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1、物业管理工作调研报告（共5篇） （篇一） 随着商品房住宅小区投入运用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。根据区人大常委会*年工作支配，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深化区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及漂亮泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈沟通等形式深化了解我区物业管理工作状况，广泛收集了各方面对物业管理状况的建议和看法，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。 一、我区物业管理基本状况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业
2、未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。 近年来，区政府
3、及相关部门以实行*市物业管理条例为抓手，主要做了以下几方面工作： （一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力 在贯彻实施好国务院物业管理条例*市物业管理条例等法律法规的基础上，*年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的看法，根据“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门亲密协作，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会详细抓落实的工作方式，根据职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于*年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。
4、 （二）加强宣扬引导，形成了良好的物业管理氛围 一是印制并发放物业管理相关学问宣扬手册。区国土房管局印制*市*区物业管理学问宣扬手册6000册向广阔群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要冲突纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣扬物业管理相关政策。通过电视台、报纸、*手机报、“*”和“无线*”app等媒体，大力宣扬物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。*连续两年开展针对
5、物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素养、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。 （三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升 一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展*年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、平安等管理和维护，不断提高物管服务水平。主动开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区冲突
6、纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区全部物业小区存在的突出问题，发觉存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；违章搭建问题逾500个；消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。依据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改状况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发觉的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门刚好约谈物业企业负责人，要求其仔细履行物业服务合
7、同，并督促物业服务企业限时整改。如，*年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在独立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。 二、存在的问题 总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依旧存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，*年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集
8、体性事务。通过分析归类，主要集中在以下几方面： （一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格根据规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，常常推诿拖延。质保过期后，只能运用业主缴纳的物业专项修理资金进行修理，业主或业委会看法大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣扬，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人运用，导致小区装修常常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出
9、租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。 （二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教化、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主供应称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满意业主的要求，多数物业企业在供应多元化和特性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数实行听从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未刚好制止、订正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三是公共收益管理不规范，群众看法大。不少物业企业对公共收益的收入、运用
10、、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支状况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的运用及去向存疑，引发冲突纠纷。 （三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有专心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严峻扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足10%。二
11、是已成立的业主委员会运行效果差。由于业主委会成员素养参差不齐、对自身权利和义务相识不清，镇街、社区对其监管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取酬劳、报销电话费等。如，六顺花园宜家物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱局面。 （四）物业监管不到位。一是主管部门监管力气薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主管部
12、门，未成立特地的物业管理科，目前由住房保障科4名工作人员兼职负责物业管理相关工作，不能刚好对物业服务企业不作为、乱作为作出惩罚。二是属地镇街和社区管理缺少有效抓手。*市物业管理条例第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇人民政府）实质性参加不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演化成为维权而设立，使双方从起先就带着较强的对立心情，失去物业服务企业与业主的沟通协商沟通平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商沟通，甚至
13、激化冲突。出现物业纠纷后，所在街道办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。 三、工作建议 （一）提高对物业管理工作的相识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以探讨、探究。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推动物业管理工作的不断规范和完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业供应质价相称
14、的服务。街镇要根据新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣扬者、居民自治指导者、冲突纠纷协调者、法规执行监督者、特别状况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟识、驾驭状况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣扬引导。主管部门和属地镇街要加大宣扬力度，让广阔居民熟识物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。 （二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格根据政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付运用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参加验收的单位和个人实行责任追究和责任倒查
15、制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发觉的问题和不足，要责令开发单位仔细整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素养等方面的宣扬培训，提升其监管实力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；完善考核体系，对业主满足度高、主动完成交办工作和探究物业服务新思路、新方式的物业企业赐予嘉奖和资金扶持，对管理混乱、投
16、诉较多、不按标准供应服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣扬栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等状况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现冲突纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业的确存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题刚好解决，维护业主的正值权益；区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车有意堵塞小区出入口的人员实行强有力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。
17、要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推动小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和监督。组织业主委员会参与职能职责、小区维护专业学问和相关职能运作等方面培训，强化住宅修理基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力气。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推动辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，主动调解物业管理冲突纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建
