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1、浅谈物业管理中纠纷问题 摘 要：物业管理作为一个新兴行业，经过 20 多年的发展，已经取得了长足的进步。但是，目前还没有形成一套具有严格制度化、规范化的管理方法，依旧存在着很多与社会发展休戚相关的问题。近年来，物业管理纠纷逐年增多，冲突和冲突也不断升级，在肯定程度上也引起了有关部门的重视。物业管理纠纷依旧不断的主要缘由是缺乏规范。同时，物业管理的发展关系到整个社会的文明安定。这是与谐社会建设休戚相关的。因此，必需规范物业管理行业，建 立完善的法律法规和实施细则。为此，笔者收集了现有物业管理纠纷的出现形式，并分析了物业纠纷产生的缘由及一些切实可行的对策。 关键词：物业管理 物业管理企业 物业管理
2、纠纷 目 录 一、绪 论. 2 物业纠纷的特点. 3 1、纠纷发生率高 . 3 2纠纷解决困难 . 3 物业管理纠纷的类型. 4 1 物业管理权的纠纷 . 4 2。物业管理费纠纷 . 4 3.物业管理责任纠纷 . 4 物业管理纠纷产牛的缘由. 4 1.相关法律制度不完善 . 4 2.业主素养参差不齐 . 5 3.物业管理企业自身的缘由 . 5 4共用设施修理费用的担当问题 . 5 解决物业管理纠纷的对策. 5 1.进一步完善物业管理法律法规 . 5 2.规范物业管理，加强资质管理 . 5 3.完善物业服务合同 . 6 4.物业管理企业改善物业管理结构 . 6 5.明确共用设施和共用部位的产权
3、. 6 解决物业纠纷的重要意义. 6 1.它有助于维持正常的社会秩序 . 6 2.它有助于形成良好的法律秩序 . 7 参考文献. 8 一、 绪 论 中国已进入改革发展的关键时期，经济体制发生深刻改变，社会结构发生深刻改变，利益格局发生深刻调整，思想观念发生深刻改变。这一前所未有的社会变革给我国的发展进步带来了巨大的活力，不行避开地带来了这样那样的的社会冲突和问题。这些社会冲突和问题的存在也必定会反映在物业管理中，影响到物业管理的方方面面。在这样的环境下，物业管理、法律制度、行业机制和观念问题以及工作中的诸多困难，从而引发了冲突和纠纷。 物业管理纠纷，是指物业管理合同在签订和履行中的冲突和冲突。
4、有些人对此缺乏明确的相识，任何争端都有两面性，不能是一方的过错，但现在提到物业管理纠纷，就被认为是物业管理公司的错。物业管理面临的诸多问题，最大的问题是开发商遗留问题。开发中存在的问题往往是在消费和后期维护中才会暴露出来。而利润被开发商拿走了，留下了缺陷、责任，让物业管理公司、业主两个不应当担当的主体担当。物业管理公司是无法承受的，在这种状况下，业主和物业都没有实力担当，在这种状况下就必定要产生冲突纠纷。 物业纠纷的特点 1、 、 纠纷发生率高 各类纠纷在财产纠纷中的高发率，75%财产纠纷是由开发商遗留下来的；物业服务企业违规引起的纠纷占物业纠纷总数的 10%左右。开发商之所以卷入房地产纠纷，
5、主要是开发商在出售住宅过程中造成违约。其主要违规行为有：一是开发商建项目质量差，保修不刚好，造成纠纷。由于物业公司在大多数开发商有亲密关系，有的甚至被开发商中派生出来，当业主要求开发商修理房屋时遇到种种困难，只有向物业公司投诉。其次，开发商虚假宣扬，而造成根本无法兑现承诺。假如一些开发商没有按合同期限提交，项目的质量和宣扬严峻不一样。第三，开发商在购房时擅自变更业主住房安排，变更公共设施。共同部分的权力属于全部者，任何一方不得擅自变更运用权。第四。开发商不能如期办理房产证如期。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等享有全部权对专有部分以外的共有部共享有共有和共同管理的权利。财产全部权证明作为证明全
