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1、. .房地产估价报告 工程名称:美地雅登房地产 委 托 ：丽云 估 价 ：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2021年12月10日至2021年12月18日 估价报告编号：xxxx2021个字第0110号xxxx房地产评估XX二零一四年致委托函丽云：受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进展了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，运用科学的估价法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进展分析预测的根底上，经过密的测算，并结合估价经历与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx建筑面积176平米，土地使用
2、权面积58.8在2021年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。评估结果明细表：估价对象建筑面积评估单价元/抵押价值万元美地雅登17615340270详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致xxxx地产评估XX法定代表人 ：马冬哨2021年12月18日估价结果报告一、委托和权属1、委托：丽云2、权属：丽云二、估价根本情况估价名称：xxx房地产评估XX法定代表人：马冬哨分公司负责人：联系人：马冬哨联系：xxx三、估价对象所在区位情况1、工程四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为淮河，北为宏运大道；2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；3、边商业配套：边银行
3、、酒店等商业配套一般4、邻近商圈：东山渔港商业圈；5、边商业气氛：较优；6、根底设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通；7、公共交通：137路、103路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。四、估价对象根本情况1、房屋坐落：翔安新城区2、销售案名：xxxx；3、房屋构造：钢混；4、现状用途：商业；5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层构造，评估对象位于第2层；6、建筑面积：176；7、套型：商铺；8、朝向：东南；9、建筑年代、保养情况：2021年左右，保养情况较优；10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库车位、车棚情况：地
4、下车库、地上停车位；12、物业管理：物业公司管理；13、所在工程规模：一般14、商业气氛：较优；15、其他：公共局部装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属状况1、房屋权属状况1 证号：xxxx第JN00150280号；2 房屋所有权人：丽云；3 房屋坐落：翔安新城区4 丘权号：-；5 房屋性质：私有；6 幢号：55；7 房号：11；8 房屋构造：钢混；9 房屋总层数：15；10所在层数：2；11建筑面积：176；12规划用途：住宅；13产权来源：转移；14建筑年代：-；15备注：-；16共有情况：单独所有；17他项权利状况：根据委托提供资料，至估价时点估价对象未设定任他项权利。2、土地权属
5、状况1证号：xxx2021第07292号；2土地使用权人：丽云；3座落：翔安新城区；4地号：；5图号：-；6用途：住宅用地商品房；7使用权类型：出让；8终止日期：2079年02月23日；9使用权面积：58.8；六、估价根本领项1、估价目的为委托拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。2、估价时点2021年12月18日3、估价法选取市场比较法和收益复原法作为本次估价的根本法。1市场比较法基于评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产的价
6、值的一种估价法。2收益复原法收益复原法是在估算不动产在未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种法。其中租金采用市场比较法测算。3然后，估价人员根据估价经历，结合估价目的，对所用估价法所得估价结果赋予不同的权重，确定估价对象的房地产价值。4、估价作业日期2021年12月10日至2021年12月18日；5、估价报告有效期自报告完成之日起1年有效；6、变现能力分析1通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性一般；2独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；3可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分
7、割转让性较差；4变现价值：在市场较活泼情况下估价对象较容易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。7、房地产抵押价值未来下跌的风险分析预期未来可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几个面：1房地产实物状况。房地产的临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于xxxxxxxxxxx，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预计估价报告在评估有效期，抵押价值根本保持稳定。2房地产所处区域状况。房地产所处区域的未来规划及开展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产的市场状况良好，在未来一定期