18、引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策探讨、标准制定和激励宣扬，补齐社区服务管理短板。二是探究优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，依据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参加社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区冲突纠纷人民调解“专家库”，主动参加热点难点的冲突纠纷化解工作，以专业性提升冲突纠纷化解的权威性和公信力。 （篇二） 为进一步了解
19、和驾驭滨江开发区物业管理状况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众的生活环境，依据年初工作安排支配，9月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理状况进行了调研。调研期间听取了物业管理部门的状况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈沟通；到*、*、*等6个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理状况。现将调研状况报告如下： 一、物业管理工作现状 近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门仔细贯彻执行国务院物业管理条例和*省物业管理条例，园
20、区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推动小区建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。 （一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有6家商品房正式交付运用，分别为*、*、*、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗将来家，均由开发商指定的物业服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅86栋，房屋6101套，物业管理覆盖率101%。 （二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广阔业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的相识越来越高。初具现
21、代化新城区形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。 （三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简洁的保安、保洁、修理等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一的住宅小区起先向商业街延长覆盖面不断扩大。 （四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相结合，有效遏制偷盗等现象；二是加强高层小区电梯的日常运用和养护管理，编制困人救援、突然停电等突发事务应急措施预案，确保广阔业主平安正常运用电梯。 二、物业管理领域存在的问题 1.公众参加意识有待进一步提高。业主对物业法规
22、的了解不多，责、权、利的相识和意识缺乏，参加管理、协作管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难度大。部分业主片面强调个人维权，只主见权利不尽义务，不遵守规定，不听从管理。 2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深化交谈发觉，电动车、新能源汽车充电桩配备不完善，是当前物业管理非常突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区企业上班，距离较近，电瓶车运用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严峻缺乏。 3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住，周边商贸、餐饮起先繁忙起来，随之而来的投诉事务与日俱增，主要表现为餐饮店烟
23、道距离住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。 4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责随意识，招收往往年龄较大、文化程度较低、素养不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平不高。 三、加强物业管理的几点建议 1.加大宣扬力度，提升业主参加意识。一是深化一线，深化群众，倾听业主呼声，集中民智民意，刚好解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣扬物业管理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分相识到，物业也是商品，享受服务就要缴费，为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主子翁意识，擅长发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、主动
24、举报，引导居民共同维护自己的家园。 2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新能源设施配建标准，依据社会发展趋势结合小区实际状况，充分考虑新能源设施配备数量，满意群众切实所需。 3.整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、公安等执法部门刚好查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。 4.实行多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，仔细学习相关物业管理条例，增加学问本事，提升综合素养，改进工作方法；二是物业管理部门要
25、加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和业主关系。 （篇三） 为进一步了解和驾驭全市物业管理状况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，依据市人大常委会工作支配，11月下旬到12月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理状况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的状况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈沟通；到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研，托付文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理状况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理
26、状况。现将调研状况报告如下： 一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门仔细贯彻执行国务院物业管理条例和山东省物业管理条例，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。 （一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于19101年，经过近20年的发展，截止今年11月，全市共有物业服务企业378家，其中市区260家、荣成市58家、乳山市60家，从业人员近1.8万人，实施物业管理的住宅项目1201个，服务面积9168万平方米，物业管理覆盖率101%以上，新建小区物业管理覆盖率101%。 （二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文
27、明程度。物业管理部门制定了威海市物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划和*年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了威海市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业主动参加全省物业行业文明创建活动，目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通
28、过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。 （三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推动状况等，并实现考核常态化。同时，主动推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成果，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。 （四）实施住宅专项修理资金
29、制度，为公用部位修理维护供应资金保障。*年7月，我市起先归集住宅专项修理资金，有关部门亲密协作，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大修理资金收缴力度，提高收缴率。截至今年10月，已有17.71万户缴纳了住宅修理资金，住宅专项修理资金本金及利息共计16.04亿元。另外，物业管理部门还管理房改房修理资金10179.38万元。目前，全市物业管理部门管理的两项修理资金共计17.02亿元。 （五）开展才智物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门主动推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。*年环翠区龙泽府小区第一个推出“小区管家”
30、app，目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初，环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了才智社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过app平台进行交费、投票、反映问题、预约家政修理服务等操作，便利快捷，深受欢迎。 二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美妙生活的憧憬相比，还存在肯定的差距。 （一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物
31、业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要缘由有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我市大部分物业服务企业供应的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还须要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不须要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍旧认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不情愿交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满足、业主不交费的恶性循环。 （二）车位有效供应不足，停车管理冲突突出。从群众
32、反映状况看，车位惊慌及停车秩序混乱，是当前物业管理非常突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000年至2022年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，冲突最为集中；2022年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺冲突仍旧非常突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每101平方米1个车位，在其次辆甚至是第三辆汽车已经起先大量进入市民家庭的时代，已经不能满意广阔业主的停车需求。 （三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会273个，仅占
33、住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到10%的业委会能够根据山东省物业管理条例规定履行职责，约70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。 （四）专项修理资金运用门槛高，运用率偏低。专项修理资金的运用，必需经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能运用，门槛较高，程序较为困难，因此运用状况不多。截止到今年10月，共支出住宅专项修理资金461笔，金额212.31万元。房改房修理资金由于资金数额少，申请程序较为困难，修理支出也不多。今年前10个月
