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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date(房地产)评估报告模板致 委 托 方 函房地产抵押估价报告估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估估价委托人：估价机构：房地产评估事务所有限公司注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日2012年1月18日估价报告编号：川房评二字2013第001号目 录 一、致估价委托人函3 二、注册房地产估价师声明4 三、估价的
2、假设和限制条件5四、估价结果报告7（一）估价委托人（二）估价机构（三）估价目的（四）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十四）变现能力分析（十五）风险提示 五、附件 18致 委 托 方 函：受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为201210100000322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为
3、2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整）。详细情况见下表：序号结构所在层数建筑面积（M2）用 途商品房买卖合同备案号
4、房地产价值（元）1钢混合-1-3446.87别墅2012101000003223,181,700.00合计446.873,181,700.00 房地产评估事务所有限公司法定代表人: 2013年1月18日 注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1.我们在川房评二字2013第001号“自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套”房地产抵押估价报告中陈述的事实是真实的、准确的； 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害或偏见； 4.我们依照中华人
5、民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5.我所在估价中，由、陈钢对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘； 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7.报告使用人应严格按照本估价报告中“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容应用本估价报告，否则由此引起的后果与本所和估价人员无关。 注册房地产估价师：（注册号5120060014）注册房地产估价师：（注册号5120040120） 2013年1月18日估价的假设和限制条件（一）本报告假设前提条件1、假设估价对象符合中华人民共和国物权法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的有关规定。2、估价对象应以保持估价时点时实际用途
6、为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提。3、房地产所有权人对估价对象拥有合法的占有权、使用权、收益权和处置权。4、本报告所采用的建筑面积或土地面积以商品房买卖合同载明的面积，以及 “房地产评估委托书”为依据，我们对该等数据未实测。若与房产管理部门实际测量的面积不符，需相应调整评估价值！5、委托方尚未办理房屋产权证，本次评估以委托方提供的商品房买卖合同复印件为估价前提。6、我公司估价人员对估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。7、本估价是以提供给估价机构的估
7、价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特别提请报告使用人注意！（二）本报告限制条件1、估价对象的房地产建筑面积和房地产权属状况是根据委托方提供的商品房买卖合同复印件登记情况为依据，我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与商品房买卖合同中所记载的无差异，故本报告不能作为确定估价对象权属和面积的依据。2、本估价结果包括房地产（含附属设备设施）及其占用范围内的建设用地使用权的价值。附属的设施设备若与房地产割离处置，本估价结果无效。3、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成
8、评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。我们未对委托方提供的法定优先受偿款项等情况的说明中相关事项进行调查确认，若委托方承诺事项不实，造成估价师判定的法定优先受偿款有误，应调整估价结果或重新委托评估。4、本报告有效期为一年（即2013年1月18日至2014年1月17日）。本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托评估。5、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。6、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于
