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1、摘 要住房制度的改革为我国房地产市场带来了持续快速的繁荣，房地产业逐渐成为了我国发展的一颗璀璨新星。近20年来，随着房地产市场的繁荣，南京市商品住宅价格也从2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。不难发现，在中小城市特别是大城市，住房是生活必需品，但价格却远远超出居民的承受能力。合理的商品住宅价格是建设小康城市的重要指标，是保障房地产市场健康稳定的基础，也是住房不炒政策的核心目标。为了把握房价变动的原因以及为政府的房地产调控政策提供理论基础，首先必须对影响商品住宅价格的因素进行理论分析，同时还可以帮助购房者理解理解商品住宅价格的形成，对房价变动产生理性预期。本文选
2、用了南京市商品住宅市场作为切入点，参考了以往的研究文献和研究成果，采用了定性的研究方式，探究影响南京市商品住宅价格的因素。选取了商品住宅开发投资额、土地价格和建安成本、商品住宅竣工面积、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、人口数量和城镇化率、居民消费价格指数、长期贷款利率等要素，分别从供给，需求，金融三方面研究影响南京市商品住宅价格的因素。 研究结果表明：（1）南京市商品住宅价格是受成本因素，供需因素，对房价的预期及政府调控政策的共同影响的结果。（2）南京市商品住宅价格受成本因素影响较小，受需求和经济层面影响较大，主要是投资和投机需求使南京市商品住宅价格快速上涨。（3）在其他条件不变时，南京市
3、商品住宅价格与人均GDP，人均可支配收入关联性最高，土地成本次之，建安成本虽然关联度相当高但在房价中所占比例不高，对房价解释能力不强，竣工面积关联性最弱，呈反向变动关系。南京市政府应加大住宅用地供应量，积极开发新城，同时改造城中村，提高住宅用地利用效率。同时提高长期贷款利率，可以有效压制投资投机需求，因为大部分房地产企业和购房者都会通过银行贷款增加杠杆，适当提升长期贷款利率可以有效增加他们的资金成本，从而降低投资需求。同时，政府还应推进建设人才公寓，有利于房地产业供需平衡和结构优化，维持房地产业平稳运行。关键词： 商品住宅价格，影响因素，政策建议AbstractThe reform of ho
4、using system has brought sustained and rapid prosperity to Chinas real estate market, and the real estate industry has gradually become a bright new star in Chinas development. In the past 20 years, with the prosperity of the real estate market, the price of commercial housing in Nanjing has also in
5、creased from 2780 yuan / m2 in 2002 to 19708 yuan / m2 in 2018. It is not difficult to find that in small and medium-sized cities, especially in large cities, housing is a necessity of life, but the price is far beyond the capacity of residents. Reasonable price of commercial housing is an important
6、 indicator of building a well-off city, the basis of ensuring the health and stability of the real estate market, and the core goal of the policy of housing non speculation. In order to grasp the reasons for the change of house price and provide theoretical basis for the governments real estate regu
