物业管理工作情况调研报告(共2020).docx

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1、物业管理工作情况调研报告(共2020)物业管理工作状况调研报告(共 5 篇)(篇一)为促进我区物业服务企业发展、提高群众华蜜指数、加快推动绿色现代平安华蜜新金台建设。10 月 17 日,区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理状况进行调研。调研组先后深化西关街道办事处、阳光百翠园、轩苑等居民小区实地考察,听取区住建局和西关、东风路街道办事处状况介绍,仔细调研了我区物业发呈现状、面临的困难,对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了看法建议。现将调研状况报告如下。一、现状与特点 全区共有社区 51 个(单位型 17 个、版块型 34 个),物业企业 92 家,区内注册 60 家(二级资质

2、3 家、三级资质 52 家、暂定 5 家),实施专业化物业管理小区 173 个,物业管理覆盖率达到 70%以上成立主委员会小区 72 个,建成示范小区 26 个(国家级 1 个、省级 2 个、市级 8 个、区级 15 个)。近年来我区不断创新管理模式,提高服务质量,连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。一是建章立制,规范管理程序。成立了金台区住房保障物业管理服务中心,镇街成立物业办和物业纠纷调解工作站,先后选调 35 名专职物业社区工作者、全区各类专兼职物业管理人员近佰人。建立了小区物业档案,实行分类管理;将 60 个老旧小区纳入修理整治,争取援建资金 1500 万元。先后制定物业企业选聘流

3、程、业主委员会选举流程、物业纠纷调解工作流程、物业企业备案制度、业主委员会备案制度、物业管理示范小区考评方法、物业管理监督考核实施方法、优秀物业管理企业评比方法等一系列制度和方法,将物业管理工作纳入目标责任考核,为全区物业日常管理有章可循、依法管理供应依据。二是宣扬培训,提升服务实力。采纳业务学问集中培训、 冲突纠纷现场调处、印发资料等多种形式宣扬物业管理政策法规,先后邀请市住建局领导和优秀企业管理人员进行专题学问讲座;组织辖区物业企业、管理人员、业委会主任 300 多 人,分两次邀请省、市物业管理专家传授物业冲突纠纷调处阅历、共享管理工作亮点;连续两年采纳以奖代补形式对镇街物业管理工作嘉奖

4、10 万元;根据创文工作要求,在全区物业小区开展岗位学雷锋活动,主动开展社区帮困便民服务、扶老助残等志愿活动,充分利用物业小区公示栏、电子显示屏、报刊亭进行创文宣扬;先后调处兰宝小区、豪城天下 C 区、团结苑 B 区等物业上访 30 余次,处理物业投诉 300 多起。三是成立协会,引领行业发展。借鉴外地阅历,成立金台区物业管理协会,开展手拉手,共创文明城市活动。选出 12家优秀物业服务企业,对其他 58 家物业服务企业进行指导帮扶,在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动,充分发挥物业协会汇聚行业才智、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能,发挥优秀物业管理项目示范效应,促进行

5、业健康有序发展。二、问题与缘由 一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作,涉及诸多部门,但由于职能定位与责任界定不清,使得物业管理担当了许多不该担当的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安担当的治安职能、社区担当的冲突纠纷调解职能、水、电、暖等企业担当的经营职能、开发商担当的建设质量与保修责任,都误认为是物业管理应当担当的责任,从而造成业主与物管企业间的冲突纠纷。二是物业服务企业运作不规范。个别物业企业未摆正与开发商、业主之间的关系,管理与服务概念不清,角色定位不准;有的物业企业服务意识淡薄,重收费、轻服务;有的处理纠纷的方法简洁生硬,服务质量和服务看法很难使业主满足;有的物业

