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1、中国联合办公行业分析报告2017年3中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势12345基础办公空间投融资撮合工商税法外包日常物业管理跨地办公协作企业SaaS孵化加速企业社交业务撮合分发企业培训企业财富管理什么是联合办公联合办公是搭载综合服务的办公解决方案剖析本质，联合办公运营方提供的服务是办公解决方案。这种解决方案的核心是在满足办公的空间需求的基础上搭载各类服务，从而形成联合办公的独特生态。根据搭载服务类型、空间持有模式及空间运营方经营重心的不同，联合办公可分为孵化式联合办公、物业式联合办公、产业式联合办公、流量式联合
2、办公及综合式联合办公。2017年中国联合办公搭载服务体系年中国联合办公搭载服务体系联合办公联合办公孵化器孵化器主要利润来源主要利润来源入驻企业类型入驻企业类型实体物理空间实体物理空间企业孵化服务企业孵化服务企业投融资服务企业投融资服务企业增值办公服务企业增值办公服务房租及增值服务收入根据空间形态不同可容纳不同类型企业必须具备不同规模的实体空间可搭载孵化服务，但非经营必须可搭载投融资服务，但非经营必须服务体系完善，可接入大量外部服务商孵化企业投资收入初创企业及具有孵化价值的中小型企业可具备实体空间，但非经营必须通常具有较强的企业孵化能力通常具有较强的资本运作能力可满足基本办公需求联合办公孵化器联
3、合办公与孵化器的盈利模式存在根本性差异联合办公模式因WeWork而名声大噪，在进入中国时又恰逢“双创”大潮最火热的时候，加之目前市场上许多孵化器宣布转型联合办公，因此目前市场普遍存在将联合办公等同于孵化器的认识误区。然而从实际业务上看，联合办公的收入来源主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，而孵化器的收入来源则是孵化企业升值产生的投资回报。从本质上看，对于联合办公而言，首先需满足的是入驻企业的办公需求，孵化只是其扩展盈利模式的可选项之一；而对于孵化器而言，其目的在于孵化，办公空间的提供是其可选服务之一，甚至存在不具备办公空间的孵化器。2017年中国联合办公与孵化器模式对比年中国联合办公与
4、孵化器模式对比20人以下1-3人人均办公成本人均办公成本低低低低高高高端写字楼低端写字楼传统写字楼联合办公品牌附加值品牌附加值高高明星工作室/新媒体/广告/设计/文创公司15人以下小型团队普通写字楼初创团队50人以上大企业研发/创新/CSR部门20-50人中型团队1人自由工作者联合办公客群创业人群除了节约办公成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在联合办公最常见的收费模式是以工位形式按周期收费，对15人以下小团队而言，办公成本相比于传统办公租赁会更加低廉。因为联合办公与传统办公租赁方式相比，具有起步投入成本低（无需投入装修及硬件采购费用）、租赁周期灵活（日付、周付、月付）、沉淀资金少（押金少、
5、付费周期短）等优势。然而，若大型团队入驻联合办公空间，可以获得低于中小型团队的优惠价格，仍然可以获得一定的办公成本节约。同时联合办公运营方与大型团队可以形成双赢的品牌联合价值，增加联合办公对大型团队的吸引力。因此，ofo（入驻优客工场）、PING+（入驻纳什空间）、钉钉（入驻Workingdom）、中粮（入驻梦想加）等大型企业也纷纷开始拥抱联合办公这种新型办公方式。2017年中国传统写字楼与联合办公用户权衡矩阵示意图年中国传统写字楼与联合办公用户权衡矩阵示意图“上游上游”“中游中游”“下游下游”联合办公空间资源提供者联合办公空间资源提供者联合办公使用者联合办公使用者土地资源空间装修运营系统整租
6、写字楼工场改造创业园区改造基础服务自主开发外包投融资孵化设计施工联合办公空间服务提供者联合办公空间服务提供者特色服务人、法、财设备租赁虚拟注册地提供IT支持推广营销ToC服务培训路演自由职业者创业团队中小型企业大型企业外挂团队创新工作室资金对接联合办公产业链在高效运行的办公空间上搭建体系化办公服务2017年中国联合办公产业链年中国联合办公产业链7.314.025.270.693.520132014201520162017e2018e2019e2013-2019年中国联合办公年中国联合办公市场规模市场规模54.742.9市场规模（亿）2268.07973.613804.357147.520132