7、lation and control policies, we must first analyze the factors that affect the price of commercial housing in theory, and at the same time help the buyers understand the formation of the price of commercial housing and produce rational expectation for the change of house price. This paper selects Na
8、njing commercial housing market as the starting point, references the previous research literature and research results, and adopts the qualitative research method to explore the factors that affect the price of Nanjing commercial housing. The factors influencing the price of commercial housing in N
9、anjing are studied from three aspects: supply, demand and finance. The results show that: (1) the price of commercial housing in Nanjing is influenced by cost, supply and demand, the expectation of housing price and the governments control policy. (2) The price of commodity housing in Nanjing is les
10、s affected by the cost factor, and more affected by the demand and economic level. The main reason is that investment and speculative demand make the price of commodity housing in Nanjing rise rapidly. (3) When other conditions remain unchanged, the correlation between the price of commodity housing
11、 and per capita GDP, per capita disposable income is the highest, followed by the cost of land. Although the correlation between the cost of construction and installation is quite high, the proportion in the price of housing is not high, the ability to explain the price of housing is not strong, and
12、 the correlation between the completed area is the weakest, showing a reverse change relationship. Nanjing municipal government should increase the supply of residential land, actively develop new towns, and transform villages in the city to improve the efficiency of residential land use. At the sam