6、服务企业巧立名目,多收费少服务,质价不符,从业人员整体素养偏低,大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力,普遍缺乏物业管理学问和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。三是开发商遗留问题较多。个别开发商抓住居民日益重视居住环境、服务质量的消费心理,把物业管理作为楼盘新卖点大肆炒作,如免收三年物业管理费、赠送顶层花园、24 小时热水供应等。业主接房后,开发商的一些承诺不能兑现;物业承接查验方法落实力度不够,存在开发商有意拖过保修期,绿化供暖配套设施不完善,管网图纸资料缺失等问题,遗留给业主和物业,给后期的管理带来很多担心全隐患和冲突纠纷。特殊是老旧小区管理没有相关政策,设施老化、设备

7、损坏严峻、无物业管理用房、无修理资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。四是业主委员会建制滞后。部分业主自治意识不强,依靠单位和社区管理的思想严峻,不愿参加物业管理。全区实施物业管理的居民小区中,只有 72 个成立了业主委员会,占物业管理小区的 12%。有的既没与物业企业签定服务合同,也没制定业主公约和议事规程,监管措施乏力;有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持,工作进展缓慢。从运行状况看,不少业主委员会形同虚设,没有发挥业主的桥梁纽带作用,距真正意义上的自治管理相距甚远,导致业主与物业间出现冲突纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥当解决。部分业主素养有待提高。90%小区都存在着拖欠交

8、物业管理费的现象,个别业主还恶意欠费,既不交物业管理费,又将垃圾乱扔乱堆。三、对策与建议:物业管理虽然起步晚、发展时间短,但与百姓生活休戚相关,是社会和谐稳定、老百姓华蜜安康的体现。一明晰职责,建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管,确保工程按规划保质保量交付运用,不出现各种隐患。二是宝鸡市要尽快出台物业管理方面的规范性文件,明确物业服务企业,业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构,促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入,住建局加强物业协管员的专人专用,协管员要包

9、抓社区和片区,并加大协调物业管理工作力度。二示范引领,培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理,规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度,公布红、黑榜,实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度,促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才,拓宽服务领域,开展有偿家政服务,电子商务配送等业务,满意不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用,激励物业企业相互学习沟通,向一流企业看齐,企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、帮助物业企业学习外地先进阅历,提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度,建立企业、物业公司双向选择,公允竞争的机制。要将物业企业的

10、信用状况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。三严把监管验收关,解决遗留问题。仔细落实物业承接查验方法,严格根据规定对建筑质量进行检查验收。承接查验,不但应留意检查物业质量,还应当仔细清点各种配套设施设备、公共物品、图纸资料,并经交接双方在验收报告签字后生效。对查验中发觉的问题,建设施工单位应刚好整改,一时无法返修的项目应确定修理期限。集中整治解决一批开发商遗留问题,对群众反映剧烈的开发商遗留问题进行排查,逐个探讨解决方案,依法快速解决;对于没有实施物业管理的老旧小区,实行物业管理与社区管理相结合,以社区服务为主体的事业型基本物业管理,以镇街成立的专业服务中心,政府适当补贴,依据小区实际状

11、况分类型、分阶段、分步实施;在物业收费方面,实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合,引导居民按承受实力选择物业管理服务方式。四多方参加,推动业主委员会建设。制定出台业主委员会管理方法。办事处及社区要大力推动业主委员会建设,选出真正能够代表业主利益,热心公益事业、公道正派、敢于负责、有肯定工作水平的人员主持、参加业主委员会工作,发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用,建立双方相互沟通、相互理解的良好关系;学习借鉴外地住宅专项修理资金管理好的阅历,完善住宅专项修理资金运用方法,简化程序,提高效率;建立健全业主委员会和业主委员的工作职责,建立激励机制和约束机制;业主委员会要向业主做好

12、宣扬、说明、协调工作,发挥自律作用,团结引导业主遵守业主公约和各项管理制度,按合同约定交纳物业管理费用,自觉支持物业管理工作。(篇二)物业管理是城市管理的重要组成部分,是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体,是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据,在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民华蜜指数等方面发挥着主动作用。依据不忘初心、牢记使命主题教化要求,围绕为民服务解难题目标,近期市政府探讨室与市物业事务中心,组成联合调研组,先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区(图 1),组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开 3 次座谈,并形成调研报告。一、主要成