8、限区域因素趋于稳定，预计估价报告在评估有效期，抵押价值根本保持稳定。3房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平上下的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。预计估价报告在评估有效期，抵押价值根本保持不变。8、房地产抵押估价报告使用提示 1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期，房地产抵押价值根本保持稳定。2对抵押期间可能产生的房地产信贷风
9、险，估价报告使用者应给予关注，估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防因金融、信贷等政策调整而引发的房地产信贷风险。3估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。 4定期或在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进展再评估。9、最高最正确使用分析最高最正确使用是指法律上允、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物规划用途为住宅，现状用途为商业，本次评估按照商业用途作为最高最正确使
10、用。10、价值定义按照有关法律规定，本估价报告中的评估价值为估价对象分摊土地剩余一定年期一定用途的土地使用权及建筑面积176平米建筑物所有权的价值。本报告采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。11、估价依据1?中华人民国城市房地产管理法?2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过。2?中华人民国土地管理法?第二次修正，2004年8月28日中华人民国主席令第28号公布。3?城市房地产转让管理规定?1995年7月28日经第十次建立部常务会议通过自1995年9月1日施行。4?城市房地产抵押管理方法?2001年7月23日建立部第4
11、5次常务会议审议通过，自发布之日起施行。5?中华人民国物权法?2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日施行；6国资办发199236号?国有资产评估管理方法施行细那么?。7建立部颁发?房屋完损等级评定标准?。8建立部发建标199948号?房地产估价规(GB/T50291-1999)?。9省建立厅?省建筑工程概算定额?2007年版。10委托提供的评估对象的产权等资料。11现场勘察鉴定记录资料和评估人员走访咨询收集掌握的相关案例数据与资料。12建房住20068号建立部、中国人民银行、中国银行监视管理委员会 ?关于规与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题
12、的通知?、?房地产抵押估价指导意见?。12、估价原那么依据公平原那么、合法原那么、最高最正确使用原那么、替代原那么和估价时点原那么等原那么对估价对象进展了公正、客观、科学的估价。1合法原那么以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。三是要求如果涉及估价对象的交易或处分式时，该交易或处分式必须是合法的。2最高最正确使用原那么估价对象的最高最正确使用为前提估价，认为保持现状最有利时应以保持现状继续使用为前提。最高最正确使用原那么受到合法原
13、那么的约束，房地产的最高最正确使用还必须得到技术上支持，不能通过不经济式来实现房地产的最高最正确使用。3替代原那么估价对象不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下的正常价格。房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。4估价时点原那么估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价结论具有很强的时间相关性和实效性。主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。
14、估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。5独立客观公正原那么要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进展估价。6慎重原那么在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的慎重，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。七、房地产市场背景分析一2021年楼市概况1、住宅2021年的楼市极富戏剧性；2021年的楼市同样不平静。与2021年卖房近10万套的销量相比，2021年新房销量下跌超50%。楼市商
15、品住宅仅成交47615套。纵观全年行情走势，遭遇史上最调控的楼市，销量也跌宕起伏。截止2021年12月10日，10月楼市销量最高，当月成交6835套，其次为9月成交6096套。1月-12月，楼市销量走势波动较大。“金三银四以及“金九银十两大旺季销量较好，淡季那么能明显感到市场变冷。从全年销量来看，楼市日均卖房134套，缺乏13年一半，显示出调控下的楼市，销量日渐回归正常水平。2021年年初，楼市可售房源约为2.5万套。进入2021年，这一数字一度在3月到达谷底，为22075套，随后，楼市可售房源套数一路攀升，直至突破3万大关。截止2021年12月10日，楼市可售房源套数为32455套,比起年初
16、增加了7000多套。按照目前的销售速度日均卖房约134套，楼市新房仍面临一定的销售压力。2、商铺截止2021年12月10日，2021年市商铺成交面积为451496.6平米。商铺市场1-3月比较稳定，四月份在销售量与套数上出现猛增，而5，6月又恢复比较稳定的趋势。8月整体成交数据较高，9月延续前一月的势头。9.29新政的到来，并未导致10月商铺成交的大涨，但是长期的压抑，使商铺成交在最后两个月迎来了销售高潮。3、写字楼数据截止于2021年12月20日，写字楼成交面积为199018.平米。2021年写字楼市场整体比较稳定，曲折不是很大，11月到达了一个销售的高点。第三季度甲级写字楼的租金环比涨2.