13、e time, raising the long-term loan interest rate can effectively suppress the demand for investment speculation, because most real estate enterprises and buyers will increase leverage through bank loans, and appropriately raising the long-term loan interest rate can effectively increase their capita
14、l cost, thus reducing the investment demand. At the same time, the government should also promote the construction of talent apartments, which is conducive to the balance of supply and demand and structural optimization of the real estate industry, and maintain the stable operation of the real estat
15、e industry.Key words: commodity housing price, influencing factors, policy recommendationsIII目 录1 导 论11.1 选题背景与意义11.2国内外文献综述11.3论文的结构及主要内容41.4 论文的研究方法42 商品住宅的内涵及其价格理论42.1商品住宅的含义和特征42.2商品住宅价格决定理论53 南京市商品住宅价格状况及其影响因素分析63.1南京市商品住宅价格状况63.2 影响南京市商品住宅价格的供给因素分析73.3影响南京市商品住宅价格的需求因素分析113.4影响南京市商品住宅价格的金融因素分析1
16、43.5主要结论164 稳定南京市商品住宅价格的对策164.1优化土地供应174.2适当调控银行贷款利率174.3推进人才公寓建设17参考文献18致 谢21III1 导 论1.1 选题背景与意义1.1.1选题背景住房制度的改革为我国房地产市场带来了持续快速的繁荣，房地产业逐渐成为了我国发展的一颗璀璨新星。由于房地产业是GDP的重要贡献者，因此，房地产业的发展不仅对促进国家整体经济增长具有重要意义，而且对宏观经济调控和政府调控也具有重要意义。2002年我国对经营性建设用地全面实行“招拍挂”，房地产业迅速发展，称为房地产的黄金时代，随后由于2008年金融危机的爆发，全球经济形式下滑，中国政府为了稳
17、定经济采取了宽松的货币政策与财政政策，商品住宅作为国民财富的蓄水池，价格在短暂下跌后快速上涨，对居民生活造成了不利影响。因此中央在 2010年实行“限价”“限贷”“限购”政策抑制房价上涨。2013年，“国五条”的出台更加抑制了对热点城市商品住宅的投资需求。但是2015-2016年的房地产去库存政策和棚改货币化安置政策，使社会出现了一批热钱，拿到钱的拆迁户大概率会再次购入一套甚至多套商品住宅，再次带动了社会对商品住宅的炒作，促使商品住宅价格上涨。此后，政府多次强调住房不炒 ，在严厉的监管和调控政策下商品住宅价格逐渐平稳。 近20年来，随着房地产市场的繁荣，南京市商品住宅价格也从2002年的278
18、0元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。可以看出在大都市，商品房是生活必需品，但居民的支付能力远远不及住房的价格。商品住宅的发展在国民经济中占有重要地位，合理的商品住宅价格是建设小康城市的重要指标，是保障房地产市场健康稳定的基础，也是“住房不炒”的核心目标。南京市作为江苏省省会和新一线城市，城镇化水平和经济发展水平与潜力均位于全国前列，选用南京市商品住宅市场作为中国商品住宅市场的切入点具有一定代表性。1.1.2研究意义 研究商品住宅价格的形成是稳定房价的基础，为了把握房价变动的原因以及为政府的房地产调控政策提供理论基础，首先必须对影响商品住宅价格的因素进行理论分析，同时还可以帮助购