7、014201520162017e2018e2019e2013-2019年中国联合办公年中国联合办公潜在市场规模潜在市场规模42081.032988.025356.7潜在市场规模（亿）中国联合办公市场规模万亿级潜在市场等待有效供给截止2016年我国联合办公行业在一线城市已有280余家联合办公品牌、超过600个网点、十万张工位，但这与其潜在市场规模相比具有巨大的差距。从需求方角度入手，根据我国新登记企业数量以及联合办公行业的用户分布及收入构成的相关数据，艾瑞分析认为，2017年中国联合办公的潜在市场规模在3万亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，取决于联合办公从业者提供的有效供给。潜在市场规模
8、潜在市场规模=（创业公司数量（创业公司数量*开业率开业率*户均从业人数户均从业人数*有办公需求比例有办公需求比例/创业人群占比）创业人群占比）*年平均租金年平均租金/租金收入占比租金收入占比中国联合办公市场规模角色多元化转型，增加有效供给，提升潜在用户转化率目前，联合办公的主要收入来源于租金，对于增值服务的扩展还处于探索阶段。而“办公场所提供者”这一角色替代性较强，潜在用户转化为实际用户的比率非常低，这造成了实际市场规模与潜在市场规模的巨大差距。若想撬动广阔的潜在市场，仍需探索出可以为用户带来独特效用的模式，丰富自身角色降低可替代性，从而使更多潜在用户转化为实际用户。1962012250201
9、36522017e2012-2017年中国新登记企业数量年中国新登记企业数量5524443652014 2015 2016全年新登记企业（万户）2017年中国联合办公用户构成及收入构成示意图年中国联合办公用户构成及收入构成示意图创业人群占比约20%其余团队规模在15人以下的企业；需要品牌附加值的中型团队；大企业下属创新型团队用户构成用户构成租金收入占比约80%发展目标：增值服务收入占比约50%增值服务收入；政府补贴，共计占比约20%收入构成收入构成注释：种子轮计入天使轮；Pre-A轮、A+轮计入A轮；Pre-B轮、B+轮计入B轮。2017年数据截止至2017年6月21日。统计口径按此报告对联合
10、办公的定义，剔除不能同时提供办公场地与办公服务的从业企业。大生长空间。联合办公行业投融资进程投资热度增加，以天使轮、A轮为主从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到B轮融资和新三板挂盘阶段。同时，联合办公行业内的战略合作明显增加，业内出现了整合趋势。艾瑞分析认为，目前联合办公行业中已出现了一部分领跑者，行业领跑者的业务布局和客群规模都已形成一定优势。但由于潜在市场规模庞大，各个参与者都有较139124142522014-2017年中国联合办公行业融资轮次年中国联合办公行业融资轮次142014201520162017新三板挂牌（次）B轮（次）
11、A轮（次）天使轮（次）1112345中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势投融资孵化 需求的企业，联合办公空间提供的盈利模式政策拿地拉新获客运营增值服务联合办公业务流程不同优势环节分化出不同商业模式2017年中国联合办公业务流程示意图年中国联合办公业务流程示意图不同联合办公的企业背景不同，所享受到的政策红利也不尽相同传统的联合办公企业通过整批零售的“二房东”模式将整租的空间装修后分租给各个入驻企业赚取差价；部分空间轻资产运营在空间整修期间通过自销、代销、活动、新媒体等方式拉新获客，提高空间入驻率保证成本回收主要通过人
12、力成本的投入或智能空间的打造，打通企业上下游关系链条、反馈运营数据进行模式迭代节约成本提供人力、法务、一般增值服务 财务、IT支持、营销支持等企业服务对创业型企业或其他具有投融资培训指导和资金对接，提高创业企业成功率并扩展联合办公空间影响成本影响客群来源成本支出成本支出成本支出成本支出成本支出成本支出租金收入租金收入服务费收入服务费收入服务收入；投资回报服务收入；投资回报政策补贴政策补贴运营拉新获客一般增值服务投融资孵化支持模式一：产业式联合办公打造入驻企业间产业生态产业式联合办公模式下的联合办公空间强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入联合办公空间后可以与自己的上下游企业快速对接，为
