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1、 物业管理纠纷案件的特点、问题和建议_物业经理人 物业治理纠纷案件的特点、问题和建议 国务院于2023年9月1日公布实施物业治理条例，经过四年的施行，为协作2023年10月1日实施的物权法而进展了再次修订，但是从审判实践来看，其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。下面笔者结合司法实践，以河南省洛阳市涧西区人民法院近几年审结的物管纠纷案件为例，就办理此类案件过程中所遇到的问题，进展粗浅的统计和分析。 一、物管纠纷案件存在的特点及问题 物业治理合同在我国合同法中并无明文规定，它属于合同法中的无名合同，具有一般合同的共性，但它还有其自身的特点。 （一）从案件数量上看，涧西法院自2023年至20
2、23年共受理物管纠纷案件134件，其中2023年受理22件，2023年受理32件，2023年受理38件，2023年42件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。 目前，我国已经根本实现了住房商品化，物管纠纷是伴随着住房商品化和住房治理市场化的消失而产生的一种新类型案件。近几年来，人们对居住条件和生活环境的要求越来越高，带动房地产开发业不断升温，各地房源消失供不应求的局面，房价也不断翻新，随之而来的是购置房屋后引起的物管纠纷案件逐年增多。这种趋势在各地法院都已普遍地表现了出来。 （二）从诉讼主体上看，这四年间审结的134起案件中，由物业效劳企业作为原告提起诉讼的有107件，占总数的79.9，且胜
3、诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有27件，占总数的20.1，而业主提起诉讼的案件，胜诉率往往较低。 相对于业主个人来讲，物业效劳企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律学问和证据收集上，还是在诉讼阅历方面，甚至是在合同中对责任的躲避等方面都比业主更有优势。因此，对于物管纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业效劳从业人员，都还仅仅是处于不断地探究阶段，那么消失业主在诉讼中败多胜少的现象也并不惊奇。 （三）就案由来分析，由物业效劳企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一，107起案件的案
4、由几乎全部为拖欠物业治理费，而由业主作为原告提起诉讼的27起案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业效劳企业所供应的效劳不符合合同的要求而产生的违约、物业效劳企业擅自增收治理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。 在物业效劳企业和业主委员会签订的物业治理合同中，收取物业治理费用是物业公司的一项重要权利，这与其企业自身的营利性相全都，而物业公司的义务却是为业主供应多项效劳工程。诉讼主体通常是在权利受到侵害时才会作为原告提起诉讼，物业公司这种权利的单一性和义务的多样性，对于业主来说则是权利的多样性和义务的单一性，因此，打算了物业效劳企业诉因的单一性和业主诉因的多样性。
5、（四）在这134起案件中，与案件相关的物业效劳企业几乎全部为开发商的下属机构，或者与开发商存在肯定关系，没有一家属于真正法律意义上的独立物业效劳企业。据统计，目前我国有超过70%的物业效劳企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业效劳企业，而洛阳这个数字远远高于全国的平均水平。 在物业治理行业中为什么会消失这种为难的格局呢，归根结底还是利益的驱动。物业治理行业作为房地产业所衍生出来的一种新兴行业，其所蕴含的巨大利益早已被开发商视作自己房地产开发行为的附带利益，面对这有利可图的物业治理行业，开发商岂容他人分得一羹半杯？法律不允许开发
6、商自己治理，那他就依法再成立一家特地进展物业治理的子公司，于是就形成开发商和物业效劳企业之间这种特别的“父子关系”。目前，在北京、上海等大城市中比拟知名的物业效劳企业大都在成立早期和开发商在渊源上具有肯定的亲密关系。 （五）物管纠纷最为显着的特点就是，群体性诉讼较多，群众影响较大。在涧西法院受理的107起物业效劳企业为原告的物管纠纷案件中，集体诉讼为89起，占总数的83%。 由于在一个物业治理区域内只能有一家物业效劳企业实施物业治理，而其所要面对的则是全体业主，因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特殊是在物业费的收交、公共设施的修理以及供水、用电或采暖等公共性效劳方面，极易引发群体性诉讼
7、。 二、解决问题的相关建议 针对司法审判中所遇到的诸多问题，笔者经过归纳总结，认为主要是开发商、物业公司、业主和治理部门几方面的缘由造成的。现依据实践中的详细做法及相关的法律理论，提出以下建议： （一）提高开发商的履约意识 在法院审理的物管纠纷中，60%以上的案件是由于开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施工程不全，甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病，也是房地产业高利润的缘由之一，因此，房地产开发商依照商定履行合同，这一最根本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。 为此，应从以下几方面做起：一是政府部门的监视政府相关部门对开发
8、商不仅具有治理权利，而且还有专业学问，因此，其必需履行职责把好验收关，严格对比建立规划和标准对建立工程进展验收，包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施工程的验收。二是业主的监视开发商违约的直承受害者是业主，因此，业主更应当严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为，可向政府治理部门进展举报或通过协商解决，协商不成，则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到，当前的行业不标准行为，如夸张宣传、虚假承诺等而猎取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续进展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进展必要的引导。 （二）物业效劳企业明确自身
9、定位 物业效劳企业是物管纠纷案件中的主要当事人，但由于物业效劳企业和开发商之间特别的父子关系，或者是从房管所、后勤单位等改制而来的缘由，使其不能对其自身性质进展正确的定位。始终以来物业效劳企业与业主之间冲突摩擦不断的缘由，在很大程度上是由于物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。 要从根本上解决问题，物业效劳企业就要摒弃自身的渊源和历史缘由，转变为真正法律意义上的独立物业效劳企业。一、10月1日新修订的条例已将原条例中的“治理”变为“效劳”，明确了物业公司与业主之间是一种效劳与被效劳的关系，这是对二者关系更加合理而明确的定位，对于欠交物业费的业主，其无权实行断水、断电等措施
10、，否则构成侵权。二、物业效劳企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护修理等支出费用均应向业主公开透亮，避开一本糊涂帐，为物管纠纷的产生埋下隐患。三、物业公司应尽快与开发商脱离，这不仅是条例的要求，同时对物业效劳企业的进展也是有百利无一害的，而且条例规定物业效劳企业进入小区均要通过招标而不是开发商打算，否则，物管公司将永久是为开发商整理残局的善后角色。 （三）业主应加强自身素养，理性维权 业主的素养和开发商、物业效劳企业以及治理部门的素养有很大的关系，开发商的擅自违约、物管公司的先天缺乏，以及治理部门的脆弱不作为等缘由的结
11、合，再加上我们的住房商品化还刚刚起步，最终造成的是业主到政府门前静坐示威、上街堵路、越级上访，甚至流血冲突等大事的发生。 为此，建议业主从以下几方面加强自身素养，进展维权：一、提高业主公德意识和物业观念一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化治理，私搭乱建占用共有区域，不听从物业治理。业主也要转变以前单位免费治理的观念，树立物业消费意识。二、提高业主法律素养物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要缘由就是在法律学问、证据收集等方面的缺乏，往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常被驳回或判决败诉。三、业主应当熟悉到实行的静坐、堵路、越级上访等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广阔业主在人力、物力和财力上造成铺张，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正值途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进展诉讼。