房地产资产评估实施报告案例.doc

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1、. .房地产资产评估报告案例 资产评估报告案例 房地产资产评估报告案例 ZX评估XX公司承受QS股份XX的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原那么，按照公认的资产评估法，对委托委估的房地产市场价值进展评估工作。 本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20XX年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托与资产占有简介 名称：QS股份XX 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营围：饮食供应，国商业，旅馆，舞厅

2、，浴室效劳，美容美发，商务效劳，礼仪效劳，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估围和对象 本次纳入评估围的资产为QS股份XX拥有的21幢房产和2块土地使用权。 除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。 委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号。 四、评估基准日 本评估工程基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实

3、现日接近。 五、评估原那么 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原那么。 在对全部资产进展现场勘察的根底上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、?土地管理法?和?房地产管理法?; 2、国务院1991年第91号令?国有资产评估管理方法?和?国有资产评估管理方法施行细那么?; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号文颁发?资产评估操作规意见(试行)?; 4、?资产评估报告根本容与格式暂行规定?和财企20号?资产评估准那么根本准那么?及?资产评估职业道德准那么根本准那么?; 5、W市政府制定的基准地价资料; 6、W政39号?市人民

4、政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知?; 7、委托提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号; 8、资产评估业务约定书和资产占有法人营业执照; 9、工程造价信息及房价信息; 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估法 根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置本钱法，对土地使用权采用重置本钱法和基准地价修正系数法。 八、评估过程 本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括承

5、受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。 主要步骤为： 1、承受委托：我公司于20xx年7月15日承受QS股份XX的委托，正式受理了该项资产评估业务。 在承受评估后，由工程负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估围、评估目的，与委托、资产占有共同商定评估基准日、制定评估工作方案并签订“资产评估业务委托约定书，明确双各自承担的责任、义务和评估业务根本领项。 2、现场调查：在资产占有资产清查的根底上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。 3、评定估算：评估人

6、员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。 4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进展整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托、资产占有充分交换意见，进展必要修改，按照程序经本公司部三级审核后，向委托提供正式资产评估报告书。 九、特别事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原那么确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发

7、生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 十、评估报告评估基准日期后的重大事项 评估基准日后，在有效期资产数量发生变化，应根据评估法对资产额进展相应调整。 假设资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托应聘请评估机构重新确定评估值。 十一、评估报告的法律效力 1、本报告所称“评估价值是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。 2、本报告的附件是构成报告的重要组成局部，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论按现行规定有效

8、期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进展评估。 4、本评估结论仅供委托为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托所有，未经委托可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原那么下作出的，我公司参加评估人员与委托无任利害关系，评估工作置于法律监视之下，评估人员遵守职业道德和规。 6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托提供，其真实性由委托负责。 7、本报告仅用于为委托对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。 委托人或其他第三者因

9、使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 十二、评估结论 列入本次评估围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。 其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。 十三、评估报告提出日期 本报告提出日期为20xx年7月21日 十四、附件 1、房屋建筑物评估明细表 2、土地使用权评估明细表 3、资产评估委托承诺函(复印件) 4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号 5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第20

10、0205855号，第9900103号 6、资产占有营业执照(复印件) 7、评估机构营业执照(复印件) 8、评估机构XX(复印件) 9、注册评估师XX(复印件) 注册资产评估师：XX 注册资产评估师：XX ZX评估XX公司 二XXX年七月二十一日 资产评估报告案例 致委托函 *XX： 受贵委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原那么对贵拥有合法产权的位于*的*房产价格进展了评估，目的是为确定估价对象在2021年8月15日的公开市场价值，并以此为贵以委估标的向银行进展抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。 根据贵所提供的资料，本公司估价人员依据、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、

11、整理、分析相关信息的根底上，遵循估价原那么，按照必要的估价程序，采用合理的估价法对估价对象进展评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 *房地产评估咨询XX * 估价师声明 我们重声明： 1. 我们在本估价报告中述的事实是真实、准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4. 我们依据中华人民国标准?房地产估价规?

12、进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5. 我们已对本报告中的估价对象进展了实地勘察。 6. 本估价报告得到*房地产评估咨询XX的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的*字第*号土地评估报告结果的根底之上。 7. 本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。 未经本公司同意，不得向委托和有关当事人之外的任单位和个人提供结论书的全部或局部容，不得发表于任公开媒体上。 8. 假设当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日向本公司申请重估。 如当事人未在约定日期对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。 9. 本报告由本公司负责解释。 注册房地产估价师： 估价的假设和限制条件 1.本

13、报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。 2.本报告的估价结果未考虑宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况，使交易追加付出而对房地产价格所产生的影响。 3.本次评估前提是委托提供的资料是真实的、合法的、委托并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。 4.估价对象房屋的权属、围、面积等情况，以委托提供的产权情况为依据，未经丈量核对。 5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。 6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能

