素和推动因素分析 J. 中国房地产金融， 2001， （ 11). 5 谭刚 .房地产周期波动 M.北京：经济管理出版社， 2001. 6 王勉，唐啸峰 .我国房地产投资波动与经济周期的相关性 J.四 川大学学报（哲学自然科学版）， 2000，（ 03). 7 林增峰 .房地产投资与经济周期性波动 J.南方经济， 1999, (05). 8 舒元 .中国经济增长分析 M.上海：复旦大学出版社， 1993. 9 姜作培 .经济增长方式转变的政策选择 M.北京：中国经济出 版社， 2000. 10 陈德敏 .区域经济增长与可持续发展 人口、资源、环境经济 学探索M.重庆：重庆大学出版社， 2000. 11 刘静岩，韩文秀 .房地产投资对区域可持续发展的影响及发展 对策 J.中国人口 资源与环境， 2003，（ 13). 作者简介：刘静岩 （ 1976 年 -)，女，汉族，黑龙江人，暨南大学 珠海学院企管系讲师，博士后，主要从事房地产投资、电子政务等 研宄。