19、房者理解理解商品住宅价格的形成，对房价变动产生理性预期。 1.2国内外文献综述1.2.1国外关于房地产市场价格影响因素的研究国外由于市场化时间早，关于房地产业已形成较为成熟的市场机制，加上外国学者对定量分析与实际应用更为看重，因此在实证方法的使用和完善方面，已积累较丰富的经验。Pollakowski和Wacher（1990）对蒙哥马利郡19821987年的季度数据展开分析，结果证实限制性土地政策会提高地价、房价，越是严格的限制政策，越是导致房价上涨。Abraham和Hendershott（1996）通过带有时滞的房价变动模型，对30个都市区的数据研究发现，影响房地产价格变动的因素有实际收入，建
20、设成本和就业率，并指出房地产价格变动与利率成反向变动关系。 Abraham,J.M. , P.H.HendershottBubbles in Metropolitan Housing Markets, J Journal of Housing Research, 1996,7（2）,191-208GDonald Jud和Daniel TWinkler（2002）对全美130个大城市房价变动的因素进行研究，得出结论：影响商品住宅价格的主要因素有建设成本、收入、人口及利率。Cerutti（2017）以 50 多个国家房地产业为样本，运用实证分析法分析了家庭信贷与房价高涨之间的关系。结论显示，首先信
21、贷和房价高涨是紧密相连的，其次房价暴涨更常出现在家庭和企业信贷同时繁荣的情况下，而不是家庭信贷的单独繁荣，三是在贷款与价值比率较高的国家更容易出现房价暴涨的可能。 Cerutti Eugenio，Jihad Dagher，GiovanniHousing finance and real-estate booms: A cross-country perspectiveJ.Journal of Housing Economics，Vol.38，Dec.PP1-13，2017.1.2.2国内关于房地产市场价格影响因素的研究由于市场化起步晚，发展时间短，我国学者对房地产市场的研究开始的也比较晚。但是
22、，我国房地产市场改革后房地产市场的快速发展吸引了许多学者的注意，很多人开始展开研究。大多数国内学者从宏观微观两方面对影响房地产价格的因素展开研究。从宏观层面来看，国内学者主要利用了货币政策、人口、利率、消费和投资等经济指标考察其对房地产价格的影响。吴桐（2017）通过定性的理论分析和定量的实证研究，验证了我国货币政策对房地产价格存在区域异质性的结论。其中，货币供应量对我国几乎所有地区都有显著正向影响；房地产开发资金来源中的自筹资金对东部、中部和西部地区的房价有负效应；而国内贷款对于中部和西部地区有正效应；人均可支配收入对于大部分地区都有正向作用。任啸辰，傅程远（2019）利用2006-2017
23、年大中城市面板数据，通过固定效应回归分析等计量方法研究了房地产价格与人口数量之间的关系，得出结论：（1）人口数量与人口密度的提高与房地产价格的上升关系密切，呈正向变动关系；（2）城镇化率的提高了城市人口数量和人口密度，因此显著提高了对商品住宅的需求，但我国各区域内人口因素对房地产价格的影响有显著差别；（3）随着城镇化率增速逐渐降低，人口数量和密度趋于平稳，商品住宅价格在大多数城市将处于稳定阶段。张世涵（2018）选取人口数量、城镇化率、经济发展、居民收入、产业结构、利率水平等主要指标作为宏观因素，理论分析了宏观层面影响我国房地产价格的因素。李成（2019）基于消费约束的效用函数构建“人口数量货
24、币政策房地产价格”理论模型，运用供求理论分析人口数量、货币政策对商品住宅价格的影响，运用2010年第二季度至2018年第四季度的百城季度数据进行面板校正标准误检验。研究结果表明：（1）无论大，中，小城市，常住人口和信贷规模的增加都会导致供需失衡从而助推房价升高，适当调控利率和准备金率能够抑制房价上涨；（2）货币政策“价格型”工具调控房价的功效优于“数量型”，其中不同期限货币政策的调控效果有所不同，调整短期贷款利率效果最好；（3）随着城镇化率的提高，人口数量及信贷规模的增加是房价升高的重要基础，在一定程度上抵消了货币政策对房价调控的效果。因此，不仅需要货币政策工具发挥约束房价的作用，更需要优化不