9、其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。7、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。8、本报告书由“致委托方函”、“注册房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。估价结果报告一、 估价委托人：名称：住所：省自贡市自流
10、井区高山井三支路83号附2号身份证号：510311197306221023二、估价机构：房地产评估事务所有限公司名称：房地产评估事务所有限公司住所：法定代表人：资质等级： 证书编号：联系电话：三、估价对象及概况1、估价对象根据委托方提供的资料，本次估价对象为位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，商品房买卖合同备案号为201210100000322（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在小区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。估价对象占用
11、土地为尚未分割大证，证号为自国用（2010）第012002号，土地使用权总面积为75187.76 m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法确定），土地使用权终止日期为2080年1月26日。估价对象为委托方用于住宅用房，截止估价时点估价对象处于装修当中。 2、房地产权状况估价对象房屋所有权人为。商品房买卖合同备案号为201210100000322（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在小区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。估价对象占用土地为尚未分割大证，证号为自国用（2010）第012002号，土地使用权总面积为75187.76
12、m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法确定），土地使用权终止日期为2080年1月26日。 3、建筑物概况 委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，建造于2012年，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层。建筑物外墙-1楼部分为仿古红砖，1-3楼外墙漆。房屋室内正在装修，房屋周边有防护栏。4、地理位置与周围环境委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块，位于南湖东方威尼斯小区大门旁，南临南湖公园，与自贡市老年大学隔公路相望。集办公、购物、娱乐、医疗、教育等各类生活配套设施，现已经形成较成熟的住宅区。区域内学校有汇东实验学校南湖分校、自贡
13、老年大学。医院有自贡市第四人民医院汇东医院等。银行有农业银行、建设银行、工商银行、自贡市商业银行、乐山商业银行等。公共交通有32、35、40、等多路公交车直达该地。该区域在配套设施方面较为完善，人流、物流汇集，商机较好。 自贡市汇东路是自贡市自流井区的新城区，位于整个城市南部，而估价对象又位于新城的东南部。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 根据委托要求，估价时点为2013年1月5日。六、价值定义估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假设
14、未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据1. 房地产估价业务委托书；2. 商品房买卖合同；3.中华人民共和国城市房地产管理法；4.中华人民共和国担保法；5.房地产估价规范（GB/T50291-1999）；6.房地产抵押估价指导意见7.估价人员调查收集的自贡市房地产市场信息，动态及相关政策、文件等；8.估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料；9.估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。 八、估价原则 本次房地产估价遵循的以下原则： 1.合法原则：以估价对象的合法使用，合法处分为前提进行估价。 2.最高最佳原则：经过对估价对象的充
15、分合理的论证，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，选取能使估价对象达到用途最佳、价格最高的利用形式作为估价的前提。 3.替代原则：根据经济学原理，具有相同使用价格和质量的物品，其价格应趋于一致，同样的，具有相同或相似区域、位置和相同用途、容积率的房地产，其价格也应趋于一致。即估价结果不明显偏离类似房地产在同类条件下的正常价格。4.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。最高行为准则，基本原则，不应该和普适技术原则放到一起，应放到最前面。本估价报告原则比较全，因为抵押，还有特殊原则。5.替代原则根据市场运行规律
16、，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。6.谨慎原则在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示