13、效 近年来,我市以规范物业管理,构建和谐社区为目标,加大物业管理工作力度,取得了主动进展。(一)行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推动,全市城区面积、人口快速增长,物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展,物业服务行业规模渐渐壮大,物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前,全市共有物业服务企业 320 多家,从业人员 5 万多人,实施物业管理的住宅项目 1200 多个,服务面积 6800 多万平方米,物业管理项目覆盖率 78.3%,居全省前列。(二)服务效能日趋加强。近年来,物业管理行业推动公司化运作、品牌化管理,物业服务渐渐提升,物业品质不断增加,物业

14、管理发展取得长足进步,成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力气。一是开展服务质量主题年活动,有安排有步骤地实施星级项目创建,树立行业标杆。截至目前,全市共申报创建省级五星、四星物业项目 20 个。二是抓好典型示范,大力开展城乡统筹华蜜*创新社会治理系列行动,主动推动无物业管理小区业主自治,一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范,全面推行三公开制度,督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训,目前已培训 1000 多名物业服务企业中层管理人员。(三)行业监管力度加大。近年来,物业管理部门渐渐从事前监管向事中事后监管转变,监管体系基本成型,监管框架渐渐完

15、善,为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策,制定了全面推动物业管理工作、物业服务重大冲突纠纷预防处置等实施看法和方案,让物业管理有章可循。二是机构改革后,各区成立物业事务中心,统筹区域内物业工作,充溢了人员力气。三是建立物业纠纷调处联席会议制度,搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台,今年物业管理投诉处理刚好率和群众满足率均为 100%。四是出台城区物业服务收费实施看法,对 20 个项目进行物业收费价格核定,让业主真正得实惠。例如,对房屋交付后空置半年以上的,物业服务费仅收 70%。二、存在的主要问题及缘由 随着城市的不断发展,人们的关注点渐渐从住有所居的刚性需求提升到住有宜居

16、的品质追求,物业管理渐渐成为社会关注的热门话题,呈现广、杂、深的特点。广是指物业管理涉及面广,与全市居民都亲密相关。据市长热线办统计,物业管理受理投诉从*年的 1093 件增加至*年 2030 件,*年上半年达 1407 件,投诉数量逐年成倍增长,成为市民投诉的集中领域(图 2)。杂是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事亲密相关(图 3)。深是指物业管理表面看是行业问题,深层次是基层社会治理问题。深化分析物业管理问题及产生缘由,主要体现在社会主体、政府治理、市场调整等方面。(一)社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈,利益

17、诉求错综困难、难以统一,人人为我的利己观念大行其道,我为人人的良好风尚尚未成势。部分开发商,只管卖房不管售后,为追求利益最大化,不惜损害业主利益,大打甩手牌。在开发项目之初,以成立项目公司的形式进行房地产开发,项目竣工交付后,将公司注销,导致购房户无法依法维权,比如海德堡项目。在建设过程中,通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本,导致不能按期交房和房屋质量问题,比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后,有的开发商与后期物业公司相互推诿,物业修理资金申请程序繁琐、业办法见难以统一,使得质量问题无法刚好解决,冲突纠纷愈演愈烈。在销售过程中,有的开发商为尽快售出车位、回

18、笼资金,违规将车库出售给小区外人员,或以只售不租、提高停车费等方式,迫使业主购买车位,造成小区停车难、停车贵。比如,颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住,销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业,奉行盈利为中心的经营理念,而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前,为了承接开发商物业项目,对建设质量问题睁只眼闭只眼,未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标,进行恶性竞争。在承接物业项目后,为了保住利润,降低服务质量,压缩人员成本,服务项目少、标准低。有的以摞挑子不干来胁迫业主追加费用,甚至干脆弃盘。有的与业主争利,收费不规范、占用公用区域、侵占共用营