25、同城市的房地产供给。王英哲（2017）通过研究影响房地产价格走势的宏观经济背景，提出商品住宅价格的上涨与我国十几年来宽松的货币政策和宏观调控有显著联系，但经济基本面才是支撑商品住宅价格上涨的真正原因。从全国整体来看，商品住宅并没有过于昂贵，改善中低收入家庭的住房条件应注重住宅结构的调整而不是一味地降低房价。从微观层面来看，国内学者主要是从房地产的各种特征属性来对房价进行研究。郑捷奋，刘洪玉（2003），分析了城市轨道交通对商品住宅价格的影响，研究发现城市轨道交通能给沿线的商品住宅带来显著升值。王霞，朱道林，张鸣明（2004）以北京市轻轨13号线为例,分析了地铁沿线房地产价格的特征。研究发现，轻
26、轨站点对市中心商品住宅价格几乎无影响，而越远离中心影响越显著，其影响范围一般为1公里。高雅，李秀婷，董纪昌（2019）基于2006-2014年我国29个大中城市的基本公共服务数据，采用熵值法计算出各城市每年的基本公共服务指数，并运用面板回归模型实证分析了城市的基本公共服务对商品住宅销售价格的影响，研究发现，医疗资源对住房市场的影响十分显著，医疗资源的集中是引起一线城市商品住宅销售价格上涨的重要因素。 高雅李秀婷，董纪昌；城市房价为何不同_公共服务对房价的影响J. 系统工程理论与实践 2019，（09）：2255-2262张世涵（2018）以房屋供给、税收、土地、建安等因素，作为房地产价格的微观
27、要素企业成本进行研究，以地区房地产企业为分析对象，分析房地产价格变化规律。研究结果表明，房地产价格微观影响因素的基本模型形式应选择双对数模型，以各微观影响因素作为解释变量，经对数变换后与各地区住宅价格呈现显著线性相关关系 张世涵微观因素对我国房地产价格影响分析J.中国房地产 2018，（11）：16-28。陈玲燕（2019）分析了城中村改造问题，研究发现短期大规模城中村改造与货币化安置途径是造成房价快速上涨的重要因素。1.2.3文献评述综上所述，国内外学者已经分别从不同角度对房地产价格的形成及变动影响因素做了很多研究，为我国政府制定住宅政策提供了理论基础，是我国商品住宅产业健康发展的宝贵资源。
28、本文将在这些研究的基础上，精确研究南京市这一个城市的商品住宅的价格及影响因素，提出一些浅见，使房地产开发商、购房者对住宅价格的影响因素有更深刻的印象，为开发商和购房者提供一定的借鉴和参考。1.3论文的结构及主要内容本文在现有文献，资料的基础上，以南京市2002-2018年商品住宅价格为切入点，分析可能影响商品住宅价格的各种因素，并在此基础上提出稳定南京市商品住宅价格的对策。本文主要包括：第一章导论，阐述了研究背景及意义，国内外文献综述，论文的结果及内容，论文的研究方法；第二章商品住宅的内涵及其价格理论基础，对商品住宅价格理论进行了分析，首先阐述了商品住宅的含义和特征，然后探讨了商品住宅价格形成
29、的相关理论；第三章对南京市商品住宅价格状况及其影响因素进行了分析，首先介绍了南京市商品住宅价格的发展现状，然后从供给因素，需求因素，金融因素三方面对可能影响南京市商品住宅价格的因素进行了分析并做了总结；第四章根据上文的研究结果，提出对南京市商品住宅调控政策的几点建议。1.4 论文的研究方法(1)历史文献法：历史文献法是一种古老，基本但却行之有效，应用广泛的研究方法。通过大量查阅，整理，分析关于商品住宅价格相关的文献资料，全面，正确地了解国内外学者对相关问题做出的研究，理解他们对商品住宅价格形成的原理与影响因素做出的回答。经过比较，借鉴后，最终梳理出自己的研究思路和方法，为自己进一步的研究以及论
30、文的写作奠定基础。(2)理论分析法：通过理解商品住宅相关的内涵和价格理论，从不同理论的侧重方向分别选取数个指标，结合近18年南京商品住宅的实际数据，设定科学的理论假设并进行推导。从理论上分析南京市商品住宅价格的影响因素，解释商品住宅价格的上涨。2 商品住宅的内涵及其价格理论2.1商品住宅的含义和特征2.1.1 商品住宅的含义商品住宅是房地产中的重要组成部分，是由房地产开发企业进行建设并通过销售活动出售或出租给他人使用，并且在他人购得房屋后仍能以商品的形式在市面上交易流通的商品住宅。商品住宅是商品房中的一种，为居住用地，产权为70年，仅能用于居住，日常生活费用如水，电，暖等使用费用按照居住用房标
