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1、阜宁县.金沙湖生态旅游风景区规划DEVELOPMENT MASTER PLANJinSha Lake Scenic Area 案例研究1案例CASES东部华侨城东部华侨城 坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。开发措施开发措施旅游开发带动周边高品质房产开发保护自然资源、景观和生态平衡融合中西文化、扩充文化内涵丰富多彩的主题活动内容完善先进的多样化配套设施旅游项目开发地产项目开发案例CASES杭州乐园杭州乐园距西湖12公里，占地800亩，是中国最大的集旅游、
2、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型旅游度假区之一。它由荷兰水街、荷兰花街、荷兰海、荷兰爱河、地中海、氡温泉度假村、会议中心、景观房产和生态园等组成。自我造势的开发技巧自我造势的开发技巧利用原始生态旅游产业整体战略规划挖潜创新提升理念价值旅游旅游+房产房产 二位一体开发模式二位一体开发模式二位一体的旅游地产全功能规划旅游景观配合游乐项目房产设施配套度假休闲思路STRATEGY旅游生地+旺地房地产把把“冷做热冷做热”的开发理念的开发理念通过建设度假区把一片不毛之地搞成为“旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型旅游度假区之一”。“冷冷熟熟热热”的土地开发模式的土地开发模式 通过旅游项目，把生地做成
3、熟地，乃至旺地，给房地产业带来新的生机；把旅游作为房地产的配套，作为卖点，作为终端平台。自我造势的开发技巧自我造势的开发技巧利用原始生态挖潜创新提升理念价值1.2.相比于著名的旅游开发项目，前面案例大多没有“借景”的资源优势，以深圳华侨城为例，其旅游业实在没有任何旅游资源的情况下，从兴建中国第一个主题公园锦绣中华起步，历经了18年逐步的开发建设，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲为一体的面积近5平方公里的文化旅游度假区。案例成功经验总结1 1、超前的全面规划、超前的全面规划2 2、结合产业的主题开发、结合产业的主题开发一个持续旅游项目极重口碑，获取认同需要时间的培育；而在开发中、产业
4、配置、发展时序也是运作成功的关键，所有这些都需要长远的经营眼光，进行经济、项目、具体设计建设等方面的综合规划，可以说准确定位、统筹的规划是旅游项目的魂魄。旅游项目的吸引力核心在于其创造的相对独立的氛围、环境与游客的日常生活有巨大的差异，同时间获得自身的标识性，当今的主题式开发强调项目的原真性，应具有一定的 文化渊源和实物；同时强调项目的深度体验和参与。旅游人气地产房产，一套完整的产业增值链。通过产业增值使企业利益最大化，摆脱靠旅游收入单一运营模式。总结CONCLUSION主题旅游项目有一定的运营周期，从具备一定规模的旅游地产的开发角度，一方面需要创新持续的吸引项目，带动整个地区的发展，另一方面
5、应强调一定的人口沉淀和节事活动，游与居、游与业融合。3、可持续的开发策略4 4、资源系统的有效整合、资源系统的有效整合旅游大盘的综合性和复杂性，决定了其成功也绝不仅仅是单一要素的成功，需要多方资源系统的有效整合，项目的成功=城市开发经验+外部智力支持+各级政府和各职能部门的大力支持+多开发方的真诚合作。总结CONCLUSION定位ORIEATATION总体分析2区位BASE本案县城在阜宁县的区位本案在阜宁县城的区位 县城 阜宁县城南新区位于阜宁县城南部，射阳河以南，北隔射阳河与老城向望，南抵329省道，东与阜宁经济开发区相接壤，西至射阳河岸线。基地位于城南新区南侧，东南为329省道，西临射阳河
