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1、浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作 摘要 随着现代物业服务模式的出现，房屋修理基金渐渐普及，人们对房屋修理基金也越加关切。因为房屋修理基金是一笔不小的资金，并且在其筹集、管理与运用上存在筹集不顺当、管理运用不透亮等问题，许多关于房屋修理基金的纠纷也因此出现。本文通过对房屋修理基金的相关问题的整理与分析，对房屋修理基金作出简洁的介绍，并提出一些典型问题给出其作者的建议，使大家对房屋修理基金有更进一步的了解，帮助物业服务企业做好相关方面的物业服务工作。 关键词：物业管理企业；房屋修理基金；筹措与管理 浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作 浅析房屋修理基金的管理 一房屋修理基金的概念 房屋修理基金
2、是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。 房屋修理基金事实上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体修理基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权全部人。 二房屋修理基金的管理 房屋修理基金管理主要包括修理基金的筹措以及修理基金的运用。 1.房屋修理基金的主要来源 房屋修理基金的主要来源有以下四项： （1）向业主收取 依据“谁受益，谁出钱”的原则，房屋修理资金的筹集是为了保障房屋的修理，延长房屋的运用寿命，促进房屋的保
3、值增值，最终受益者是业主，所以要向业主收取。 - 1 - （2）向开发商收取 良好的物业管理提高了开发商的信誉和知名度，是开发商的一项重要的无形资产，能为开发商所开发的房地产的营销打下坚实的基础。例如，万科房地产公司因为加强物业的修理养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交托付给物业管理企业管理维护时，就必需支付肯定数额的修理资金，这是开发商不行推卸的义务和责任。 （3）向物业的出售者收取 目前房产物业的价格普遍上升，除土地稀有性和投机等其他因素外，还有一个重要缘由，就是对房产物业的完善管理和适时修理更新。因此，物业出售者因出售物业而获得的利润中，已凝聚了物业管理者的修
4、理养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应获得相应的酬劳。此外，物业修理更新管理的发展干脆影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大。因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的修理技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴盛发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担修理资金的义务。 （4）向国家地方财政收取 区域性的物业管理，涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的修理养护管理，房屋四周的这些公共基础设施等的修
5、理养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而减弱甚至取消，所以，国家相应的专业部门应当担当其正常运行的修理费用。 2.房屋修理基金的运用 （1）修理基金的运用范围 修理基金的运用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。详细来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益 性文体设施和共用设施设备运用的房屋。 （2）修理基金的
6、管理 在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。 在业主大会成立前，修理基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当托付所在地一家商业银行，作为本行政区域内修理基金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅修理基金专户。 业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的修理基金账面余额划转至业主大会开立的修理基金账户，并将有关账目等移交业主委员会。修理基金划转后的账目管理单位，由业主大会确定。业主大会应当建立修理基金管理制度。 （3）修理基金的运用程序 1修理资金划转业主大会管理前，须要运用住宅专项
7、修理资金的，根据以 下程序办理： 物业服务企业依据修理和更新、改造项目提出访用建议；住宅专项修理资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主探讨通过运用建议；物业服务企业实施运用方案；物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项修理资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项修理资金划转至修理单位。 2修理资金划转业主大会管理后的运用程序办理： 物业服务企业提出访用方案，运用方案应当包括拟修理和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋平安等紧急状况以及其他需临时运用住
