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1、. .房地产评估报告估价工程名称：市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托：于同江估价：宜山房地产评估XX估价人员： *估价作业日期：二一六年一月十日至二一六年一月十六日估价报告编号：0911030049目录第一局部致委托函2第二局部估价师声明2第三局部估价假设和限制条件2一、假设和限制条件2二、需要特殊说明的事项6第四局部房地产估价结果报告7一、委托7二、估价7三、评估对象7四、估价目的10五、估价时点10六、价值定义10七、估价依据10七、估价原那么11九、估价法11十、评估结果11十一、估价人员12十二、估价作业日期12十三、估价报告应用有效期12第五局部估价技术报告1
2、3一、估价对象资料13二、类比对象资料13三、因素修正15四、个别因素修正16五、修正后价格16六、估价结果确定17第六局部附件.18第一局部：致委托函致于同江：承蒙委托，*房地产评估XX公司对位于市海淀区太阳园小区9栋第12层02号建筑面积188.42平米房地产进展评估，评估目的是为委托用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进展实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价法，对本次估价对象进展估价
3、测算，确定估价对象于估价时点2021年1月10日的市场价值为1625.05万元，币种：人民币。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。估价结果明细表评估对象实用面积估价单价元/估价值万元京师家园二栋五梯101室.4286246.141625.05法定代表人：* 宜山房地产评估XX二一六年一月十六日第二局部：估价师声明我们重声明：1、估价人员在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见
4、。4、估价人员依照中华人民国标准?房地产估价规?进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员*已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。6、本报告书含假设干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本评估报告由宜山房地产评估XX负责解释。9、本报告估价结果仅作为委托在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任一局部均不得向委托、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任形式公开发表。特此声明！参与本系评估活动的评估人员签名：XX评估师注册号签字 * 0二一六年一月十六日第三局部：估价假设和
5、限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各进展交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进展交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖及自愿购置的买；(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进展议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业可以在公开市场上自由转让
6、；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记容的真实性进展核实，由委托保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托提供的房地产证记载为准，我们未进展专业测量，无理由疑心记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑构造我们仅作一般性勘察，未对其进展构造测试，不能确定其构造是否存在部平安隐患。此次评估假设估价对象建筑构造是平安的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费
7、。7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托参考，其结论受估价人员经历、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。第四局
8、部：房地产估价结果报告一、委托于同江二、估价宜山房地产评估XX地址：市X路X号X大厦22楼法人代表：*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联系人：* 联系： -*三、评估对象1、1.估价对象根本状况本次估价对象为市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产，房屋建筑面积为188.42平米，商品房用途为住宅。市海淀区太阳园小区11栋为普通住宅，建成于2007年，钢混构造，总层数19层，建筑物外装饰一层局部为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。估价对象位于12层，四室两厅2卫一厨格局，正南朝向。室装修情况为：地面铺地板砖，墙刮腻子，天花为膏吊顶，断桥铝窗。室水、电
9、、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产构造施工质量良好，装修保养情况较好，未发现根底沉降、构造变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为87%。平面如下列图。2.估价对象权利状况根据?商品房买卖合同?记载，估价对象买受人为于同江，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为188.42平米，土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况1海淀区根本概况估价对象位于市海淀区，海淀的社会经济开展、城市建立和房地产开发状况等
10、，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。海淀区拥有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源，同时也是全国智力资源和科技人员最密集的地区。以圆明园、颐和园为代表的园林艺术，记载了海淀的文化积淀；以北大、清华为标志的高等学府和以中科院为代表的科研院所，证明了海淀的文化传承；以国风企业等为代表的现代文化产业集团，更标示出海淀文化的开展创新。图书城身处的中关村地区尤其是文化与科技开展交融的前沿地带。这里的高等学府所，有以中科院为代表的各级各类科研机构家，两院院士占全国院士总数的，每年产业辐射全国的高水平科研成果数千项，高新技术余家，年销售额达亿元年。其中，纯智力产业软件、图书、企业诊断及咨询等占全国的左右，全员
11、劳动生产能力达万左右，以此项区域经济指标判断，中关村无疑可列全国之首。2估价对象区位状况位于市海淀区太阳园小区9栋第12层02号，正南靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西靠大钟寺东路向，委估对象地处市商业中心，繁华程度高，交通便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，围环境良好，目前是市繁华的商业、办公地段。估价对象所处地区，土地现状开发程度到达宗地外“五通一平，根底设施状况完全可以满足居民生活需要。4.估价对象市场分析近年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融
12、贷款力度的加大以及销售市场的活泼使房地产企业工程到位资金增幅扩大。2021 年全市住宅网上签约49891套，与2021年相比，成交套数同比上涨13.7%，成交总金额同比上涨37.7%，成交均价涨幅为12.8%。除了2021 年初开局遇冷，进入二季度以来，楼市成交无论量价都接连攀升，甚至有多个月份成交连连破纪录。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩
13、小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。受销售形势好转及降息、扩大需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业工程到位资金呈全面上升态势。前三季度，房地产开发企业工程本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。总之，房地产市场经济的开展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、估价目的为委托拟用估价对象向金融
14、机构申请抵押贷款提供价值参考依据。五、估价时点2021年1月10日六、价值定义1本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。2估价对象房地产的用途为居住用房。因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件下的房地产所有权公开的市场价格。货币单位：人民币元。七、估价依据1.有关政策法规和文件1?中华人民国土地管理法?；2?中华人民国城市房地产管理法?；3中
15、华人民国标准?房地产估价规?GB/T50291-1999；4中华人民国标准?城镇土地估价规?GB/T18508-2001；5京政发200232号文件?市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知?；6京国土房管出20021121号文件?关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用法的通知?；7其它相关法律法规。2.委托提供的有关资料3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原那么本次估价依据房地产估价的合法原那么、最高最正确使用原那么、替代原那么和估价时点原那么等，对估价对象房地产价格进展客观、公正、科学、合理的评估。九、估价法估价对象用途为住宅，与估
16、价对象类似的房地产开发的本钱费用资料较齐全，故采用本钱法测算估价对象建筑物重置本钱的价格，由于估价对象土地处于市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种法的评估结果来确定其最终价格。1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原那么，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的法。2、本钱法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、
17、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的法。3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、评估结果本着公正、公平、公开的总原那么，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的根本原那么和估价程序，选择适宜的估价法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2021年1月10日的市场价格为：币种：人民币房地产总价：1625.05万元大写金额: 壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元
18、整房地产单价：82246.14元/平米十一、估价人员勘查人：* 签名：估价人员：* 签名：联系十二、估价作业日期二一六年一月十日至二一六年一月十六日十三、估价报告应用有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年自二一六年一月十六日起至二一七年一月十五日，假设市场有较大波动或超过一年，需重新进展评估。第五局部：估价技术报告一、估价对象资料估价对象户型面积地段太阳园4室2厅2卫.42太阳园二、类比对象资料1、参照物根本资料可比实例工程大学博雅苑海怡湾畔金晖苑类型住宅住宅住宅构造质式钢混钢混钢混地段等级三级三级三级土地使用权类型出让出让出让交易面积平米155102106成交单价元/平米774211
19、0681664115室二次装修情况中档装修中档装修中档装修流水号无无市场调查无市场调查交易日期2021 -32021 -92021 -12备注二手房二手房一手房2、参照物与估价对象比照表工程大学博雅苑海怡湾畔金晖苑估价对象交易情况偏低正常正常/交易日期2021 年3月2021 年9月2021 年12月估价时点商服繁华度大学校园，根本没有商业设施近郊海景小区，商业气氛不浓郁主要以普通商业为主商业中心，繁华度高交通便捷度一般，离公交较远小区前后均有公交线路较好小区门外有公交线路公共配套设施较完善较完善一般较完善环境与景观较好好一般较好构造质式钢混钢混钢混钢混建成年份2004200220212007
20、小区品牌档次中中高一般中楼宇样式多层，电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，电梯小区配套较好好一般较好小区环境绿化好绿化好绿化一般绿化好物业管理专业物业管理专业物业管理门卫专业物业管理外观及外墙饰材好、喷涂较好、瓷砖略好、马赛克好、喷涂所在层数/总层数6层/11层3层/5层4层/7层12层/19层建筑面积155102106户型及平面布置好好一般好朝向南北南北南北南北处于中间西头中间中间底层有无附属间或架空层有有有有总价12001090680三、因素修正1、交易情况修正（1） 基准地价说明：2002年12月4日，市人民政府颁发了京政发200232号文件?市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地
21、价的通知?；2002年12月27日，市国土资源和房屋管理局以京国土房管出20021121号文件颁发了?关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用法的通知?，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。所选参照物与估价对象性质一致。搜房网发布的数据显示，市2021 年下半年商品住宅销售均价82283元/平米。按照当前情况，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。据市住规建局发布的全市6-612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平米，比去年价格上涨8.47%。根据收据数据及资产评估人员经历得到以下调整：价格情况偏差量修正系数大学博雅苑偏低约低1%100/99海怡湾畔正常正常
22、100/100金辉园正常无需修正100/1002、交易时间修正根据?晚报?：“12月21日消息，6-12月新建住房价格为81028元/平米，比去年价格上涨8.47%。那么每月平均上涨1.4%。考虑到2021 年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以的城市数量共有80个。所以，每月上涨取1%。所以，交易时间修正如下表：修正率取整修正系数大学博雅苑1%*9=9%109/100海怡湾畔1%*3=3%103/100金辉园1%*1=1%101/1003、区域因数修正大学博雅苑海怡湾畔金辉园自然条件同同同社会环境同似似街
23、道条件同同较好交通便捷度同较好较好离交通车站点距离同同同离市中心距离较近较近同根底设施状况同同较差公共设置完备状况同同较差水、大气、噪音、污染状况同同较差围环境及景观同较好较差规划限制同同同综合得分10210592四、个别因素修正无五、修正后价格修正后价格万元大学博雅苑77421=83569.9海怡湾畔106816=104781.41金辉园64115=70387.12所以，每平的估价=86246.14万元据上所述，估价=86246.14*.42=1625.05万元六、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进展实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价法，对本次估价对象进展估价测算，确定估价对象于估价时点2021年01月10日的市场价值为：币种：人民币房地产总价：1625.05万元大写金额：人民币壹仟陆佰贰拾五万零伍佰元整房地产单价：86246.14元/平米第六局部附件1、 ?委托评估函?复印件2、 ?商品房买卖合同?复印件3、 估价对象位置图4、 估价对象照片5、 评估机构营业执照和资质复印件6、 评估人员XX书复印件. .word.zl.