13、业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势，同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。2017年中国联合办公商业模式示意图年中国联合办公商业模式示意图-产业式联合办公产业式联合办公流程中的优势环节流程中的优势环节拿地 政策用户A用户B用户D用户E用户F用户J用户H用户I撮合撮合交易交易业务业务分发分发社交社交价值价值用户C下游下游企业企业上游上游企业企业产业式产业式联合办公联合办公中游中游企业企业用户K用户G轻资本轻资本高效率高效率拿地政策拉新获客运营 一般增值服务投融资孵化支持流程中的优势环节流程中的优势环节模式二：物业式联合
14、办公轻资本，空间高效率运营该模式下，由拥有地产的业主提供土地与装修经费，物业式联合办公企业对空间进行装修改造，使之成为运行高效满足需求的联合办公空间。联合办公空间同时负责空间的招商工作，所得租金由联合办公企业与业主分成。这种模式中的联合办公空间，不必承担拿地的成本，不必积压重资产，但需要具备极强的空间管理能力及相关专业经验积累。艾瑞分析认为，由于轻资产运行，这一模式有利于联合办公空间在短期内快速盈利，但需要更多的智能系统研发投入来构建科技壁垒。2017年中国联合办公商业模式示意图年中国联合办公商业模式示意图-物业式联合办公物业式联合办公空间合理规划业主装修经费土地装修改造招商运营联合办公从业者
15、应用智能硬件系统迭代运营模式降低运营成本拿地运营政策拉新获客一般增值服务投融资孵化支持模式三：孵化式联合办公盈利模式的重要扩展在双创的背景下，众多孵化器转型联合办公空间，在原有孵化器业务的基础上提供满足办公需求的环境。随着联合办公行业的发展，也不乏有在传统联合办公业务中增加投融资孵化支持功能的空间。艾瑞分析认为，如果政策热度的下降，这种模式将面临自身的挑战与机遇：挑战在于政策补贴的减少和潜在入驻企业数量的下降；机遇在于市场筛选机制加强使成功率更高的创业企业才能留存下来，降低空间投融资筛选成本。2017年中国联合办公商业模式示意图年中国联合办公商业模式示意图-孵化式联合办公孵化式联合办公政策政策
16、支持支持流程中的优势环节流程中的优势环节创客创客群体群体办公需求满足创业成功率增加孵化式孵化式联合办公联合办公盈利模式扩展差异化优势构建租金；投资回报办公空间、服务投融资孵化支持增值服务收入体系有待完善租金收入占比高入驻率要求极高拉新获客环节重要地位高成本拉新获客自销销售中介活动引流新媒体新媒体大客户扩展关系介绍政策引流政策引流后续运营服务自有媒体流量政策引导客源留存与收益的关键运营拉新获客一般增值服务投融资孵化支持流程中的优势环节流程中的优势环节拿地 政策模式四：流量式联合办公重要成本节约在拉新获客环节具备自有客群流量优势的空间将大大降低成本，在其他条件相同的情况下更容易实现盈利，保证空间运
17、营的健康度。艾瑞分析认为，尽管从单一层面来看具备流量优势的联合办公空间可以降低拉新获客的成本，但空间获客后能否保证留存、产生收益还是更多取决于其他模块的运营方式与把控能力。同时，伴随着联合办公行业增值服务收入体系的完善，对入住率的要求会相对降低，该优势也会随之减少。所以，该模式的联合办公需结合其他模式综合发展，才能保证后期的竞争力。2017年中国联合办公商业模式示意图年中国联合办公商业模式示意图-客群流量式联合办公客群流量式联合办公拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建拉新获客品牌构建营收能力营收能力营收能力营收能力成本控制产业式成本控制物业式成本控制孵化式成本控制流量式商业模式对比
18、前期构筑亮点，后期整合资源联合办公从业者的背景不同，入手的前期发力点不同，参与者确定各自不同的相对优势。通过优势积累客群和品牌效应后，市场参与者会整合各方资源，使自身均衡发展，逐步走向综合式联合办公。2017年中国联合办公商业模式对比综合维度图年中国联合办公商业模式对比综合维度图物业式物业式运营成本控制智能空间管理系统拿地成本高效回收产业式产业式打造产业生态上下游产业链业务分发企业服务精准匹配孵化式孵化式培训课程投融资对接政策支持流量式流量式自有优势获客渠道扩展模式五：综合式联合办公多重商业模式内核随着行业的发展，从业者都在使自身的商业模式逐渐向综合式发展。然而由于各种模式的突出优势不同，向综