8、宅专项修理资金的状况的处置方法等；业主大会依法通过运用方案；物业服务企业组织实施运用方案；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项修理资金；业主委员会依据运用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发觉不符合有关法律、法规、规章和运用方案的，应当责令改正；业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项修理资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项修理资金划转至修理单位。 另外，修理基金是由该物业内的业主共同筹集，业主根据缴纳比例享有修理 基金的全部权，但运用权归全体业主全部，单个业主不得向银行提取自己全部的修理基金部分。修理基金与详细房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因详细业
9、主的变更而改变，因房屋产权变更成为新业主时，修理基金也应经旧业主更名为新业主名下。 三房屋修理基金存在的问题 房屋修理基金现在已经在全国范围基本上得到了普及，根据相关要求各地都有所建立，而且其中一些城市的资金归集量还比较大。但是，住宅专项修理资金在运用、交存以及监督管理等环节出现了许多问题。 1.相当业主对收取房屋修理基金存在相识误区 （1） 部分业主对房屋修理基金是什么，用来做什么等基本状况毫不了解。除房屋价格以外，房屋修理基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房屋修理基金简单对业主造成心理示意作用。使业主从心理上也易形成抵触心情，不情愿交纳这笔大额资金。 （2） 部分业主简单把房屋修理基金等同
10、于物业管理费用当中的一部分。认为交纳的物业管理费中已经包含房屋修理基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。 2.房屋修理基金管理混乱及运用不规范 房屋修理基金在其管理、运用方面的问题主要表现在以下几个方面: （1）巨额房屋修理基金目前大部分由房地产行政主管部门代管 房屋修理基金是一笔很大的资金。如此巨大的一笔资金，是业主利益共有财产，但却被他人代管。同时这些钱“既不属于国有资产，又不属于银行存款”。对其没有成套的管理制度，会存在很大的管理隐患。 （2）房屋修理基金存在被房地产开发商、物业管理公司或业主委员会成员三方当中任何一方挪用的风险 部分地区规定业主委员会成立前，房屋修理基金由房地产开
11、发公司代收，往往开发商会实行办理产权和缴纳修理基金捆绑式方法。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，其平安性让人担忧。 物业管理公司是修理基金的实际运用者，在没有有效监督的状况下，极易 造成房屋修理基金被物业管理公司挪用或侵占。 对大型住宅小区，房屋修理基金数额巨大，上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金，如遇到不专业的业主委员会，房屋修理基金交给他们管理也简单出问题。 3.房屋修理基金续筹难的问题 从理论上，修理基金余额不足首次归集总额50%时，经业主大会确定，可以续筹房屋修理基金，这样的规定比较可行，当房屋修理基金运用到肯定程度时，起先启动续筹方法。但是，在实际操作中会遇到许多问
12、题。假如部分业主出现拒交房屋修理基金的状况，其他业主就会受到不公允的对待，利益遭遇损失。但对如何处理这样的状况，政府执法机关难以寻求相关法律法规依据来有效解决此类问题，在此方面出现了法律空白。 四物业服务企业可实行的解决问题的方法 1.加大宣扬力度 物业服务企业可以对房屋修理基金的基本学问进行普及，为广阔业主分析其与物业管理费的不同：房屋专项修理资金是专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造资金是房屋的“养老保险金”，属业主全部。与物业管理费有本质区分，物业管理费是物业管理企业对物业进行修理(小修)、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序所属的费用，属物业管理企业
13、有偿服务费用。这样就使业主充分了解了房屋修理基金的重要性，有利于房屋修理基金的筹措。 2.给政府有关部门提出合理建议 （1）政府相关部门应当把房屋修理基金的处置权利放出来 为了使房屋修理基金的管理与运用更加让人放心，房屋修理基金的管理宜采纳物业服务企业与业主委员会共同管理，政府监管的模式。在运用房屋修理基金，须要银行进行转账时，银行应在业主委员会、物业服务企业、政府监管部门同时批准盖章后，才进行转账。 （2）加强相关方面的法治建设 为使房屋修理基金的管理与运用更加正规，相关的法律应刚好跟上。做到不 论在房屋修理基金的筹措、管理还是运用的环节上，都有法可依。同时，也要对违法运用房屋修理基金的行为
14、做出惩处的规定。 3.房屋修理基金的管理与运用要正规、透亮 物业服务企业要严格根据房屋修理基金的管理方法对其进行管理与运用。并定期向业主公开修理资金用在什么地方，用了多少。使业主充分了解此项基金的用途与用量，就会削减业主拒绝续交房屋修理基金的状况。 五结论 我国已经在推行物业服务、建立房屋修理基金等方面出台了一系列政策措施，并不断修改完善。而且经过多年的实践，已逐步形成了较规范、平安的房屋修理基金管理模式，使得商品住宅修理保障机制得到了初步确立。但是，在广阔业主的住房消费意识、管理者的责随意识尚未成熟的状况下，如何科学、合理地建立和运用修理资金，保障房屋及其设施设备正常运转，还须要大家的共同努
15、力。对于物业服务企业来说，应在房屋修理基金的筹集、管理与运用上，以公开、公允、公正为原则，严格根据相关的法律法规和管理条例来进行操作，保证房屋修理基金运用的正规性、透亮性，才能使广阔业主信任房屋修理基金管理机制，才能做好业主满足的物业。 参考文献 1 建设部, 财政部.住宅专项修理资金管理方法 ZD.2007. 2 殷婕.共用设施专项修理资金浅析J.商业文化, 2009, 9: 200. 3 星波.房屋专项修理资金管理构想J.现代物业, 2009 (9). 4 齐锡品, 于冰, 赵丽娜.物业管理理论与实务J.2002. 浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作 如何做好物业服务工作 如何做好物业客户服务工作 如何做好小区物业管理服务工作 如何做好小区物业管理服务工作 如何做好小区物业管理服务工作 如何做好服务工作 如何做好服务工作 浅谈如何做好新旧物业服务企业移交工作 谈如何做好企业后勤服务工作 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页