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1、汇丰办公楼物业管理方案 汇 汇 丰 办 公 楼 物 物 业 业 管 管 理 理 方 方 案 案 泉州宝丰物业管理有限公司 2022 年 年 4 月 月 14 日 目 目 录 精选文库 第一章 项目分析、拟实行物业服务模式和机制 其次章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训 第三章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施 第四章 平安管理 服务 第五章 保洁绿化养护管理 第 六章 章 房屋及设备设施管理标准及措施 第 七章 章 房屋及设施设备维护修缮安排及实施细则 第八章 项目接管验收方案 第九章 物业管理服务 成本 测算 第一章 项目分析 、拟实行物业服务模式和机制 第一节 项目分析 精选文库 一
2、、项目概况和功能分析 汇丰集团办公大楼位于丰泽区东海街道宝山社区大埔村，与桃源山庄别墅区与迎宾馆相邻,由汇丰置业(中国)有限公司开发建设，占地面积 801.2 平方米，建筑面积_2600 平方米，楼层五层。设备设施先进精良，主要设备：消防监控系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、给排水系统，电梯系统等。 二、项目管理重点分析 依据上述项目概况和功能分析，汇丰办公楼项目有以下管理重点： 1、汇丰办公楼为汇丰集团公司的办公地，公司的各个部门集中在办公楼办公，也是公司对外接待及呈现公司实力的窗口，物业管理服务的好坏，干脆影响到公司的外在形象。因此物业管理服务要做到以下几点： 确
3、保办公楼区域内财产平安万无一失、保密工作万无一失、人身平安万无一失、消防管理万无一失； 保障办公楼设施设备运行良好、维护保养有安排、按时间、保质量、有记录； 做好办公楼的节能降耗工作，为公司节约资金； 通过优质规范的物业管理服务树立公司节约、开放、亲和、文明的公众形象。 其次 节 物业管理服务模式 物业公司在汇丰办公楼设立汇丰办公楼物业服务中心，实行以项目经理负责制为基础，公司统筹各部门帮助为补充的管理模式。接受汇丰公司各部门的监督检查，为公司办公楼供应专业化的物业管理服务。 宝丰 物业管理有限公司 汇丰公司 沟通 协调 汇丰办公楼物业服务中心 监督 检查 指导 监督 检查 保洁绿化组 组 工
4、程修理组 组 监督、检查、指导 精选文库 第 三节 节 物业管理服务机制 一、安排目标管理 1、物业公司将依据汇丰办公楼的详细状况和实际物业管理服务需求，制定各项具体的服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与物业服务中心签订目标管理责任书，并按目标管理责任书的内容检查、监督物业服务中心的工作，定期进行考评和验证，并依此对物业服务中心进行奖惩。 2、针对物业管理工作的详细内容，物业服务中心将目标和服务标准进行分解、量化为硬性指标，落实到各职能部门、班组和个人，进行量化考核。 二、行政监督管理 公司在物业项目现场采纳以下管理方式对各职能部门、专业班组实施管理，保证服务工作的正常运行。 1、经
5、济手段：公司与员工明确岗位职责，制定员工绩效考核制度及员工工作行为考核奖惩规定，以此调动员工工作主动性。公司与物业服务中心签订管理目标责任书，制定物业服务中心的管理目标、管理业绩和薪酬挂钩的考评制度，以此促进物业服务中心的主观能动性和创新精神。 2、规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。 3、日常行政管理：物业服务中心每周召开一次工作例会，制定每周具体的工作安排，各职能部门每日召开 15 分钟晨会，布置当日工作，明确工作目标，总结前一天的工作状况，分析存在的问题，提出解决方法。 平安管理组 组 汇丰公司及来访客户 供应服务 精选文库