19、合模式发展的阻力也会不同。在可控成本下满足用户的基本办公需求是联合办公从业者的基本功，所以物业式和产业式的联合办公扩展增值服务增添投融资孵化比较容易；而由孵化式向其他方向发展则需要付出更多。这也是市场中存在大批依靠政策补贴度日的孵化式联合办公的原因之一。一旦政策断奶，这些转型吃力的联合办公参与者将被淘汰或并购。2017年中国联合办公商业模式示意图年中国联合办公商业模式示意图-综合式联合办公综合式联合办公行业痛点在租金收入基础上构建体系化盈利模式目前联合办公行业的主要支出在于拿地成本和人员支出，主要收入在于租金，增值服务与政府补贴占收入比例较小。能否建立体系化盈利模式，是行业内企业留存发展的关键
20、所在。目前联合办公的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%左右。联合办公空间依靠提供低成本的办公环境吸引用户，后续增值服务的提供是其高估值贡献所在。所以，在租金收入占比过大的情况下，只有少数企业能够做到盈利。未来的探索中，需要不断发展具备差异优势的增值业务，使增值业务收入占比上升至50%左右，形成体系化的盈利模式。收入结构80%增值业务收入占比上升到增值业务收入占比上升到50%左右左右50%10%租金收入占比下降到租金收入占比下降到50%左右左右政府补贴逐渐减少政府补贴逐渐减少时间2017年中国联合办公收入结构示意图年中国联合办公收入结构示意图2017租金收入占
21、比租金收入占比增值业务收入占比增值业务收入占比政府补贴收入占比政府补贴收入占比2012345中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势出世出世2010年，WeWork横空出世，利用经济危机后低迷房价签订长期租约发展发展120多个空间遍布美国洛杉矶、英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、德国柏林、加拿大蒙特利尔等，全球会员数超过9万名，企业会员超过1万名入华入华2016年7月1日，WeWork中国第一家办公室在上海开业；11月，上海第二家空间开业，设立为亚洲地区总部；2017年3月，北京开业三家WeWork空间盈利模式盈利模式收入由租
22、金和会员费构成，核心竞争力在于活跃的入驻用户社交网络和完善的增值服务质疑质疑2016年预期利润降低；2017年初裁员7%，160亿估值被质疑WeWork的历史沿革行业鼻祖成长记WeWork顺应共享经济的大潮在经济危机后出世，在美国房地产市场低迷的情势下以低廉租金签订长期租约后进行装修设计，分租给有需求的自由工作者或企业。同时，WeWork为会员提供完善的增值服务并构建了活跃的用户网络，会员可以在线上平台交流分享，获取不可替代的思想价值与业务联系。目前该公司的120多个空间遍布美国洛杉矶、英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、德国柏林、加拿大蒙特利尔等，全球会员数超过9万。2016年，WeWork在中国的办
23、公室开业，开启了与国内联合办公从业者竞争的局面。2010-2017年年WeWork发展历程示意图发展历程示意图StrenghtsSoWt构建了活跃线上社交网络，成为WeWork会员意味着可以与九万名用户进行交流，思维灵感碰撞与业务交流使WeWork会员忠诚度增加，形成后起竞争者难以突破的竞争壁垒。Opportunity成立时美国房价低迷，为后期快速盈利建立了成本优势；诞生地美国具备规模庞大的自由职业者可以转化为联合办公用户；发展阶段处于经济复苏时期，办公需求日益增加市场规模扩大。Weakness和其他共享经济企业类似，WeWork以租赁而非购买形式获取地产，这使得它没有任何实体价值可以保留，当
24、经济整体形势出现下滑，不仅会出现收入减少，还需要履行租约，对经济周期正敏感度过高。Threats同业竞争激增，原有竞争壁垒线上平台的用户活跃度受到了质疑，如果社交网络为会员带来的价值下降，WeWork的估值将发生巨变。WeWork发展分析时机造就的独角兽2010-2017年年WeWork发展发展SWOT分析分析同业竞争同业竞争价值支撑价值支撑发展环境发展环境用户群体用户群体WeWork与中国模式的差异WeWork入华面临优势壁垒的转变WeWork的入华为国内本土企业带来竞争趋紧的信号，然而海外WeWork的蓬勃发展受益于经济危机时期低廉地价和活跃的社交群体，在中国本土环境下这两项壁垒优势发挥作