31、准收取。 2.1.2 商品住宅的特征商品住宅的特征主要有位置固定性，长期使用性，大量投资性，保值和增值性，投资风险性。区位固定是指土地是自然产物，区位是不可移动的，房屋建在土地上，这就决定了房屋的不可移动的固定性，从而使商品住宅受到地理位置的限制。长期使用性指的是房屋是耐用品，而且房地产项目批地时间是很长的，居住用地的使用时间有70年。大量投资性指的是商品住宅开发往往需要大笔资金，土地出让金，建筑房产材料费，设计费用等等都耗费极大，所以现在大部分商品住宅项目都是先开盘认购，筹集资金后才开建，因此也带来了投资的风险性。保值和增值性指的是在社会发展历史的实践中发现，商品住宅作为投资品往往具有保值增
32、值的特性。此外，商品住宅还具有不能改变房屋的使用性质，室内外装修要报批，不能擅自改装，违章搭建的特点。 2.2商品住宅价格决定理论商品住宅价格是指住宅作为商品在市场上出售时的销售价格。商品住宅作为社会最重要的商品之一，具有经济和社会双重属性。既是耐用品，也是投资品，对维持社会稳定和谐以及国民财富保值增值都有重要作用。因此它的价格构成十分复杂，从不同角度分析其形成机制也不同。本文选取主流的三种商品住宅价格决定理论进行梳理和归纳。2.2.1生产价格理论马克思以劳动价值论为基础，深入分析了剩余价值、剩余价值率、利润与利润率之间的关系，探讨了如何形成平均利润率，进而提出了生产价格理论。价值决定价格，价
33、格围绕价值在其它因素作用下上下波动。根据马克思主义价值决定理论，价值是决定价格的核心因素。依据马克思的生产理论，商品住宅的价值由三部分组成。即 W=C+V+m。其中，W为商品住宅价格，C表示在商品住宅开发、建设、运营过程中耗费的建筑材料、土地价格、生产工具和固定资产等生产资料转移到商品住宅上的价值，V表示生产该商品的社会必要劳动时间价值，m为平均利润。根据上述生产价格理论，商品住宅的价格应该围绕其开发成本上下波动，其生产成本和平均利润应该解释现在商品住宅价格的绝大部分。 2.2.2供求均衡理论供求关系是影响商品住宅价格的另一因素，市场的价格是由供给，需求共同决定的。供给大于需求时为买方市场，价
34、格下降，供给小于需求时为卖方市场，价格上升。同时，由于土地的固定性及稀缺性，再加上商品住宅投资资金需求大，回报周期长等特点，导致商品住宅的供给在短期内完全无弹性，此时需求量的上升会导致价格快速上涨，需求量下降会导致价格快速下跌。我国过去十几年的房价上涨也和快速城镇化导致的需求快速增长有关，这也催生了一批不注重质量的房地产开发企业。但从长期看，市场总会达到供求平衡状态，此时消费者和开发商都会以一种理性的状态进行购买和开发，促进良性竞争，引导房地产行业健康稳步发展。根据上述供求均衡理论，商品住宅新开工面积、竣工面积、商品住宅投资额等供给因素和消费者收入水平、消费者资产等需求因素也是影响短期商品住宅
35、价格的重要影响因素。2.2.3预期理论卢卡斯作为预期理论的提出者，意图通过历史数据预测未来发展，通过预测结果指导实践。由于商品住宅是耐用品，其具有居住及投资的双重属性，再加上其高昂的价格，导致其未来价格的预期成为消费者购买的重要原因。当未来预期价格上升，会极大促进消费者的购买需求，若未来预期价格下降，消费者则更愿意持币等待。由此看来，未来价格预期会通过影响供求关系从而影响价格。影响未来价格预期的主要因素有历史价格，历史价格增长率，政策变化以及城市轻轨交通，学区的规划等等。比如城市地铁的修建，常常会使地铁沿线一公里范围内的房价上涨，且越远离市中心效果越明显。消费者有了价格上涨的预期后对地铁附近的
36、住宅需求会更加强烈，进而增加地铁沿线商品住宅的需求，房价也随之上涨。即预期因素会在当期影响到房地产开发商和购房者的消费和投资行为，促使未来商品住宅价格变动在当期反应。3 南京市商品住宅价格状况及其影响因素分析由商品住宅价格决定理论可知，商品住宅价格既受成本因素影响，又受供需因素影响，同时还受预期，金融货币政策等因素的共同作用。本文将从供给因素，需求因素及金融因素三方面分析南京市商品住宅价格的变化情况及影响因素。3.1南京市商品住宅价格状况如图3.1所示，南京市商品住宅价格平均销售价格由2002年的2780元/增加至2018年的19708.33元/，16年间增长了7倍，年复合增长率达到了13.0
37、2%。2008年受金融危机影响，价格出现了短暂下跌，在国家出台了一系列鼓励和刺激房地产的相关政策如宽松的货币政策，对家庭购房实施优惠利率，降低房地产行业的税收后，房价快速反弹，从2008年的4808元/快速增至2010年的9227元/，年复合增长率达到惊人的38.5。过快的增长使政府出台了一系列限购政策，从而使2011年的房价甚至出现了下降。2012年后房价重新开始稳步上升，此后由于2016年的棚改货币化安置政策导致房价再一次快速上升，由2015年的11260元/增至2016年的17884元/。在实行新一轮调控后，房价快速出现下跌并在2018年重新企稳。图3.1 2002-2018年南京住宅商