17、。九、估价方法 1.估价方法的选用房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。估价方法的选用应按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范，本次估价根据自贡市房地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择市场比较法和收益法对估价对象进行估价。市场比较法是指根据替代原则，将同一供求圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与委估房地产的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价时点的市场价格。此方法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广的估价方法。因此，我们选用市场比较法测算估价对象的价格。收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一
18、定的资本化率将其还原成估价时点的现值的一种方法。此方法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，估价对象属于别墅，所在区域出租的交易案例少，且该类交易一般不公开，难以获取其交易情况收益租金，故不选取此种方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。估价对象为别墅，现行国家土地政策很难获得批准建设，因而造成别墅市场价格一般高于普通住宅价格，个别地方甚至高出50%-80%，如果采用成本法评估估价对象价格或价值，偏离市场价格太大，不能反映真实的市场价值，故不选取此种方法。2.估价方法的具体思路 （1）以市场比较法求取委估房地产价格时，依据替代原
19、则，估价人员通过充分市场调查，收集三个与估价对象结构相同、用途相似的同区域内交易案例，与估价对象进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素的比较分析，从而确定修正系数，分别求出各可比实例的比准价格，再采用简单算术平均法计算出估价对象的公允市场价格。（2）以收益法求取委估房地产价格时，基于预期原理，估价人员通过市场调查，确定委估对象的客观租赁收入，再估算其客观租赁支出，从而求取年净收益，再根据估价对象的剩余收益年限，按一定的资本化率，将其净收益再还原为估价时点的房地产价格。 （3）估价结果的确定根据估价对象所处的具体位置及维护保养状况，市场发育程度，本次估价取市场比较法计算出的估价结果求出估价对
20、象在估价时点的估价价格。十、估价结果本次估价结果根据上述估价结果的确定方法，以市场比较法计算出的估价结果求出委估房地产在估价时点的最终评估价值。经估价，估价对象在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，最终确定上述委估房地产在估价时点于2013年1月5日的公开市场价格为3,181,700.00元人民币(佰元以下取整)，大写：叁佰壹拾捌万壹仟柒佰元整，估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币(佰元以下取整)，大写：叁佰壹拾捌万壹仟柒佰元整。详细情况见下表：序号结构所在层数建筑面积（M2）用 途商品房买卖合同备案号房地产价值（元）1钢混合-1-3446.87别墅2012101000
21、003223,181,700.00合计446.873,181,700.00 十一、估价人员：（估价师）、（估价师）十二、估价作业日期：2013年1月5日2013年1月18日十三、估价报告应用的有效期: 本估价报告有效期为一年，2013年1月18日至2014年1月17日止，期满自动失效。十四、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、估价对象通用性估价对象为的别墅住宅，其法定用途为别墅，其实际用途为别墅，建筑结构为钢混结构，其平面布局规整，作为别墅使用较好；2、估价对象独立使用性或者可分割转让性据估价人员现场查看，估价对象不易
22、分割使用，不宜分割转让； 3、变现可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度根据对近年来房地产处置时的变现价格的分析，估价对象自贡市该类房地产的变现价格大约为评估的市场价值（假定未设立法定优先受偿权利下）的50-70%范围内。4、变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序处分抵押房地产须经过司法程序，再公告拍卖，至最终成交，所需时间较长，一般都在3个月以上。处分抵押房地产的费用包括诉讼费用和交易费用。诉讼费用包括案件受理费、申请执行费以及勘验、鉴定、评估、拍卖、保管、律师费等。交易费用主要是交易过户费等。处分抵押房地产应缴纳的税金包括营业税金及附加、印花税、土地增值税等。处分抵押房地产所得
23、金额按照下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、处分抵押房地产应缴纳的税金、偿还抵押债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害、剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。十五、风险提示1、法定优先受偿款项的说明：根据委托方提供商品房买卖合同及书面承诺，本次估价对象在估价时点不存在优先受偿款项。具体见估价对象他项权利状况所述。2、房地产抵押贷款额度=假定未设立法定优先受偿权利下房地产市场价值贷款成数房地产估价师知悉的法定优先受偿款。应合理使用评估价值确定贷款额度，而贷款成数的确定应充分考虑如下因素：（1）估