6、，总用地面积公顷。规划区内自然河道和人工水网纵横密布，自然环境景观特色鲜明。优劣SWOTsWOTSTRENGTH(优势)：OPPORTUNITY(机遇)：WEAKNESS(劣势)：THREATS(威胁)：靠近城市，交通区位优势明显区内水系发达，自然环境良好 南部新区的开发人民生活水平提高，对旅游休闲消费需求增加；地处经济相对较弱的苏北地区，开发优势尚未显现；基地配套基础设施尚未完善；宏观政策的不确定性，缺乏政策保障；周边其他地区的同位竞争；城市发展方向：城市发展方向：（1）向东发展：县城向东发展用地广阔，但用地区位条件相比于别的方向差，这个区域范围内适合布置工业用地，解决阜宁县产业发展问题，为
7、制造业发展提供足够的发展空间。（2）向南发展：城南用地条件充裕，自然环境良好，交通便利。适合发展居住、商贸、旅游休闲，故作为主要发展方向。（2）向西发展：城西用地局促，基础设施不完善，交通网络不完善，不宜作为主要发展方向。（3）向北发展：县城北部用地不充裕，发展余地不多。综上分析，城市适宜向南发展商贸、居住、旅游休闲发展DEVELOPMENT定位ORIEATATION 2008年，盐城年房价均价为3000元左右，阜宁房价为2000元左右。基本处于房地产开发起步阶段。房 价第一层次：苏北沿海及省内度假旅游市场为重点；第二层次：长江三角洲第三层次：国内及国际市场服务群体苏北地区集旅游、休闲、娱乐、
8、度假、居住为一体的大型旅游度假区。定 位总体定位3总体定位总体定位阜宁县新区中心，以优越的自然水体、沙滩环境条件为特点的市域特色新区盐城特色风景区，独家旅游体验生活区，服务盐城市域，辐射全省的特色独家胜地中低开发强度的特色新区，可持续发展的城市特色新区1.2.3.定位ORIEATATION旅游区性质旅游区性质以现代滨水休闲文化为开发理念，以现代滨湖生态文化、休闲度假、养生居住为主题，以临水空间、现代建筑与设施、人居和谐的田园风光为载体的生态旅游风景休闲度假区。以“滨湖活水、休闲度假、人居天堂、游乐天地、健康乐园、会议商务”为特色，在规划期内把金沙湖滨湖旅游区逐步建成为生态化、主题化、网络化，启
9、动盐城，辐射江苏沿海三地，连线至上海，集观光、休闲、度假、体验、娱乐、运动、康体、美食等多种功能于一体，满足后工业化时代游客的休闲度假旅游需求，在省内外有重要影响的滨湖旅游休闲度假区。旅游功能定位旅游功能定位定位ORIEATATION规划期内，金沙湖风景旅游区旅游产品开发的方向主要是：休闲度假旅游。在以后工业化时代为特征的本世纪，其发展前景广阔。打造滨湖旅游度假区八大主题活动：“休闲湖滨、娱乐湖滨、文化湖滨、健康湖滨、体验湖滨、绿色湖滨、月色湖滨、浪漫湖滨”。旅游产品定位蓝天白云蓝天白云 碧水金沙碧水金沙滨湖远眺滨湖远眺 四海人家四海人家理 念定位ORIEATATION一级客源市场一级客源市场
10、以盐城和苏北为重点，包括连云港、南通、淮安、宿迁、泰州、扬州、镇江、常州、上海、南京、苏州、杭州等省内市场二级客源市场二级客源市场以连云港顺陇海铁路向东延伸的安徽、河南、陕西、甘肃等中西部地区旅游客源市场省内其它城市的观光、会议、休闲、度假旅游的中转市场以上海为窗口向南延伸的浙江福建等东南沿海省份客源市场周边旅游地游客的空间互补、互济客源市场三级客源市场三级客源市场以北京为中心的京津唐地区旅游客源市场以广州为中心的珠江三角洲地区旅游客源市场全国范围内的会议、商务、度假旅游市场国际旅游商务、考察旅游市场港澳台客源市场（核心市场）东亚韩国、日本客源市场（核心市场）东南亚客源市场（基本市场）欧美客源