6、部权的文件，可以看出它的重要性。因此，在办理房产证的问题往往是存在纠纷。开发商须要取得土地运用许可证、规划许可证、建设许可证等房地产开发证件，即使住房已经完成，有时钥匙已经交给了业主，但房产证却始终不能如期办理，缘由就在于开发商的证件不齐全。 2 纠纷解决困难 财产纠纷中的各种冲突的根源在于，因为法律关系不清，权利主体不明。对 于物业纠纷，我们不能全部归咎于物业服务公司的过错。应当对相关法律关系进行理性分析和梳理，以解决根本问题。消费者应当诚恳，经营者也应诚信，业主应当遵遵守法律规，开发商和物业公司应当树立与社会主义荣辱观相一样的社会主义市场经济的道德观。 物业管理纠纷的 类型 物业管理纠纷呈
7、现出类型各种各样，可以归结为以下几类。 1 物业管理权的纠纷 在物业管理纠纷很多与管理权有关，在物业管理中，物业管理公司都有哪些权利，哪些管理权利属于其业主行使，哪些是要求物业公司和业主共同行使管理权，对物业管理条例的规定，依旧没有没有明确的政策和详细规定。这些争辩是由于对物业管理行业相识不清，缺乏定位。 2 。物业管理费纠纷 物业管理纠纷与物业管理费用有关。主要为业主拖欠物业管理费，或业主对物业公司供应服务不满足，不同意物业公司不规范收费和抗议收费。物业管理公司作为一种营利性的法律实体，不得不诉诸法律来解决问题。 3. 物业管理责任纠纷 物业管理企业在管理活动中究竟要担当什么责任，在政府的法
8、律和政策上还没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务供应者的双重身份，有义务爱护全部业主的合法权益。物业公司在管理责任的担当，对于物业公司在管理中担当的责任，应当分为作为和作为不当来确定其应当担当的责任；物业管理企业在服务中担当义务应依据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。 物业管理纠纷产牛的缘由 物业管理越往前发展，纠纷出现的就越多，其缘由何在?就目前的状况来分析。主要有以下一些缘由： 1. 相关法律制度不完善 由于我国目前还没有完善的物业管理法律规制，行政法规不健全，法律适用存在诸多困难和争议问题。物业管理法律法规不健全，导致对物业管理机制缺乏有效的限制，造成管理上的困难。
9、一方面，缺乏对物业管理单位的限制和监督，服务水平不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难以收到很好的效果。因为双方都很难有明确的约束，所以在管理的过程中简单发生纠纷。此外，对于一个一知半解的了解物业管理物业管理运用，甚至无知，这种状况很简单导致不必要的物业管理纠纷。 2. 业主素养参差不齐 绝大多数业主不知道通过集体决策来表达自己对物业服务企业的看法和愿望，也不关切小区内相关设施的维护。完全以主观感受去评价物业服务企业。对物业服务不满，干脆拒绝交纳物业费：在公共责任方面，业主普遍缺乏责任感。物业服务企业很难就业主整体达成共识，业办法见的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性
10、，也增加了业主和物业公司就一些发生的问题协商的难度。 3. 物业管理企业自身的缘由 由于物业服务企业还处于发展的初级阶段，物业服务企业还存在管理程序不规范、服务水平参差不齐等状况。例如，物业服务企业往往会获得更多的收费和部分物业费，有的是水电费，有的是供暖费，有的是乱收费，有的是垃圾费，有的是押金装修费等等。当前物业服务合同普遍存在着服务范围、内容和标准的不确定性，业主委员会缺乏专业学问。在与物业服务企业签订物业服务合同时，在一些重要事项中缺乏对细微环节的理解性或相关合同中概念的模糊性。 4 共用设施修理费用的担当问题 目前，公用设施和公用部分中财产的全部权也涉及维护费用，包括属于业主的零部件
11、、设施和设备;由一些业主拥有;一个没有共享建筑面积的地下停车场。应属于全部业主还是属于开发商，假如属于全部业主，权证应如何发行、持有、运用，收入应如何处理，修缮基金如何筹集，如何分摊。如何处理开发商出售的地下车库，如何确定开发商建立的多层钢结构的移动车位的全部权，目前还没有明确的规定。 解决物业管理纠纷的对策 1. 进一步完善物业管理法律法规 以法律规范的形式规范物业管理行为，爱护业主、物业管理公司和房地产开发商的合法权益，是促进物业管理健康发展的必要条件。所以有必要完善我国的物业管理法规，尽快提出立法议程。在物业管理法律法规中。由政府主管部门行业管理、业主自治和物业管理公司,专业的服务管理体