25、用的空间有限。但WeWork在国际的广泛布局无疑会吸引有“走出去”需要的企业入驻，在空间运营和资产管理方面的积淀也将为其在华发展助力，未来发展前景还取决于各方的博弈。WeWork入华发展环境差异入华发展环境差异入华前入华前用户中自由职业者、创业公司高层比例更大，WeWork线上平台为入驻企业提供高效社交价值入华前入华前入华后入华后用户主要是企业普通员工，社交是否仍然能够为用户带来高价值从而支撑企业估值是一大挑战入华后入华后行业鼻祖，占据入市时机优势，建立庞大社交网络形成了竞争壁垒继而达到了垄断地位本土联合办公行业已初具规模，竞争环境改变入华前入华前用户群体中包括大量大型企业，世界五百强企业中有
26、超过50家入驻入华前入华前入华后入华后需应对大型企业入驻意愿的差异入华后入华后拿地成本租约时间诞生于经济危机时期，拿地成本极低签订的租约时间长达20年，装修成本可控若无资源，成本较高租约期限多为5年，会导致更多的装修成本和用户流失2412345中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势78个场地24万平方米3万个工位100个场地40万平方米5万个工位预计到2017年底截至2017年3月襄阳无锡南京武汉上海杭州厦门深圳太原北京天津烟台青岛济南成都昆明开封西安联合办公行业案例产业生态构建者优客工场优客工场自2015年成立以来
27、发展迅速，目前已有78个网点，入驻千余家企业，拥有工位数约三万个，其创始人毛大庆博士具有地产行业的业务背景，主张“让平行世界的人相遇”。目前，优客工场已完成B轮融资，估值近70亿元人民币，成为中国联合办公领域的首家独角兽企业。2017年3月，优客工场与阿里巴巴达成战略合作，优客将助力创新型企业链接阿里生态资源，赋能与加速创新企业的健康成长。2017年优客工场国内网点布局示意图年优客工场国内网点布局示意图优客工场生态布局优客工场生态布局人力资源人力资源泛优咨询法务支持法务支持知呱呱财税支持财税支持易快报；普华永道传媒推广传媒推广优客里邻；北京大观；攸克地产；蜂信；空间研习社联合办公行业案例产业生
28、态构建者优客工场优客工场注重打造入驻企业间的生态布局，使入驻企业的形成产业间协同效应，进行伙伴式创新。入驻优客工场的用户不仅包括优质创业者，还有处于高增长行业的中小企业、全国布局企业、新三板挂牌企业和500强分支机构等高价值会员企业。入驻会员企业的规模在不断扩大、涵盖的行业范围也日趋多样化，且受到了资本市场的青睐。2017年优客工场服务体系示意图年优客工场服务体系示意图企业培训企业培训幂次方学院；问校友极客晨星；小栈教育金融金融AA加速器员工消费服务员工消费服务优和维尔；业光合旅程跑哪儿；磨焙咖啡项目企业咨询企业咨询KCR联合办公空间联合办公空间独立办公空间独立办公空间通过纳什空间APP，可选
29、择纳什空间全城的联合办公空间空闲工位实现全城流动办公。标准化硬装改造入驻企业自主规划、布置共享 服务联合办公行业案例企业全生命周期服务提供者纳什空间纳什空间成立于2013年，旨在打造以“指尖上的办公室，身边的企业顾问，云端的办公服务”为核心的办公生态。纳什空间除了提供联合办公空间外，也提供独立办公空间，满足企业成长不同阶段的不同需求，可以满足从1人到300人以上企业的办公空间需求，所以无论是创业者、自由职业者、中小型企业还是大企业的外挂团队都可找到所需。在空间更独立的基础上，保留增值服务的共享属性。通过联动的共享机制能有效降低企业办公和运营成本，区域服务中心与纳什空间APP的联动，为所有入驻企
30、业提供从线上到线下的创业辅导、工商注册、财务法务等优质服务；彩纷呈的空间社群活动和优质分享，为企业开拓人脉和商脉。纳什空间期望提升更多人的办公效率与舒适感，改变传统的办公方式，让企业更高效、让事业更美好。2017年纳什空间产品体系架构示意图年纳什空间产品体系架构示意图配置齐全、拎包入驻服务伴随、高效办公大师设计、独立办公与联合办公完美结合ConvenienceEfficient联合办公行业案例小企业的超级工作室纳什空间在联合办公空间的基础上，纳什空间考虑本土用户需求与盈利性，逐步打造与联合办公相配套的超级工作室，并将未来三年业务布局的核心定位于超级工作室。超级工作室的选址位于大型商圈，为办公服