19、收、违规催缴物业费等。比如,家园小区等项目。部分业委会成员,奉献意识、责随意识较弱,不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做法外之地,牟取不正值利益,甚至与开发商、物业形成利益同盟,损害业主合法权益。比如,侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收,长期不公开收支账目,公款私用,提高物业费、停车费标准,等等。部分业主,主子翁意识不强,对公共决策、业主自治冷眼旁观。*年,全市共成立业主大会和业委会 328 个,约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失,以邻为壑、损人利已,各扫门前雪、不管他人瓦上霜,甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特殊是三供一业职工习惯行政管房、福利管房,缺乏物业缴费意识

20、,搭便车时有发生。(二)行政监管缺位。国务院于*年和*年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度,零门槛入行引发企业数量激增,增加了行业规模,但事中事后监管没有跟上。究其缘由,主要是:法规建设滞后。近年来,城市居民人口较快增长,物业管理发生了许多新改变。但*市物业管理方法于*年 2 月 30 日起先施行,距今已有 8 年之久。湖南省物业管理条例于*年 1 月 1 日起先实施,我市尚未因地制宜出台实施细则和配套方法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门,区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时,执法环节难以有效连接,出现了形联实不联的现象。考核

21、机制缺失,未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。冲突调处机制不健全。当前,物业管理冲突纠纷调处主要依靠市区物业管理部门,街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段,属地责任难落实,冲突无法有效化解在基层。目前,仅有石峰区在每个街道办事处配备了 1 名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低,重建设、轻管理,对城市规划、建设、管理缺乏一体化相识。政府对物业服务行业发展关注度偏低,对物业服务企业扶持政策较少。(三)市场调整失位。市场主体不成熟,优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要缘由是:共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态,不动产登记部门也难对共有部分进行

22、全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益,抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失,信用信息平台的建设滞后,尚未形成守信走遍天下、失信寸步难行的信用环境,导致行业鱼龙混杂、劣币驱除良币,降低了物业行业整体服务质量。价格调整机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高,导致物业服务陷入低质劣价恶性循环,严峻损伤了业主的获得感、满意感和华蜜感。三、对策建议 (一)建章立制,构建条块结合、齐抓共管的责任体系。

23、通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度,推动物业管理权力下放、监管重心下移,构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合*实际,尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例,进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确,进一步对小区车位出租、绿地爱护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定,让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项,逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区,增加基层物业管

24、理监管实力。三是提升社区街道物业管理实力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用,通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式,落实辖区内物业管理属地责任,把物业管理中的冲突纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。根据谁主管、谁负责要求,进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、询问投诉方式等,落实管理进小区、执法进小区。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系,推动平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作,建立考核方法及细则,培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围,

25、进一步调动部门、街镇、社区的工作主动性。六是加大物业管理投入。根据事权与财权相匹配的原则,市、县(市)区财政每年配套支配专项物业管理经费,纳入年度财政预算并建立常态增长机制,用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区(村)物业监管、物业服务企业嘉奖、业委会培训、才智物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。(二)创新方式,构建诚信规范、公允高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展,又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调整等机制,更好发挥政府作用,弥补市场失灵。一是加强信用体系建设,提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划,探讨制定信用法规、配套政策和标准,完善信用评价

26、、红黑名单、联合奖惩等配套制度,推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度,将评定结果与物业项目评优和招投标等结合运用,促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营,实现公允竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台,促进信息公开。依托才智*建设,加强物业管理信息化、一体化平台建设,从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。根据先易后难的方式,分步上线业主缴费、投票表决、满足度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度,推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题,全面实施前期物业承接现场查验制度,依法惩罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区,

27、责任部门要集中会诊,敢于担当,切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调整机制,防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素,实施分级定价,每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度,尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系。进一步完善物业服务收费标准,对停车收费分类划档,出台最高限价政策,切实决停车难、停车贵问题。(三)共建共享,构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口,推动社会治理重心向基层下移,实现政府治理和居民自治良性互动,打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治实力和组织,让业主的事业主办。加强舆论引导,依托