17、24%，同比涨8.1%，到达每天每平米3.19元。写字楼空置率也在二季度扩大后，三季度受到需求的强劲增长而大幅降低。以银城广场、新地中心、紫峰大厦等一批高品质写字楼的入市，使写字楼产品品质得到提升。二2021年展望2021年经济工作重点为加快推进经济构造战略性调整，稳定价格总水平，预计2021年的房地产政策调控不会放松，为保增长而放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一面，重点城市供给仍显缺乏的大背景下，假设放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。八、估价人员签章注册房地产估价师 马冬哨 注册证号
18、：xxxxxxx注册房地产估价师 马冬哨注册证号：xxxxxxx九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，采用科学的估价法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的根底上，经采用市场比较法和收益复原法两种法测算，确定委托选定的位于翔安新城区商业用房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为：人民币270万元大写人民币为贰佰柒拾万元整估价师声明我们重声明：1. 我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。2. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3. 我们依照中华人民国标准?房地产估价规?【GB/T502911999】进展分析，形成意见和结论
19、，撰写本估价报告。4. 我们已对本估价报告中的估价对象进展了实地勘察。5. 没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。6. 本估价报告使用围仅效劳于本次估价报告阐述的目的。委托将本报告全文或局部容公开披露，需征得本公司书面同意。本公司承诺未经委托同意，不以任式向第三者披露报告的容。本公司不承担由委托对本报告使用不当所造成的一切后果。7. 本报告评估出的是房地产市场价值，供抵押中涉及的各参考，抵押比率按有关规定确定。8. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。估价的假设和限制条件1. 本次估价结果是以估价对象在现有用途和
20、边环境维持不变，并且考虑到估价时点各种房地产价格影响因素的作用，为抵押目的而提供的客观合理价格。2. 本报告之评估价格为2021年12月18日这一估价时点的客观合理价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。3. 本次估价结果是基于估价对象具备抵押条件并可以公开上市交易的前提下测算的市场价值。4. 估价对象的房屋权属、建筑面积、构造、他项权利等情况均以委托提供的?房屋所有权证?、?国有土地使用证?中所记载的数据进展描述及测算。5. 本报告仅指估价对象在估价时点的房地产市场价值，不包含其中附属的家具电器等物品的价值且未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。6. 根据委托提供资料，至估价
21、时点估价对象未设定任他项权利。本报告所评估的价值，未含估价对象所设定的任他项权利，按估价对象土地的使用权及建筑物的所有权是完整的进展评估。7. 本报告所依据的委托提供的文件、资料，我们认为是合法的。我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核的任修正条款。8. 本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价结果的影响。9. 本报告未考虑因潜在因素对估价的影响。除特殊说明外，我们假设估价对象不附任影响其价值的限制条件。当上述条件及本次估价所遵循的原那么发生变化时，本估价结果一般会失效。附件1. ?房屋所有权证?2. ?国有土地使用证?3. 估价对
22、象现状照片4. 估价对象位置示意图5. 估价营业执照6. 估价房地产估价XX明7. 估价人员XX明【全文完】房地产估价技术报告一、个别因素分析详见估价结果报告二、区域因素分析详见估价结果报告三、市场背景分析详见估价结果报告四、最高最正确使用分析详见估价结果报告五、估价法的选用详见估价结果报告六、估价测算过程A、底层房地产价格确实定一收益法：1、租金案例物业名称北沿路门面西路门面北沿路门面租金单价元/年150016001500建筑面积()8081.2593.34交易日期2021年1月2021年2月2021年12月交易情况正常正常正常区域因素商业气氛较优较优较优升值前瞻较优较优较优区域繁华度较优较