38、品房平均销售价格注：数据来源于国家统计年鉴3.2 影响南京市商品住宅价格的供给因素分析商品住宅供给是一个综合因素，它包含开发成本，土地供应，商品住宅存量等多种因素共同作用，本文选取商品住宅投资额，土地价格，建安成本和竣工房屋面积四个主要指标进行分析。3.2.1 商品住宅投资额房地产开发投资指一定时期内房地产开发商进行土地开发和房屋建设的投资额，它反映了房地产开发商的投资热情，对商品住宅供给有着重要影响。首先，商品住宅开工面积随着房地产开发住宅投资额增大而增大，然后增大商品住宅的供给导致价格下降，反之则导致供给下降，价格上升。其次，商品住宅投资额又随着价格的上升而上升，价格的下降而下降。商品住宅
39、价格升高使房地产商有利可图，加大投资，反之则无利可图从而减少投资。当价格上涨过快时，容易使房地产商盲目过分投资，形成房地产泡沫。而房价总要回归其价值，当其回归时，泡沫破裂将给国民经济带来巨大灾难。由此可见，房地产开发投资额不宜增长过快，否则容易产生系统性风险。如图3.2所示，南京市商品住宅投资额与南京住宅商品房价格走势基本一致，在2002-2014年间稳步增长，但在2014-2016年间增长过快，由796.27亿元增长至1392.76亿元。反映了当房价快速上涨时，房地产开发商们的投资热情明显快速上涨，容易产生泡沫。而商品住宅投资额的不断上升最终会导致供给量上涨使市场趋于供需平衡。如图所示，20
40、17-2018年商品住宅投资额增速明显下降，两年投资额几乎不变，说明市场已经趋于饱和，也是房地产行业调控政策在供给端的体现，有利于减少房地产泡沫。图3.2 2002-2018年南京房商品住宅投资额注：数据来源于国家统计年鉴3.2.2 土地价格土地是房地产业的基础，土地价格是商品住宅成本的重要组成部分。尤其在当下土地财政的时代背景下，土地出让作为地方政府的重要资金来源，加上近十多年来城镇化的快速发展，释放了大量房地产需求，导致土地出让价格节节攀升。随着开发成本的不断升高，房地产开发商必然提高售价来将这部分成本转嫁到消费者头上，当土地价格上涨过快，还会导致房地产开发商利润空间快速消失，商品住宅供给
41、减少，更加导致房价升高。可见，土地价格是近些年房价快速上涨的重要因素之一，也是影响供给量的关键因素。如图3.3所示，土地购置费和购置面积合用主坐标轴，地面地价使用右边的次坐标轴。2010-2018年南京土地购置费总体呈现明显的上涨趋势。地面地价在2010-2014年和2016-2018年间呈现上涨趋势，在2014-2016年间呈现下跌趋势，与房地产企业购置土地面积呈反向关系，这符合上述理论，地价的上涨和房地产企业购置面积的减少都会增加商品住宅价格。总体来看，地面地价在近十年呈现明显上涨趋势，这也部分解释了房价的快速上涨。图3.3 2010-2018年南京土地成交情况注：数据来源于国家统计局和南
42、京统计年鉴3.2.3 建安成本建安成本指的是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，也是竣工房屋价值与竣工房屋面积的比值。建筑安装成本是房价中相对稳定的一部分。大多数国家的建安成本一般占房地产开发总成本的七成，税费、地价约占房价的三成。而在国内，由于高昂的地价，这个数字是颠倒的。尽管如此，建安成本仍是商品住宅成本中重要的一项，尤其近些年来建材和人工价格的上涨，引起了房价的上涨，房价的上涨预期又促进了建安价格的上涨，从而引发新一轮的全面上涨。此外，随着人民生活水平的提高，人民对美好生活的向往也会体现在对居住环境质量的要求上，房地产开发商为了满足市场需求采用高质量的建安方案也会引起建安成本的增长。本文
43、采用南京统计年鉴收录的竣工房屋面积和竣工房屋价值计算得出南京市2002-2008年间的建安费用。如图3.4所示，2002-2018年间，南京市建安费用变化总体平缓上升，除了2016-2018三年间快速上升外，近10年的建安费用基本稳定在2000-3000元间。总体上来看，建安费用变化和房地产价格关联性很高，但所占房价比重不高。图3.4 2002-2018南京市建安费用注：数据来源于南京统计年鉴3.2.4 竣工房屋面积房地产竣工面积，是指一定时期内房屋建筑按照设计要求和工程承包合同全部完工，达到住人和使用的房屋建筑面积总和。是反映当期房地产供应量的最直观指标。理论上竣工房屋面积增大说明了房地产供