31、务需求者提供拎包入驻的独立小空间。超级工作室的周围预计会配套布局联合办公空间，入驻超级工作室的用户可以使用联合办公空间的公共区域，联合办公用户的租金会相应下降。联合办公空间与超级工作室相辅相成，在达到资源的高效利用的同时细化了泛联合办公行业的业态。2017年纳什空间业态联动体系示意图年纳什空间业态联动体系示意图盈利性盈利性使用效率使用效率超级工作室超级工作室拎包入驻拎包入驻独立空间独立空间本土私密化需求本土私密化需求联合办公空间联合办公空间拎包入驻拎包入驻开放环境开放环境用户间交流价值用户间交流价值纳什空间纳什空间利益最大化均衡状态Reassure公共区域公共区域配套服务配套服务共享共享提升提
32、升服务体系Professional用户体系盈利体系圈。联合办公行业案例降低企业入驻成本形成市场竞争力WorkingdomWorkingdom 是一个致力于重塑中国新生代工作方式的创新型品牌，崇尚打破工作与生活的边界，构建全新的办公场景服务生态。旨在为中国新生代用户提供一套全面的工作方式解决方案，助力中国企业自主创新事业蓬勃发展。自2016年2月成立以来，依托于房地产和金融领域雄厚的背景资源，Workingdom的业务实现了呈几何倍数的快速增长，服务体系整合超过100家服务商，服务企业300余家，注册会员人数超过10000人。Workingdom的线下终端在完成全国布点的同时主力布局北上广，深耕
33、上海区域。短短一年时间，Workingdom已拥有20余个空间项目，其中10余个空间已处于成熟运营阶段，体量超过50000方，仅上海一处，就已成功覆盖陆家嘴、人民广场、淮海路、南京西路、徐家汇等核心CBD商终端终端平台平台内容内容资源资源办公办公居住居住消费消费联合办公联合办公移动办公虚拟办公长租公寓生态社区企业SaaS服务平台大数据平台社交平台大数据平台电商平台大数据平台企业成长学院企业成长传媒企业成长基金智能设备孵化版权业务品牌孵化产品孵化匠人孵化版权业务渠道联盟人脉社交圈上下游生活服务消费服务2017年年Workingdom产品体系架构示意图产品体系架构示意图办一体化需求。联合办公行业案
34、例降低企业入驻成本形成市场竞争力Workingdom2017年4月初，Workingdom宣布与P2（联合创业办公社）达成战略合作，计划在3年内国内布局落地100家实体空间，共同落实空间服务的提升，建立行业标准，从社区到体量全面占据中国联合办公行业的领导地位。4月20日Workingdom完成了由永柏资本（PGA）领投的数千万首轮融资。4月27日，Workingdom与旭辉领寓国际宣布达成战略合作，双方将联手打造集共享办公、生活居住、创意社群于一体的生态社区，真正实现Home To Office零距离，以满足新生代用户居2017年年Workingdom终端产品示意图终端产品示意图人力法务财务注
35、册社保、公积金；人事外包；员工福利等诉讼、仲裁代理；知识产权；咨询等财务；税务；工商；年检等公司注册；工商变更；一般纳税人认定等行政营销电脑、打印机、投影仪租赁等视觉设计；品牌推广；会展；文案等IT金融生活娱乐商旅网站开发；软件外包；云存储等融资；资金支持等鲜花；理疗；仓储；物流；清洁等健身；咖啡；餐饮；便利店等旅行定制等Workingdom CUBE智能体验共享工作空间Workingdom PLUS跨界共享工作空间Workingdom TUBE感知体验共享工作空间固定工位固定工位联合办公联合办公增值服务增值服务基础服务基础服务其他服务其他服务联合办公行业案例科技办公体验提供者梦想加作为一家专
36、注于科技办公体验的联合办公空间品牌，梦想加整合智能空间管理、空间设计以及社区运营服务三大产品，构成“OaaS”（Office as a Service，办公即服务）产品体系并向外输出，将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性质的服务，为用户提供一体化的优质服务产品。目前，梦想加在北京雍和宫、中关村、望京、常营、国贸等北京核心商业区，运营16个共享办公空间，入驻包括中粮、学而思、VIPKID、LeanCloud、tower.im等近300个团队。2015年获A轮500万美金融资，2017年获腾讯众创空间战略入股，2017年4月底完成B轮2000万美元融资，由愉悦资本领投，闪银和险2017年梦想