14、力分析中提到的相关税费。 7.本估价结果不包含土地的价格。 8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。 估价结果报告 (2021)第*号 一、 委估工程 *公司所属房产抵押贷款估价工程 二、 委托 名称：*公司 地址：* 三、 估价 名称：*房地产评估咨询XX 地址：* 证书号：* 资质等级：* 法定代表人：* 四、 估价对象概况 估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平米。 其中主楼一幢，1-5层，混合构造，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证为*。 副楼一幢，1-3层

15、，混合构造，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证为*。 五、 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、 估价时点 20*年8月15日 七、 价值定义 采用公开市场价值标准 八、 估价原那么 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原那么的前提下，还应依据如下原那么： 1. 合法原那么，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最正确使用原那么，以估价对象最高最正确使用为前提。 3. 替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原那么，要求估价结果应是估价时点的

16、客观合理价格。 九、 估价依据 1. 委托提供的资料 (1)委托书; (2)委托企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 标准GB/T50291-1999?房地产估价规?。 3. 和地的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、 估价法 估价对象为商业房产，同一供求圈的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进展评估。 十一、 估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用科学的法，在认真分析现有资料的根底上，经过密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰

17、佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 十二、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格围为：估价结果10%，变现时涉及以下税费： 中介效劳费：5%-6% 契税：4% 营业税、城市维护建立税及教育费附加：5.5% 所得税：20% 过户手续费：2%左右 印花税：0.5 其它费用 十三、估价人员 * 中国注册房地产估价师 注册号：* * 中国注册房地产估价师 注册号：* 十四、估价作业时间 20*年8月12日* 十

18、五、估价报告有效期限 本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20*年8月18日至20*年8月17日止。 估价技术报告 一、 个别因素分析 估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平米。 其中主楼一幢，1-5层，混合构造，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证为*。 副楼一幢，1-3层，混合构造，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证为*。 二、 区域因素分析 1.概况 * 2.自然条件 *。 3.对外交通条件 *。 4.根底设施 *。

19、 三、 最高最正确使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最正确使用为前提进展估价，最高最正确使用是指法律上允，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 本估价对象当前状况为最高最正确使用状态。 四、 估价法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进展评估。 五、 估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入 据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住

20、率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托提供的资料及其它酒店的情况制定下表： 略 客房年收入=房价数量入住率365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)270%+(13+6)160% +(2+2)250%+2240% =96.8人 确定会议室年总收入 根据委托提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 略 会议室年收入=半天价格2出租率365 会议室年总收入=74.46万元 确定餐饮年总收入 餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、效劳费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，那么 餐饮年总收入=96.88

21、0%100365 =282.66万元 确定估价对象房地产年总收入 估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，那么 年总收入=512.27+74.46+282.66 =869.39万元 B.确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用 估价对象现有相关效劳人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，那么 工资福利年总费用=100180012 =216万元 确定餐饮年总本钱 餐饮年总本钱按餐饮收入的40%计算，那么 餐饮年总本钱=282.6640% =113.06万元 确定消耗品年总本钱 消耗品年总本钱按客房及会议室年总收入的8%计算，那么 消耗品年总本

22、钱=(512.27+74.46)8% =46.94万元 确定年广告宣传费 年广告宣传费按总收入的2%计算，那么 年广告宣传费=869.392% =17.39万元 确定年水电供热费 年水电供热按总收入的5%计算，那么 年水电供热费=869.395% =43.47万元 确定年维修保养费 年维修保养费按年总收入的3%计算，那么 年维修保养费=869.393% =26.08万元 确定年行政管理费 年行政管理费按年总收入的6%计算，那么 年综合税收及附加=869.396% =52.16万元 确定年综合税收及附加 年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，那么 年综合

23、税收及附加=869.3915% =130.41万元 确定估价对象年总费用 估价对象年总费用为以上1-8项之和，那么 年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41 =645.51万元 C.确定估价对象年纯收入 年纯收入=年总收入-年总费用 =869.39-645.51 =223.88万元 2. 确定资本化率 资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于平安投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率插法求取。 一年期定期存款利率可视为平安投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率

24、为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位插，那么 资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)0.618 =6.20% 3.确定收益年限 估价对象建成于2003年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-2021=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。 4.计算估价对象价格 公式：P=a r 式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。 房地产总价=223.88 6.20% =3397.28万元 根据*房地产评估咨询XX出具的*字第*号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1

25、131.94万元，那么 估价对象房产总价=3397.28-1131.94 =2265.34万元 六、 估价结论 经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 七、附件 房屋图片 委托书 委托企业营业执照复印件 房屋所有权证复印件 估价营业执照复印件 估价资质证书复印件 估价师证书复印件 更多相关阅读： 房地产评估报告的常见错误类型 房地产评估报告抵押评估价值的含义 房地产评估报告 房地产工程可行性研究报告怎么写 二手房交易本卷须知 房地产资产评估报告 房地产合同格式及模板 最新房地产居间合同模板 最新房地产工程合同模板. .word.zl.