12、系,明确物业管理相关的权利和义务,操作程序,规则,使不动产管理行为、法制化的轨道,促进人民法院供应了一个完整的物业管理纠纷案件完备的法律基础。 2. 规范物业管理，加强资质管理 政府应明确物业管理主管部门的职能，界定物业管理责任的范围和标准。同时，作为主管部门要仔细履行良好的管理职责。加强相关物业管理部门的协调，形成统一的物业管理节奏;加强对物业管理的监督和监督，促进物业管理企业的服务，供应质量价格。防止房地产行业不公允竞争。推动招标投标制度，规范和 约束财产法企业的行为。国家组织对财产管理的管理培训。确保全部物业管理人员持有牌照;而职业道德教化，提高了物业管理人员的素养，提高了整个物业的管理
13、水平。同时，房地产行政部门要对物业管理公司实行严格的管理，实行登记备案制度，支持市场化、社会化的专业物业管理公司，指导规模经营的物业管理。降低运营成本，创建闻名的物业管理企业，支持房地产行业的政策和资金。 3. 完善物业服务合同 物业服务合同是同等民事主体之间签订的民事合同。业主和物业管理公司应当根据诚恳信用和同等酬劳的原则订立物业服务合同。财产服务合同应当规定当事人的权利、义务和责任。当物业服务企业对违约责任担当责任时，假如不履行职责管理，造成业主损失的，在不按时支付的状况下，占用空间时间的，应当担当违约责任。就物业服务合同的内容而言，应明确物业管理的服务项目，详细服务内容要详细，服务方法和
14、标准要详细。双方应享有权利并履行其在合同项下的义务。 4. 物业管理企业改善物业管理结构 进一步合理化和重建物业管理制度。加强企业自身管理，明确管理目标。加强员工技能培训和职业道德培训，提高员工素养，提高公司管理水平。这将增加物业管理自身的造血功能，扩大服务范围。物业管理企业必需进行经济核算，寻求合理的利润，保持自身的资本增值，扩大再生产。以物业为基础，开展多种业务和有偿服务，增加收入。房地产公司是基于房地产的。为业主供应特别服务，送奶、送孩子上学等特别服务，增加公司的收入。物业管理企业，在正确定位的同时，主动实行换位思索的方式，真正以人为本，为业主供应一贯、周到、周到的服务。赢得业主的信任。
15、与此同时，房地产企业应当意识到自身的权益，不应胆怯影响企业形象和全部者为了解决威逼而放弃自身权益。充分行使合同规定的权力。 5. 明确共用设施和共用部位的产权 明确共用设施和共用部位的产权，归谁全部，并对哪些部位、设施、设备属于全体业主共有；哪些属于部分业主共有。 解决物业纠纷的重要意义 1. 它有助于维持正常的社会秩序 纠纷是冲突外部化的产物，是主体之间发生的一种冲突。纠纷是社会各组成单位在不同的要求、利益和期望之间发生的冲突，表现在行为方面。假如许多社会冲突无法解决。将会对社区的稳定和居民生活存在威逼。假如长期不能解决，也会引发严峻的社会冲突和解决财产纠纷的重要性。解决物业纠纷，有利于创建
16、 一个稳定和谐的社会环境。 2. 它有助于形成良好的法律秩序 法律秩序的形成有赖于纠纷的解决，而纠纷的解决则意味着法律事实上起到了肯定的作用。如物权法和物业管理条例等，建立了财产纠纷解决机制，为司法机关解决财产纠纷供应了肯定的法律依据和司法规模。尽管法律没有停止任何详细的纠纷发生，但它可以削减次要作用的发生，使实际纠纷范围内的总量限制在社会上能够承受得起。财产纠纷的解决，是指物权法等一系列法律的实际作用。它在培育法律意识、维护良好、有序、和谐的社会环境中发挥着重要作用。中国正处于社会转型期。法律秩序的形成将在解决物业纠纷中发挥重要作用。它可以进一步创建和确保良好的生活环境，创建一个共同的华蜜和和谐的生活。 参考文献 1杨立新物业纠纷索赔全程操作M】法律出版社，2022 2杨晓刚，物业管理纠纷成因分析，现代物业，2022 3谢家瑾，关于构建和谐物业管理的思索2022 第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页