28、新闻媒体、新媒体,加大对业主自治、物业管理法律法规的宣扬力度,增加广阔业主公共责随意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设,由街道(乡镇)、社区(村)依法依规组织好业主大会的产生,全面推动住宅小区业委会成立、改选、换届工作,优先选举中共党员、两代表一委员、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为,主动开展业委会组建和运行方面业务培训,提高业委会成员的思想素养和专业水平。加强业委会监督,各小区应当成立业主监督委员会,加强财务监管和审计,每季度公示经费收支,换届时进行第三方审计,主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权,让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式,全面实施产

29、权登记。共有物业的收益归全体业主全部,必需存入共有资金账户,由业主或业主大会依据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费,从源头上削减物业纠纷。比如,以车位车库产权界定为例,计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主全部,人防工程改造车库根据谁投资谁受益明确运用和收益权利,开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定,制定确权的主体、依据及程序,确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急修理渠道,让业主急事特办快办。进一步简化专项修理资金运用审批条件和程序,探究建立紧急运用绿色通道和紧急救助基金,由社区(村)、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如,探究推行电梯运行保

30、险、电梯平安责任险,建立电梯故障快处快修机制。四是完善问题调处机制,让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度,注意依法解决物业纠纷,通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式,促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解连接互动。(篇三) 六月上旬,区政协组成调研组,就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研,在了解基本状况,查找存在问题的基础上提出了对策建议。一、基本状况目前全区共有居民住宅小区 483 个,其中由物业服务企业管理的有 128 个,由单位自管或社区代管的有 264 个,由业主自管或无人管理的有 91 个。这些小区

31、大部分建成于上世纪八九十年头,大多为 6 层左右的高密度住宅或零散的独楼独院,由于当时规划设计和建设标准低,普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和平安隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区,也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题,引起冲突纠纷频发,成为我区上访率居高的一个重要方面缘由。近年来,5 个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事务。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大,牵扯精力最多的一项重要工作,也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。 *年以来,各级已逐步相识到居民住宅小区

32、和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严峻性,逐步推动老旧小区改造提升,进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等 7 个老旧小区的改造提升,今年区政府又支配对解放新村等 8 个老旧小区的改造提升,全区健全了区、街、社区三级物业管理平台,各街办普遍建立起了两站一中心(物业投诉调解工作站、物业修理服务站、物业服务中心)工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区 1 个,省级物业管理优秀小区 3 个,市级优秀示范小区 16 个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探究制定出街道物业管理工作实施看法、街道物业服务企业量化考核方法、街道首届业主大会工作流程和街道业主委员会换

33、届指导流程等管理方法,为全区加强物业管理探究了路子。但随着我市城市建设东扩南移战略的实施,加之我区建区时间相对较早,主城区领先全市的优势将渐渐退去,老城区的缺陷将逐步显露,居民小区,特殊是老旧小区管理方面的问题和冲突将会不断出现,物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探究阶段,我们必需面对这个现状,不断加强老旧小区改造提升,健全完善物业管理长效机制。二、存在的问题1、老旧小区存在问题多,管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大,且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的,由于受资金、技术、

34、设计等因素制约,加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高,集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无修理基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站 30户的棚户区,现仍为几十年前的土坏房,存在诸多平安隐患。大部分老旧小区多年来未实施正规物业管理,以单位自管,业主轮番收缴水电费和各扫门前雪等松散模式运转,所以老旧小区普遍存在房屋漏水、墙体开裂和公用设施损坏无修理资金;道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理;各类管线老化,供电供水损耗大,时常发生停水断电;业主习惯于单位无偿供应的物业服务,花钱买服务的意识不强,物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严峻,导致物业公司亏损撤离,无奈之下办事处组