37、加产品体系架构示意图年梦想加产品体系架构示意图智能智能基础基础空间空间设计设计社区社区运营运营峰长青跟投。微信扫码门禁；线上预订流动办公/会议室；远程云投影、云打印；智能温控、新风、安防舒适、创意办公环境链接企业发展资源；职业技能发展；日常福利；办公社交设计运营空间，营造社区氛围反馈用户建议，协助设计改进微信扫码门禁微信扫码门禁会议管理系统会议管理系统以微信ID形式实现门禁授权、访客邀请和会议室预定，代替传统的人力访客管理方式，便捷高效软件平台软件平台线上应用线上应用云端管理空间软硬件设施节省空间运营成本积累空间使用数据智能云打印智能云打印云屏幕云屏幕云端访问办公及消费设施，实现顺畅无线办公体
38、验远程智能管理安远程智能管理安防、照明、空防、照明、空调、新风系统调、新风系统打造节能环保空间联合办公行业案例科技办公体验提供者梦想加梦想加创始团队有技术团队的基因，自创立之初就坚持走技术路线，独立开发智能管理体系。梦想加通过科技智能完成空间与人的连接，实现更丰富办公资源的调动和自动分配。在科技的助力下，人们能整合并共享包括办公空间在内的更多资源，以满足日益增长和多变的办公需求。2017年梦想加智能空间管理体系示意图年梦想加智能空间管理体系示意图智能空间智能空间管理体系管理体系研究咨询招商运营联合办公联合办公投资服务为“科技园”、“特色小镇”项目提供后续招商运营服务，保证项目落地。为“科技园”
39、、“特色小镇”等项目提供顶层设计、规划方案落地资源前期服务为联合办公业务的开展提供项目资源或地产资源，有利于高质量项目引入和成本优势的构建。产业基金配套运营支持联合办公入驻优质企业发展。支持联合办公行业案例全产业链优势资源引流网新长城网新长城是浙大网新集团旗下战略性的核心业务机构，借助浙江大学的产学研合作背景以及浙大网新集团行业资源，以长三角区域为基地，辐射全国，构建了包括研究咨询、招商运营、联合办公和投资服务的全产业链体系。该企业的优势业务是政策引导的“科技园”和“特色小镇”项目规划运营，在此基础之上，网新长城将联合办公空间嵌入政府主导的特色产业园构建，利用自有优势资源为联合办公导流。201
40、7年网新长城业务架构示意图年网新长城业务架构示意图网新长城网新长城利用自有业务优势资源为联合办公导流联合办公行业案例政企合作背景下深耕创业人群网新长城网新长城的优势业务是“政府主导，企业专业化运营”模式下科技园区与特色小镇的规划运营，在鼓励“双创”的政策方向下，企业接触到的多为创业人群，针对创业人群的创业联合办公空间应运而生。政府项目的资源优势和人群细分使网新长城在开展联合办公业务时能够构建自身的独特优势，引入标准化培训流程使地缘性较强的政府项目得以高效运行。2017年网新长城业务联合办公运营模式示意图年网新长城业务联合办公运营模式示意图科技园、科技园、特色小镇项目特色小镇项目抓手抓手嵌入嵌入
41、创业沙龙孵化便利服务人脉打通办公环境联合办公环境营造课程系统标准化管理标准化管理联合办公空间联合办公空间乌镇互联网产业园创客空间；杭州湾信息港联创空间；贵州省地质科技园创客中心众创空间依靠当地资源与产业优势,建设运营适合区域发展的多个不同属性的众创空间，总面积达15000平方米。特色服务打造“特色训练营”核心服务品牌，根据创业团队不同的发展方向和阶段提供针对性一条龙服务。创园资本两支直投基金，主要投资领域为大消费、文化创意、TMT。联合办公行业案例六位一体全息生态创园国际创园国际隶属于嘉润集团，是一家具有多属性创新载体及全要素协同的运营平台。基于“大众创业，万众创新”的时代命脉，经历十余年的累
42、积沉淀，创园国际建立了空间运营管理及投资金融服务的核心业务，形成了独特的具有“国际资源、投资人圈、创业者圈、众创空间、特色服务、创园资本”的六位一体，全息生态的商业模式。2017年创园国际业务架构示意图年创园国际业务架构示意图创业者圈创园国际投资的国内“社群驱动型创业媒体”第一品牌希欧网，专注CEO人群、服务创业者，聚集了创业所需要的资源，发现和助力互联网行业的未来。投资人圈创园国际投资的MC创投梦工厂是中国最资深的投资人整合平台，目前有1000多位全国知名投资人，业务板块有投资人媒体、股权投资学院、中国天使投资人俱乐部、中国投资人中心。国际资源与全球知名知识产权投资机构、国际交流机构、国际资
43、本及全球知名孵化器进行多方位合作，推进全球化布局。东雍创业谷孵化器天竺SKY创圆空间梅希云新媒体众创中心新中大厦综合类孵化器投资案例投资案例2017年创园国际众创空间示意图年创园国际众创空间示意图四大众创空间2017年创园国际直投基金示意图年创园国际直投基金示意图1亿人民币亿人民币创园种子基金创园种子基金2亿人民币亿人民币徳创基金徳创基金联合办公行业案例协同与整合的创新体系创园国际创园国际依靠当地资源与产业优势，建设并运营了适合区域发展的四个不同属性的众创空间，总面积达15000平方米，总共工位数超过500个，入驻率达80%。创园国际资本是以国际、创新、协同为核心的创新型资本，具有“国内与国际