6、 4、宣扬教化：通过各种宣扬教化手段，培育员工的敬业精神、责随意识，树立员工与公司利益、员工个人发展与公司发展一样性的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素养和业务水平。 三、体系管理 作业指导书 依据公司制订的 ISO9001 质量管理管理体系作业手册的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度地提高客户满足程度，争取超越公司期望。 四、协调管理 1、用协调管理的方法，解决各类冲突和冲突。 2、对员工实施人性化管理，遵循只有为员工供应满足的工作和生活环境，员工才能够为业主方供应更满足的服务的思想。保障员工的后勤生活服务，激励员工对服务工作和公司的管理提出看法和合理化建
7、议，增加服务意识和管理凝合力，把存在的问题逐一解决，让员工满足。 3、对因员工服务质量造成公司及客户投诉等问题，在了解实事、明确责任后，实行纪律、经济惩罚，不思悔改或情节严峻的，可实行行政方法直至法律手段予以解决。 五、管理工作的限制方法 1、严格岗位责任和管理作业规程的有效实施，实行责任目标限制。 2、由人力资源部采纳量化考核方法，以严格的考核制度、竞争上岗制度和末位淘汰制度实行限制。 3、实行物业服务中心日检、公司周检、月检、监督、催办，使物业服务中心运作限制更为严谨。 4、用严格的标准和规范，通畅严密的运作流程，环环相扣实施限制。 5、保安 24 小时值班制度，保证各项工作刚好完成。 6
8、、物业服务中心每周召开一次工作例会，每月召开一次工作总结会，对各职能 精选文库 部门的服务工作进行总结评比。 其次章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训 第一节 项目人员配备 及部门、岗位职责 针对汇丰办公楼项目的特点及管理服务要求和标准，在人员编制上我们坚持管理层精练、高效，操作层专业、优质的原则，以保证管理工作的有效落实，达到预期的管理目标。 一 、岗位设置和人员编制 部门 职 位 配置说明 配置人数 物业服务中心 服务中心经理 由物业公司物业部副经理兼任 1 1 人 平安 管理 组 班长 由桃源山庄别墅区领班兼任 保安员 负责办公楼平安巡查 1 人×3 班 3 人 保安员 办
9、公楼形象岗 1 人×3 班 3 人 小计 6 6 人 保洁 绿化组 保洁领班 保洁绿化管理 1 人 1 人 保洁员 一楼及外围 1 人、二、三楼 1 人、四、五楼 1 人 3 人 绿化工 外围绿化及室内盆花养护 1 人 1 人 小计 5 5 人 工程 修理组 水电修理工 负责设备设施维护及日常报修处理 1 人 小计 1 1 人 物业服务中心合计 3 13 人 二 、部门职责及岗位职责 1 1 、部门职责 平安管理组 全面负责汇丰办公楼治安、消防平安管理工作。 负责与政府治安、消防主管部门的协调。 负责汇丰办公楼内消防管理工作。 负责公共房间备用钥匙的管理和公司托付钥匙的管理工作。
10、精选文库 负责治安、消防培训、演练和全面消防检查工作。 负责组织落实保安员人员的培训、考核工作。 完成上级支配的其它工作。 工程修理组职责 负责对涉及工程项目供方的评审和选择工作。 负责办公楼托付管理的房屋及设备设施的管理工作。 负责房屋及设备设施的标识管理工作。 负责设备的管理、选型、检查、报废工作，组织对设备设施的更新改造。 负责年度房屋完损等级的评定工作。 负责与物业有关的工程档案的管理工作。 负责汇丰办公楼项目低压配电室运行检查。 负责运行值班记录的填写。 负责设备室内的卫生、保洁工作。 负责落实值班人员的培训工作。 完成上级支配的其它工作。 2、岗位职责 物业服务中心经理 主持汇丰办
11、公楼物业服务中心管理资源配备，贯彻公司总经理负责制的管理体制和层级管理原则，确定汇丰办公楼物业服务中心组织机构的设置及其职权与相互关系。 负责汇丰办公楼物业服务中心管理资源配备，对经理以下员工的录用、考核、奖罚、晋升及人事变动有建议权。 组织编制汇丰办公楼物业服务中心年/月度工作安排并组织实施，审批各职能部门的年/月度工作安排，并指导、监督其实施。 审批汇丰办公楼物业服务中心预算，限制管理资金运用、费用开支、成本消耗、提高管理的经济效益。 精选文库 定期召开管理例会，听取工作汇报，刚好处理职能部门反映的各种问题，协调各部门的工作关系，以利于各项工作的开展。 与汇丰公司保持良好的沟通，听取各项合