34、，共支出修理资金92笔，金额42万元。 （五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到30%，许多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能刚好发觉和解决，导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，贮存室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。 （六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到*年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的
35、小区和一楼带小院的小区更为严峻。近几年结合袒露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序困难、涉及部门多、处置时间长，重新复原难度极大。 三、加强物业管理的几点建议 物业管理与千家万户的利益休戚相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展须要全社会的共同关切和支持。为此，提出以下几点建议： （一）制定新的物业管理条例实施方法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施方法于*年2月起先施行，在山东省物业管理条例出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操
36、作性强的物业管理条例实施方法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、平安消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。 （二）实行多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣扬力度，广泛宣扬物业管理相关政策法规，增加业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。激励物业服务企业供应“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并根据相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关
37、系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。 （三）增加车位有效供应，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法订正变更车库和车位运用功能的行为。激励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未运用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业
38、服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。 （四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地胜利阅历和做法，结合我市实际，严格根据相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。提倡业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，激励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员主动参加业主委员会。主动开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素养和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推动沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设状况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提
39、高基层对业主委员会建设工作的重视程度。 （五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；仔细落实山东省物业管理条例和山东省新建物业质量保修金管理方法（鲁建发*5号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。 （六）创新修理资金运用方式，出台相关方法。运用住房专项修理资金时，可以实行托付、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急修理机制，明确应急修理范围和标准，开通紧急状况修理资
40、金运用的快速通道，简化修理资金运用审批程序，对危及房屋运用和业主子身财产平安等紧急状况，可不经业主“双三分之二”表决同意干脆运用修理资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理修理资金，逐步将修理资金划转业主大会管理和运用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。 (七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，刚好开展执法活动，对拒不协作行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强协
41、作，对违法违规行为刚好进行劝阻和报告，主动帮助执法活动开展。 （八）支持才智物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托才智城市建设，制定才智物业建设指导标准，推广才智住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；激励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行才智物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。 （篇四） 根据*人大常委会*年工作要点和主任会议支配，人大常委会组成了以常委会副主任萨仁
42、托娅为组长，人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员的调研组，对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理状况进行了专项调研。通过听取相关部门汇报，深化到居民小区实地查看，与社区居民及物业企业负责人座谈等形式，具体了解了我旗物业管理工作的现状及存在的问题，现将调研状况报告如下： 一、物业管理工作的现状 目前，全旗居民小区有84个,7个居民小区成立了业主委员会，有40个居民小区聘请物业企业管理，3个小区为开发商代管，有7家物业公司，有物业办公室的小区12个，其中开发商供应的物业办公用房9个，老旧小区改造的物业办公用房3个。 *年3月，我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执
43、法局，成立了物业管理办公室，负责统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前，由金都物业管理（综合执法局组建）完成了对上都镇内15个无物业居民小区的回收管理，并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化及雨污水管道修理、安装了限高栏设施，对7个小区安装监控设施。 二、存在的问题 近年来，我旗城镇化建设进程不断加快，很多小区相继建成。在旗委、政府的领导下，经过有关部门不懈努力，小区物业发展步伐、管理体系逐步加快，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品尝中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群众要求期望值高的冲突日益突出。主要表现为： （一）物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城
44、镇建设管理的突出位置，对小区物业管理关注少、投入少，没有建立综合性考核制度，日常监管措施不完善，管理成效达不到群众的要求和满足。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不详细、不明确,协调沟通渠道不畅通，没有形成小区治理的合力。 （二）小区配套设施建设不到位，部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范，道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低，小区设计没有垃圾堆放点，居民活动场地和小区休息区、卫生间缺失，同时有的房屋质量也存在冲突隐患。多数小区前期物业企业隶属开发商，或由开发商协议选聘，因而对小区设施设备接收标准把关不严，对建设遗留问题重视不够，留下纠纷隐患。一些小区公共设施修理不刚好，小区
45、房屋漏水、设施坏损并在保修期内的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请运用专项修理资金，业主修理费无法报销。老旧小区基础设施薄弱，管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化，平安防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低，开发商为自己的利益，这两栋、那三栋的形不成居民小区整体规模效应。 （三）全旗84个居民住宅小区中有有物业办公室的12个，开发商建居民小区时虽按要求留有物业办公室，但是因产权不明，走时开发商全部卖掉，造成环卫工人无处休息和办公，工具都无处可放。 （四）业主委员会成立难度大。目前，全旗84
46、个居民小区中，成立业主委员会的仅有7个，占到8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解，相识不到位；有的小区即使成立了业主委员会，但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。 （五）小区业办法识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾，垃圾乱堆乱放，小区内摆放废弃的凳子，影响小区环境卫生；同时个别居民也存在不爱惜公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象，有的业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。 （六）老旧小区改造投入少，力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管
47、线序化等功能性专项改造不够，整体工作没有真正惠及民生。 （七）棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行，从*年至今已对2000余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾，但目前在棚户区改造过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能刚好清理运输，并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起，对四周居民和城镇环境卫生造成了严峻的污染和影响。三、几点建议 （一）健全组织机构，明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管领导任组长，相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会，定期协调解决物业管理中出现的冲突和问题，物业管理办公室负责处理日常工作
48、和物业管理的工作机制。二是齐抓共管，落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、相互促进的“三位一体”工作，配齐物业管理专职人员，确保有人干事，有人管事。加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评，着力推动各部门管理职能进小区，明确职责，建立责任清单，帮助社区建立业主委员会，推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国家和自治区有关物业管理的政策及法律要求，制定出台符合我旗实际的物业管理方法或物业管理规范性文件，明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。 （二）多方参加，推动业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推动业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热