44、、企业与资本、企业与产业、企业与创新、企业与行业”五个协同与整合的创新型体系。3712345中国联合办公市场概览中国联合办公主流商业模式WeWork与中国模式的差异中国联合办公行业案例中国联合办公未来发展趋势时间联合办公从业企业数量联合办公从业企业数量泛联合办公工位数量泛联合办公工位数量2017市场需求推动市场需求推动布局占位需求、布局占位需求、市场需求市场需求双重推动双重推动行业整合；行业整合；政策断奶政策断奶行业整合市场集中度上升在经历过双创的热潮过后，联合办公行业内从业企业数量大幅上升。但在国内市场日趋激烈、国外竞争者进入国内市场的情势下，行业内需进行一轮大规模的整合，不同企业寻找与自身
45、模式相互补的企业进行并购或战略合作，将优势资源整合，从而形成全流程的差异性优势。同时，目前市场上存在一批依靠政策补贴得以留存的从业企业，在后期政策断奶后，单纯依靠政策而未建立合理经营模式的从业企业将大批退出市场。在联合办公行业发展的过程中，衍生出了基于传统联合办公模式的更广泛业态，包括提供更加私密的办公环境、商住一体等形式，在此将它们归为泛联合办公。随着行业的发展，泛联合办公的工位数经历了快速的增长，这一方面是由于一线城市刚性联合办公需求；另一方面是由于业内企业占位布局谋求行业地位的推动。而伴随着行业内企业的整合，占位需求的推动力下降，工位规模的扩大会更多基于对需求的分析，所以增速会在一定程度
46、放缓。2017年中国联合办公行业整合趋势示意图年中国联合办公行业整合趋势示意图细分增值业务细分增值业务联合办公利润来源联合办公利润来源财务联合办公用户联合办公用户上层细分增值业务的开展基础上层细分增值业务的开展基础商业模式整合上层盈利模式丰富度提升联合办公行业目前处于积累用户阶段，以优惠的价格和灵活、舒适的办公环境吸引用户入驻。租金并不能为联合办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联合办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。2017年中国联合办公行业增值业务示意图
47、年中国联合办公行业增值业务示意图投融资业务分发培训IT支持人力路演产业链法务会展征信数据跨境协作品牌增值营销支持More联合办公联合办公购物中心购物中心客群重合的传统存量地产客群重合的传统存量地产需求效用空间扩展需求对接消费领域产业链降低物业空置率提升业态丰富度项目投资降低物业空置率双方产业链资源互通双方产业链资源互通流量重复利用流量重复利用条件地产供应过剩，传统地产处于劣势，租金降低 客群的重合联合办公与传统地产流量与资源的重复利用对于传统的办公地产而言，联合办公是替代竞争关系，但对于其他功能的传统地产，联合办公可以与之进行功能的互补。目前市场已有实践的一种模式是联合办公与购物中心的结合，在
48、购物中心为联合办公空间提供较为低廉的租金价格基础上，将联合办公空间扩展需求与购物中心降低空置率的需求对接。基于此，联合办公可以通过购物中心对接消费领域的产业链，为自身体系内相关企业开拓项目资源；购物中心不仅可以提升业态的丰富度，也可以通过投资联合办公入驻企业获取收益。在这一实践的基础上，与联合办公客群重合的传统地产存量都可以成为联合办公吸收重复流量的入口。2017年中国联合办公与传统地产结合示意图年中国联合办公与传统地产结合示意图品牌影响力品牌影响力具备庞大的用户规模可在内部提供细分市场服务智能驱动力智能驱动力成本控制的重要抓手赋能更广阔想象空间构建核心盈利能力企业估值高度贡献未来超级独角兽一窥品牌影响力；产品架构力；智能驱动力具备品牌影响力、形成了庞大用户规模的联合办公空间，才可以在客群内部提供细分市场的增值服务，从而使收入结构更多地向服务收入倾斜，提高企业估值。通过智能设备的运用，可以减少人力资本投入，控制运营成本，提高空间运行效率，在合理成本下保证联合办公空间基础功能的高效实现，为上层服务体系架构提供有力支撑。三者紧密相连，相辅相成。中国联合办公未来超级独角兽架构示意图中国联合办公未来超级独角兽架构示意图产品架构力产品架构力细分领域提供多样性增值服务