12、理化建议，不断完善汇丰办公楼物业服务中心的管理。 依据公司的总体支配组织制定汇丰办公楼物业服务中心员工内部管理制度，合理安排劳动酬劳，调动员工主动性。 负责组织完成汇丰公司及物业公司交办的其它工作。 保安班长岗位职责 负责组织、落实汇丰办公楼物业服务中心的平安、交通和消防管理等各项任务。 负责汇丰办公楼物业服务中心保安员的思想教化、行政管理、违纪查处工作。 负责汇丰办公楼物业服务中心保安员日常勤务的组织实施、检查、指导、讲评。 负责平安管理组勤务值班，突发事务的组织指挥和各项处置方法的拟制、方案的演练。 负责指导护卫人员贯彻执行职责、规范、标准。 负责汇丰办公楼物业服务中心保安队伍建设，帮助保
13、安人员解决实际困难，定期组织培训学习，不断提高全员解决问题的实力和水平。 负责消防管理工作，配备专管人员，配齐消防器材，常常检查，使消防器材始终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患。 完成公司和上级领导支配的其它工作。 水电修理工职责 1、修理电工必需娴熟驾驭各类设备操作、修理及保养规程。 2、每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切打算工作。 接到修理通知后，必需非常钟内到达现场处理，听从工作支配。 3、处理各类故障须刚好、精确，保证人身及设备平安，工作完毕须仔细清理现 精选文库 场。并将处理结果报告物业服务中心及报修部门。 4、修理操作必需严格执行电工工艺
14、规范，各接点必需坚固接实，绝缘及防水处理必需牢靠，不得疏忽大意。 5、配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及共它故障，各接点必需坚固接实。 6、各类临时用电，必需接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。 7、修理人员工作完毕后，须马上回到指定地点休息待命，除工须要外，不得在办公楼范围内走动。 8、修理人员不得在办公楼范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔扔废弃物。 绿化工职责 1、负责对本物业管理辖区内的绿化工作实施全面管理，并制定养护安排。 2、熟识驾驭辖区绿化地面积和布局，花草树木的品种和数量、花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法。 3、依据季节、气候的改变，按时对辖区的绿
15、地、花木进行适量浇水。 4、定期对绿地和花木进行修剪、整形、除杂草、施肥和灭虫等养护工作。 5、负责按安排进行绿化更新、改造培植，并能依据物业服务处大型活动和元旦五一、国庆、春节等节日花卉布景摆设，使办公楼区域环境美丽。 6、阶段性学习业务技术学问，提高养护管理水平。 7、主动宣扬爱惜花草树木、公共绿化观念，维护辖区绿化不受人为破坏。 保洁员职责 1、按规定标准和操作程序，保质保量完成办公楼区域内的清洁保养工作，保持所辖区域的干净整齐； 2、负责办公楼四周的通道、地面停车场、停车位、绿化带的清洁保养； 3、负责楼宇首层至天台全部公共部分的清洁保养，汇丰公司各领导办公室的保洁工作； 精选文库 4
16、、负责所辖办公楼区域内全部垃圾的收集清运，清理干净工作现场； 5、主动参加公司和物业服务中心组织的各项活动 ； 6、完成物业服务中心领导、部门主管及班长交办的其它工作及突发性工作。 保安员岗位职责 1、上岗必需穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。仔细检查设备设施，仔细做好四防工作，发觉担心全因素马上查明状况，解除险情，并刚好报告主管领导，确保办公楼平安。 2、熟识本岗位任务和工作程序，坚守岗位，提高警惕，执勤过程中要以敏锐的目光，留意发觉可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，对突发火灾、刑事案件等实施详细的应急工作。 3、爱惜设施设备、公共财物，对汇丰办公楼内的一切设施、财物不得随意移动及乱