24、价对象可流通性、可处分性；（2）房地产市场价格波动风险；（3）短期强制处分的不确定性及变现费用；（4）物业转让时应缴纳的各项税费；（5）借款人的资信状况与还款能力。同时，根据中华人民共和国担保法及城市房地产抵押管理办法的有关规定，办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记。3、抵押期间市场状况变化对估价对象房产价值可能产生的影响。自贡市经济运行情况根据自贡市统计局2011年3月15日发布的自贡市2010年国民经济和社会发展统计公报：经省统计局审定，2010年全市GDP实现647.73亿元,增长15.6%。其中，一产业实现增加值84.68亿元，增长4.6%；二产业实现增加值370.84亿元，增长
25、21.1%；三产业实现增加值192.21亿元，增长11.0%，第一产业增加值、第二产业增加值、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为13.0%、57.3、29.7。固定资产投资完成320.09亿元，同比增长31.6%，其中，一产业完成投资36.46亿元，增长25.7%；二产业完成投资99.76亿元，增长33.1%；三产业完成投资183.87亿元，增长31.9%。分城乡看，城镇投资255.52亿元，增长28.8%；农村投资64.57亿元，增长44.8%。全年房地产开发完成投资54.00亿元，增长48.7%，增幅比上年回落12.0个百分点。商品房地产施工面积596.23万平方米，增长48.1%，
26、其中住宅施工面积500.11万平方米，增长51.7%。商品房新开工面积322.38万平方米，增长53.0%，其中，住宅新开工面积274.13万平方米，增长66.8%。商品房竣工面积58.25万平方米，下降48.9%，其中，住宅竣工面积47.63万平方米，下降51.1%。商品房销售面积201.81万平方米，增长21.4%，其中住宅销售面积188.03万平方米，增长21.4%。商品房空置面积59.31万平方米，增长37.6%，其中住宅空置35.73万平方米，增长69.6%。自贡市较为良好的经济发展情况有利于区域房地产的增值与保值。 自贡市房地产市场价格状况2010年我市房地产销售平均售价为3136
27、.03元/平方米，同比上涨9.5%。从商品房分类情况看：新建商品房均价为3495.66元/平方米，新建住宅均价达到3083.89元/平方米，商品住宅中普通住宅均价达到2990.61元/平方米，高档公寓均价达到3534.7元/平方米。 从1-12月房地产销售价格分月情况看：一月份为3265.61 元/平方米、二月份为3292.97元/平方米、三月份为3077.3元/平方米、四月份为3144.7元/平方米、五月份为3116.13元/平方米、六月份为3081.96元/平方米、七月份为3048.59元/平方米、八月份为3050.53元/平方米、九月份为3053.63元/平方米、十月份为3116.9元/
28、平方米、十一月份为3183.45元/平方米、十二月份为3200.61元/平方米。可以看出，2010年1-12月自贡房价各月均维持在3100元/平方米上下，虽然同比增长9.5%，但环比却呈下降趋势，从10月份以后房价又重拾升势，总体看自贡房价比较平稳。2011年1月份，我市房地产销售平均售价为3266.16元/平方米，同比上涨5.4%，环比上涨0.7%。从商品房分类情况看：新建商品房均价为3498.47元/平方米，新建住宅均价达到3177.04元/平方米，商品住宅中普通住宅均价达到3049.97元/平方米，高档公寓均价达到33816.54元/平方米，非住宅均价达到5674.6元/平方米。其中：高
29、档公寓上涨10.8%，上升幅度最大。 二手房均价达到2469.96元/平方米，上涨2.6%，二手房非住宅均价达到3437.49元/平方米，上涨2.5%。（2）、相邻物业抵押影响据估价人员现场查看，估价对象可独立使用，相邻物业抵押对其价值影响不大。（3）、租赁影响根据委托方介绍及估价人员的现场查看，至估价时点，估价对象为产权人装修中，尚未投入使用。在处置抵押物时，租约对抵押物的变现无影响。 （4）、房地产整体变现影响估价对象在整体设置抵押后，如果发生借款人不能到期偿还银行贷款的情况，抵押权人在处置抵押房地产时，由于其建筑面积大、总体价值高，对抵押房地产的整体变现能力有一定影响。（5）、不可抗力影
30、响自然灾害、突发意外事故等因素也会导致物业价值的减少甚至灭失。5、估价对象在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：（1）政府出台调控房地产的政策，可能会使区域范围内房地产市场波动，导致房地产市场价值的起伏变化。（2）估价对象作为别墅建筑，其房地产价值受城市经济发展水平、区域商业繁荣状况等因素影响较大，对抵押物的变现能力有一定的影响。（3）估价对象作为别墅，其主要利用方式为对自用，因此其市场价值的高低在相当程度上受限于城市经济发展水平、区域内高收入人群多少影响，而估价对象区域地段别墅的供需状况又在极大程度上决定别墅用房的市场价格、出租率和租金水平，从而影响到抵押物的变现能力。（4）委托方未能提
31、供商品房买卖合同原件，我方无法将委托方提供的商品房买卖合同复印件与原件进行核对，由于受资格限制，我方无法判断其真实性，提请报告使用人到房地产管理部门核实。 十六、有关事项说明 1、本报告未经本所及本报告评估人员同意，不得向办理抵押相关手续部门和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。 2、若发现本报告中文字或数字因打印、校对以及其它原因出现误差时，请通知本公司更正，否则，误差部分无效。十七、报告提出日期：2013年1月18日。房地产评估事务所有限公司法定代表人： 评估人员：（注册房地产估价师） （注册房地产估价师） 2013年1月18日附 件（一）委估房地产实物照片；（二）估价委托人身份证（复印件）；（三）“商品房买卖合同”（复印件）；（四）房地产估价机构资质证书（复印件）；（五）房地产估价机构营业执照（复印件）；（六）房地产估价师资格证书（复印件）； -