23、优较优距镇中心距离较优较优较优交通便捷度3条公交线路以上3条公交线路以上3条公交线路以上商业效劳设施商服配套较齐全商服配套较齐全商服配套较齐全根底设施状况较优较优较优人流量较优较优较优个别因素建筑类型板式板式板式建筑构造钢混钢混钢混楼层1/31/21/3朝向西南东装修精装修精装修精装修临街状况北沿路文靖西路北沿路规模体量较优较优较优物业管理有有有建成年代2005200320032、因素修正比价案例 案例A 案例B 案例C交易情况100100100100100100交易日期100100100100100100区域因素1001001009710097个别因素10010010099.5102.510
24、0.5交易价格150016001500比准价格1554.161560.981538.7算数平均值1551.283、测算过程工程计算依据数值单位1底层年租金单价根据区域市场及估价对象情况确定1551.28元/2房屋出租率委估标的所处地理位置较好，房屋出租率取95%90%3其他影响因素比率其他影响因素比率为95%，其他影响因素包括租金减免、折扣及租金拖欠等90%4有效毛收入房地产年总租金出租率其他影响因素比率1256.54元/5出租运营费用租金均为净租金，运营费用均由承租承担，故本次评估不计运营费用。0元/6房地产年纯收益4-51256.54元/7资本化率以平安利率加上风险调整值作为资本化率6.2
25、5%8剩余使用年限按该房产所在土地的剩余使用年限53年9房地产单价房地产年纯收益/资本化率11/1+资本化率剩余可收益年限19295.8元/二市场比较法1、比较因素条件说明表比较实例比较因素可比实例一可比实例二可比实例二座 落北沿路门面西路门面西路门面交易价格元/199452160020800建筑面积()90.2574.0886.54交易日期2021年2月2021年1月2021年1月交易情况正常正常正常实体因素区域因素商业气氛较优较优较优升值前瞻较优较优较优区域繁华度较优较优较优距镇中心距离较优较优较优交通便捷度3条公交线路以上3条公交线路以上3条公交线路以上商业效劳设施商服配套较齐全商服配套
26、较齐全商服配套较齐全根底设施状况较优较优较优人流量较优较优较优个别因素建筑类型板式板式板式建筑构造钢混钢混钢混楼层1/31/31/2朝向东南南装修精装修精装修毛坯临街状况北沿路文靖西路文靖西路规模体量较优较优较优物业管理有有有建成年代2004200420052、比较修正因素确实定1交易情况修正因所选实例交易情况均属正常，故交易情况不作修正。2交易日期的修正市房地产市场近期房地产交易指数变动不大，故不作调整。3区域修正因素、个别修正因素确实定见下表：估价对象及比较实例比较因素可比实例一可比实例二可比实例二成交单价元/199452160020800交易日期100.00 100.00 100.00
27、交易情况100.00 100.00 100.00 实体因素区域因素商业气氛-100升值前瞻-100区域繁华度000距镇中心距离000交通便捷度000商业效劳设施000根底设施状况000人流量-100区域因素合计-300个别因素建筑类型000建筑构造000楼层000朝向-0.50.50.5装修330临街状况-2-1-1规模体量000物业管理000建成年代000个别因素合计0.52.5-0.53、测算过程价格元/因素修正比较价格一比较价格二比较价格三交易情况100100100100100100交易日期100100100100100100区域因素10010010097100100个别因素100100
28、100100.5102.599.5交易价格192501998019550比准价格20459.5621073.1720904.52算数平均值20812.41根据上面求出的三个比准价格相差不大，采取简单算术平均法来确定委估对象的市场比较法单价。三底层房地产价格确实定根据江宁区房地产市场开展状况及估价人员所掌握资料来分析，以上两种估价法各有其自身的特点，分别从不同侧面说明估价对象价值的水平，且测算结果相差不大。因此我们计算其简单算术平均值作为估价对象房地产价值。底层房地产单价=19295.800.5+20812.410.5=20054元/平米去尾取整B、其他楼层房地产价格确实定根据该区域商业房地产市场的情况及估价对象自身的特点，再根据估价人员现场勘查及估价师经历确定，二层房地产单价约为底层房地产单价的70%，负一层房地产单价约为底层房地产单价的60%，那么二层房地产单价=底层房地产单价70%=14037元/平米去尾取整负一层房地产单价=底层房地产单价60%=12032元/平米去尾取整那么估价对象负一层至二层均价为15340元/平米去尾取整C、估价结果确实定那么，总价为15340176=270元取整为270万元取整去尾. .word.zl.