17、用，熟识汇丰办公楼消防系统及消防器材的安装位置，娴熟驾驭各种消防器材的运用方法，遇到突发事务能正确进行处理。确保平安管理工作万无一失。 4、对岗位内发生的各种状况要仔细处理，并且做好记录，发觉违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获并扭送公安机关处理。对发生在办公楼区内的刑事案件或治安案件，应爱护现场，爱护证据，维护秩序以及供应状况，但不得勘察现场。 5、在执行平安管理服务过程中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可实行正值防卫措施。 6、对进出汇丰办公楼的外来人员、车辆及其携带、装载的物品，按汇丰办公楼规定进行验证，制止未经许可的人员进入汇丰办公楼。 7、树立良好的办公楼标兵岗形象，严格办公区域内照明
18、的开关时间，节约公司能源。 8、严格执行交接班制度。 其次节 项目物业服务人员的配备和选聘 人员选聘、配备原则 1、坚持效率优先的原则：依据该项目人员配备需求和公司人力资源规划，面对社会和公司内部公开选聘，公允、公正，择优录用。 2、坚持确保质量的原则：立足于该项目的概况和特点，用优秀的企业文化、广 精选文库 阔的职业发展空间吸引优秀人才，注意人员的专业水平、发展潜力、综合素养、实践阅历、求职动机和创新、进取、奉献精神。 3、坚持考评审批的原则：依据汇丰办公楼物业服务中心所需人员的不同层次和级别，实行不同的考评和审批方式，执行不同程序； 4、坚持持证上岗的原则：全部员工上岗前必需经过专业培训和
19、考核，中层以上管理人员均持有物业上岗证，工程、特岗人员持证上岗率 101%。 5、坚持动态适应的原则：在人员配备满意汇丰办公楼物业服务中心需求后，刚好了解人员与岗位的适应程度，做必要调整，以达到人适应的基础上，充分发挥团体精神，取长补短，共同进步，创建良好的职业生涯，使企业增值。 第三节 项目人员的素养承诺 汇丰办公楼 物业服务中心 管理服务人员素养承诺 1、管理人员：全部管理人员要求大专以上学历，持物业上岗证或其它相关管理岗位资格证书，有五年以上相关管理阅历，工作任劳任怨，熟识物业管理的基本理论和有关政策法规，擅长沟通和协调、分析、处理问题，与汇丰公司处理好各种关系。 2、工程人员：持有相关
20、岗位证书，具有扎实的专业基础、丰富的实践阅历、较强的操作实力，责任心强，能吃苦耐劳。派往该项目的工程人员须要有 2 年以上的相关工作阅历，持有专业技术证书。 3、保安员：年龄 20-35 岁，身高 1.73 米以上，初中以上文化，部队退伍军人优先，为招录原则，保证保安员品德端正，素养过硬。 4、保洁绿化工：年龄 30-45 岁，身高 1.6 米以上，初中以上文化，有多年的保洁绿化或酒店、物业行业工作经验。 第四节 项目人员的劳资管理 一、汇丰办公楼物业服务中心严格根据劳动法及泉州市有关劳动保障法规要求和公司的人力资源管理方法的规定，对人员的聘请和录用、试用转正定级、内部调动、调薪、任职、薪酬、
21、福利、员工的培训、员工的辞职等进行严格管理。 二、根据劳动法和社会保险相关管理规定，帮助公司对汇丰办公楼物业服务 精选文库 中心人员进行社会保险的管理工作。 三、公司将与汇丰办公楼物业服务中心全部员工均签订定期劳动合同，明确岗位职责和内容，规范双方的权利和义务。劳资按不同技术工种、不同级别分别实行月薪制。 四、公司将与汇丰办公楼物业服务中心领班以上人员签订目标管理责任书。实行工资与管理业绩挂钩的方式，以此促进员工的主观能动性和创新精神。 五、对全部转正保安、保洁、绿化、水电修理人员均进行人身意外损害保险的参保。 第五节 项目物业服务人员的岗位培训和考核 一、人员的岗位培训 依据该项目的概况和汇