35、织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用,造成物业公司留不住,长期处于无物业状态的问题普遍存在。2、物业企业存在问题多,服务水平低。目前,在我区从事物业服务的企业有 80 多家,普遍存在着重管理,轻服务;注意经济效益,忽视企业自身建设的问题。主要表现:一是从业人员整体素养不高,持证上岗率低,企业普遍规模小、资质低,管理不规范。二是物业服务水平低。一般仅限于打扫卫生,值守大门、清运垃圾等低水平服务,有的为节约成本,雇用廉价劳动力或违反合同约定,降低服务标准,不能供应质价相等的服务。三是侵扰业主权益。擅自占用或变更小区公共用地,开展经营活动,为自身谋取利益,引发小区冲突。

36、四是账务不公开,收支不透亮,特殊是公共收益部分和临时性单项收支,不能很好地提受业主监督。有的账务公开也是粗枝大叶,没有细化到项目科目。五是有乱收费现象。有的增加收费项目;有的对停车位等公共收益自行定价,漫天要价;有的不走程序,单方面提高物业收费标准,如绿城逸水苑小区,物业公司违反与业主签订的合同,擅自提高小区物业服务费和车位费,引起冲突,形成上访,被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁,产生问题多。有的物业企业因经营亏损,擅自撤离,形成小区管理空档,且不能刚好移交相关资料和手续,甚至把收取居民的水电费卷款带走,最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后,懒着不走,和新进入小区的

37、物业公司形成对峙,制造小区管理混乱。3、开发建设遗留问题多,冲突纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展,我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化,加之监管不力,导致部分房地产企业随意变更规划,占用公共预留区域,变更公共设施用图,造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用,有的未刚好履行房屋质量保修责任,有的不按合同约定期限办理房产证,有的房屋面积缩水公摊增加,有的干脆把问题甩给前期物业管理,造成了物业服务企业、开发商、业主之间冲突纠纷频发,且难以解决,由此引发群体性上访和过激行为发生。如金

38、陵办事处出现的物业纠纷冲突中,近 70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯修理、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等冲突纠纷,都是房地产开发企业遗留的深层次问题。4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的看法,不情愿参加两会的选举和被选举,从而影响两会的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴酬劳,人员办公场所惊慌,办公经费紧缺,成员大都工作主动性不高,遇到难题撂挑子不干的现象时有发生,业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织,机

39、构松散,没有上级主管部门,没有明确详细的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核方法,很难对其运行状况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差,相互之间搞分歧、闹冲突,影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部冲突问题,三番五次到政府部门上访,经市、区、街道办三级多次调解未果,最终冲突双方对簿公堂。5、体制不顺,力气不足,监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体,有的一栋楼就归属几个产权单位,自成体系,各自为政,割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集,不允许在垃圾台倾倒,导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区

40、乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区,不愿染指,形成综合执法只负责沿街,不进小区的不成文规定。各级政府制定的物业管理条例,明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作,但现实管理中,对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实须要脱节,造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外,虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构,街道办事处还建立了两站一中心的工作平台,但工作人员都是身兼数职,缺乏专业从业人员,难以应对日益增加的物业冲突纠纷,监管力气显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等,不配套

41、,使物业监管没有形成合力。三、看法和建议1、综合施策,改造提升,从根本上解决老旧小区管理难问题。坚决不移推动老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等 7个老旧小区通过实施集中供热、供气,配建社区和物业管理办公用房,新建居民区饮食和蔬菜市场,改造老化的线路和更换插卡式电表,硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后,使小区面貌发生了天翻地覆的改变,基础设施和居民生活质量得到了极大改善,现在小区道路平了,路灯亮了,事有人管了。所以我们建议,要接着加强老旧小区改造,接着实行政府牵头主导,发动社会力气和居民群众主动参加,综合运用市场手段和各项实惠政策相结合的工作方针,根据

42、居民自筹,企业或单位支助,财政按肯定比例投入等筹资方法,每年支配肯定数量的老旧小区进行改造。老旧小区改造后,具备肯定基础条件的要刚好引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行实惠政策,通过财政补助,政府以奖代补、税收返还等实惠措施,调动物业企业接管老旧小区的主动性。同时要加强对居民群众的宣扬教化。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变,树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理,自我服务。除此之外,还要逐步推动人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动,建立起老旧小区管理的长效机制。2、加大对物