44、应量的增大，将导致价格下降，反之则代表供应量减少，价格上升，但有可能存在滞后效应，如果不符合这种关系则说明影响不大。如图3.5所示，可以发现，2002-2018年南京房地产开发企业住宅竣工房屋面积总体呈现M型走势且没有明显的反向变动关系，在2014-2018年甚至呈现出有滞后效应的同向变动关系，总体上与2002-2018年商品住宅价格走势关联程度不大，说明2002-2018年南京商品住宅的价格走势受供给因素影响并不大。图3.5 2002-2018南京住宅竣工房屋面积注：数据来源于南京统计年鉴3.3影响南京市商品住宅价格的需求因素分析商品住宅市场除了受到供给因素影响还受到需求因素影响。影响需求的
45、因素有很多，本文选取人口数量，人均GDP以及人均可支配收入三个指标进行分析。3.3.1 人口数量及城镇化率满足人的居住需求是住宅的最基本属性，住宅的投资属性也建立在满足人的住房需求上。因此人口数量是决定住宅需求的关键因素，也是住宅市场价格上涨的根本动力。人口数量的增长来自两方面，一是人口的自然增长率，二是外来人口。其中，外来人口增长是影响现代城市人口数量的主要因素。人们为了追求更好的生活质量和配套设施，越来越多的非城镇人口涌入城市尤其是热门城市，助推了房价的上涨。如图3.6所示，南京市常住人口2000-2018年以来一直保持稳步增长，其中2006-2010保持了高速增长，而2010年后增速则逐
46、渐放缓保持在每年增加4-10万人左右。从南京市城镇化率来看，2009-2011年增速较快，并在2012年达到了80.23%，达到了较高的城镇化水平，随后缓慢上升，在2018年达到了82.5%。可以看出，2000-2018年，南京市常住人口程缓慢上升的趋势，但增速明显低于住宅价格上涨的速度，人口的增长部分解释了房价上涨的原因，但不明显。图3.6 2000-2018年南京市常住人口及城镇化率注：数据来源于南京统计年鉴3.3.2 人均地区生产总值人均地区生产总值是人们快速了解一个地区宏观经济发展程度的工具，是最重要的宏观经济指标之一。人均GDP代表了一个地区人民的生活水平，以及一个地区的生产，购买能
47、力。随着人均GDP的提高，人民生活水平的提高会促进人民对改善房型或增大人均住房面积等需求，从而推动住宅价格水平上涨。此外，一个地区的人均GDP的提高还会吸引更多投资者，激发投资者的投资信心，对商品住宅市场的供需都是十分重要的指标。如图3.7所示，南京市人均GDP在2004-2018年间由31557元/人增长至152886元/人，年复合增长率为11.93%，与2002-2018年间南京市商品住宅平均价格的年复合增长率13.02%高度相似。这说明人均GDP与住宅平均价格高度相关，人均GDP是解释住宅价格的关键因素。图3.7 2004-2018年南京市人均GDP注：数据来源于南京统计年鉴3.3.3人
48、均可支配收入人均可支配收入，是指人们可以自主决定用于储蓄和消费的总额，其反映了一个国家和地区人们的生活水平和购买力。有效需求人群的可支配收入，是指有需求且有能力支付的人群的可支配收入。对于房地产行业而言，由于什么样的人群算有效需求人群难以界定且没有相关统计数据，因此本文假设城镇居民人均可支配收入等于有效需求人群的人均可支配收入。人均可支配收入的增加，必然会提高人们改善住房条件愿望，从而增加住房需求。首先，人均可支配收入的增加，会增加市场的有效需求人群，即买不起房子人的变为买得起房子的人，其次，人均可支配收入的增加，根据凯恩斯的理论，会使人们进行更多消费改善自身生活水平。商品住宅作为使用价值与投资价值于一体的商品，且对生活质量影响巨大，自然受到消费者的首先关注，从而推动需求增加，房价上涨。同时，人均可支配收入的增加还会引起房价上涨的预期，助推价格进一步上涨。如图3.8所示，2002-2018年间，南京市城市居民人均可支配收入由2002年的9157元增加至2018年的59308元，增加了6.47倍，年复合增长率为12.4%，略低于同期商品住宅价格增速。说明房价受收入因素影响比较明显，但同时注意到人均可支配收入增速总体呈下降趋势，商品房住宅平均价格增速却总体呈上升