22、丰办公楼物业服务中心人员的层次、特点，遵循按需施教、学以致用、全员教化培训和重点提高相结合、严格考核和择优嘉奖的原则，根据层次化、统一化、系统化的培训标准，通过组织入职培训、在岗培训、外派培训、针对项目特点的针对性培训，提高全员综合素养，实现管理层精练、高效，操作层专业、优质的培训目标，为物业服务中心供应足够的人力资源。 1、新员工入职培训 结合入职培训基础性、适应性、非特性化的特点，由人力资源部集中组织或各部门自行组织培训，要求新员工培训考核合格后方能上岗。 培训内容：公司概况、企业精神、质量方针、目标、服务理念、员工手册、平安学问、职业道德、岗位操作指导书书及各项管理规章制度。 培训时间；
23、入职后 7 天内。 培训方式：实行公开课和专业课、理论和实操分别授课和自学相结合的方式。 2、在岗培训 培训内容：岗位职责、专业技能、紧急状况应变措施、相关岗位证书的取得。 培训时间：每周至少组织一次，详细时间据实际工作状况定。 精选文库 培训方法：实行理论授课和实操演练、内部培训和外派取证相结合的方式。 3、结合该项目实际状况，组织汇丰办公楼物业服务中心全体员工进行岗前培训。 培训内容：项目基本状况、项目物业管理各项要求、方法及标准、项目重点问题的解决方案、相应岗位的技能见习、汇丰办公楼物业服务中心各项规章制度、各岗岗位作业指导书、专业技能、职业道德规范等； 培训时间：据详细接管时间定 培训
24、方式：拟进入汇丰办公楼物业服务中心的全体员工参与统一授课，实行公开课和专业课、理论和实践相结合、理论讲解和现场操作相结合的方式进行。 4、培训目标 管理人员持证上岗率 101%； 工程、特岗人员持证上岗率 101%； 其它人员达到岗位技术要求。 二、人员的岗位考核 通过组织定期考核，充分发挥激励、提高的作用，优胜劣汰，从而增加员工的危机意识和进取精神，推动物业管理工作水平的提高。 1、月度考核 考核时间：每月 8 日前完成上月度的考核、评定。 考核内容：各职能部门领班以上人员填写月度考核绩效报告，参与汇丰办公楼物业服务中心统一考核；各操作岗人员均由各职能部门分系列制定月度绩效考核表进行考核。
25、考核程序：参与考核人员每月 15 日前填写月度绩效报告，由干脆领导和汇丰办公楼物业服务中心领导进行公正的、实事求是的考核、评定；各操作岗员工于每月 8 日前填写月度绩效考核表，由领班和职能部门主管进行考核、评定。 考核方式：实行自我月度工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结合的方式。 2、年度考核 精选文库 考核时间：每年的元月 15 日前完成上年度的考核、评定。 考核内容：结合各岗位员工的月度考核成果，分层次、分系列制定年度绩效考核表，进行全员性的考核。 考核程序：各岗员工完成自我工作总结、鉴定，由干脆领导和主管领导进行考评、评定。 考核方式：实行自我工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结合
26、的方式。 3、考核结果的处理 组织考核的目的是不断激励、改进、提高员工队伍，优化管理服务水平，提高管理服务质量。因此，在考核结果的处理上，汇丰办公楼物业服务中心实行晋升、调薪、嘉奖绩效工资和降级、降薪、扣发月度绩效工资或实行末位淘汰制的方式。 7、月度考核 对在月度工作中，表现突出，受到业主表扬、对公司做出贡献等人员，月度考核连续三次被评定前列，将依据公司相关的奖惩规定赐予嘉奖。 对在月度工作中，连续出现工作失误、造成业主有效投诉、给公司声誉造成肯定影响等人员，月度考核将被评定为C 级、B-级的员工，汇丰办公楼物业服务中心将进行降级或换岗的处理；对因月度工作失误，连续两个月以上被评定为C 级的
27、员工，汇丰办公楼物业服务中心将根据末位淘汰制对其淘汰或留岗察看一个月，同时完成补岗工作。 8、年度考核 年度综合考核评定为A 级、B+级的员工，可作为年终表彰先进个人的候选人，作为晋级、加薪的参考条件。 年度综合考核评定为B 级的员工，接着在现岗工作。 年度综合考核评定为B-级的员工，做留职察看处理，对其提出不足之处及改进措施，限期改正。 年度综合考核评定为C 级的员工，汇丰办公楼物业服务中心将根据末位淘汰制 精选文库 予以淘汰，同时完成补岗工作。 第 三章 章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施 第一 节 管理总目标及承诺 物业公司承诺在汇丰办公楼实施物业管理服务中，在硬件和配套设施满意条