11、市场（机会市场）以稳固苏北沿海及省内度假旅游市场为重点，以拓展长江三角洲旅游市场为主体，以开辟国内其他市场及国际市场为导向。定位ORIEATATION规划期内，阜宁金沙湖风景旅游区应建成为江苏省重要的旅游目的地，江苏沿海地区旅游发展轴的主要旅游节点。将金沙湖风景旅游区建设成为我国各类滨湖旅游度假胜地的主要目的地之一，辐射带动全省旅游业发展的增长极，成为盐城市旅游产品升级换代的动力源，阜宁县经济发展的火车头。快速增长模式快速增长模式跨越增长模式跨越增长模式效益增长模式效益增长模式 2009 2015 2020 2030旅游发展战略目标1、总体目标：目标Goal2、阶段目标：中远期将金沙湖风景旅游
12、区建设成为我国重要的滨湖旅游度假目的地之一，其辐射力能牵动全省旅游业的发展，与苏北及沿海周边其他旅游景点联动，打造精品旅游区，特色旅游区。在国内旅游业界形成极高的知名度，并具有一定的国际影响。近 期将金沙湖风景旅游区积极培育成为阜宁县旅游经济新的增长极，使旅游区在省内较高的知名度，在省外有一定的知名度，以发展旅游业为契机，促进项目区产业结构调整与优化、区内居民得到妥善安置，基础设施完善，为度假区进一步发展打下坚实的基础；目标Goal概念设计4空间布局空间布局功能分区功能分区项目设置项目设置核心区金沙湖主题公园区湖滨浴场、游艇俱乐部、水上运动中心、水上食街、星月湾、月牙湾、阳光谷、拓展运动中心、
13、童话王国、欢乐水世界、文化城东片文化住区雅舍居南片文化住区、老年养生区雅舍居、养生社区西片酒店商贸区湖景假日酒店高档住区滨湖花苑分区ZONE现状分区zone项目内容：综合服务区主体建筑、停车场、花草种植、植被的整治、步道的修建项目功能：主题公园主入口，景区管理、公共服务中心金沙湖风景区综合服务区项目内容：项目内容：水上运动中心项目建设项目功能：项目功能：水上运动、体验 水上运动中心水上运动中心项目内容：沙滩浴场、沙滩运动场地、附属设施项目功能：水上休闲、泳浴、沙滩运动、沙滩排球、沙滩手球、沙滩足球湖滨沙滩浴场建设项目湖滨沙滩浴场建设项目项目内容项目内容：滨湖休闲走廊项目功能项目功能：休闲、散步
14、星月湾星月湾项目内容项目内容：民俗展示、特色产品、历史文化、盐文化、农家乐项目功能项目功能：民俗文化展示、精品特产商店、农家乐民俗文化城民俗文化城项目内容项目内容：拓展训练场所及设施项目功能项目功能：素质教育、时尚运动、娱乐拓展中心拓展中心项目内容项目内容：游艇、会馆、游艇停泊地项目功能项目功能：水上观光、水上体验游艇俱乐部游艇俱乐部项目内容项目内容：湖滨餐厅项目功能项目功能：美食、休闲水上食街水上食街项目内容项目内容：儿童游乐设施的建造项目功能项目功能：儿童游乐童话王国童话王国项目内容项目内容：环境4D影院、魔幻剧场、音乐展示厅项目功能项目功能：高科技体验、音乐休闲、体验金沙休闲中心金沙休闲中心项目内容项目内容：渔猎体验，养殖项目功能项目功能：渔猎区阳光谷阳光谷项目内容项目内容：五星级酒店及配套设施项目功能项目功能：住宿、休闲金沙休闲中心金沙休闲中心项目内容项目内容：独栋度假别墅项目功能项目功能：居住、休闲雅舍居（低密度独栋别墅）雅舍居（低密度独栋别墅）项目内容项目内容：联排景观别墅项目功能项目功能：居住，休闲养生社区养生社区项目内容项目内容：景观多层住宅项目功能项目功能：居住、度假、观光滨湖花苑滨湖花苑项目内容项目内容：联排景观别墅项目功能项目功能：居住，休闲养生社区养生社区