43、业公司的监管力度,不断提升物业企业管理服务水平。物业服务企业,供应的服务具有社会性、公共性和有偿性,所以物业企业既要追求经济效益,更要注意社会效益。政府对物企实行资质管理和日常活动监管意义重大,必需加强。一是要主动向上建议进一步加强物业立法,制定完善物业管理方面可操作性的细则和实施方法。严格企业资质认定和从业人员资格管理,提高行业准入门槛,健全市场退出机制,仔细落实持证上岗。区政府要结合我区实际,组织调研,制定出全区物业管理的实施细则和各项工作流程;区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准,各街道办事处也要依据各自实际,制定各项管理制度和考核

44、方法,使全区物业管理工作有章可循,有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订目标责任书,实行量化考核打分,业主评议等管理制度,通过考核考评,奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理实力差、群众投诉多的企业实行全区通报,建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管,通过召开工作例会和以会代训等方式,帮助物业企业端正自身定位,树立诚信经营和人性化管理,品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序,特殊对跨区域经营,总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局刚好反馈我区年审看法,建立联合监管

45、机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等状况进行年度审计,要完善物业管理企业信用档案系统建设,可尝试对物业企业收取肯定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要仔细贯彻各级物业管理条例,做到遵纪遵守法律,规范管理,更好地为业主供应服务。要加强企业文化建设和从业人员教化培训,提高思想和业务素养,做到细心管理,优质服务,诚信经营。要不断拓宽服务渠道,增加服务项目,推动服务向纵深发展,以此带动多元化经营,产业化发展。要通过市场机制,实施物业企业间兼并重组,扩大企业规模,提高经济效益,使企业发展步入良性轨道,以此推动服务水平上台阶。3、探究创新,突破小区开发建设遗留问题瓶颈

46、。近年来居民小区开发商遗留的问题比较多,且解决难度大,引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应,形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严峻性和困难性,不断探究创新,寻求解决方法:一是要主动向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划,不兑现合同,损坏群众利益和给后期物业管理带来许多困难的问题,建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系,建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度,重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属

47、配套设施以及房屋建设质量等问题,定期召开联席会议,建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度,实现新建小区与社区和物业管理的对接,推动社会管理创新。三是在新建小区探究建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的方法,推动小区物业管理依法实施,打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入,打好基础,选好首期物业管理公司,共同维护业主合法权益,确保以后物业管理顺当开展。4、规范业主委员会的履职行为。一是主动推动老旧小区业主委员会组建工作。对于条件成熟的小区,住建部门和街道社区要主动引导,依法成立业主委员会;对产权关系困难,不具备条件的小区,可成立小区管理委员会。通过业

48、主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门,协调沟通解决问题,降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导,确保业主委员会的产生符合相关法律规定,符合实际条件,符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业学问的培训,使其能合理反映业主诉求、需求,引导业主遵守规约,帮助物业服务企业履行合同,协调物业冲突纠纷。四是进一步加强监管,规范业主委员会的行为。建立监督机制,制定行为规范,通过一系列健全有效的制度,引导业主委员会自觉规范自己的行为,自觉接受全体业主的监督,对其活动中出现的违规行为要刚好制止并限期整改,确保业主委员会正常有序运行,发挥桥梁和纽带的

49、作用。5、加强领导,充溢力气,形成监管合力。物业管理服务关系千家万户,是社会治理实力和治理体系现代化的重要体现,区上要高度重视物业管理工作。一是加强领导,健全组织。要成立以区政府领导挂帅的全区物业管理工作领导小组,建立起协调和联席会议制度。区、街两级要组建成立物业管理办公室,明确领导分工和专职工作人员,巩固和完善街道办事处已有的两站一中心管理服务机构,形成对突破性物业管理工作和突发性物业管理事务的领导力气和快速处置工作机制。二是明确职责分工,加强协同合作。根据条块结合,属地管理的原则,充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理工作中的主力军作用,做到重心下移,权限下放,强化日常监管,突出冲突纠纷

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