28、件的前提下： 1、根据市级优秀管理大厦标准管理； 2、为汇丰公司创建良好、牢靠的办公楼工作环境； 3、为在办公楼上班员工创建文明、干净的工作环境； 4、为在办公楼上班员工供应舒适、温馨的综合服务； 5、为汇丰公司外来客户及人员供应热忱、周到的接待服务； 6、为汇丰公司树立办公楼的良好形象。 其次 节 承诺指标及实行措施 序号 服务 项目 标准或 承诺指标 拟 采 取 的 措 施 1 综 合 服 务 物业管理的 客户满足率 95 1、物业服务中心每天与汇丰公司沟通和沟通，了解服务状况并刚好改进不足，对外来参观人员在接待登记时随时征询看法。 服务有效投诉率≤1%， 投诉处理率101% 1、建
29、立健全的投诉处理机制，设立询问及投诉接待处，随时处理汇丰公司看法；物业服务中心定期组织投诉处理的培训和考核，保证服务质量达到标准。 2 工 程 管 理 设备、设施 完 好 率 101 1、制定严格具体的设备设施修理保养和检查制度及划分责任区，定期巡检、维护和保养，建立维保登记台账，保证设备、设施的完好无损和正常运用。 2、工程部负责监督各项工作的落实状况，并跟踪验证。 智能化 系统运行 正常率 101 1、制定具体的弱电系统管理规定，非专业人员严禁操作。 2、落实责任人负责对智能化系统进行定期维保和日常运行维护，确保系统运行正常率达 101。 房屋完好率 101 1、由各工程部依据普查结果制定
30、修理安排并组织各技术工种人员实施，每年对房屋及设备设施进行平安普查。 2、严格日常监督管理，确保无人为损坏。 精选文库 3、落实日常养护管理制度，发觉有损坏刚好修理。 日常小修、 报修刚好率 101， 返修率≤1% 1、实行 24 小时接待报修服务，修理人员在接到报修后 10 分钟内到达现场。 2、依据修理特点库存相关工程材料，并保证进库物品合格。 3、加强修理人员专业学问培训，操作人员持证上岗，严格按技术操作规程作业。 4、物业服务中心对修理状况进行回访和确认，保证修理刚好率和修理工程合格率。 5、较困难的修理项目需制定施工方案，报请汇丰公司审批后施工。 3 保 安 管 理 平安保障满
31、足率 101 1、严格标兵岗岗位责任制和巡逻制度，平安保障内容、标准和要求明确； 2、保安班长每小时不少于一次巡察，随时发觉问题并订正。 3、定期组织培训和考核，保证每位上岗保安人员达到安保素养要求； 4、亲密联系所在区域平安管理部门，随时驾驭安保防范信息，保证有目的的做好平安防范工作。 无因物业管理责任引发的治安、火灾责任事故和刑事案件 1、保证保安员供应专业化、优质平安的管理和服务。 2、制定并组织落实治安、消防、车辆、交通管理制度，制定各种有效的紧急状况预案并定期组织培训和演练。 说明：表中未列指标，按物业管理示范大厦标准执行。 第四章 平安管理服务 第一节 保安服务范围 一、 汇丰办公
32、楼 项目 保安服务范围 1、负责汇丰办公楼大门以内全部部位区域平安管理。 2、负责对汇丰办公楼大门以内的治安巡逻及公共秩序的维护，劝阻各种不当行为。 3、负责对来访人员及参观的通报、登记工作，维护汇丰办公楼的平安，负责检验进出人员所携带的物品。 4、24 小时对汇丰办公楼实施全封闭式管理并设固定岗和楼内巡逻岗进行有机结 精选文库 合。负责汇丰办公楼楼内的治安、消防、平安管理维护，发觉问题刚好报告处理。 5、负责对汇丰办公楼可疑状况的查、问，并刚好向有关部门报告处理。 6、制定汇丰办公楼各类平安应急防护预案，并组织演练和实施。 7、负责汇丰办公楼治安监控设备的有效运行，发觉问题刚好处理并上报。
33、8、负责办公楼范围照明定时开关工作。 9、负责办公楼停车场停车及交通秩序维护管理。 第 二 节 整体平安防范措施 一、的 整体平安防范 针对该项目的不同特点，平安防范总体原则手段为：全面布控，区域分隔，重点设岗与不间断巡查相结合，人防与技防相结合进行管理。 辖区内平安管理设置监控岗、固定形象岗、巡察岗，同时制定全面、严格的管理制度和科学、有效的作业程序，以确保汇丰办公楼整体平安防范工作。针对各种可能发生的突发时间制定详细的应急方案，常常组织保安人员进行专业训练和消防演练，提高保安员的综合素养，对人员、物品进行严格管理和供应安保服务，做到在物业管理责任范围内安放设施无故障、监视限制无死角、巡察检
34、查无遗漏、执勤上岗无杂念，保证无因管理责任引发治安，火灾责任事故和刑事案件。 第 三 节 保安员岗位管理 一 、 形象 岗管理 1、负责对进出汇丰办公楼人员的管理登记，严禁推销及闲杂人员进入。 2、负责落实汇丰办公楼公司领导对大门岗平安管理的其他要求。 3、负责维护管辖区域的防火平安，维护公共秩序，负责对可疑人员的礼貌查、问并刚好上报处理。 4、负责对携带物品出入的外来车辆、外来人员进行登记管理。 5、严守值班制度，负责各类异样状况的处理，维护信息限制中心平安。 6、根据规定时间站立形象岗。 二 、监控岗管理 精选文库 1、治安监控室实行 24 小时值班制度。 2、严格按治安监控操作规程进行操
35、作，没有上级指示，不得私自更改操作程序。 3、仔细监视监控画面，发觉可疑状况马上报告并妥当处理。 4、娴熟驾驭监控系统的功能和操作方法。 5、爱惜设备器材，仔细维护保养，发觉故障刚好报告，保持室内设备整齐有序。 6、坚守岗位，仔细负责，未完成交接班手续不能离岗。 三 、巡逻岗管理 1、制定细致、科学、全面的巡逻路途和巡察作业规程，并由物业服务中心保安领班监督实施。 2、制定有效可行的巡查问题处理流程和突发事务处理预案，明确巡查的重点部位，对发觉的问题刚好处理上报。 3、巡察发觉问题值班室启动突发事务处理预案报告值班负责人指挥行动处理记录和总结分析。 4、巡查保安员对管辖区内实行不间断巡察管理，
36、严格限制可疑人员出入和担心全因素的产生，并建立具体的巡查记录。 5、严格执行本区域内的巡查制度，检查各层卫生间、茶水间、停车场、消防通道、现场施工人员公共设施等重点部位，做到刚好发觉担心全隐患，坚决处理或报告上级领导。 第 四 节 消防管理 结合汇丰办公楼的特别性和重要性，我们将消防平安管理工作列为该项目的平安防范重点工作，摆放在各类平安防范工作的首位。为了确保该项目的平安，针对消防平安管理工作制定如下措施： 一、消防管理机构及平安检查 1、成立以物业服务中心经理为组长的消防责任领导机构：组建一支由全体保安员为主的义务消防队伍和物业服务中心全体员工参加的消防平安学问宣扬防范队伍，24 小时待命
37、，依据该项目的特点，制定相应的防火应急预案，如遇突发状况，保证做到组织指挥有序、通信联络畅通、推断问题精确，物资保障到位，处置问题坚决，任 精选文库 务分工明确，确保该项目的防火平安。 2、建立消防平安检查制度；有物业服务中心保安组依据项目消防管理制度，定期进行防火巡查；工程人员依据消防系统设备设施修理保养安排定期进行维护，定期对项目电器设备进行防火检查；保洁人员负责随时对项目废弃易燃物品的清理；做到物业服务中心人员全员参加，确保该项目防火平安。 3、每班保安员负责对管辖区域内的消防设施进行巡查一次；每周组织对管辖区域内的消防器材、设施巡查一次；物业公司每月组织各部门对消防设施进行一次防火普查
38、对查出有问题的刚好订正，并仔细按标准分被填写消防平安日检记录、消防平安周检、月检记录，记录统一由物业服务中心存档。 4、每月组织一次消防学问培训，每季度组织一次消防演练，贯彻全员参加、预防为主、防消结合的防火管理措施，并严格执行。 7、定期组织有汇丰公司员工参与的大型消防演习，宣扬消防学问，提高物业管理人员和员工的防火自救实力和平安消防学问。 8、协作上级部门的检查和抽查，保证符合公安消防部门的要求。 二、消防设备的检查、维护、保养 1、消防泵、喷淋泵。电源是否正常，主阀门是否处于常开状态，逆流阀关闭是否正常，清洁状况如何，消防联动柜干脆启动是否正常，每年年底做一次流量试验。 2、疏散出口指示
39、灯。检查指示灯安装是否坚固，指示灯下玻璃面板有无划伤或裂开现象，电源指示灯是否亮，然后断开沟通电，假如显示屏发光，说明该灯是好的。 3、烟感器、温感器。检查与底座接触是否良好，外观是否干净，安装倾斜度不大于 45 度，烟感器无遮挡，处于良好状态，抽检 10%，完好率达 101%。 4、喷淋头。检查有无漏水状况，外观是否正常，视察监控主机喷淋系统是否良好。 5、消防栓。检查栓门是否良好，封条是否完整，拴内部件是否齐全，固定是否良好。 精选文库 6、防火门。检查开关是否良好，四周无物品堵塞，防火门状态良好。 7、紧急广播。检查电源是否正常，处于运行中按动楼层键后电压正常，测试音响正常。 8、灭火器
40、。检查压力、重量是否符合要求，喷管有无破损，检查外观有无明显锈蚀，推车式灭火器需检查行驶机件是否敏捷，伸展胶关有无破损。 9、消防通道。检查通道是否畅通无阻，无任何物品堵塞。 第五 节 管理规定和管理作业规程 为达到规范平安管理服务和严格的管理要求，公司在 ISO9001 质量体系要求的基础上制定一系列平安管理、消防管理和制度，编制了主要制度，详细内容见附件： 平安管理、消防组综合制度 A 平安管理 概述 一、定义：为了物业范围内人身和财产的平安，由物业管理企业负责实施的，帮助维持正常的治安、交通秩序，防止发生各种人为或非人为事故的系统工作。 二、性质：物业管理是服务行业，平安管理是物业管理的
41、内容之一，他所供应的产品仍旧是无形的产品服务，是服务性质的工作。平安管理工作不具备警察、军队等国家机器的职能，不具备强制性。平安管理工作是在本物业的管理范围内，帮助维持维护正常的治安交通秩序，对公安机关的工作起到帮助作用。 三、任务：防火、防盗、防自然灾难、防意外事故、防坏人破坏，维持正常秩序。 四、原则：以防为主，防重于治。 五、途径：人防技防相结合，以人防为主。 1、人防方面： 建立高素养的保安员队伍，实行不断的思想教化和各种技术操作实力培训，增加保安员主动服务意识，具有超群的服务技能，热忱的服务看法，高度的责任感和敬业精神。 精选文库 建立合理、精干、有效的管理组织。达到组织反应快速，信
42、息反馈畅通。 建立健全各项规章制度、程序、规程。使任何状况应对自如。 合理而严密的岗位设置，使治安防范有效及各项管理服务到位，同时防止人力资源奢侈，降低管理成本。 人性化的管理，创建一个企业内部员工和外部的服务对象，人人心情安逸和谐共处，齐心努力共创文明社会秩序的局面。 2、技防方面： 主动采纳先进的科学技术，开拓服务领域，改进服务手段，提高服务质量。 仔细维护各种技防设施设备，保证其处于良好的运行状态。 技防手段会提高平安防范的效率和效果，削减人防的投入。 人的因素第一，技防设施靠人驾驭运用，是人防的协助手段。重视人的作用。 六、限制： 1、公司制定管理目标，编制各种作业指导书，监督检查指导
43、一线各物业服务中心的平安管理服务工作。 2、物业服务中心结合详细物业的特点，依据公司制定的质量方针和管理思路以及规范，编制符合详细物业实际的管理规程并予实施。 3、公司通过质量管理体系的运作不断促进一线保安平安管理工作，实现平安管理的目标；同时一线的实践又促进公司管理体制的提高和完善。 B 保安 员的职责权限 1、对发觉的杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财物及罚款的权力。 2、对发生在管理区域内的刑事案件或治安案件，有权爱护现场，爱护证据，维护秩序以及供应状况，但无勘察现场的权力。 3、根据规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。 4、对出入大厦的外来人员、车辆及其携带、装载的物品，按公司规定进行验证、检查。 精选文库 5、根据公司规定进行平安防范检查。在执行护卫服务过程中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可实行正值防卫措施。 6、宣扬法制，做好五防工作，落实各项平安防范措施，发觉担心全因素要刚好报告和整改。 7、对发觉携带匕首、三棱刀等管制刀